EVOLUZIONE DEL DIRITTO DI
PROPRIETA’
EVOLUZIONE DEL DIRITTO DI
PROPRIETA’
•ORDINAMENTO ROMANO: la proprietà era considerata piena ed assoluta
“usque ad sidera, usque ad infera””
•STATUTO ALBERTINO (1848) : viene introdotto il concetto di esproprio che
successivamente venne riportato nella legislazione del Regno d’Italia dopo
l’unificazione (1861)
•CODICE CIVILE (1942) : la proprietà è riconosciuta come tale e se ne
consacrano sia la pienezza che l’esclusività “ Il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
•COSTITUZIONE ITALIANA (1948) : consacra la pienezza e l’esclusività
della proprietà pur con l’esplicito riferimento ai limiti ad essa imposti al fine di
assicurare la funzione sociale “La proprietà è pubblica o privata. I beni appartengono allo Stato , ad enti o a privati. La proprietà privata èriconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi diacquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.”.
I SUPPORTI GIURIDICI DELLA
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
I SUPPORTI GIURIDICI DELLA
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
• L.2359/1865 “Disciplina delle espropriazioni forzate per causa di utilità pubblica”Prevede: a) facoltà di redigere un piano regolatore (per i Comuni sup.10000 ab)
b) facoltà di adottare un piano di ampliamento
c) determinazione dell’ indennità di esproprio mediante la corresponsione
del giusto prezzo che si sarebbe determinato in una libera cantrattazione
di compravendita
• L. 2892/1885 “Legge per il risanamento della città di Napoli”
Approvata in seguito alla epidemia di colera è la prima legge sull’espropriazione per
motivi di risanamento ( venne realizzato il rettifilo)
•• La legge urbanistica La legge urbanistica nn°°1150/19421150/1942
modificata e ampliata , ma non sostituita, dalle seguenti leggi:
a) n°765/1967
b) n°10/1977
c) n°457/1978
d) n°47/1985
La legge n°1150/’42 e le successive sono state parzialmente assorbite e ampiamente modificate dal TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E TESTO UNICO DELLE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE E REGOLAMENTARI IN MATERIA REGOLAMENTARI IN MATERIA DIDI EDILIZIAEDILIZIA entrato in vigore il 30/06/2003.
Principali innovazioni - l’intero territorio nazionale è interessato dalla pianificazione urbanistica
- la richiesta della licenza edilizia ( diventata poi concessione edilizia e infine permesso di costruire) èobbligatoria in tutto il territorio nazionale
- il rilascio del permesso di costruire è subordinato all’esistenza delle opere di urbanizzazioneopere di urbanizzazione primaria
- la responsabilità per ogni inosservanza è del titolare del
permesso, del Direttore e dell’Assuntore dei lavori
- il compito di vigilare sull’attività edilizia è principalmente
del Sindaco Sindaco
- nell’ordinamento giuridico sono operanti le sanzioni penali per
le infrazioni e le violazioni alle leggi
Organizzazione della pianificazioneOrganizzazione della pianificazione
Piani territoriali di coordinamentoPiani territoriali di coordinamento
Strumenti urbanistici generaliStrumenti urbanistici generali
Strumenti urbanistici esecutiviStrumenti urbanistici esecutivi
Piani Regolatori GeneraliPiani Regolatori Generali ( fase previsionale)
Piani Particolareggiati di esecuzionePiani Particolareggiati di esecuzione di iniziativa pubblica (fase attuativa)
Piani esecutivi consensualiPiani esecutivi consensuali di iniziativa privata
Legge Legge nn°°765 del 6/08/1967 Legge Ponte765 del 6/08/1967 Legge Ponte
•• Prevede: Prevede:
limiti tassativi di edificabilità in mancanza di un piano urbanistico
generale (art.17)
introduzione del piano di lottizzazione come strumento
alternativo rispetto al piano particolareggiato per l’esecuzione del
piano regolatore generale
obbligatorietà dell’applicazione delle “misure di salvaguardia”
determinazione dei limiti inderogabili di densità alla edificazione
privata e di standards minimi di servizi pubblici , distanze minime
a protezione del nastro stradale
( D.M. n°1404 /1968 e n°1444/1968 )
Decreto Ministeriale nDecreto Ministeriale n°°1404 del 19681404 del 1968Distanze minime a protezione del nastro stradale da osservare Distanze minime a protezione del nastro stradale da osservare
nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitatinella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati
• Distanze minime:
autostrade 60m
strade di grande comunicazione o di traffico elevato
(strade statali) 40m
strade di media importanza 30m
strade di interesse locale 20m
Il nuovo Codice della Strada introduce una classificazione delle strade e
relative fasce di rispetto che integra le precedenti disposizioni.
Decreto Ministeriale Decreto Ministeriale nn°°1444 del 19681444 del 1968Limiti inderogabili di densitLimiti inderogabili di densitàà edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e
rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenzirapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e ali e produttivi e
spazi pubblici o riservati alle attivitspazi pubblici o riservati alle attivitàà collettive, al verde pubblico o a parcheggi collettive, al verde pubblico o a parcheggi
da osservare ai fini della formazione dei nuovi insediamenti urda osservare ai fini della formazione dei nuovi insediamenti urbanistici o della banistici o della
revisione di quelli esistenti.revisione di quelli esistenti.
•• Definisce :Definisce :
zone territoriali omogeneezone territoriali omogenee
rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti
residenziali e produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle
attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
rapporti altrimenti chiamati standard urbanisticistandard urbanistici
quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività
collettive, a verde pubblico o a parcheggi per le diverse
zone omogenee
Zone territoriali omogeneeZone territoriali omogenee
•• Zone di tipo AZone di tipo A : parti del territorio interessate da agglomerati urbani che
rivestono carattere storico, artistico o di particolare
pregio ambientale
•• Zone di tipo BZone di tipo B : parti del territorio totalmente o parzialmente edificate
•• Zone di tipo CZone di tipo C : parti del territorio destinate a nuovi insediamenti
•• Zone di tipo DZone di tipo D : parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per
impianti industriali
•• Zone di tipo EZone di tipo E : parti del territorio destinate ad uso agricolo
•• Zone di tipo FZone di tipo F : parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse comune ( istruzione superiore all’obbligo
escluse le università, attrezzature sanitarie e
ospedaliere, parchi pubblici urbani e territoriali).
Standard urbanisticiStandard urbanistici
QuantitQuantitàà minime di suolo che devono essere destinate ad minime di suolo che devono essere destinate ad
attrezzature di interesse pubblico negli strumenti urbanisticiattrezzature di interesse pubblico negli strumenti urbanistici
Gli standard urbanistici si differenziano per zona omogeneaGli standard urbanistici si differenziano per zona omogenea
QuantitQuantitàà minima per abitanteminima per abitante
Zona A, B C Zona A, B C 4.50 mq per istruzione fino all’obbligo
2.00mq per attr. interesse comune : religiose, sociali,
sanitarie
9.00 mq per aree a parco, per il gioco e lo sport
2.50 mq per parcheggi
•• Zona E Zona E 6.00 mq per attrezzature per l’istruzione o di interesse comune
•• Zona FZona F 1.50 mq attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo
1.00 mq attrezzature sanitarie ed ospedaliere
15.00 mq parchi pubblici urbani e territoriali
Le opere di urbanizzazioneLe opere di urbanizzazione
Impianti e attrezzature destinate a conferire a un determinato tImpianti e attrezzature destinate a conferire a un determinato territorio le erritorio le
caratteristiche urbanecaratteristiche urbane
Opere di urbanizzazioneOpere di urbanizzazione
Primaria Secondaria Indotta
Le spese che il Comune deve affrontare per l’esecuzione delle opere di
urbanizzazione si definiscono oneri di urbanizzazione
Opere di urbanizzazione primariaOpere di urbanizzazione primaria
strade
gli spazi di sosta o di parcheggio
la rete fognaria
la rete idrica
la rete di distribuzione dell’energia elettrica, del gas, delle telecomunicazioni
gli spazi di verde attrezzato ( giardino od orto vicino alla casa, verde condominiale, le aiuole private e/o pubbliche di arredo urbano lungo le strade)
Opere di urbanizzazione secondariaOpere di urbanizzazione secondariaOpere volte alla realizzazione delle attrezzature di interesse Opere volte alla realizzazione delle attrezzature di interesse
pubblico che concorrono a soddisfare gli standard urbanisticipubblico che concorrono a soddisfare gli standard urbanistici
attrezzature per l’istruzione ( asili nido, scuole materne, scuole
dell’obbligo)
attrezzature di interesse comune ( municipi, uffici pubblici, chiese, biblioteche, centri sociali, culturali, sanitari e assistenziali, mercati)
verde attrezzato ( giardini pubblici, campi gioco, impianti sportivi di quartiere)
parcheggi pubblici di zona
Sono assimilati a questi le attrezzature e gli impianti di interesse generale quali le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo, le attrezzature sanitarie e ospedaliere, i parchi pubblici urbani eterritoriali, gli stadi per competizioni sportive.
Opere di urbanizzazione indotteOpere di urbanizzazione indotte
parcheggi di superficie, in soprassuolo e in sottosuolo, sovrappassi e sottopassi pedonali e veicolari
mense pluriaziendali a servizio di insediamenti industriali o artigianali
impianti tecnici di interesse comunale o sovracomunale
impianti di smaltimento dei rifiuti solidi
sistemazione a verde delle fasce di protezione stradale, cimiteriale, di impianti produttivi e di sponde di fiumi e di laghi
manufatti occorrenti per arginature e terrazzamenti e per opere di consolidamento del terreno
Impianti di trasporto collettivo di interesse comunale e intercomunale
Legge nLegge n°°10 / 77 10 / 77
Norme per lNorme per l’’edificabilitedificabilitàà dei suolidei suoli
Legge quadro cioè legge che pone i principi fondamentali ai quali devono adeguarsi le Regioni nell’emanare le proprie normative urbanistiche.
Lascia spazio all’attività dei ComuniComuni ai quali spetta:
la formazione e l’adozione dei piani urbanistici
l’emanazione dei regolamenti edilizi comunali
il rilascio delle concessioni
Elementi fondamentali della legge riguardanoElementi fondamentali della legge riguardano::
il diritto di costruire
l’onerosità della concessione edilizia
il Programma Pluriennale di Attuazione del Piano Regolatore
La legge 10/77 ha innovato la disciplina della licenza edilizia sostituendola con la concessioneconcessione rendendola onerosaonerosa salvo alcune eccezioni e introducendo
l’istituto dell’autorizzazione autorizzazione per alcune opere minori.
Tale disciplina è stata in seguito ulteriormente modificata dal Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia
Il Programma Pluriennale di Attuazione è uno strumento amministrativostrumento amministrativo che rende
realizzabile le previsioni dello strumento urbanistico generale per archi temporali
(3-5 anni) in base ai fabbisogni e tenendo conto delle disponibilità delle risorse
pubbliche e private.
Legge nLegge n°°457/1978457/1978
Norme per lNorme per l’’edilizia residenzialeedilizia residenziale
• Affronta il problema del recupero edilizio
individuazione delle zone di recuperozone di recupero
Titolo IV
perimetrazioneperimetrazione, all’interno delle zone di
recupero, degli immoboli, complessi edilizi,
isolati e le aree che saranno oggetto dei
Piani di RecuperoPiani di Recupero
L’individuazione delle zone di recupero è una scelta discrezionale del
Comune in caso di degrado.
Art.31 Art.31
definisce le categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente e precisa che tali definizioni prevalgono sule disposizioni degli strumenti urbanistici
interventi di manutenzione ordinariainterventi di manutenzione ordinaria opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a integrare o mantenere
in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
interventi di manutenzione straordinaria interventi di manutenzione straordinaria opere per rinnovare e sostituire parti
anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-
sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità
immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso
interventi di restauro e risanamento conservativo interventi di restauro e risanamento conservativo opere rivolte a conservare
l’organismo quali il consolidamento, il ripristino, il rinnovo degli elementi
costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti
richiesti dalle esigenze d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei
all’organismo edilizio.
interventi di ristrutturazione edilizia interventi di ristrutturazione edilizia opere che trasformano gli organismi
edilizi mediante un insieme sistematico di interventi che possono portare a un
organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. ( Il Test Unico lo ha
in parte modificato)
interventi di ristrutturazione urbanisticainterventi di ristrutturazione urbanistica opere che possono portare anche
alla modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Legge Legge nn°°47/198547/1985Norme in materia di controllo dellNorme in materia di controllo dell’’attivitattivitàà urbanisticourbanistico--ediliziaedilizia; ;
sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusivesanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive
• Affronta due importanti temi rivolti a combattere l’abusivismo edilizio:
• Il controllo dell’attività urbanistico-edilizia
• La sanatoria delle opere realizzate abusivamente
Introduce il Certificato di destinazione urbanisticaCertificato di destinazione urbanistica
Contiene tutte le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata, documento che deve essere obbligatoriamente allegato agli atti pubblici e privati di trasferimento di immobili
Legge Legge nn°°179/1992179/1992Norme per lNorme per l’’edilizia residenziale pubblicaedilizia residenziale pubblica
• Introduce il Piano integrato di intervento Piano integrato di intervento
Non è uno strumento urbanistico ma uno strumento operativo che consente di procedere in maniera ordinata all’edificazione o al recupero di intere parti della città con l’intervento di operatori pubblici o privati.
Legge nLegge n°°493/93493/93Disposizioni Disposizioni prpr ll’’accelerazione degli investimenti e il sostegno accelerazione degli investimenti e il sostegno
delldell’’occupazione e la semplificazione delle procedure in materia di occupazione e la semplificazione delle procedure in materia di
edilizia edilizia
• Istituisce i Programmi di Recupero Urbano (PRU)
Per la formazione di questi piani concorrono con competenze diverse Regioni, Comuni e operatori privati
Programmi di Riqualificazione Urbana ( PRIU)
Sono di competenza del Comune
Testo UnicoTesto UnicoD.P.RD.P.R 380/2001 modificato con 380/2001 modificato con D.LgsD.Lgs 301/2002301/2002
Riunisce e coordina le disposizioni legislative.
Ai sensi del nuovo T.U. sono due i titoli che legittimano un intervento edilizio.
Permesso di costruirePermesso di costruire
Denuncia di inizio attivitDenuncia di inizio attivitàà
Istituisce lo Sportello unico per lSportello unico per l’’ediliziaedilizia
Semplifica la procedura per il rilascio del certificato di agibilità
Permesso di costruirePermesso di costruire
• Sostituisce la concessione edilizia
• Il rilascio è subordinato alla conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici e all’esistenza delle urbanizzazioni primarie
• Ad eccezioni di alcuni casi previsti il rilascio del Permesso dicostruire implica la corresponsione di un contributocontributo in misura proporzionale all’incidenza degli oneri di urbanizzazione, nonché al costo di costruzione
• Le caratteristiche caratteristiche del Permesso di costruire sono:
ll’’irrevocabilitirrevocabilitàà
trasferibilittrasferibilitàà
ll’’onerositonerositàà
la validitla validitàà limitata nel tempolimitata nel tempo
la pubblicitla pubblicitàà
•• IrrevocabilitIrrevocabilitàà una volta rilasciato non può essere ritirato o diventare inefficace se non nei previsti casi di decadenza o per annullamento
•• TrasferibilitTrasferibilitàà può essere trasferito, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa
•• OnerositOnerositàà viene rilasciato dietro versamento di un contributo, salvo alcuni casi di gratuità
•• ValiditValiditàà limitatalimitata nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo, quello di ultimazione non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori.
•• PubblicitPubblicitàà ne è data notizia al pubblico mediante affissione all’albo pretorio del Comune.
• Il permesso di costruire è richiesto per i seguenti interventi ( art.10 )
nuova costruzione
Permesso di costruirePermesso di costruire
ristrutturazione urbanistica
ristrutturazione edilizia
ristrutturazione edilizia interventi che portino ad un organismo in parte o del tutto diverso dal precedente, che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
Procedura per il rilascio del Permesso di Procedura per il rilascio del Permesso di
CostruireCostruire
• La domanda va presentata allo Sportello Unico corredata da:attestazione del titolo di legittimazioneelaborati progettualiautocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie (edilizia residenziale)
Entro 10 giorni lo Sportello Unico comunica il nominativo del Responsabile del procedimentoentro 60 giorni dalla presentazione della domanda il Responsabile del procedimento cura l’istruttoria, acquisisce i pareri degli uffici comunali nonché pareri di altri enti o autorità chiamati a pronunciarsi sulla materia e formula una proposta di provvedimento. Sempre nei 60 giorni il Responsabile può chiedere modifiche di modesta entità al progetto presentato, illustrandone le ragioni. L’interessato deve integrare la documentazione nel termine di 15 giorni.
• Il Permesso di costruire è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio entro 15 giorni dalla proposta di provvedimento emanata dal Responsabile del provvedimento e viene notificata all’interessato dallo Sportello Unico.
• I termini stabiliti dal Testo Unico sono raddoppiati per i Comuni con più di 100mila abitanti e per i progetti particolarmente complessi.
Denuncia dDenuncia d’’inizio attivitinizio attivitàà (D.I.A.)(D.I.A.)
• La Denuncia d’inizio attività è richiesta per i seguenti interventi
( art. 22 )
Interventi non elencati agli art.6 ( attività edilizia libera) e 10 ( interventi subordinati al permesso di costruire) purché conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente
varianti ai permessi di costruire che non incidono sui parametriurbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Possono essere realizzati mediante DIA gli interventi di ristrutturazione edilizia , di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica in alternativa al Permesso di costruire. ( In questi casi diventa onerosa)
Presentazione della D.I.A. Presentazione della D.I.A.
• D.I.A corredata dagli elaborati grafici di progetto e da una dettagliata relazione a firma del progettista abilitato che assevera la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici nonché il rispetto della normativa sulla sicurezza e di quella igienico-sanitaria,
presentata almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori allo Sportello Unico dal proprietario dell’immobile o dall’avente diritto.
AttivitAttivitàà edilizia liberaedilizia libera
• Il Testo Unico all’articolo 6 indica gli interventi che non sono sottoposti al preventivo controllo pubblico e che, pertanto, possono essere eseguiti senza titolo abilitativo
• Manutenzione ordinaria
• Eliminazione delle barriere architettoniche
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo
OPERE INTERNEOPERE INTERNE
• Il Testo Unico non comprende le opere interne tra gli interventi che necessitano del Permesso di costruire, per tanto si ritiene che tali opere siano soggette alla sola D.I.A.
• Per le singole unità immobiliari sono da considerarsi opere interne quelle che:
• Non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti
• Non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile
• Non modifichino la destinazione d’uso
S.C.I.AS.C.I.ASegnalazione certificata di Inizio AttivitSegnalazione certificata di Inizio Attivitàà
Introdotta dal D.L. 78/2010 e convertita in legge con la L.n°122/2010122/2010
Art. 4ter pur non modificando il T.U. sostituisce il termine D.I.A. con SCIA e di fatto la denuncia di inizio attività con la segnalazione certificata di inizio attività
La SCIA rende possibile ll’’inizio dei lavori lo stesso giorno in cui inizio dei lavori lo stesso giorno in cui viene presentataviene presentata la segnalazione all’amministrazione competente senza dover aspettare i 30 giorni previsti dalla DIA.
La segnalazione deve essere corredata dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati relative alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge, e deve essere accompagnata da tutti gli elaborati tecnici che devono poi consentire agli enti preposti di effettuare le dovute verifiche.
Il provvedimento non esprime in dettaglio i casi in cui si può far ricorso alla SCIA , ma la esclude qualora vi siano vincoli ambientali, esclude qualora vi siano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali.paesaggistici o culturali.
Certificato di agibilitCertificato di agibilitàà
T.U. art. 24,25,26T.U. art. 24,25,26
Attesta l’esistenza delle condizioni di
SicurezzaSicurezza
igieneigiene
salubritsalubritàà
risparmio energrisparmio energeticoetico
E’ necessario per gli edifici destinati ad abitazione sia per quelli destinati ad attività lavorative.
Viene rilasciato dal Dirigente (responsabile) del competente Ufficio Comunale per le opere di
Nuova costruzione
ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali
interventi che influiscono sulla sicurezza igiene e salubrità e risparmio energetico
Procedimento rilascio del Certificato di Procedimento rilascio del Certificato di
AgibilitAgibilitàà
La domanda di rilascio (richiesta dal titolare del P.C. oppure dal soggetto che ha presentato la DIA) deve essere inoltrata allo Sportello Unicoper l’edilizia entro 20 giorni dalla data di ultimazione dei lavori.
Documentazione necessaria:
richiesta di accatastamento
dichiarazione di conformità nonché di salubrità
dichiarazione dell’impresa installatrice della conformità degli impianti (certificato di collaudo)
Entro 20 giorni dalla richiesta il responsabile dell’Ufficio rilascia il C. di agibilità (l’Ufficio può richiedere una sola volta una eventuale integrazione alla documentazione)
Vale il silenzio-assenso