COMUNE DI PONSACCO PROVINCIA DI PISA
ART. 25.1. DELLE N.T.A. DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Regolamento per la procedura competitiva e comparativa delle proposte di
riqualificazione / rigenerazione degli edifici produttivi dismessi localizzati in
ambito residenziale
RELAZIONE
Ufficio di Piano Geom. Alberto Turini, Arch. Elisabetta Ulivi,Arch. Antonio D’Auria, Geom. Renzo Manetti,
Luca Neri
Garante della Comunicazione per gliAtti di Governo del Territorio Dr. Geol. Elena Baldi
Sindaco Alessandro Cicarelli Assessore ai Lavori pubblici e alle opere di urbanizzazione Floriano Baldacci
Giugno 2012
COMUNE PONSACCO
3° SETTORE
Giugno 2012
OGGETTO: ART. 25.1 del vigente R.U. commi 8.1. e successivi.
Bando per la procedura competitiva comparativa per proposte di riqualificazione /
rigenerazione di fabbricati produttivi inseriti in ambito urbano.
Relazione
Con deliberazione del Consiglio Comunale n 11 del 24/04/2012 è stata approvata la
variante 2 al Piano Strutturale con la quale è stato implementato il quadro conoscitivo e la
normativa per la qualificazione/ rigenerazione del patrimonio artigianale e industriale dimesso
all’interno delle UTOE a carattere residenziale, nonché l’incremento in termini di abitanti della
capacità insediativa ( + 1.050 abitanti) .
Nella stessa seduta consiliare, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 12 del
24/04/2012 è stato approvato e parzialmente riadottata la variante 6 al R.U. attualmente in
fase di pubblicazione per la presentazione di osservazioni dal 16 maggio u.s.
Ciò nonostante è intenzione della Giunta Comunale attivare con sollecitudine le
procedure previste per individuare gli interventi finalizzati a favorire il recupero / rigenerazione
degli edifici, per cui è stato dato incarico a questo settore di iniziare la fase propedeutica e di
analisi secondo la normativa di attuazione del R.U. che prevede:
“ l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana
dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale,
predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la
percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo
ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura
urbana.
In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica,
volte alla qualificazione della struttura urbana. “In sostanza si tratta di promuovere attivando il metodo competitivo-concorsuale il
processo di rigenerazione del patrimonio produttivo dismesso individuato e catalogato nelle
113 schede allegate al R.U. attivando la partecipazione degli Operatori economici e dei
proprietari, che in relazione agli indirizzi programmatici presentano proposte per l’attuazione
di interventi edilizi – urbanistici.
In primo luogo si rende necessario definire le regole per la procedura competitiva e
comparativa delle proposte di riqualificazione con apposito regolamento da approvarsi con
delibera consiliare.
Gli orientamenti per la proposta di Regolamento si possono acquisire sia
dall’ordinamento generale, che dalla normativa regionale ed in particolare dall’art. 74
sexies della L.R. 1/2005 e dall’art. 13 del DPGR 3R /2007., oltre che dal R.U. vigente,
A tal fine è stato predisposto un testo di Regolamento che nel definire le finalità e le
modalità e i contenuti del bando ed altri aspetti relativi ai soggetti ammessi alla procedura ,
le incompatibilità, le modalità di presentazione delle proposte, prevede una serie di
parametri qualitativi e quantitativi con i relativi pesi di ordine edilizio – urbanistico secondo
cui saranno valutate le proposte da una commissione tecnica giudicatrice.
Successivamente, Il Consiglio Comunale, su proposta della Giunta, individua gli
obiettivi pubblici da privilegiare in occasione della pubblicazione di ciascun bando, nonché
le relative priorità e conseguentemente, fornisce indicazioni sui parametri di valutazione da
adottare e sui relativi pesi, al fine di assicurare trasparenza ed efficacia operativa,
finalizzata da un lato ad assicurare la rispondenza delle proposte alla programmazione
urbanistica comunale e dall’altro a far sì che esse partecipino all’introduzione sul territorio
di elevati livelli di qualità, nella più ampia accezione del termine.
La procedura competitiva e comparativa consiste in:
- un avviso pubblico (bando) con il quale il Comune individua gli obiettivi da
conseguire,
- in coerenza con le indicazioni delle linee di indirizzo, dettagliando e specificando i
fabbricati produttivi dimessi e le relative aree aggregabili ed i soggetti ammessi alla
partecipazione, le quantità massima di edificabilità assegnabili e la loro
destinazione, i parametri quantitativi e qualitativi che dovranno contraddistinguere
le proposte, i criteri da utilizzare per la valutazione delle singole proposte ed ogni
altro elemento necessario per assicurare la certezza e la trasparenza della
procedura;
- nell’elaborazione, da parte dei soggetti privati interessati, di proposte di
trasformazione delle aree ammesse, strutturate in modo tale da conseguire livelli di
qualità complessiva non inferiori a quelle stabilite nel bando;
- nella valutazione delle proposte da parte di una commissione giudicatrice in
conformità ai criteri stabiliti dalle presenti norme e dal bando;
- nella compilazione di una graduatoria di merito che ordini le proposte pervenute in
funzione dei livelli di qualità complessiva che sono suscettibili di introdurre nel
territorio;
- nella selezione delle proposte che risultano accolte, procedendo secondo la
graduatoria, fino ad esaurimento della quota di edificabilità prevista dal bando;
Definizione obiettivi, parametri e pesi Nell’ambito delle strategie previste di riqualificazione della struttura urbana, saranno
individuate dalla Giunta le priorità e le azioni ritenute prioritarie in riferimento alle direttive
del R.U. e conseguentemente proposti specifici parametri con i relativi pesi che saranno
oggetto di proposta di delibera consiliare per indicare le linee di indirizzo per la
predisposizione dei bando pubblico,
L’atto di indirizzo dovrà definire la quantità massima di edificabilità per riconversioni in
senso residenziale assegnabile nel Bando in riferimento agli indirizzi e nei limiti del Piano
Strutturale e del R.U. che hanno recepito le direttive del PIT.
Analogamente in attuazione degli indirizzi della Giunta e delle strategie di
programmazione urbanistica dovranno essere individuati e valorizzati gli elementi di
risultato stabilendo nel procedimento competitivo e comparativo tutti o parte dei seguenti
parametri di valutazione ed i relativi pesi ( determinati in 100 punti complessivi) in
considerazione degli obiettivi che si intendono perseguire:
parametri di carattere qualitativo ed i relativi pesi sonoa) qualità urbanistica (rappresentata dalla qualità dell’impianto urbanoproposto e dalle relazioni tra il medesimo e la struttura della città nellaquale si inserisce o con la quale si relaziona) ................................................. fino a 15 puntib) qualità infrastrutturale (rappresentata dalla qualità ed efficienza delleinfrastrutture che servono l’area o che si propone di realizzare aservizio dell’area medesima e dell’intorno)...................................................... fino a 15 puntic) qualità degli spazi pubblici (rappresentata dalla qualità e dallalocalizzazione degli spazi pubblici di cui la proposta prevede larealizzazione e delle loro relazioni con il tessuto nel quale siinseriscono) ...................................................................................................... .fino a 15 puntid) qualità architettonica (rappresentata dalla qualità del processoproposto per la progettazione degli edifici e/o degli spazi aperti) ................... .fino a 15 puntie) ecosostenibilità delle costruzioni (rappresentata dal livello diadeguamento agli indirizzi in materia di edilizia ecosostenibile di cuial Regolamento comunale di bioedilizia e risparmio energetico .......................fino a 20 puntif) qualità ambientale (rappresentata dal livello degli interventiespressamente finalizzati alla eliminazione di situazioni di degradoambientale o paesaggistico che la proposta prevede di realizzare).................. ..fino a 15 punti
I parametri di carattere quantitativo ed i relativi pesi sono:a) quantità di aree pubbliche da destinare agli standard urbanistici di cuiall’art. 25.1. commi 8.6. e 8.7 delle N.T.A. che la proposta prevede di realizzare in eccedenza rispetto alla dotazione minima prescritta .............................. ... fino a 20 puntib) quantità di aree che la proposta prevede di aggregare al comparto perattivare processi perequativi o futuri utilizzi diversi da quelli di cui alla lettera precedente …….. ........................ fino a 15 puntic quantità di edifici esistenti preordinati alla delocalizzazione secondo leprevisioni del Regolamento Urbanistico, espressa in termini di superficie utile lorda, che la proposta prevede di demolire e di rilocalizzare sull’area di interesse. . ................................................................... fino a 15 puntid) quantità di alloggi, espressa in termini di superficie utile lorda, che laproposta prevede di destinare alla residenza sociale a canone calmierato convenzionato come definita dalle vigenti norme e/ dal bando ………… . fino a 20 puntie) quantità di edifici esistenti, espressa in termini di superficie utile lorda, che il proponente si impegna a cedere al Comune per fini di interessegenerale oltre agli oneri di urbanizzazione di cui alla L.R. 01/05 ....... fino da 15 punti
La selezione delle proposte avverrà tramite una commissione giudicatrice nominata dopo la
scadenza del termine stabilito nel bando per la ricezione degli elaborati progettuali, che
essendo atto prettamente di natura gestionale, sarà di competenza del responsabile del
settore;
Dal punto di vista procedurale, le proposte selezionate risultano ammesse
all’attuazione dell’intervento proposto secondo l’ordine nel quale sono classificate nella
graduatoria finale e fino all’esaurimento della potenzialità edificatoria complessiva posta a
bando.
Entro trenta giorni dalla pubblicazione dei risultati il Comune comunica agli
interessati l’avvenuta selezione, specificando le eventuali condizioni e prescrizioni cui dovrà
conformarsi la fase attuativa della proposta senza che ne siano alterati gli equilibri
complessivi. Con la stessa comunicazione invita inoltre i soggetti selezionati a depositare le
garanzie fidejussorie previste dal bando, assegnando loro un termine temporale compreso
tra trenta giorni e sessanta giorni. La mancata presentazione della garanzia entri i termini
assegnati comporta l’esclusione dalla graduatoria e la decadenza dei diritti che ne
conseguono.In caso di esclusione di una proposta per il mancato deposito delle garanzia è
facoltà del Comune ammettere la prima in graduatoria tra le proposte che eccedevano
potenzialità edificatoria complessiva posta a bando.
Una volta depositate le garanzie richieste, il Comune invita i soggetti ammessi a
presentare i Piani Attuativi relativi alle proposte selezionate, se del caso conformati alle
condizioni e prescrizioni già comunicate dal Comune, entro un termine temporale congruo e
proporzionato alla complessità ed estensione di ciascun Piano Attuativo.
I singoli Piani Attuativi sono adottati ed approvati con le procedure di cui all’art. 65
della L.R. 01/2005. Eventuali piani di rigenerazione di tipo B con aggregazione di altre
aree secondo i principi perequativi potranno essere attivati secondo le consuete procedure
con apposita variante al RU
L’attuazione è ovviamente subordinata alla stipula di apposita convenzione
urbanistica, anche per l’esecuzione delle opere pubbliche a scomputo.
Il Responsabile del 3° Settore
Alberto Turini
Estratto dalle norme del RU: art. 25.1 commi 8.1 e seguenti
Disciplina degli interventi – parametri urbanistici
1. All’interno di tali ambiti, e delle relative sottozone, la disciplina delle trasformazioni urbanistiche ed edilizie è definita dalle disposizioni di carattere generale di cui ai seguenti commi.
Con riferimento ai principi normativi della L.R.1/2005 e succ. mod., al fine di promuovere interventi volti alla rigenerazione delle aree urbane e delle loro relazioni con il contesto, sono consentiti interventi per riqualificare le aree urbane attraverso un insieme sistematico di opere che possono prevedere:a) la riorganizzazione del patrimonio edilizio esistente;b) la riqualificazione delle aree degradate;c) la riorganizzazione funzionale delle aree dismesse;d) il recupero e riqualificazione degli edifici di grandi dimensioni o complessi edilizi dismessi;e) la riqualificazione delle connessioni con il contesto urbano.In coerenza con i contenuti del P.S., l’A.C. può prevedere l’implementazione del Quadro Conoscitivo del R.U. anche attraverso forme di consultazione/partecipazione da ratificare con apposito atto, in conformità con quanto stabilito.
8.1 Preliminarmente alla programmazione del recupero e della rigenerazione delle aree produttive dismesse, l’Amministrazione Comunale potrà promuovere, attraverso un sistema partecipativo, la consultazione per la manifestazione di interesse da parte dei proprietari delle aree dismesse a procedere agli interventi di recupero/rigenerazione. Acquisiti tali elementi di conoscenza, l’A.C. definirà le strategie, le opere pubbliche e le azioni di riqualificazione della struttura urbana dando priorità ai sistemi di mobilità urbana, con particolare riferimento all’accessibilità pedonale, predisponendo un programma di interventi per la eliminazione delle barriere architettoniche, la percorribilità ciclabile, quale alternativa al sistema di accessibilità ai servizi di interesse collettivo ed alle diversificate parti del sistema insediativo e del territorio ed esplicitando la struttura urbana. In tal senso l’AC promuoverà specifici bandi, impostati su strategie e programmazione pubblica, volte alla qualificazione della struttura urbana. A seguito dell’esito dei bandi potranno emergere le necessità/opportunità di rigenerazione funzionale, che potranno così essere concatenate con le operazioni di riqualificazione urbana (interventi urbanistico-edilizi, dotazioni pubbliche riconducibili ai servizi, infrastrutture, standard pubblici e/o di uso pubblico etc). L’Amministrazione Comunale potrà programmare anche attraverso il coinvolgimento dei cittadini ed operatori, in un processo partecipativo, le aree di riqualificazione morfologica e funzionale degli assi commerciali esistenti individuando contestualmente alla programmazione della riqualificazione del tessuto edilizio, le aree pedonali, le piazze, il sistema del verde, nonché i parcheggi a servizio di tale sistema. Gli interventi finalizzati al recupero ed alla riconversione funzionale di edifici produttivi o porzioni di essi sono ammissibili unicamente attraverso la presentazione di una proposta intervento conven-zionato o di Piano Attuativo di trasformazione urbanistica-edilizia esteso all’intero comparto o com-plesso edilizio che potrà essere associato anche ad aree limitrofe attivando processi perequativi (Piano – programma), all’interno del quale siano valutate:
a -La compatibilità urbanistica con il tessuto esistente;b -La dotazione di standard urbanistici correlata alle nuove funzioni previste;c -La dotazione aggiuntiva di standard urbanistici funzionali alla riqualificazione del tessuto urbanistico;d -I requisiti tipologici e morfologici per il coerente inserimento nel tessuto;e -La sostenibilità degli interventi anche dal punto di vista energetico ed ambientale;f -La fattibilità degli interventi dal punto di vista infrastrutturale e dei servizi.
8.2 L’Amministrazione Comunale promuove il processo di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale verificando prioritariamente la coerenza degli interventi proposti con quanto stabilito dal vigente P.I.T. (Art. 18 comma 4 e 5 della Disciplina di Piano) nonché con gli indirizzi ed il dimensionamento previsto dal P.S. Sulla base delle valutazioni effettuate, l’Amministrazione Comunale predispone gli opportuni atti di governo del territorio.
8.3 Per gli edifici o complessi edilizi con destinazione artigianale / industriale in atto Per gli edifici esistenti a destinazione produttiva sono ammessi interventi fino alla sostituzione edilizia, previa verifica della dotazione di standard urbanistici collegati alla tipologia di attività esercitata, per la riqualificazione del ciclo produttivo, nonché ampliamenti pari al 20% dell’esistente nel rispetto delle normative in materia ambientale vigente. Inoltre l’A.C. potrà ammettere interventi di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale, purché contestuali o successivi a processi di trasferimento del ciclo produttivo. Il progetto di Piano Attuativo dovrà prevedere, ..,. omissis8.4 Per gli edifici o complessi edilizi a destinazione artigianale/industriale dismessi (PIT artt.17,18,19) precedentemente alla data di Avvio del procedimento di Variante al PS e al RU, sono ammessi interventi di riqualificazione urbanistica e riconversione funzionale con destinazioni miste artigianali/commerciali/direzionali/residenziali/servizi, nelle percentuali stabilite dalla presente normativa, ove sia garantito il soddisfacimento degli standard urbanistici per le attività previste e la maggiore dotazione necessaria per la riqualificazione del tessuto. … Omissis.