COlMA RES S.p.A.
BILANCIO D'ESERCIZIO AL 31/12/2015
(Redatto ai soli fini dell'inclusione nei documenti relativi all'offerta pubblica per l'ammissione alla
quotazione delle azioni ordinarie della Società)
Sede legale in Milano - via della Moscova n.18 - CAP 20121
Registro Imprese di Milano n. 09126500967 R.E.A. 2070334
Codice fiscale e Partita IV A 09126500967
Capitale sociale: € 70.800 interamente versato
INDICE
INDICE 2
ORGANI SOCIALI 3
RELAZIONE SULLA GESTIONE 4
l. Andamento Economia in Italia 4
2. Andamento economico e finanziario 9
3. Attività di ricerca e sviluppo 9
4. Rapporti con le parti correlate lO
5. Azioni proprie e della Società controllante lO
6. Altre informazioni lO
7. Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio lO
8. Evoluzione prevedibile della gestione lO
BILANCIO D'ESERCIZIO AL 31 DICEMBRE 2015 12
STATO PATRIMONIALE 13
CONTO ECONOMICO 14
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO 15
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO 16
RENDICONTO FINANZIARIO (metodo indiretto) 17
NOTA INTEGRA TIV A 18
POLITICHE CONTABILI 18
PARTE GENERALE 18
PARTE RELATIVA ALLE PRINCIPALI VOCI DI BILANCIO 20
INFORMATIVA SUI TRASFERIMENTI TRA PORTAFOGLI DI ATTIVITA' FINANZIARIE 25
INFORMATIVA SULFAIR VALVE 25
STATO PATRIMONIALE 26
INFORMAZIONI SUL CONTO ECONOMICO 30
OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE 32
2
ORGANI SOCIALI
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
Presidente
Consigliere
Consigliere
COLLEGIO SINDACALE
Presidente
Sindaci effettivi
Sindaci supplenti
Catella Manfredi
Matleo Ravà
Gabriele Bonfiglioli
Laconca Massimo
Lori Marco
Livio Milena
Emilio Aguzzi De Villeneuve
Maria Stella Brena
3
RELAZIONE SULLA GESTIONE
1. ANDAMENTO ECONOMIA IN ITALIA
L'economia globale prosegue nella propria ripresa, anche se con marcate differenze a seconda dei mercati: ai
miglioramenti registrati nei paesi avanzati si contrappone l' ince11ezza che ancora caratterizza le economie
emergenti. In Cina, il deludente andamento degli indici PMI del settore manifatturiero registrato a inizio
2016 riaccende i timori di un ulteriore rallentamento dell'economia nei prossimi mesi. Tuttavia, il commercio
mondiale è in fase espansiva e le prospettive di crescita per il 2016 sono positive (+3,6% secondo le stime
OCSE di novembre 2015).
I corsi petroliferi, indebolitesi ulteriormente a fine 2015 per il permanere dell' eccesso di offerta sul mercato,
sono scesi, a gennaio 2016, sotto i valori minimi dal 2008 (USD 32 a barile ca.), alimentando la bassa
inflazione registrata in tutti i principali paesi avanzati.
A dicembre 2015 la FED ha concluso la politica dei tassi nulli avviata nel 2008 ed iniziato - senza
ripercussioni negative sui rendimenti a lungo termine negli altri paesi avanzati e in quelli emergenti - la fase
di normalizzazione di politica monetaria, alzando di 25 bps l'intervallo obbiettivo del tasso sui federaI funds
(allo 0,25-0,50%). Tra le principali economie avanzate le politiche monetarie si mantengono espansive.
Tra ottobre e novembre 2015 gli indici azionari avevano recuperato buona parte delle perdite registrate
durante l'estate sia nei paesi avanzati che in quelli emergenti guadagnando, rispettivamente, 1'8% e il 5%. A
dicembre 2015 una nuova fase di incertezza ha però detenninato un ribasso delle quotazioni caratterizzate da
alti profili di rischio, in particolare nei paesi emergenti. A inizio 2016 sono riemerse forti tensioni sul
mercato cinese, innescate da fondamentali macroeconomici sotto le aspettative e dal deprezzamento del
cambio renminbildollaro. Perdite significative si sono registrate anche sulle piazze finanziarie dei paesi
avanzati e delle altre economie emergenti.
Nell'area Euro la crescita, seppur fragile, prosegue. Nel terzo trimestre 2015 il PIL dell'area - sostenuto
principalmente dalla domanda interna - è aumentato dello 0,3% rispetto al trimestre precedente. L'outlook
per il 2016 rimane positivo, anche se minacciato dalla perdurante incertezza circa le condizioni della
domanda in importanti mercati di sbocco nei paesi emergenti e l'acuirsi delle tensioni geopolitiche in Medio
Oriente che potrebbero avere ripercussioni negative sul clima di fiducia, frenando la ripresa dei consumi e
l'attività a livello globale. Secondo le stime BCE l'inflazione, che a dicembre 2015 era dello 0,2%, salirà nel
corso del 2016 all' l %. Le politiche espansionistiche adottate dalla BCE si stanno infatti dimostrando efficaci
nel sostenere l'attività economica dell'area e rip0l1are stabilmente l'inflazione su livelli coerenti con la
stabilità dei prezzi (i.e. 2%). Ciò che attualmente previene il raggiungi mento di tale obbiettivo sono le
condizioni globali e, nello specifico, il corso delle materie prime.
A dicembre 2015 il Consiglio direttivo della BCE ha rafforzato lo stimolo monetario riducendo il tasso di
deposito delle banche presso l'Eurosistema di lO bps (al -0,3%); estendendo di sei mesi il programma
acquisto titoli; ampliando lo spettro di obbligazioni ammissibili; impegnandosi a re investire, se necessario, il
capitale di rimborso dei titoli acquistati nell'ambito del programma; e mantenendo fisso il tasso delle
4
operazioni di rifinanziamento principali e quelle a tre mesi almeno fino al 2017. L'espansione monetaria si
sta trasmettendo al mercato del credito: i prestiti a società non finanziarie dell'area sono aumentati dell' l ,8%
da gennaio a,novembre 2015 e il costo del credito è in continua diminuzione. Le politiche adottate dalla BeE
si sono, inoltre, tradotte in una riduzione dei premi per il rischio sovrano e in un deprezzamento dell'euro. Da
ottobre 2015 i differenziali di rendimento rispetto ai Bund decennali tedeschi hanno registrato cali in Italia,
Spagna Irlanda e il cambio euro/dollaro, euro/yen si è deprezzato, rispettivamente, di ca. il 4% e il 3%.
In Italia la ripresa prosegue con gradualità. Nel terzo trimestre 2015 il PIL è aumentato dello 0,2% in termini
congiunturali rispetto al trimestre precedente, appena al di sotto delle aspettative. L'interscambio con l'estero
ha sottratto 4/10 di punto percentuale alla crescita del PIL, prevalentemente per il calo delle esportazioni che
hanno risentito del rallentamento delle principali economie emergenti. Sia i consumi delle famiglie che le
scorte hanno registrato una crescita positiva (rispettivamente dello 0,4% e dello 0,3%) tale da compensare
ampiamente il calo negli investimenti (-0,4% rispetto al trimestre precedente). Dal lato dell ' offerta il valore
aggiunto è aumentato in quasi tutti i settori di attività; nel quarto trimestre 2015, il consolidamento della
ripresa nella manifattura, nel settore immobiliare e nel comparto dei servizi hanno favorito un'ulteriore
crescita del PIL dello 0,2%. Le stime per il 2016 rimangono favorevoli e il PIL, stimolato dalla crescita attesa
in investimenti a seguito della legge di stabilità per il 2016, dovrebbe crescere ulteriormente.
105
100
95
90
85
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Grafico 1. PIL ai Prezzi di Mercato (I T 2011=100)1
Il ciclo industriale mostra chiari segni di consolidamento. Ad eccezione del settore delle costruzioni -
caratterizzato da una prolungata fase recessiva, comunque in esaurimento - l'attività è cresciuta in tutti i
comparti economici. Nonostante l' incertezza riguardo la domanda estera, nel corso del quarto trimestre 2015
la fiducia delle imprese è rimasta elevata, essendo l'attività imprenditoriale comunque favorita
dall'andamento del tasso di cambio, dalle quotazioni petrolifere, e dalla domanda interna. Nel corso del 2016
I Fonte: dati Istat
5
gli investimenti in beni strumentali dovrebbero aumentare, sostenuti dal provvedimento di incentivo previsto
nella legge di stabilità per il 2016.
100
98
96
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92
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88
86
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Grafico 2. Produzione Industriale (G 2013=100)2
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Nei mesi estivi la spesa delle famiglie è cresciuta dello 0,4%, aumentando i consumi non solo nella
componente durevole (+0,6%) ma anche in quella non durevole (+0,3%) e nei servizi (+0,2%). Nei primi
nove mesi del 2015 il reddito reale disponibile è aumentato dello 0,9% rispetto allo stesso periodo del 2014.
A dicembre 2015 l'indice del clima di fiducia dei consumatori ha raggiunto valori storicamente elevati e il
debito delle famiglie in rapporto al reddito disponibile, già considerevolmente inferiore rispetto alla media
europea (96% ca.), è sceso leggermente - 62,5% rispetto al 62,7% di giugno. l dati più recenti segnalano
infine un'ulteriore riduzione dei tassi di interesse sui mutui di nuova emissione (al 2,6%), da un livello già
molto contenuto rispetto al passato.
2 Fonte: dati Istat
6
180
160
140
120
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80
60
40
20
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Cf) z --Clima di Fiducia dei Consumatori --Clima Personale dei Consumatori --Clima Economico dei Consumatori --Clima Corrente dei Consumatori
Grafico 3. Clima di Fiducia dei Consumatori (2010=100)3
Nel terzo trimestre 2015 si è interrotta la prolungata fase di espansione delle esportazioni, contrattesi dello
0,8% rispetto al trimestre precedente. Tale contrazione è stata causata principalmente dal comparto dei beni
che ha risentito della flessione nei mercati emergenti e nei paesi produttori di materie prime. Le prospettive di
crescita per il20l6 rimangono comunque positive. Infine, anche se ad un tasso di crescita inferiore rispetto ai
primi sei mesi del 2015 le importazioni continuano ad aumentare.
Il mercato del lavoro mostra chiari segni di miglioramento. Nel terzo trimestre 2015 il numero di occupati -
al netto dei fattori stagionali - è aumentato dello 0,4% (0,8% nei servizi privati; 0,2% nell 'industria in senso
stretto) rispetto al trimestre precedente e sono aumentate le forme contrattuali stabili . A novembre 2015 il
tasso di disoccupazione è sceso all' Il ,4%, il livello più basso dal 2012.
13,50%
13,00%
12,50%
12,00%
11,50%
11,00%
10,50%
10,00% N (") (") ...... ...... ...... o o o N N N
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Grafico 4. Tasso di Disoccupazione4
3 Fonte: dati Istat
7
"<t ...... o N Cf)
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o o o o o N N N N N
Z <.9 :?: :?: ....J
LO LO ...... ...... o o N N Cf) Z
L'inflazione al consumo, che a dicembre 2015 si è pOltata allo 0.1%, resta su livelli molto bassi in parte a
causa del corso delle materie prime.
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
0,60%
0,40%
0,20%
0,00% çt)çt)çt)çt)çt)çt)'<t'<t '<t '<t '<t '<t '<t
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-0,40% -l « Cf) O z o c.') LL ~ « ~ c.') -l « Cf) O z o c.') LL ~ « ~ c.') -l « Cf) O z o
-0,60%
-0,80%
Grafico 5. Prezzi al Consumo5
Nel terzo trimestre 2015 il credito al settore privato non finanziario è aumentato: per la prima volta dalla fine
del 20 Il la variazione congiunturale dei prestiti alle imprese si è pOltata su livelli significativamente positivi
e i prestiti alle famiglie sono aumentati. Nel terzo trimestre il tasso medio sui prestiti di nuova emissione alle
imprese è rimasto stabile all' 1,9%. Resta invece elevata la dispersione delle condizioni applicate a diversi tipi
di imprenditori e il divario tra il costo dei prestiti per importi inferiori a €1.000.000 e quelli per importi
superiori è di circa 150 bps. La qualità del credito bancario migliora ulteriormente e il rapporto tra nuove
sofferenze e prestiti passa al 3,6% dal 3,8% del trimestre precedente. Migliora infine la redditività dei
maggiori gruppi bancari, favoriti dalle misure adottate dal governo per facilitare la dismissione dei crediti in
difficoltà.
In autunno i rendimenti dei titoli di stato sono scesi su tutte le scadenze e lo spread BTP/Bund a dieci anni è
diminuito di 20 bps, attestandosi a gennaio 2016 intorno a un punto percentuale. Anche gli spread sui CDS
delle maggiori banche italiane sono diminuiti, in media, di 15 bps. Dopo aver recuperato buona patte delle
perdite subite durante i mesi estivi, risentendo delle tensioni sui mercati finanziari globali i corsi azionari
sono tornati a flettersi a fine 2015. Nonostante nel corso del 2015 il listino italiano abbia registrato la crescita
più significativa dell'area euro, da ottobre l'indice della borsa italiana è diminuito del 2%.
Per quanto riguarda la finanza pubblica, nel 2015 il fabbisogno dello stato italiano è diminuito di € 15 miliardi
ca. rispetto al 2014 (a €60 miliardi) cosÌ come il livello di indebitamento netto, sceso a un valore prossimo a
4 Fonte: dati Istat 5 Fonte: dati Istat
8
quello previsto dal governo (2,6% del PIL). Le entrate totali sono aumentate nei primi nove mesi del 2015
dello 0,8%, a seguito dell'aumento delle imposte dirette (1,9%), indirette (1,1 %) e dei contributi sociali
(1,2%), nonché alla minore spesa per interessi sul debito pubblico.
Le previsioni per il 2016-2017 sono positive: grazie alle politiche espansionistiche della BCE il PIL dovrebbe
crescere dell'1,5% nel corso del 2016 e in misura simile nel 2017. Tali proiezioni sono in rialzo rispetto alle
stime precedenti ma strettamente legate al rafforzamento della crescita mondiale, al basso prezzo del greggio,
alla ripresa del commercio mondiale, a condizioni favorevoli sui mercati finanziari e valutari e alla ripresa
del mercato del credito. Le dinamiche descritte considerano un orientamento neutrale e non restrittivo delle
politiche di bilancio del governo e riflettono un contesto esterno favorevole e un miglioramento generalizzato
della fiducia delle famiglie e delle imprese. Il venir meno anche solo di uno di questi fattori avrebbe impatti
negativi importanti sulI'attività economica. I rischi sono rappresentati da un ulteriore rallentamento delle
economie emergenti che impatterebbe la prevista espansione del commercio mondiale e i possibili effetti sul
mercato dei capitali e sui flussi di capitale delle politiche monetarie statunitensi. Gli analisti ritengono in ogni
caso che i rischi per la crescita siano bilanciati nell'anno in corso e orientati al ribasso nel futuro.
Fondamentali favorevoli nel mercato immobiliare Italiano
La Società ritiene che le attuali condizioni del mercato immobiliare italiano, con riferimento a uffici, unità
retai! e logistica offrano opportunità di investimento, sostenuti dal leggero miglioramento del contesto
macroeconomico e dalle politiche monetarie espansive della Banca Centrale Europea.
In tale clima va registrato che il settore immobiliare presenta ancora, a parere della Società, una situazione
appetibile per gli investimenti, non essendosi verificata una significativa ripresa dei valori del settore.
Secondo i dati elaborati da CBRE il mercato delle compravendite si caratterizza per segnali di ripresa (Fonte:
CBRE). Inoltre il livello degli affitti del mercato immobiliare prime office delle principali città Italiane
(Roma e Milano) è calato di circa il 30% dal picco del 2007 (Fonte: CBRE), e questo rappresenta
un'opportunità d'investimento nel mercato italiano.
Il mercato immobiliare italiano continua a confermare un trend positivo facendo registrare investimenti
immobiliari nel secondo trimestre del 2015 pari a circa 1,7 miliardi di Euro, per un totale semestrale di 3,6
miliardi di Euro. Tale volume rappresenta un volume doppio rispetto allo stesso periodo dello scorso anno,
confermando altresì il miglioramento in corso. In termini trimestrali, il volume registrato nell'ultimo
trimestre continua ad essere superiore (+47%) alla media trimestrale degli ultimi quattro anni (Fonte: CBRE).
2. ANDAMENTO ECONOMICO E FINANZIARIO
La Società è stata costituita in data 8 giugno 2015 e non ha ancora iniziato la propria operatività. Il Bilancio
d'esercizio chiude con una perdita di Euro 320 mila dovuta ai costi di costituzione, ai costi per servizi e agli
altri costi operativi, principalmente connessi alle attività propedeutiche al processo di quotazione.
3. ATTIVITÀ DI RICERCA E SVILUPPO
La Società non ha svolto nel corso dell'esercizio attività di ricerca e sviluppo.
9
4. RApPORTI CON LE PARTI CORRELATE
Non risultano, alla data del presente bilancio d'esercizio, rappOIii con parti correlate.
5. AZIONI PROPRIE E DELLA SOCIETÀ CONTROLLANTE
La Società non ha acquistato/venduto azioni proprie né direttamente né per tramite di società fiduciaria o per
interposta persona.
6. AL TRE INFORMAZIONI
Si segnala che in data 18 dicembre 2015 la Società ha ricevuto il provvedimento di ammissione alla
quotazione sul Mercato Telematico Azionario delle azioni ordinarie da parte di Borsa Italiana. Inoltre in data
29 dicembre 2015 la Società ha altresì ricevuto il nulla osta da parte della CONSOB. Il nulla osta rilasciato
dalla CONSOB ha una validità di 30 giorni e quindi la Società dovrà iniziare la propria offerta entro il 28
gennaio 2016.
COlMA RES è una società domiciliata in Italia, con sede legale in piazza della Repubblica n.5, Milano,
organizzata secondo l'ordinamento giuridico della Repubblica Italiana. È stata costituita in data 8 giugno
2015, tramite la sottoscrizione e il versamento del capitale sociale per Euro 50.000,00 da parte dell'azionista
unico. In data 14 settembre 2015 l'Assemblea Straordinaria della Società ha approvato il frazionamento delle
azioni ordinarie da n.l a n. 5.000. In data 30 settembre 2015 è stato deliberato un aumento di capitale,
attraverso l'emissione di n. 52.000 azioni, sottoscritto e versato da COlMA e dalla SGR per un impOIio,
rispettivamente, di Euro 270.000 e, dunque, per n. 27.000 azioni ordinarie ed Euro 250.000 e, dunque, per n.
25.000 azioni ordinarie.
Alla data del presente bilancio l'azionariato è composto come segue:
Azionista Numero di azioni Manfredi Catella 5.000 Coima S.r.l. 27.000 Coima SGR S.p.A. 25.000
Poiché la Società è stata costituita in data 8 giugno 2015, il Bilancio COlMA RES non presenta alcuna
informazione comparativa.
7. FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO
Non si rilevano fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell'esercizio.
8. EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
Il Bilancio COlMA RES è stato redatto nella prospettiva della continuità dell'attività aziendale in quanto vi è
la ragionevole aspettativa che la Società continuerà la sua attività operativa in un futuro prevedi bile, e
comunque con un orizzonte temporale superiore ai dodici mesi.
lO
La continuità aziendale è supportata dai proventi derivanti dall'Operazione. Nel caso l'Operazione non
dovesse essere finalizzata, la Società ha sottoscritto un accordo con Coima SGR S.p.A. che prevede la
partecipazione ai costi sostenuti dalla Società nell'ambito dell'Operazione.
Alla data del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2015 la Società non ha ancora iniziato ad esercitare
operativamente la propria attività.
Milano, 25 gennaio 2016
Il
Il Presiden
Am .
STATO PATRIMONIALE
Attivo (Valori in Euro)
Investimenti Immobiliari
Altre immobilizzazioni materiali
TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI
Rimanenze Crediti commerciali e altri crediti conenti Disponibilità liquide
TOTALE ATTIVITA' CORRENTI
TOTALE A TTIVIT A'
Passivo (Valori in Euro)
Capitale sociale Riserva sovrapprezzo azioni Risultato d'esercizio
TOTALE PATRIMONIO NETTO
Debiti per trattamento fine rapporto Fondi rischi e oneri Debiti commerciali e altri debiti non conenti
TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI
Debiti commerciali e altri debiti conenti Debiti per imposte conenti Debiti verso banche e altri finanziatori correnti
TOTALE PASSIVITA' CORRENTI
TOTALE PASSIVITA'
TOTALE PASSIVITA' E PATRIMONIO NETTO
13
Note
l 2
Note 3 4
5
6
AI31 dicembre 2015
O
O
O
O
795.577 389.730
1.185.307
1.185.307
AI31 dicembre 2015 70.800
499.200 (320.439)
249.561
O O
100.000
100.000
835.746 O O
835.746
935.746
1.185.307
CONTO ECONOMICO
Periodo dall'8 giugno (Valori in Euro) Note 2015 al31 dicembre
2015 Ricavi O Variazione delle rimanenze O Costi per materie prime e servizi 7 (132.210) Costo del personale O Altri costi operativi 8 (188.229) Ammortamenti O Adeguamento fair value immobili O RISULTATO OPERATIVO (320.439) Proventi finanziari O Oneri finanziari O RISULTATO AL LORDO DELLE IMPOSTE (320.439) Imposte O RISULTATO D'ESERCIZIO (320.439)
Utile per azione: - Base, utile (perdita) dell'esercizio attribuibile
9 (11,30) agli azionisti ordinari
14
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
(Valori in Euro)
Risultato del!' esercizio Altre componenti riclassificabm in periodi successivi nel risultato del periodo al netto del! 'effetto fiscale
Altre componenti non riclassificabili in periodi successivi nel risultato del periodo al netto del!' effetto ,fiscale
Note
RISULTATO COMPLESSIVO D'ESERCIZIO
15
Periodo dall'8 giugno 2015 al31 dicembre 2015
(320.439)
o
o
(320.439)
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL PATRIMONIO NETTO
(Valori in Euro) Saldi all'8 giugno 2015 Aumento di capitale del 30 settembre 2015 Risultato dell' esercizio Altre componenti di conto economico complessivo Saldi al31 dicembre 2015
Capitale sociale Riserva sovrapprezzo azioni 50.000 20.800 499.200
20.800 499.200
16
Risultato dell'esercizio Totale patrimonio netto 50.000
520.000 (320.439) (320.439)
O (320.439) 249.561
RENDICONTO FINANZIARIO (metodo indiretto)
Attività operative
Utile (perdita) ante imposte
Aggiustamenti per riconciliare l'utile al lordo delle imposte con i flussi finanziari netti: Ammortamenti Adeguamento fair value immobili Proventi finanziari Oneri finanziari Altri costi operativi
Variazioni di capitale circolante: Aumento dei crediti commerciali e degli altri crediti a breve termine (Aumento)/ diminuzione delle rimanenze Aumento dei debiti commerciali ed altri debiti a breve
Imposte sui redditi pagate Flussi finanziari netti da attività operative
Attività di investimento Ricavi dalla vendita di immobili, impianti e macchinari Acquisto di immobili, impianti e macchinari Flussi finanziari netti (impieghi) da attività d'investimento
Attività di finanziamento Versamento soci Proventi da finanziamenti Rimborso di finanziamenti Flussi finanziari netti (impieghi) da attività di finanziamento
(Diminuzione )/incremento netto delle disponibilità liquide e depositi a breve termine Disponibilità liquide e depositi a breve termine a18 giugno 2015 Disponibilità liquide e depositi a breve termine al31 dicembre 2015
17
Note
6
3/4
Periodo dall'8 giugno al 31 dicembre 2015
(320.439)
99.000
(795.577)
836.746
(180.270)
570.000
570.000
389.730
389.730
NOTA INTEGRATIVA
Informazioni societarie
La pubblicazione del bilancio d'esercizio della Società è stata autorizzata dal Consiglio di Amministrazione
in data 25 gennaio 2016. Coima RES S.p.A. è una società per azioni che ha presentato in data 21 settembre
2015 l'istanza per l'ammissione alla quotazione sul Mercato Telematico Azionario istituito e gestito da Borsa
Italiana. La Società è costituita e registrata in Italia e ha sede legale in Milano, piazza della Repubblica n. 5.
La Società risulta ancora non operativa in quanto nel periodo dalla data di costituzione alla chiusura
dell'esercizio ha concentrato la propria attività sul processo di ammissione a quotazione e sull'identificazione
del portafoglio immobiliare da acquistare subordinatamente all'avvenuta quotazione. Nell'esercizio chiuso al
31 dicembre 2015 non vi sono transazione con parti correlate.
POLITICHE CONTABILI
PARTE GENERALE
Base di preparazione
Il bilancio d'esercizio della Società è redatto secondo i principi contabili IAS/IFRS emanati dall'International
Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni dell'International Financial Reporting
Interpretatiol1s Committee (IFRIC) ed omologati dalla Commissione Europea, come stabilito dal
Regolamento Comunitario n. 1606 del 19 luglio 2002, al 31 dicembre 2015 ed è stato predisposto
esclusivamente ai fini dell'inserimento dello stesso: i) nel prospetto relativo all'offerta pubblica di
sottoscrizione e all'ammissione a quotazione sul Mercato Telematico Azionario ("MTA") organizzato e
gestito da Borsa Italiana S.p.A. delle azioni ordinarie della Società, e ii) in eventuali ulteriori documenti di
offerta per la vendita fuori dal territorio italiano delle azioni della Società a investitori internazionali.
Il presente bilancio d'esercizio di COlMA RES S.p.A. (di seguito "COlMA RES", o la "Società") relativo al
periodo dall'8 giugno 2015 (data di costituzione della Società) al 31 dicembre 2015 è il primo bilancio
d'esercizio della Società e pertanto non presenta alcuna informazione comparativa.
Principi generali di redazione
Il bilancio d'esercizio è stato redatto in base al principio del costo storico, tranne che per gli investimenti
immobiliari, i terreni e fabbricati, gli strumenti finanziari derivati, i corrispettivi potenziali e le passività per
distribuzioni non monetarie che sono iscritti alfair value. Il valore contabile delle attività e passività che sono
oggetto di operazioni di copeliura del fair value e che sarebbero altrimenti iscritte al costo ammortizzato, è
rettificato per tenere conto delle variazioni delfair value attribuibile ai rischi oggetto di copertura.
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Il bilancio d'esercizio è costituito dallo Stato Patrimoniale, dal Conto Economico, dal Conto economico
complessivo, dal Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto, dal Rendiconto Finanziario e dalla Nota
Integrativa.
In conformità a quanto disposto dall'art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 38 del 28 febbraio 2005, il bilancio
d'esercizio è redatto utilizzando l'euro come valuta funzionale. Se non diversamente specificato, gli importi
del bilancio d'esercizio sono esposti in unità di euro. Gli arrotondamenti dei dati contenuti nella nota
integrativa sono effettuati in modo da assicurare la coerenza con gli importi figuranti negli schemi di stato
patrimoniale e conto economico.
Il bilancio d'esercizio è stato redatto nella prospettiva della continuità dell'attività aziendale, secondo il
principio della contabilizzazione per competenza economica, nel rispetto del principio di rilevanza e di
significatività dell' informazione e della prevalenza della sostanza sulla forma.
Compensazioni tra attività e passività e tra costi e ricavi sono effettuate solo se richiesto o consentito da un
principio o da una sua interpretazione.
Gli schemi di bilancio adottati sono coerenti con quelli previsti dallo IAS l - "Presentazione del Bilancio". In
particolare:
(i) la situazione patrimoniale-finanziaria è stata predisposta classificando le attività e le passività
secondo il criterio "corrente/non corrente";
(ii) il conto economico e il conto economico complessivo sono stati predisposti classificando i costi
operativi per natura;
(iii) il rendiconto finanziario è stato predisposto secondo il "metodo indiretto".
Gli schemi utilizzati, come sopra specificato, sono quelli che meglio rappresentano la situazione economica,
patrimoniale e finanziaria della Società.
AI 31 dicembre 2015 non esistono poste in divisa estera.
Eventi successivi alla data di riferimento del bilancio
Non si rilevano fatti rilevanti avvenuti dopo la data di chiusura dell'esercizio.
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PARTE RELATIVA ALLE PRINCIPALI VOCI DI BILANCIO
Investimenti immobiliari
Gli investimenti immobiliari sono rappresentati da proprietà immobiliari possedute al fine di percepire canoni
di locazione e/o per l'apprezzamento del capitale investito e non per essere utilizzati nella produzione o nella
fornitura di beni o di servizi o nell'amministrazione aziendale.
Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli onen accessori
all'acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS 40, sono successivamente valutati al fair
value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento
immobiliare nell'esercizio in cui si verificano.
I costi sostenuti relativi a interventi successivi sono capitalizzati sul valore contabile dell'investimento
immobiliare solo quando è probabile che produrranno benefici economici futuri e il loro costo può essere
valutato attendibilmente. Gli altri costi di manutenzione e riparazione sono contabilizzati a conto economico
quando sostenuti.
Il fair value dell'investimento immobiliare non riflette investimenti futuri di capitale che miglioreranno o
valorizzeranno l'immobile e non riflette i benefici futuri originati o connessi a tale spesa.
Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è
durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o
perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati a conto economico
nell' esercizio in cui avviene il ritiro o dismissione.
L'IFRS 13 definisce ilfair value come il prezzo (exit price) che si percepirebbe per la vendita di un'attività
ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una regolare operazione tra operatori di
mercato alla data di valutazione.
In particolare, nel misurare il fair value degli investimenti immobiliari, secondo quanto disposto dall' IFRS
13, la società deve assicurare che il fair value rifletta, tra le altre cose, i ricavi derivanti da canoni di
locazione correnti e da altre ragionevoli e sostenibili ipotesi che gli operatori di mercato utilizzerebbero
nella determinazione del prezzo della proprietà immobiliare alle condizioni correnti.
Come previsto daIl'IFRS 13, la valutazione alfair value di un'attività non finanziaria considera la capacità di
un operatore di mercato di generare benefici economici impiegando l'attività nel suo massimo e migliore
utilizzo (highest and best use) o vendendola a un altro operatore di mercato che la impiegherebbe nel suo
massimo e miglior utilizzo.
Secondo l'IFRS 13, un'entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali
siano disponibili dati sufficienti per valutare il fair value, massimizzando l'utilizzo di input osservabili
rilevanti e riducendo al minimo l'utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle
transazioni osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di
ogni singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione
del fair value per la misurazione dell'investimento immobiliare, la società utilizza il metodo dei flussi di
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cassa attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri
redditi netti derivanti dall'affitto dell'immobile e al termine di tale periodo si ipotizza che l'immobile sia
venduto.
Gli investimenti immobiliari sono valutati da società di valutazione esterne e indipendenti, dotate di adeguata
e riconosciuta qualificazione professionale e di una recente esperienza sulla locazione e sulle caratteristiche
degli immobili valutati.
Strumenti finanziari
Le attività e le passività finanziarie sono contabilizzate secondo quanto stabilito dallo IAS 39 - Strumenti
finanziari: rilevazione e valutazione e dallo IAS 32 - Strumenti finanziari: esposizione nel bilancio ed
informazioni integrativa.
I finanziamenti e i crediti che la Società non detiene a scopo di negoziazione (finanziamenti e crediti originati
nel corso dell'attività caratteristica), i titoli detenuti con l'intento di mantenerli in portafoglio sino alla
scadenza e tutte le attività finanziarie per le quali non sono disponibili quotazioni in un mercato attivo e il cui
fair value non può essere determinato in modo attendibile, sono misurate, se hanno una scadenza prefissata,
al costo ammortizzato, utilizzando il metodo dell'interesse effettivo. Quando le attività finanziarie non
hanno una scadenza prefissata, sono valutate al costo di acquisizione.
I crediti con scadenza superiore ad un anno, infruttiferi o che maturano interessi inferiori al mercato, sono
attualizzati utilizzando i tassi di mercato. Sono regolarmente effettuate valutazioni al fine di verificare se
esista evidenza oggettiva che un'attività finanziaria o che un gruppo di attività possa aver subito una
riduzione di valore. Se esistono evidenze oggettive, la perdita di valore deve essere rilevata come costo nel
conto economico del periodo.
Le passività finanziarie sono inizialmente iscritte a fair value e successivamente valutate con il metodo del
costo ammortizzato utilizzando il metodo dell'interesse effettivo.
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti
Le disponibilità liquide ed i mezzi equivalenti comprendono il denaro in cassa e i depositi a vista e a breve
termine, in questo ultimo caso con scadenza originaria prevista non oltre i tre mesi. Le disponibilità liquide
ed i mezzi equivalenti sono iscritti in bilancio al valore nominale ed al cambio a pronti a fine esercizio, se in
valuta.
Patrimonio netto
Capitale sociale
Il capitale sociale rappresenta il valore nominale dei versamenti e dei conferimenti operati a tale titolo dagli
azionisti.
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Iscrizione dei ricavi, dei proventi e degli oneri a conto economico
Ricavi
I ricavi sono riconosciuti nella misura in cui è probabile che i benefici economici siano conseguiti dalla
società e il relativo importo possa essere determinato in modo attendibile. I ricavi sono valutati alfair value
del corrispettivo ricevuto, escludendo sconti, abbuoni e altre imposte sulla vendita.
I seguenti criteri specifici di riconoscimento dei ricavi devono essere sempre rispettati prima della loro
rilevazione a conto economico:
(i) Ricavi di locazione: i ricavi di locazione derivanti dagli investimenti immobiliari di proprietà
della Società sono contabilizzati sulla base del principio della competenza temporale, in base ai
contratti di locazione in essere.
(ii) Prestazione di servizi: i ricavi per prestazioni di servizi sono rilevati a conto economico con
riferimento allo stadio di completamento dell'operazione e solo quando il risultato della
prestazione può essere attendibilmente stimato.
Costi
I costi e gli altri oneri operativi sono rilevati come componenti del risultato d'esercizio nel momento in cui
sono sostenuti in base al principio della competenza temporale e quando non hanno requisiti per la
contabilizzazione come attività nello stato patrimoniale.
Proventi e oneri finanziari
I proventi e gli oneri di natura finanziaria sono rilevati per competenza sulla base degli interessi maturati sul
valore netto delle relative attività e passività finanziarie utilizzando il tasso di interesse effettivo.
Gli oneri finanziari direttamente attribuibili all'acquisizione e costruzione degli investimenti immobiliari,
vengono capitalizzati sul valore contabile dell'immobile cui si riferiscono. La capitalizzazione degli interessi
avviene a condizione che l'incremento del valore contabile del bene non attribuisca allo stesso un valore
superiore rispetto al suofair value.
Imposte
Imposte correnti
Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile. Il debito
per imposte correnti viene contabilizzato nello stato patrimoniale al netto di eventuali acconti di imposta
pagati.
I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare
alle/dalle autorità fiscali sulla base delle aliquote nominali d'imposta in vigore alla data di bilancio
ad esclusione di quelle imputabili direttamente al patrimonio netto, in quanto relative a rettifiche di attività e
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passività di bilancio imputate direttamente al patrimonio stesso. Le altre imposte non correlate al reddito,
come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra i costi operativi.
Imposte differite
Le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello stanziamento globale della passività.
Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività e delle passività iscritte in bilancio e
i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali. Le attività per imposte anticipate sulle perdite fiscali
riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella misura in cui è probabile che sia
disponibile un reddito imponibile futuro a fronte del quale possano essere recuperate.
Le attività e le passività fiscali differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede
saranno applicabili, negli esercizi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività
per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non
correnti.
Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito
sono applicate dalla medesima autorità fiscale, quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i
tempi di atteso riversamento sono omogenei.
Risultato per azione
Risultato per azione - base
Il risultato base per azione ordinaria è calcolato come rapporto tra il risultato di periodo attribuibile alle
azioni ordinarie ed il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nell'esercizio.
Uso di stime
La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della direzione
aziendale l'effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori dei ricavi, dei costi, delle
attività, e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del
bilancio d'esercizio.
I risultati a consuntivo potrebbero differire da tali stime a causa dell'incertezza che caratterizza le ipotesi e le
condizioni sulle quali le stime sono basate. Pertanto, modifiche delle condizioni alla base dei giudizi,
assunzioni e stime adottate possono determinare un impatto rilevante sui risultati successivi.
Le stime sono utilizzate per la determinazione del fair value degli investimenti immobiliari e delle imposte.
Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente dal management e, ove ritenuto necessario, sono
supportate da pareri e studi da parte di consulenti esterni indipendenti e di primario standing (ad esempio
perizie immobiliari) e gli effetti di ogni variazione sono riflessi a conto economico.
Di seguito vengono indicate le stime più significative relative alla redazione del bilancio e delle relazioni
contabili annuali perché comportano un elevato ricorso a giudizi soggettivi, assunzioni e stime:
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• Investimenti immobiliari: gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo
comprensIVo degli oneri accessori all'acquisizione e, coerentemente con quanto previsto dallo IAS
40, sono successivamente valutati alfail' value, rilevando a conto economico gli effetti derivanti da
variazioni delfair value dell'investimento immobiliare nell'esercizio in cui si verificano. Ilfal' value
alla data di chiusura del periodo viene determinato attraverso a valutazione del patrimonio
immobiliare viene effettuata da esperti indipendenti; tale valutazione è soggetta a ipotesi, assunzioni
e stime; pertanto una valutazione effettuata da esperti differenti potrebbe non comportare la
medesima valutazione del patrimonio immobiliare;
• Imposte: le imposte sul reddito vengono stimate in base alla previsione dell'effettivo ammontare che
dovrà essere versato all'Erario in sede di dichiarazione dei redditi; la contabilizzazione delle imposte
anticipate è effettuata sulla base delle aspettative di reddito degli esercizi futuri, e le imposte
anticipate e differite sono determinante utilizzando le aliquote fiscali che si prevede saranno
applicabili negli esercizi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte;
• Valutazione strumento finanziario. lo strumento finanziario è inizialmente rilevato al fair value con
imputazione del relativo costo a conto economico e successivamente valutato ad ogni chiusura del
periodo rilevando a conto economico gli effetti derivanti da variazione delfail' value nel periodo in
cui si verificano. Il fail' value alla data di chiusura del periodo viene determinato attraverso stime
effettuate dal management, anche attraverso il supporto di esperti indipendenti, soggette ad ipotesi e
assunzioni.
Segmenti operativi
La Società, nel periodo dalla costituzione sino al31 dicembre 2015, non ha svolto alcuna attività operativa e
pertanto non viene fornita informativa sui segmenti operativi.
Nota 3. Nuovi Principi e Interpretazioni emessi dallo IASB e non ancora recepiti dalla VE
Di seguito sono indicati i principi contabili internazionali, le interpretazioni, le modifiche ai principi contabili
e interpretazioni, ovvero specifiche previsioni contenute nei principi e nelle interpretazioni approvati dallo
IASB, non omologati per l'adozione in Europa alla data di approvazione del presente documento.
Descrizione
IFRS 14 (Regulatory Deferral Accounts - Contabilizzazione differita di
attività regolamentate)
Modifiche all'IFRS Il - Accordi a controllo congiunto (Contabilizzazione
dell'acquisizione di partecipazioni in attività a controllo congiunto)
Modifiche allo IAS 16 (Immobili, Impianti e macchinari) e allo IAS 38
(Attività Immateriali) - Chiarimento sui metodi di ammortamento applicabili
alle attività immateriali e materiali
Modifiche allo IAS 27 (Bilancio separato): Metodo del patrimonio netto nel
bilancio separato
Modifiche all'IFRS IO (Bilancio Consolidato) e allo IAS 28 (Partecipazioni
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Omologato alla data del 31dicembre 2015
No
No
No
No
No
Data di efficacia prevista
Esercizi che iniziano a
partire dal I gennaio 20 I 6
Esercizi che iniziano a
partire dal I gennaio 20 I 6
Esercizi che iniziano a
partire dal I gennaio 2016
Esercizi che iniziano a
partire dal I gennaio 2016
Esercizi che iniziano a
in società collegate e joint venture): Vendita o conferimento di attività tra un
investitore e la sua collegata(ioint venture
Miglioramenti agli IFRS (ciclo 2012-2014)
Modifiche a IFRS lO, IFRS 12 e IAS 28 (Entità d'investimento - Eccezione
al consolidamento)
Modifiche allo IAS 16 (Immobili, Impianti e macchinari) e allo IAS 41
(Agricoltura)
Modifiche allo IAS l (Iniziative sull'informativa di bilancio)
IFRS 15 (Revenue from Contracts with Customers)
IFRS 9 (Strumenti finanziari)
IFRS 16 Leases
partire dal l gennaio 2016
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2016
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2016
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2016
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2016
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2018
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2018
No Esercizi che iniziano a
partire dal l gennaio 2019
La Società ritiene che l'introduzione dei principi riportati nella precedente tabella non comporterà impatti
significativi sul bilancio d'esercizio.
INFORMATIVA SUI TRASFERIMENTI TRA PORTAFOGLI DI ATTIVITA'
FINANZIARIE
La Società non ha fino ad oggi posto in essere operazioni di acquisizione di strumenti finanziari, pertanto non
ci sono elementi da segnalare in merito ai trasferimenti tra portafogli.
INFORMATIVA SUL FAIR VALUE
La Società non detiene, alla data del presente bilancio, attività valutate al fair value. In merito alla
valutazione al fair value dello strumento finanziario emesso dalla Società si rinvia a quanto descritto nella
nota n. 5.
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STATO PATRIMONIALE
ATTIVO
1. Crediti commerciali e altri crediti correnti
Composizione della voce "Crediti commerciali e altri crediti correnti"
Descrizione 31.12.2015
Altri crediti correnti 620.011
Crediti verso Amministratori 46.022
Erario e/IV A 126.193
Risconti attivi 3.242
Altri crediti 109
Totale 795.577
Ilfair value dei crediti commerciali e altri crediti correnti approssima il valore contabile in conseguenza della
scadenza a breve di questi strumenti.
Gli altri crediti correnti si riferiscono ai costi sostenuti alla data di chiusura dell'esercizio relativamente al
processo di quotazione della Società che saranno portati in diminuzione dei proventi derivanti dall'aumento
di capitale in caso di buon esito dello stesso processo oppure, nel caso il progetto di quotazione venga
abbandonato, confluiranno nel conto economico.
I Crediti verso amministratori sono relativi alle trattenute che la Società ha effettuato per la valutazione dello
strumento finanziario sottoscritto dagli Amministratori ed il cui versamento è stato anticipato dalla Società
stessa.
I risconti attivi si riferiscono a fatture ricevute nel corso del 2015 che hanno competenza suddivisa in più
esercizi.
2. Cassa e disponibilità liquide
Composizione della voce "Disponibilità liquide"
Descrizione 31.12.2015
Disponibilità liquide 389.730
Cassa O
Totale 389.730
La voce rappresenta la liquidità della Società detenuta presso Banca Passadore. Tali ammontari sono a vista e
non sono soggetti a rischi significativi legati alla variazione di valore. In considerazione di ciò il management
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ha verificato che ilfair value delle disponibilità liquide approssima il valore contabile in conseguenza della
scadenza a breve di questi strumenti.
PASSIVO
Patrimonio
3. Composizione della voce "Capitale"
Tipologie 31.12.2015
Capitale 70.800
Azioni ordinarie 70.800
Il capitale sociale, interamente versato, è composto da n. 57.000 azioni pnve di valore nominale.
Precedentemente al30 settembre 2015 il capitale sociale era costituito da n. 5.000 azioni dal valore nominale
di lO Euro. In data 30 settembre 2015, nuovi azionisti hanno sottoscritto n. 52.000 azioni dal valore nominale
di Euro 0,40 ad azione e un sovrapprezzo di Euro 9,60 ad azione.
Il descritto aumento di capitale sociale fa seguito a quanto deliberato dall'assemblea della Società in data 14
settembre 2015 in relazione a futuri aumenti di capitale a pagamento con esclusione del diritto di opzione ex
art. 2441 comma 5 del Codice Civile, per un importo complessivo massimo di Euro 5.000.000 mediante
emissione di massime numero 500.000 nuove azioni ordinarie aventi godimento regolare da riservare ad
eventuali investitori terzi (co-founders) e da eseguirsi in via scindibile in una o più tranche entro il tennine
massimo del 31 dicembre 2016 al prezzo di Euro 10,00 per azione (di cui Euro 9,60 per sovrapprezzo).
L'aumento di capitale sarebbe riservato, inter ali a, ad alcuni soggetti interessati ad entrare nella compagine
azionaria anche prima della quotazione e da individuarsi a cura dell'organo amministrativo della Società.
L'assemblea della Società, in data 14 settembre 2015, ha altresÌ deliberato, a servizio della citata operazione
di quotazione, un aumento di capitale sociale per un importo massimo di Euro 600 milioni, comprensivo di
sovrapprezzo, mediante emissione di massime n. 60 milioni di nuove azioni ordinarie della Società, aventi
godimento regolare, con esclusione del diritto di opzione ai sensi dell'art. 2441, comma 5, Codice Civile,
inscindibile per un ammontare pari ad Euro 300 milioni e scindibile per la restante parte, sino all'ammontare
massimo complessivo sopra indicato, da eseguirsi in una o più tranche entro il termine massimo del 31
dicembre 2016.
4. Composizione della voce "Riserva sovrapprezzo azioni"
Descrizione 31.12.2015
Riserva sovrapprezzo azioni 499.200
Totale 499.200
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La riserva sovrapprezzo azioni si è costituita per effetto dell'aumento di capitale del 30 settembre 2015,
emesso al valore nominale di Euro 0,40 per azione con un sovrapprezzo di Euro 9,60 per azione.
Analisi composizione del Patrimonio Netto con riferimento alla possibilità di utilizzazione e riepilogo delle
utilizzazioni effettuate nei precedenti tre esercizi (Art. 2427 c. 7 bis Codice civile).
Analisi Importo
Patrimonio 30.09.2015
Netto
Capitale
Sociale
Riserve:
Riserva di
Sovrapprezzo
Azioni
Riserve di Utili
Totale
Quota non
distribuibile
Residuo quota
distribuibile
Legenda: A - per aumento di capitale B - per copertura perdite C - per distribuzione ai soci
70.800
499.200
570.000
Possibilità di Quota Riepilogo delle
utilizzazione disponibile utilizzazioni effettuate nei
tre esercizi precedenti
A,B 499.200
499.200
499.200
Dalla data di costituzione della Società non VI sono stati utilizzi di rIserve a copertura di
perdite.
Passività non correnti
5. Composizione della voce "Debiti commerciali e altri debiti non correnti"
Descrizione 31.12.2015
Strumento Finanziario 100.000
Totale 100.000
La voce si riferisce allo strumento finanziario emesso dalla Società e acquisito dal management per un valore
nominale pari ad Euro 1.000. Lo strumento è stato rivalutato ad Euro 100.000 a seguito di una perizia
appositamente predisposta da un consulente estemo alla data del 30 settembre 2015. Il management della
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Società, in considerazione dell'andamento del processo di quotazione ed, in generale, della situazione dei
mercati finanziari, non ritengono ci siano mutamenti rilevanti nelle condizioni e nelle variabili considerate
nell'ambito del processo di valutazione. In considerazione di quanto detto, si ritiene che il valore iscritto sia
rappresentativo delfair value dello strumento alla data del 31 dicembre 2015.
Il perito ha espresso la propria opinione in merito al fair market value dello strumento partecipativo emesso
dalla Società a favore di taluni manager sulla base del regolamento dello strumento, sulla base dello stato di
avanzamento del processo di quotazione6 e sulla base dei flussi di cassa attesi in tre diversi scenari (base, mid
e best). Lo Strumento da diritto ai possessori di percepire un eventuale rendimento annuo pari al 10%
dell'extrarendimento della Società rispetto a un total shareholder return annuo dell'8% ed al 20%
dell'extrarendimento della Società rispetto a un total shareholder return annuo del 10%.
La valutazione è stata condotta in applicazione del criterio finanziario. Esso stima il valore di un asset quale
somma dei flussi finanziari attesi, scontati ad un tasso espressivo del rischio sistematico dell'investimento. Il
modello valutativo è stato impostato come segue:
La stima è stata condotta prendendo in considerazione scenari alternativi rappresentativi di possibili
situazioni di mercato all'interno dei quali lo strumento è posizionato;
I flussi di cassa attesi dallo Strumento sono stati stimati quale media dei flussi di cassa negli scenari
base, mid e best ponderati in base alle probabilità di accadimanto stimate sulla base del business e
delle ipotesi sottese agli scenari definiti;
I flussi di cassa medio-ponderati sono stati attualizzati ad un tasso di sconto espressivo del
rendimento mediamente atteso da investimenti in società di real estate europee;
Il valore dello Strumento è stato apprezzato anche tenendo conto dell'incertezza associata alle
condizioni (in primis la Quotazione) che devono verificarsi affinché lo Strumento medesimo sia
potenzialmente in grado di generare rendimenti per i suoi possessori.
Il valore dello Strumento riveniente dall'applicazione del modello valutativo sinteticamente descritto risulta
compreso, in considerazione dei differenti scenari considerarti tra Euro 19 mila e Euro 194 mila. L'ampiezza
di tale intervallo è collegata all'elevato livello di incertezza associato all'operazione ed al rendimento
effettivo dello strumento stesso.
Il management ha quindi deciso di assegnare un valore intennedio all'interno di tale intervallo, pari a Euro
100 mila allo strumento.
6 Lo Strumento potrà (eventualmente) generare rendimento per i suoi possessori solo se la Società sarà quotata.
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Passività correnti
6. Composizione della voce "Passività correnti"
La voce si articola come di seguito dettagliato:
Descrizione 31.12.2015
Debiti verso Fornitori 608.105
Fatture da ricevere 227.641
Totale 835.746
Il fair value delle passività correnti approssima il valore contabile in conseguenza della scadenza a breve di
questi strumenti.
I debiti verso fornitori e i debiti per fatture da ricevere si riferiscono principalmente ai costi per i consulenti
incaricati dalla Società di portare avanti il progetto di quotazione.
Gli stanziamenti per fatture da ricevere sono effettuati in rispetto della competenza economica dei costi
sostenuti.
INFORMAZIONI SUL CONTO ECONOMICO
7. Costi per materie prime e servizi
Descrizione 31.12.2015
Costi per materie e servizi 132.210
Totale 132.210
I costi per materie prime e servizi si riferiscono principalmente agli accantonamenti per fatture da ricevere
per spese relative a servizi di marketing, consulenze per implementazione software e ai costi per la revisione
contabile.
8. Altri costi operativi
Descrizione 31.12.2015
Compensi Collegio Sindacale 31.200
Valutazione strumento finanziario 99.000
Contributi 5.171
Spese per registrazione marchi e domini 11.460
Spese per sito internet 39.440
Altri costi 1.958
Totale 188.229
30
Gli altri costi operativi sono costituiti principalmente dai compensi del collegio sindacale, dalla rivalutazione
al fair value dello strumento finanziario emesso dalla Società e sottoscritto dal management, dai relativi
contributi e da altri costi operativi.
9. Utile (perdita) per azione
L'Utile (perdita) base per azione è calcolato dividendo l'utile netto del periodo attribuibile agli azionisti
ordinari della Società per il numero medio ponderato delle azioni ordinarie in circolazione durante il periodo.
L'Utile (perdita) per azione diluito non evidenzia differenze rispetto all'Utile (perdita) base per azione.
Di seguito sono esposti la perdita e le informazioni sulle azioni utilizzate ai fini del calcolo della perdita per
azione base:
Migliaia di Euro 31.12.2015 Utile (perdita) (320.439)
Azioni in circolazione (*) (media 28.362 ponderata)
Utile (perdita) per azione (11,30) (*) In data 14 settembre 2015, l Assemblea straordmana della Socleta ha delIberato Il frazIOnamento delle azIOnI ordinarie a seguito del quale il capitale sociale è di Euro 50.000 rappresentato da n. 5.000 azioni ordinarie senza valore nominale. Gli importi indicati considerano retroattivamente il frazionamento delle azioni, come se fosse
avvenuto alla costituzione della Società. Inoltre, in data 30 settembre 2015 è stato sottoscritto un aumento di capitale per complessivi Euro 520.000, pari a n. 52.000 azioni di cui Euro 20.800 a titolo di capitale e Euro 499.200 a titolo di sovrapprezzo azioni.
Non vi sono state operazioni sulle azioni ordinarie tra la data di riferimento del bilancio e la data di redazione del bilancio.
lO. Rischi e impegni
La Società risulta ancora non operativa e quindi non soggetta a rischi legati alla normale operatività di
business.
Le principali attività della Società comprendono liquidità e altri crediti mentre le passività sono
principalmente rappresentate da debiti commerciali e dallo strumento finanziario emesso a favore di taluni
componenti del management.
La Società, alla data odiema, è soggetta al rischio di mercato, limitatamente allo strumento finanziario, e al
rischio di liquidità. Si segnala che tutti i rischi sono considerati di natura limitata in quanto sostanzialmente
tutti a breve termine e conseguentemente non soggetti a rischi significativi legati alla variazione di valore.
Si segnala che la Società nel corso dell'esercizio ha assunto "impegni finanziari significativi" rappresentati
da:
• il conferimento delle Quote che si perfezionerà immediatamente dopo la stipula del Contratto di Collocamento
Istituzionale al termine del Periodo di Offerta;
• la stipula del contratto preliminare di compravendita degli Immobili Vodafone sottoscritto con REe
in data IO settembre 2015 e trascritto in data 29 settembre 2015 - a fronte del quale,
subordinatamente all' Avvio delle Negoziazioni e al verificarsi delle altre condizioni sospensive, ed
entro il 29 aprile 2016, l'Emittente perfezionerà l'acquisto degli Immobili Vodafone mediante stipula
del contratto definitivo di compravendita.
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Tali eventi determineranno un rilevante impatto sulla struttura patrimoniale, economica e finanziaria della
Società.
OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE
Informazioni sui compensi degli Amministratori e dei Dirigenti
Alla data del presente bilancio, non sono stati corrisposti ne sono previsti compensi per il periodo dalla
costituzione della Società alla data del 31 dicembre 2015 per il Consiglio di Amministrazione.
Come già specificato nella Relazione sulla gestione, non sono state effettuate transazioni con patti correlate nel
periodo dalla costituzione della Società al 31 dicembre 2015. Si segnala tuttavia che nell'ambito della
prospettata operazione di quotazione la Società ha stipulato i seguenti contratti di servizio con parti correlate e
precisamente:
• Contratto di Asset Management con Coima SGR S.p.A.;
• Contratto con Coima S.r.l. per la fornitura da parte di quest'ultima di servizi di development & project
management, nonché di property &facility management.
Milano, 25 gennaio 2016
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Il Preside
AI