Immobiliare anticrisi
Prendiamo esempio dall’America
Ottimizziamo le nostre risorse energetiche
Usiamo il marketing per vendere l’immobile
Chi siamo
Marta Capitello
di Progetto
Biocasa,
esperta in
risparmio e
riqualificazione
energetica
Cinzia Diodati
di Before &
After, esperta
in marketing
immobiliare e
Home staging
Vanni Valente
di Real America
Estate, esperto
in Real Estate
ed investimenti
immobiliari
oltreoceano
Perchè siamo qui oggi
• Crediamo nella collaborazione
fra le parti, poiché oggi non si
può più fare tutto da soli…
Affidati ad una buona agenzia immobiliare
• L’agente immobiliare sa come funziona il mercato attuale;
• Sa consigliare sul giusto prezzo da applicare all’immobile
• È in grado di valutare l’affidabilità del potenziale cliente
• Sa benissimo quali sono i documenti necessari per la compravendita.
Documenti del proprietario
• È tutto in regola?
• Ci sono ipoteche?
• Problemi con
eredità?
• L’agente immobiliare
aiuta a verificare
che sia tutto a posto
prima di stioulare
qualsiasi contratto
Storia dell’immobile • Anche il Catasto dev’essere in
regola;
• Le planimetrie catastali devono corrispondere allo stato attuale dell’immobile
• Le particelle devono essere ben definite sul contratto e sui documenti
• Le planimetrie presentate in fase di annuncio però, non devono essere catastali, ma chiare e accattivanti!
A.P.E .
• L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per legge
• Dev’essere esposto insieme all’annuncio immobiliare
• La normativa continua a cambiare
• Non è uno strumento legato solamente alla compravendita, ma al risparmio energetico e al miglioramento dell’immobile stesso
A.P.E. A CHE COSA SERVE?
Mi dice quanto consuma la casa che voglio acquistare
o che voglio prendere in affitto.
Alle case in vendita o in affitto
viene attribuita una classe
Energetica
Le classi sono 7:
-Classe A = consuma pochissimo
-Classe G = consuma tantissimo
CHE COSA GUARDARE NELL’APE PER CAPIRE QUANTO CONSUMA
LA CASA? 2 sono i dati fondamentali:
B
C
D
E
G
F
A
A+ <
<
<
<
<
<
<
>
Riferimento legislativo
27.545 kWh/m²anno
46.089 kWh/m²anno
67.634 kWh/m²anno
92.178 kWh/m²anno
113.723 kWh/m²anno
153.812 kWh/m²anno
215.445 kWh/m²anno
215.445 kWh/m²anno
92.178 kWh/m²anno
176.182 kWh/m²anno
1) La classe
energetica : mi
permette di
confrontare/
scegliere tra
immobili simili
2) L’EPI mi dice
effettivamente
quanto consuma
la casa
PERCHE’ L’A.P.E. E’ UTILE A CHI ACQUISTA CASA?
CASA 1 CASA 2
100 MQ
COSTO 120.000 EURO
CLASSE C
EPI 93,28 KWh/mq anno
100 MQ
COSTO 125.000 EURO
CLASSE E
EPI 130,78 KWh/mq anno
?
PERCHE’ L’A.P.E. E’ UTILE A CHI ACQUISTA CASA?
L’A.P.E. = punto di partenza per capire come
migliorare la casa che si ha acquistato
Attraverso un’analisi energetica specifica, potrò conoscere che tipo di interventi
saranno più vantaggiosi:
1) diminuiranno maggiormente i consumi e quindi le spese
2) incideranno meno nel bilancio familiare perché verranno
ammortizzati in un tempo più breve
3) Serve per la richiesta delle detrazioni fiscali del 65%
Conosco una stima dei consumi del
riscaldamento
Posso capire come ristrutturare al
meglio l’abitazione
PERCHE’ L’A.P.E. E’ UTILE A CHI VENDE CASA?
1. Un immobile con classe energetica A o B vale molto di più rispetto a un immobile di
classe più bassa.
Gli immobili in classe B valgono 100/150 €/mq in più rispetto a immobili in
classe più bassa. (fonte: listino contrattazioni immobiliari camera di commercio)
Se hai un immobile in classe A o B
avrà un valore superiore
Se hai un immobile in classe bassa,
nell’APE, se è fatto bene, troverai
una serie di consigli per aumentare
la classe dell’abitazione e quindi
aumentarne il valore
2. Il proprietario può quindi
decidere di eseguire degli interventi
di Riqualificazione Energetica per
aumentare il valore dell’immobile e
contemporaneamente approfittare
del bonus fiscale del 65%
3. Se l’acquirente ha già intenzione di
ristrutturare, un APE ben fatto con i
consigli giusti può consigliarlo sul da
farsi
CHE COS’E’ PROGETTO BIOCASA?
CHE COSA FA?
Progetto Biocasa, ti aiuta a ristrutturare e riqualificare l’abitazione che hai
acquistato o che vuoi vendere, partendo dall’APE e con l’utilizzo di materiali
naturali
COME LO FA?
Prediligendo gli interventi sull’involucro rispetto agli impianti
Attraverso un metodo che analizza diverse alternative e permette di
scegliere la migliore dal punto di vista del rapporto costi/benefici e
del benessere.
Cercando di ridurre al minimo l’utilizzo di materiali sintetici e nocivi
per la salute
1
2
3
Documentazione dell’immobile
• Conformità impianti
• Libretto caldaia
• Li sapete tutti i
documenti da
presentare?
Il prezzo!
• Una valutazione fatta male non aiuterà per niente la vendita;
• Abbassare il prezzo in un secondo momento non è una mossa strategica vincente
• Il giusto prezzo dev’essere dato fin dall’inizio!
Facile? No: necessario!
Rivalorizzare l’immobile
• È un investimento e a
guadagnarci sei tu!
• Approfittiamo delle detrazioni
fiscali
• Piccoli lavori di
ristrutturazione e/o
risanamento aiutano
l’immobile a migliorare la
classe energetica.
Rendi l’immobile speciale
• Bastano 90 secondi per innamorarsi di un immobile e non ci sono seconde possibilità:
se non piace alla prima, non piace!
• Per ottimizzare al massimo l’aspetto e l’effetto dell’immobile sul cliente oggi si utilizza sempre di più l’Home Staging, ancora poco conosciuto ma dà ottimi risultati!
Home Staging?
Si tratta dell’arte di preparare gli immobili alla vendita o affitto.
Attraverso tecniche di marketing, riparazioni e allestimenti, la casa viene presentata in modo da piacere a prima vista, affinchè il target più adatto al tipo di immobile rimanga affascinato da quella casa…
non da un’altra!
I primi 90 secondi sono
i più importanti!
Vedi qualche differenza?
Vedi qualche differenza?
Vedi qualche differenza?
Vedi qualche differenza?
Un po’ di numeri (esperienza italiana e francese)
Fonte: aveo-home-staging.fr
Un po’ di numeri
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Non staged Staged
145
29
127
19,5
U.S.A. Francia
Fonte: aveo-home-staging.fr
Un po’ di numeri
-12,00% -10,00% -8,00% -6,00% -4,00% -2,00% 0,00%
Non staged
Staged
Richiesta di abbassamento prezzo
Fonte: aveo-home-staging.fr
Fotografie Stupende
• La visita dell’immobile inizia
ormai al 90% dalle pagine
web
• Le fotografie possono
mettere in mostra I punti
forti dell’immobile e attirare
l’attenzione.
• Sono molto più importanti di
quanto si pensi!
Promozione
• I canali di comunicazione adeguati aiutano a trovare i clienti del giusto targhet.
• Per immobili speciali è possibile realizzare pagine web dedicate con maggiori informazioni, domini personalizzati, documenti scaricabili direttamente
Come promuovere un immobile?
1. Volantino per condominio – professionisti - altre agenzie – negozi;
2. Sito dedicato all’immobile;
3. Campagna nei social network;
4. Copertura pubblicitaria trasversale in collaborazione con altre agenzie;
5. Foto professionali;
6. Rendering 3D;
7. Home staging;
8. Email marketing;
9. Brochure per potenziali compratori;
10. Open House;
E se non faccio tutte queste cose?
• Attento, perché il tuo immobile rischia di
rimanere fermo per lungo tempo con la
conseguenza di spese di mantenimento,
tasse, bollette… problemi legati ad
eventuali incidenti atmosferici…
E negli U.S.A.?
• Così come negli USA home staging e ristrutturazione, risanamento energetico comportano la velocizzazione delle vendite e la vendita a prezzi superiori rispetto adun immobile non curato, non ristruturato con problemi.
• Chi acquista vuole la propria casa dei sogni, non essendo esperto ha paura dei lavori di ristruturazione perché non è in grado di stimere il budget che dovrà destinarvi e i tempi.
• Chi acquista cerca una casa pronta e nella maggior parte dei casi è disposto a spendere molto di più per una casa pronta e finita. Chi cerca immobili da ristrutturare o con problemi lo fa in genere per investimento e perciò cercherà di comprare la vostra abitazione a un prezzo molto molto a ribasso per poter guadagnare di più.
Come funziona il mercato immobiliare negli USA
e come sfruttarlo per guadagnare.
- Il mercato immobiliare negli Stati Uniti e le differenze con l’Italia
- Una delle nostre operazioni immobiliari
Come funzionano le agenzie
immobiliari? - Negli Stati Uniti utilizzano lista unica in cui gli agenti immobiliari di tutto il
paese inseriscono gli immobili da vendere o dare in affitto disponibili su tutto il
territorio nazionale.
- Il servizio, che oggi è una piattaforma on line, ha lo scopo di condividere le
informazioni in modo da creare collaborazione tra agenti e aumentare le vendite.
- Gli agenti immobiliari si sono accordati affinché la piattaforma possa essere
usata solo da professionisti iscritti all'albo degli agenti.
-Quindi i privati che vogliono acquistare o vendere un immobile devono per forza
rivolgersi ad un agente immobiliare
-Per l’agente è vantaggioso perché può presentare ai suoi clienti tutto
l’inventario di immobili in vendita.
- Per il cliente è vantaggioso perché è come se entrasse nella agenzia di fiducia
e potesse cercare tra tutti gli immobili in vendita presenti in Italia
A che risultati ha portato
questo tipo di
collaborazione? 89% delle persone negli Stati Uniti si rivolge ad un agente immobiliare
(fonte:National Association of Realtor, 2011)
45,2% delle persone in Italia che acquistano casa si rivolgono alle agenzie
immobiliari (fonte: Tecnoborsa, 2012)
Quindi negli USA:
- Chi vende ha un pubblico più ampio a cui proporre l’immobile;
- Chi acquista può visionare con un solo agente tutti gli immobili nella zona;
- Se anche in Italia si applicasse lo stesso metodo, gli agenti immobiliari
dovrebbero condividere la provvigione ma in realtà raddoppierebbero il
numero di affari, potendo promuovere al cliente qualsiasi immobile nel mercato,
nessuno escluso.
Chi paga l’agente
immobiliare negli Stati Uniti? Negli Stati Uniti l’agente immobiliare è come un professionista di ficucia: chi acquista ha il proprio agente immobiliare così come chi vende. La transizione verrà conclusa dai 2 agenti immobiliari, ognuno di loro cercherà di portare a casa il miglior risultato per il proprio cliente.
- Negli USA il notaio, le spese e le provvigioni degli agenti vengono pagate sempre da chi vende l’immobile, il pagamento avviene direttamente dal notaio che trattiene l’importo delle spese e lo toglie dal prezzo di vendita.
Cosa comporta:
- Chi acquista non ha spese
- Chi vende ricevi i soldi netti senza altre spese aggiuntive
- L’agente immobiliare diventa un vero e proprio professionista di fiducia senza il quale diventerebbe praticamente impossibile vendere o acquistare un immobile.
Il Marketing Immobiliare
in USA: - Per noi l’ Home Staging è fondamentale: Negli Stati Uniti facciamo sempre uso dell’ Home Staging. In tutti i casi in cui lo abbiamo usato abbiamo avuto un guadagno maggiore dalla vendita dell’immobile. E’ impensabile farne a meno: vorrebbe dire rinunciare a parte dei guadagni.
Cosa significa?
- Significa che ogni giorno gli Italiani acquistano 120 abitazioni all’estero:
- Un’ abitazione acquistata ogni 12 minuti
- Alcune di queste vengono acquistate attraverso Real America EstateTM
Quindi vi faremo vedere un esempio di operazione acquisto/ristrutturazione
e rivendita conclusa negli Stati Uniti.
Conclusioni -prendi nota-
Affidati sempre a
professionisti,
meglio se sono
illuminati e
collaborano tra
di loro!!!
Collaborazione
Pronti per vendere e affittare al meglio?
Pronti per un investimento vantaggioso?
Grazie per l’attenzione!
Marta, Cinzia e Vanni
…e se vuoi saperne di più…