STUDIO TECNICO MANGHI – Associazione fra Professionisti
Via Alessandro Volta n°1/1 – 42123 Reggio Emilia
Tel. 0522.922110 – Fax 0522.922204 – e.mail. [email protected]
Tribunale di Reggio Emilia – Fallimento n. 115/2016 R.G. F. -
1
Immobile sito in Via Contrada, a Prato di Correggio
TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare
Fallimento n°115/2016 R.G.
CORREGGIO – via Contrada
(foglio _82_ – particella 605)
Giudice: Dott. VIRGILIO NOTARI
Curatore Fallimentare: Dott. PIEROZZI ROBERTO
Perito Estimatore: Dott. Ing. GIULIANO MANGHI
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DATI GENERALI DELLA PROCEDURA
Procedura: n°115 / 2016 R.G. Procedure Fallimentari Tribunale di R.E.
Curatore Fallimentare: Dott. Pierozzi Roberto
con studio in Reggio E. – Via della P.Sociale n°2
Tel. 0522 – 278061
Fax 0522- 517213
Società Fallita: TECNOCOSTRUZIONI s.n.c. di Berti e
Campaniello
con sede a Reggio Emilia in via M. Fanti n°2
P.IVA = 01882270356
Ed i soci illimitatamente responsabili:
Sig. BERTI Giancarlo
e Sig. CAMPANIELLO Francesco
Esperto estimatore: Dott. Ing. Giuliano Manghi
Via Alessandro Volta n°1/1 – 42123 - R E.-
Tel. 0522.922110 – Fax 0522.922204
e-mail: [email protected]
Beni oggetto di stima : Piena Proprietà di terreno edificabile ;
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PREMESSA
Il sottoscritto Dott. Ing. Giuliano Manghi libero professionista, con studio in Reggio
Emilia in via A. Volta n°1/1, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Reggio
Emilia al n°1838, è stato nominato, dal Curatore Fallimentare Dott. Pierozzi Roberto,
esperto estimatore nella procedura fallimentare n°115/’16 R.G. con incarico di redigere
la seguente perizia estimativa con descrizione ed indicazione del più probabile valore di
mercato dei beni immobili di proprietà della società fallita. Accettato l’incarico,
esaminata la documentazione reperita presso i vari uffici, espletato i sopralluoghi nel
mese di Maggio 2017 e fatte le opportune valutazioni e considerazioni estimative, lo
scrivente redige la infrascritta sua relazione.
DATI CATASTALI DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Il bene oggetto della presente stima è censito al Catasto Terreni del Comune di Correggio nel seguente modo.
Tipologia del bene
Comune
DATI CATASTALI - CATASTO FABBRICATI
Fog. Map. Qualità Classe Superficie Rendita
Catastale
1) Terreno Correggio 82 605 Seminativo 2 1.000 mq € 8,78
Ditta intestata :
TECNOCOSTRUZIONI s.n.c. di Berti e Campaniello con sede a Reggio Emilia – prop. per 1/1
C.F. - 01882270356
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Stralcio Estratto di mappa catastale - Foglio 82 Particella 605 di Correggio
COMMENTO ALLA SITUAZIONE CATASTALE
Al momento del sopralluogo la effettiva consistenza del lotto di terreno risultava
corrispondere all’estratto di mappa.
PROVENIENZA DEI BENI
Il bene risulta pervenuto alla s o c i e t à f a l l i t a nel seguente modo:
- Atto Notaio Michele Minganti Rep. n°7453 e Racc. 5023 del 28/12/2012
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DESCRIZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Piena Proprietà di:
Appezzamento di terreno edificabile sito a Prato di Correggio in Via Contrada.
Si tratta di un lotto di terreno pianeggiante, di forma pressoché rettangolare
posizionato difronte alla cantina sociale di Prato, destinato dal P.R.G. vigente a
Zona C- Residenziale in espansione (art. 65 e66).
L’ accesso è sulla via Contrada attraverso un piazzale di uso pubblico con strade e
parcheggi la cui realizzazione è, ad oggi, incompleta.
Il bene risulta parzialmente recintato e si segnala la presenza, in loco, di blocchi
di calcestruzzo (contrappesi per gru).
Il lotto in oggetto risulta essere compreso nel Piano Particolareggiato di iniziativa
privata denominato PP32 (exPP31) che prescrive la realizzazione di circa 429 mq
di superficie utile, a fronte di opere di urbanizzazione pubblica che sono da
realizzare a cura e spesa della parte lottizzante Sig.ri Bolognesi Fausto, Marina e
Emanuela.
Le prescritte opere di urbanizzazione pubblica risultano ad oggi da completare; si
evidenzia che il relativo Permesso di Costruire risulta essere stato rilasciato nel
2007 ed è quindi, de fatto, da considerare decaduto.
Si segnala altresì che la Convenzione con il Comune di Correggio è stata stipulata
il 29/09/2004 ed aveva validità di 10 anni; considerando anche i tre anni previsti
per legge si ottiene che tale documento andrà a scadere il 29/09/2017; dopo tale
data sarà necessario rinnovare (se possibile) o riconvenzionare gli accordi con il
Comune. Si sottolinea che dopo la scadenza della convenzione non sarà possibile
presentare Permesso di Costruire sul lotto in esame.
Per quanto attiene il rilascio del certificato di agibilità degli eventuali edifici
realizzati all’interno del PP32, esso è subordinato al completamento ed al collaudo
di tutte le opere di urbanizzazione previste da parte del lottizzante (sig. Bolognesi
e altri).
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Estratti di foto aerea – fuori scala
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DIVISIBILITA’ DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Non risulta necessario né congruo suddividere il bene immobile oggetto di stima in
quanto consistente in un unico lotto di terreno
ISPEZIONI IPOTECARIE PRESSO LA CONSERVATORIA
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE
1) Vincoli sull’immobile derivanti da strumenti Urbanistici vigenti e futuri;
2) Vincoli derivanti da atti trascritti e servitù come praticate se legalmente costituite
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA
L’elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativa agli immobili in
oggetto, si riassume in:
1. TRASCRIZIONE del 12/10/2004 - Registro Particolare 15494 Registro
Generale 26629
Pubblico ufficiale COSTABILE MARIA CARMEN Repertorio 45121/12581 del
29/09/2004
ATTO TRA VIVI - CONVENZIONE EDILIZIA
Nota disponibile in formato elettronico
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2. TRASCRIZIONE del 07/01/2013 - Registro Particolare 222 Registro Generale
264
Pubblico ufficiale MINGANTI MICHELE Repertorio 7453/5023 del 28/12/2012
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Nota disponibile in formato elettronico
3. ISCRIZIONE del 01/08/2013 - Registro Particolare 1773 Registro Generale
14294
Pubblico ufficiale SCAFA LEA MARIA DOLORES Repertorio 117354/12161
del 30/07/2013
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO FONDIARIO
Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico
4. ISCRIZIONE del 08/05/2014 - Registro Particolare 881 Registro Generale
7311
Pubblico ufficiale MINGANTI MICHELE Repertorio 7652/5184 del 28/04/2014
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO
Non risulta essere stata Trascritta la sentenza di fallimento.
VALUTAZIONE – ASPETTO ECONOMICO
Si è provveduto ad effettuare le indagini di mercato per assumere quegli elementi
comparativi che, in sede di libera compravendita in zona e/o in zone assimilabili, concorrono a determinare il più probabile valore di mercato di beni simili a quello
in esame. Si è tenuto conto delle risultanze delle indagini effettuate in un mercato
attualmente in fase di forte regressione, vista la particolare congiuntura
economica; si è considerata l’ubicazione, le condizioni intrinseche ed estrinseche
del bene e tutti quegli elementi che possono influire sulla valutazione del lotto di
terreno in relazione anche alle potenzialità edificatorie. Ciò premesso si ritiene applicabile, per il caso in esame, il criterio di stima a
valore di mercato, per comparazione.
Per determinare il più probabile valore corrente di mercato dei beni in oggetto è
stata effettuata una comparazione in riferimento anche alle valutazioni
dell’osservatorio immobiliare OMI e VAM, delle agenzie immobiliari operanti in loco ed operando quindi le pertinenti mediazioni e correttivi ritenuti applicabili.
- Terreno edificabile con urbanizzazioni da completare = € /mq. 120,00
TERRENO EDIFICABILE Fog. 82 Mapp. 605
Superficie del lotto = 1.000,00mq
Valutazione
Descrizione Sup. (mq) Prezzo (€/mq) Valore (€.)
Terreno 1.000,00 €. 120,00 €. 120.000,00
Totale €. 120.000,00
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La valorizzazione finale del bene è espressa a corpo e non a misura
ABBATTIMENTO FORFETTARIO DEL VALORE DI MERCATO
L’abbattimento forfettario del 20% viene applicato per la mancanza di garanzie sui
vizi occulti e per le modalità di aggiudicazione che non rendono immediatamente
disponibile l’immobile. Nel caso specifico si procede ad un ulteriore abbattimento
del 30% (fino a raggiungere un complessivo 50%) del valore del bene in
considerazione delle ristrette tempistiche per la presentazione delle eventuali
pratiche edilizie e del mancato completamento delle opere di urbanizzazione che
precludono l’edificabilità ed il rilascio del certificato di agibilità.
valore ridotto = €. 120.000,00 – 50% = €. 60.000,00
Valore base d’asta € 60.000,00
VALORE BASE D’ASTA arrotondato = €. 60.000,00
- Il bene viene posto in vendita nello stato in cui si trova incluso le servitù ed i vincoli
come da atti di provenienza e da convenzione con il Comune di Correggio – allegati.
- La valorizzazione finale è espressa a corpo e non a misura, nella determinazione del
prezzo si è tenuto conto anche di eventuali bonifiche occulte
-----------…----------…----------
In applicazione del comma 2 dell’art. 571 c.p.c., si determina:
VALORE MINIMO DELL’OFFERTA €. 45.000,00
ALTRE OSSERVAZIONI
- Non risultano sussistere diritti di prelazione a favore dello stato.
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ALLEGATI
1. Estratto di Mappa
2. Visure Catastali
3. Iscrizioni e Trascrizioni Ipotecarie
4. Convenzione
5. Atto di provenienza
6. Certificato di Destinazione Urbanistica- (C.D.U.)
Reggio Emilia 25 maggio 2017
Tanto si è ritenuto di dover relazionare ad
evasione dell’incarico ricevuto
Il perito
Ing. Giuliano Manghi