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TRIBUNALE DI BRESCIA
Sezione Commerciale
Concordato Preventivo n. 30/09 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato (Bs) Via Treponti n. 33
Giudice Delegato: Dott. Raffaele Del Porto
Commissario Giudiziale: Dott. Pierfranco Aiardi
PERIZIA ASSEVERATA
RELAZIONE DI STIMA SUGLI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA
SOCIETA’ IN PROCEDURA e VALUTAZIONI SULLO STATO DEI
CANTIERI IN CORSO
Sommario
Premessa e quesito pag. 2
Immobili in Castelmella pag. 5
Immobili in Rezzato pag. 26
Immobili in Esine pag. 38
Immobili in Castiglione delle Stiviere pag. 61
Immobili in Latisana pag. 72
Considerazioni sui cantieri edili pag. 87
Conclusioni pag. 100
Verbale di asseverazione pag. 101
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PREMESSA E QUESITO
IL Commissario Giudiziale Dott. Pierfranco Aiardi con istanza del 24.11.2009
rivolta al G.D. richiedeva allo stesso di nominare ai sensi dell’art. 172 della L. F.
come perito estimatore dei beni immobili di titolarità della ditta di cui trattasi, l’arch.
Eugenio Acchiappati, iscritto all’Ordine degli Architetti. P.P.C. al n. 189, con studio
in Via Carini n. 4 a Brescia; nonché quale perito estimatore dei beni mobili e in
veste di ausiliario dell’arch. Acchiappati per l’attività dallo stesso svolta, con
riguardo al compendio immobiliare, l’ing. Stefano Bertoglio, iscritto all’Albo degli
Ingegneri al n. 3556, con studio in Via Solferino n. 4 a Brescia.
L’incarico affidato ai due tecnici comprendeva oltre all’attività estimativa, la
ricongnizione con sopralluogo dei beni e gli accertamenti di natura legale,
ipotecaria e, ove necessario, gli accertamenti di natura amministrativa, con altresì i
controlli dello stato legale ipotecario dei beni immobili e, occorrendo, di natura
amministrativa e/o estimativa di beni di terzi interessati da contratti preliminari di
acquisto e di vendita, eventualmente richiesti dal Commissario. Agli stessi tecnici
era demandato anche di assistere il Commissario per la formazione dell’inventario
e per le trascrizioni presso le rispettive competenti Conservatorie dei R.R.I.I. del
Decreto di ammissione delle società alla Procedura di Concordato.
Il Giudice Delegato nominava i professionisti sopra citati con propria ordinanza del
25.11.2009.
Il sottoscritto arch. Eugenio Acchiappati dava la propria disponibilità al
Commissario e si impegnava a svolgere le operazioni inerenti l’incarico
assegnatogli, impegnandosi anche ad asseverare con giuramento la presente
relazione, edotto dell’importanza del giuramento e delle pene previste dal
Codice Penale nonché delle responsabilità ex art. 64 del C.P.C.
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A seguito dell’incarico procedeva ad acquisire la documentazione di tipo ipotecario
- catastale e tecnica in genere presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, Catastali
e della Pubblicità Immobiliare; effettuava le ispezioni agli immobili, si procurava gli
elementi documentali per la stima dei beni, provvedeva alla trascrizione del
Concordato Preventivo n. 30/09 presso le Conservatorie di Brescia, Breno, Udine.
Completate tutte le operazioni preliminari si è ora in grado di relazionare quanto
segue.
La società in procedura, a seguito degli accertamenti svolti presso i pubblici uffici,
con acquisizione delle certificazioni necessarie, è risultata essere intestata dei
seguenti beni immobili:
• aree edificabili in comune di Castelmella (Bs)
• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Rezzato (Bs)
• fabbricato a destinazione produttiva con uffici in comune di Castiglione delle
Stiviere (Mn)
• fabbricati a destinazione residenziale oltre a terreni montani in comune di
Esine (Bs)
• alloggi parte di un complesso residenziale turistico in località Aprilia Marittima
in comune di Latisana (Ud), già oggetto di contratti preliminari di
compravendita.
Per le operazioni di tipo estimativo ci si è riferiti, per quanto possibile, a fonti dirette
in loco; oltre a queste alla pubblicistica di settore con particolare riferimento alle
seguenti:
- Listino dei valori degli immobili sulla Piazza di Brescia e Provincia, n.
2/2009 edito da Pro Brixia in Brescia presso C.C.I.A.
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- Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, 1
semestre 2009
- Per principi generali Consulente Immobiliare n. 850 del 15.12.2009,
edito da Il Sole 24 Ore Milano
Le relazioni sui diversi cespiti immobiliari sono articolate nei seguenti capitoli:
1. individuazione catastale degli immobili con anche ricostruzione storica
2. provenienze
3. carichi pregiudizievoli
4. coerenze
5. inquadramento urbanistico e situazione edilizia
6. sintetica descrizione
7. valutazione e stima
Si aggiungono inoltre nella presente relazione le considerazioni sui cantieri edili
all’interno dei quali la società in procedura sta operando in veste di esecutrice dei
lavori con contratto d’appalto.
Le note su questo argomento sono state redatte dall’ing. Stefano Bertoglio quale
collaboratore del sottoscritto.
Nel seguito si procede alla trattazione separata dei singoli cespiti immobiliari.
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Immobili in Castelmella
Trattasi di un compendio di aree fabbricabili site in frazione Macina, a confine con il
comune di Torbole Casaglia e oggetto di un piano esecutivo di lottizzazione
convenzionata con destinazioni: residenziale, commerciale, alberghiera e sportiva.
Individuazione catastale
Comune di Castelmella – Codice C208 – Provincia di Brescia
Catasto Terreni - foglio 3 particelle:
• 579 seminativo irriguo classe 1 Ha 01.24.56 R.D. €. 119,01
R.A. €. 122,23
• 580 seminativo irriguo classe 1 are 97.22 R.D. €. 92,89 R.A. €. 95,40
• 581 seminativo irriguo classe 1 are 69.95 R.D. €. 66,83 R.A. €. 68,64
• 582 seminativo irriguo classe 1 Ha 01.85.86 R.D. €. 177,58
R.A. €. 182,38
• 583 seminativo irriguo classe 1 Ha 02.05.27 R.D. €. 196,12
R.A. €. 201,42
• 585 bosco ceduo classe U are 03.00 R.D. €. 1,08 R.A. €. 0,09
• 586 bosco ceduo classe U are 14.14 R.D. €. 5,11 R.A. €. 0,44
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Le particelle di cui sopra derivano tutte da Variazione per frazionamento del
03.08.2007 n. 351560.1/2007 prot. n. BS0351560.
La consistenza complessiva desunta dalle certificazioni catastali è di mq. 70.000.
Anteriormente e a partire dall’impianto meccanografico del Catasto Terreni di
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Castelmella:
• per la particella 579
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 579 della
consistenza di Ha 01.24.56.
• per la particella 580
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
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richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 580 della
consistenza di are 97.22.
• per la particella 581
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 581 della
consistenza di are 69.95.
• per la particella 582
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
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della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 582 della
consistenza di Ha 01.85.86.
• per la particella 583
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 39
avente la stessa qualità e classe ma con consistenza di Ha 18.29.10; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 11.35.35 e l’identificativo era sostituito dal n. 554; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 571,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 06.82.40; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 571, inglobando la 572, diventava
della consistenza di Ha 11.35.35 e infine per il tipo di frazionamento più sopra
richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 583 della
consistenza di Ha 02.05.27.
• per la particella 585
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 38
avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 00.25.60 e l’identificativo era sostituito dal n. 567; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 573,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 00.17.60; con tabella di
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variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,
diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più
sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 585
della consistenza di are 03.00.
• per la particella 586
all’impianto meccanografico del 01.09.1977 il terreno di cui alla particella in oggetto
era parte di altra di maggior consistenza distinta al foglio 3 dalla particella 38
avente la qualità di bosco ceduo classe U e con consistenza di Ha 00.43.40; con
variazioni d’ufficio del 14.04.1984 n. 484 e del 26.10.2006 n. 2158 la consistenza
diventava di Ha 14.49.10; con tipo di frazionamento del 03.11.2006 n. 283600 la
consistenza diventava di Ha 00.25.60 e l’identificativo era sostituito dal n. 567; con
tipo di frazionamento del 01.02.2007 n. 37071 la particella 554 originava la 573,
stessa qualità e classe, con la consistenza di Ha 00.17.60; con tabella di
variazione del 03.08.2007 n. 351560 la particella 573, inglobando la 572 e la 574,
diventava della consistenza di Ha 00.25.60 e infine per il tipo di frazionamento più
sopra richiamato, previa soppressione delle particelle 571 e 573 si originava la 586
della consistenza di are 14.14.
Titolo di proprietà e provenienza
I terreni in Castelmella oggetto della presente relazione sono divenuti di piena
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95392
racc. 40335 del 06.09.2007, trascritto a Brescia il 13.09.2007 ai n. di
R.G. 49503 e di R.P. 29732
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relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 579 – 580 – 581 – 583 –
585; parte venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la
restante quota di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in
regime di bene personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza
dell’atto pubblico di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano
Metelli. Prezzo dichiarato in atto, pattuito e pagato, €. 2.840.500,00.
• atto di compravendita a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95932
racc. 40669 del 21.12.2007, trascritto a Brescia il 09.01.2008 ai n. di
R.G. 1026 e di R.P. 664
relativo ai terreni in Castelmella distinti al foglio 3 con i n. 582 – 586; parte
venditrice Arici Giuseppe per la quota di 3/5 e Cantoni Pietro per la restante quota
di 2/5, il primo in regime di separazione di beni ed il secondo in regime di bene
personale; i venditori erano proprietari dei beni in oggetto in forza dell’atto pubblico
di compravendita del 18.07.2000 rep. 76840 del notaio Adriano Metelli.
Prezzo della compravendita €. 1.136.200,00 di cui pagati in sede di atto €.
566.00,00 e per €. 570.200,00 con impegno al pagamento entro il 10.03.2008, con
costituzione di ipoteca a garanzia del corrispettivo dilazionato; contestualmente
all’atto di compravendita del 21.12.2007 e con il medesimo titolo è stata costituita
ipoteca legale per la somma di €. 570.200,00 a favore dei venditori relativamente
alle loro quote e contro la società acquirente B.Esse Costruzioni S.p.a.; l’ipoteca è
stata iscritta a Brescia il 09.01.2008 ai n. di R.G. 1027 e di R.P. 239; la stessa è
stata oggetto di cancellazione totale con annotazione presentata il 21.05.2008
R.G. 23365 R.P. 3687.
Gli immobili compravenduti sono poi stati oggetto di:
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• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Brescia 21.01.2008 ai n. di R.G. 3407 e di R.P. 2256
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato
deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di
sua proprietà, fra i quali anche quelli in Castelmella distinti in Catasto Terreni al
foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586;
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742
la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la
medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà degli immobili in Castelmella
distinti in Catasto Terreni al foglio 3 con le particelle 579 – 580 – 581 – 583 – 585 –
582 – 586.
Carichi pregiudizievoli – gravami
Gli immobili di cui trattasi sono gravati da Ipoteca volontaria costituita per:
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95393 e
racc. 40336 del 06.09.2007, ipoteca iscritta a Brescia il 13.09.2007 ai n.
di R.G. 49504 e di R.P. 12717
in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.
3.300.000,00 al tasso di interesse annuo del 5,5%, durata di anni 10, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 6.600.000,00; l’ipoteca grava su terreno in
Castelmella distinto dalla particella 583 del foglio 3 con la superficie di ettari 2 are
12
5 centiare 27;
soggetto a favore: Hypo Alpe – Adria - Bank S.p.a. con sede in Udine
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato.
Inoltre gli stessi terreni sono colpiti da:
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a
Brescia il 19.09.2008 ai n. di R.G. 43155 e di R.P. 9673
per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586
• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario
emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 11247 del 12.09.2008,
trascritto a Brescia il 03.10.2008 ai n. di R.G. 45580 e di R.P. 27476
soggetto a favore: Piana Gru S.r.l. con sede in Cazzago San Martino (Bs)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
581 – 583 – 585 – 582 – 586
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6852 racc. 1702 del 30.09.2008 trascritto a Brescia il
10.10.2008 al n. di R.G. 46742 e di R.P. 28110
soggetto a favore: Bombelli Carlo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
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la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010 con facoltà di proroga al 31.03.2011; la
superficie utile delle porzioni oggetto di preliminare è di complessivi mq. 1.528,79
circa; la quota del diritto spettante al fabbricato corpo A è pari a 345/1000; la parte
promissaria acquirente acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6861 racc. 1708 del 07.10.2008 trascritto a Brescia il
10.10.2008 al n. di R.G. 46745 e di R.P. 28113
soggetto a favore: Rossi Paolo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni oggetto di
preliminare è di complessivi mq. 59,70 circa; la quota del diritto spettante al
fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente acquisterà
per sé e/o per persona/e da nominare.
• ipoteca volontaria in dipendenza di concessione a garanzia di
apertura di credito per atto del notaio Corrado Defendi rep. 49215
racc. 15243 del 09.12.2008, iscritta a Brescia il 10.12.2008 ai n. di R.G.
57020 e di R.P. 12370
per l’importo in linea di capitale di €. 700.000,00, tasso di interesse annuo 7,492%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 1.260.000,00
soggetto a favore: Banca dell’Artigianato e dell’Industria S.p.a. con sede a Brescia
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
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immobile colpito: terreno in Castelmella distinto al foglio 3 con la particella 579 di
ettari 1 are 24 centiare 56;
la parte debitrice ipotecaria garantisce in atto “la piena ed esclusiva proprietà
dell’immobile e che lo stesso è libero da ipoteche, pesi, vincoli, e trascrizioni
pregiudizievoli fatta eccezione per le seguenti formalità pregiudizievoli che la
stessa parte correntista si è obbligata a cancellare interamente a propria cura e
spese nel più breve tempo possibile: ipoteca giudiziale iscritta a Brescia il
19.09.2008 ai n. 43155/9673 di formalità… pignoramento immobiliare trascritto a
Brescia in data 03.10.2008 ai n. 45580/27476…”
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Camilla
Barzellotti rep. 6999 racc. 1781 del 11.12.2008 trascritto a Brescia il
17.12.2008 al n. di R.G. 58095 e di R.P. 35226
soggetto a favore: Bressana Stefano
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione va eseguita relativamente al mappale di Catasto Terreni di
Castelmella foglio 3 n. 583 di mq. 20.527; la data convenuta per la conclusione del
contratto definitivo è il 30.09.2010; la superficie utile delle porzioni di edificio
oggetto di preliminare è di complessivi mq. 77,27 circa; la quota del diritto
spettante al fabbricato corpo A è pari a 13,48/1000; la parte promissaria acquirente
acquisterà per sé e/o per persona/e da nominare.
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 4900/8 del 09.10.2008, iscritta a
Brescia il 12.01.2009 ai n. di R.G. 1248 e di R.P. 158
per l’importo in linea di capitale di €. 185.030,92, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 250.000,00
15
soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
• verbale di Pignoramento immobili in dipendenza da Atto Giudiziario
emesso dal Tribunale di Brescia con n. di rep. 4417 del 30.03.2009,
trascritto a Brescia il 30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496
soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
581 – 583 – 585 – 582 – 586
• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco
Saverio rep. 20344 racc. 2075 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il
28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8975
per l’importo in linea di capitale di €. 100.000,00, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Ghidini Ermanna Lucia con sede in Brescia
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
585 - 586.
• ipoteca volontaria in dipendenza di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata per atto del notaio Iannasso Francesco
Saverio rep. 20345 racc. 2076 del 25.09.2009, iscritta a Brescia il
28.09.2009 ai n. di R.G. 40499 e di R.P. 8976
16
per l’importo in linea di capitale di €. 125.000,00, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 125.000,00
soggetto a favore: Pintossi Paolo con sede in Lumezzane (Bs)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle 579 – 580 –
585 - 586.
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a
Brescia il 06.11.2009 ai n. di R.G. 46900 e di R.P. 10702
per l’importo in linea di capitale di €. 398.056,31, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 476.000,00
soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede a
Modena
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Brescia il 10.12.2009 ai n. di R.G. 52525 e di R.P. 30957
a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri, terreni in Castelmella distinti al foglio 3 dalle particelle
579 – 580 – 581 – 583 – 585 – 582 – 586.
Coerenze
17
Mappale 579: da Nord in senso orario mappali 557 – 558 – 564 – 565 – 580 – 581
– 582 – 585
Mappale 580: da Nord in senso orario mappali 565 – pozzo Salvi - 581 – 579
Mappale 581: da Nord in senso orario mappali 579 – 580 – pozzo Salvi – 583 –
582
Mappale 583: da Nord in senso orario mappali 582 – 581 – pozzo Salvi – 584
Mappale 585: da Nord in senso orario roggia Mandolossa - mappali 579 – 586
Mappale 582: da Nord in senso orario mappali 579 – 581 – 583 – 584 – 586
Mappale 586: da Nord in senso orario mappali 585 – 582 – 587 – roggia
Mandolossa
Sintetica descrizione e inquadramento urbanistico
I terreni di cui trattasi sono situati nella zona Nord-Ovest del territorio comunale di
Castelmella, a confine con il comune di Torbole Casaglia; in località denominata
Macina.
La comunicazione con il sistema stradale sovracomunale è prevista, in base alla
strumentazione urbanistica vigente e a quella di prossima definitiva approvazione,
mediante due rotatorie connesse alla Strada Statale 235, rotatorie delle quali una
già in esercizio e la seconda in fase di completamento; appena a Nord delle aree
oggetto di relazione sono in fase di realizzazione complessi edilizi a destinazione
produttiva.
Nello stato attuale le aree di cui trattasi, della consistenza complessiva di mq.
70.000, sono a destinazione agricola, ma sulle stesse è prevista l’utilizzazione ai
fini edificatori essendo le stesse comprese in un piano attuativo di lottizzazione,
18
individuato sulla cartografia con la sigla P.L. 30, con destinazioni previste di tipo
residenziale, alberghiero, commerciale e di servizi sportivi.
Il detto piano di lottizzazione P.L. 30 è stato approvato definitivamente con delibera
del Consiglio Comunale n. 75 del 13.12.2006, in variante al P.R.G. vigente ai sensi
della L.R. 23/97 e della L.R. 12/05, adottato con deliberazione n. 18/2006 del C.C.
Con deliberazione della Giunta Comunale n. 66 in data 11 giugno 2007 è stato
approvato il progetto esecutivo, nell’ambito del detto P.L. 30, di un centro sportivo
comprendente un insieme di piscine, di diverse dimensioni e dedicate ad utenze
differenziate, complete di strutture complementari al servizio delle stesse e di un
lido estivo. L’idea originaria è quella della costituzione di un centro a spiccata
vocazione natatoria per attività sportive di tale ambito, sia a livello agonistico che
per il tempo libero in genere, al servizio sia della cittadinanza di Castelmella ma,
nelle intenzioni e data la scala di intervento, rivolto anche ad un bacino
sovracomunale, compresa la città di Brescia; il modello di riferimento è quello che
ultimamente sta prendendo sensibile sviluppo e ciò il tentativo di coniugare attività
sportive ad alto livello, pur sempre nell’ambito degli sport acquatici, con
attrezzature e strutture rivolte in genere al benessere fisico delle persone. Da
quanto si è potuto appurare sulla scorta della documentazione acquisita il progetto
è di alto profilo e di valenza anche sociale, pur dovendosi misurare con il
considerevole impegno economico che un’iniziativa di tal genere comporta; il
risvolto indubbiamente positivo è, come dagli accordi fra privati e Pubblica
Amministrazione locale riversati in atti, costituito dalla libertà di iniziativa
immobiliaristica connessa e conseguente alla realizzazione del complesso
sportivo.
19
Tale intervento, d’obbligo per la successiva edificazione di immobili commerciabili
e come tali propri di un’impresa immobiliare, al di là dei vincoli di utilizzazione, di
gestione pubblico/privata, di alienabilità, una volta realizzato costituisce un
patrimonio immobiliare di consistente valore. La Convenzione Urbanistica relativa
al P.L. 30 è stata stipulata con atto a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95376
racc. 40323 del 03.09.2007, registrato a Brescia il 09.07.2007 al n. 9281/1T e
trascritto a Brescia il 10.09.2007 R.G. 49106 ed R.P. 29613, a favore del Comune
di Castelmella e contro Arici Giuseppe e Cantoni Pietro, all’epoca proprietari delle
aree interessate al P.L. e danti causa di B.Esse Costruzioni S.p.a.; all’epoca della
convenzione la società B.Esse Costruzioni S.p.a. era coinvolta in convenzione in
qualità di operatore costruttore con riferimento al realizzando impianto sportivo
aperto al pubblico.
I documenti che costituiscono l’atto notaio Metelli di cui sopra sono:
• convenzione per la costruzione e gestione di impianto sportivo aperto al
pubblico ex allegato sub E
• schema di convenzione per l’attuazione del piano di lottizzazione
denominato P.L. 30 del Comune di Castelmella ex allegato sub F
A garanzia delle opere e della esatta e piena esecuzione dei lavori, sono state
costituite polizze fidejussorie rispettivamente n. 1745368 per €. 1.000.000,00, a
garanzia della realizzazione e corretta esecuzione del complesso sportivo, come
da art. 8 della convenzione, e per €. 566.558,57, a garanzia della attuazione del
piano di lottizzazione P.L. 30, come da articolo 16 della convenzione; contraente la
Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a.; compagnia assicuratrice Coface assicurazioni
agenzia 022/000 di Brescia.
Gli indici edilizi e i lotti con la diversa destinazione, ricompresi all’interno del P.L.,
20
sono i seguenti:
- zona C1 residenziale di espansione: superficie del lotto mq. 20.527, indice
volumetrico territoriale di mc./mq. 1,6, altezza massima dei fabbricati ml.
15, edificazione ammessa nel P.L. mc. 29.793;
- zona C3 alberghiera di espansione: superficie lotto mq. 12.756, indice di
superficie mq./mq. 0,5, altezza massima dei fabbricati ml. 21, edificazione
ammessa mq. 6.506 di Slp;
- zona D4 terziaria di espansione (commerciale): superficie lotto mq. 16.717;
indice territoriale di mq./mq. 1,00, altezza massima dei fabbricati ml. 17,50,
edificazione ammessa nel P.L. mq. 12.000 di Slp;
oltre a questi il piano prevede attrezzature sportive di carattere urbano in zona F2
con lotto di mq. 18.803; giardini, verde di arredo stradale e urbano in zona S.P.3/C
per mq. 2.508, parcheggi pubblici in zona S.P.3/C mq. 2.200; aree da adibire a
strade mq. 3.564.
La convenzione ha durata decennale a decorrere dal citato atto notaio Metelli del
03.09.2007.
Fra gli oneri posti a carico dei lottizzanti è prevista la realizzazione di un complesso
sportivo, ai sensi degli art. 3/1 e 9 della citata convenzione, sul lotto di superficie
18.803 mq. quale standard qualitativo dell’intervento complessivo di lottizzazione;
la realizzazione dell’impianto è disciplinata da apposita convenzione per la
costruzione e la gestione di impianto aperto al pubblico, allegata con la lettera E
alla convenzione urbanistica citata ex atto notaio Metelli; tale convenzione prevede
a carico dell’operatore e a sua cura e spese la realizzazione di:
un impianto coperto con piscina olimpionica, piscina terapeutica, tribune per 1.200
spettatori, palestre, bar, spogliatoi e locali di servizio; un lido estivo di circa 15.000
21
mq. con piscine ed attrezzature ludiche, aree di parcheggio.
La convenzione prevede trent’anni di operatività del gestore privato degli impianti,
dopodiché al comune di Castelmella è data la facoltà di acquisire l’immobile ad un
prezzo fissato da un perito; sono inoltre previste nell’uso e gestione della piscina,
gratuità per le scuole e facilitazioni per gli abitanti di Castelmella; la convenzione
disciplina inoltre la cedibilità dell’immobile e delle sue pertinenze indivisibili in
qualsiasi momento previa accettazione del Comune di Castelmella sul gestore
subentrante e con diritto di prelazione al comune stesso.
La realizzazione del detto impianto sportivo, il cui costo è sommariamente indicato
in convenzione nella somma di €. 4.000.000,00, costituisce il presupposto per la
edificazione degli altri immobili residenziali, commerciali e alberghieri (ex art. 6
della specifica convenzione allegato “E” al citato atto notaio Metelli).
Per ogni altro ulteriore approfondimento si rinvia alla convenzione urbanistica e a
quella per impianto sportivo aperto al pubblico.
In sede di valutazione e stima é necessario precisare che l’onere per la completa
realizzazione dell’impianto sportivo di cui trattasi costituisce di fatto il presupposto
indispensabile e ineludibile per l’attuazione delle restanti opere edilizie da
commercializzare; a tal fine l’articolo 6 Tempi di Progettazione e Costruzione
della citata specifica Convenzione (per la costruzione e gestione di impianto
sportivo aperto al pubblico), allegato “E” a quella urbanistica in atto notaio Metelli,
è prescritto che la completa realizzazione dell’opera deve avvenire prima che
venga ultimata per il 40% la parte residenziale, commerciale, alberghiera e/o
residenza alberghiera del PL 30 come previsto nella Convenzione Urbanistica…
In merito all’intervento del previsto impianto sportivo è già stato rilasciato dal
Comune di Castelmella il Permesso di Costruire con prot. 10928 del 12.09.2008, a
22
tutt’oggi non ritirato; con comunicazione prot. 11905 del 09.10.2008 veniva
richiesta integrazione e fornito preventivo del corrispettivo afferente al costo di
costruzione; è seguito sollecito da parte della P.A. in data 06.11.09 prot. 13038.
Per interessamento della presente procedura presso la P.A. del Comune di
Castelmella il termine per il ritiro del Permesso di Costruire è stato prorogato al
31.12.2010.
Valutazione e stima
Per la valutazione delle aree edificabili di cui trattasi si è applicato il metodo del
confronto con utilizzo delle fonti documentarie già più sopra riportate; nello
specifico ci si è anche riferiti alla Tabella di valutazione delle aree fabbricabili del
Comune di Castelmella, la quale espone i valori approvati dal C.C. n. 2 del
11.02.2008; valori tutt’ora correnti per le diverse destinazioni urbanistiche del
territorio comunale.
In base a ciò è possibile esporre quanto nel seguito sui valori dei terreni in
questione in base alle diverse destinazioni urbanistiche:
destinazione residenziale
mc. edificabili 29.793 incidenza area = €./mc. edificabile 260,00
valore lotto mc. edificabili 29.793 x €./mc. 260,00 = €. 7.746.180,00
destinazione commerciale
S.l.p. (Superficie lorda di pavimento) edificabile mq. 12.000
incidenza area = €./mq. di sup. lotto 250,00
superficie lotto mq. 16.717
valore lotto mq. 16.717x€./mq. 250,00 = €. 4.179.250,00
destinazione alberghiera
23
S.l.p. edificabile mq. 6.506 superficie lotto mq. 12.756
incidenza area = €./mq. di sup. lotto 150,00
valore lotto mq. 12.756 x €./mq. 150,00 = €. 1.913.400,00
destinazione sportiva standard di qualità
superficie lotto mq. 20.000 incidenza area = €./mq. di sup. lotto 110,00
valore lotto mq. 20.000 x €./mq. 110,00 = €. 2.200.000,00
sommano €. (7.746.180,00 + 4.179.250,00 + 1.913.400,00 + 2.200.000,00) = €.
16.038.830,00
Considerando i vincoli di convenzione urbanistica più sopra riportati, a motivo dei
quali la realizzazione dei fabbricati commerciabili (residenziale – alberghiero –
commerciale) deve essere preceduta dal completamento degli edifici sportivi di cui
allo standard di qualità, nonché i costi per le opere di urbanizzazione a carico della
parte lottizzante, essendo i valori unitari di cui sopra al netto di tali costi, si ritiene
prudenziale un abbattimento del valore sopra esposto in ragione del 15%, per cui
l’effettivo valore di mercato delle aree di cui trattasi è stimabile in €. 13.633.005,50,
arrotondabili in €. 13.500.000,00.
Complessivamente il valore degli immobili di cui trattasi, costituiti da terreni
edificabili con destinazioni urbanistiche diverse, considerato unitariamente a
corpo e conformemente al regime urbanistico vigente, è stimabile, sulla
scorta di quanto sopra esposto, in €. 13.500.000,00 (Euro
tredicimilionicinquecentomila/00).
Note aggiuntive
Si ritiene doveroso, in chiusura della presente trattazione, ricordare ancora che la
24
validità economica dell’iniziativa immobiliare sui terreni in Castelmella sopra
descritti, iniziativa volta alla edificazione di strutture residenziali, commerciali ed
alberghiere da immettere sul mercato delle costruzioni, è strettamente connessa e
dipendente dalla preliminare realizzazione del complesso sportivo di cui più sopra
si sono delineate le caratteristiche sotto il profilo amministrativo ed economico.
L’esistenza di un tale polo di attrazione, rivolto ad un bacino di utenza non
esclusivamente locale ma anche sovracomunale, si configura inizialmente come
un indubbio onere economico di non indifferente impegno per il futuro operatore,
ma anche in una prospettiva più estesa temporalmente come il volano per le
restanti edificazioni.
Le strutture di tipo sia alberghiero che commerciale sono infatti state previste come
complementari al centro sportivo essendo il loro esercizio e la loro futura
redditività, almeno nelle previsioni, intesi come elementi economici indotti da tale
centro.
Quanto la P.A. di Castelmella in accordo con i privati, che sono peraltro stati i
promotori dell’iniziativa, ha organizzato e disposto con gli strumenti di
pianificazione urbanistica, all’interno di scelte politiche sue proprie, si configura
sicuramente come una operazione immobiliare, e come tale legittimamente con
finalità di lucro per i privati operatori; ma inserita però in un più ampio disegno di
natura industriale, quale quella di un centro sportivo di consistenti dimensioni e di
ricca dotazione impiantistica, aperto al pubblico e con sicuro ritorno economico, sul
lungo periodo, a pareggio dei costi di realizzazione; centro sportivo comunque da
valutarsi, oltre a quanto sopra, anche come un consistente e considerevole
patrimonio immobiliare.
Dalle informazioni acquisite nel corso della preparazione della presente perizia si è
25
appreso che nel disegno complessivo di una tale operazione si sarebbero fatte
parti attive anche organismi nazionali quali il CONI, con dichiarata disponibilità di
supporto finanziario con ricorso al credito sportivo e ad agevolazioni in conto
interessi.
Concludendo si può ragionevolmente considerare che l’impegno assunto dai privati
operatori proponenti nei confronti dell’Ente Pubblico può sì apparire quale un onere
a mo’ di pedaggio per più favorevoli operazioni di mercato in ambito edilizio, quali
le residenze e le strutture alberghiere e commerciali. La capacità imprenditoriale di
seri operatori invece, nel caso in esame, potrebbe configurarsi come la
indispensabile premessa per dare l’avvio ad un processo produttivo in ambito
urbanistico – edilizio di notevole respiro e di convenienza economica.
D’altro canto il venir meno di una valida capacità imprenditoriale per quanto sopra
esposto vanificherebbe anche tutto il resto dell’operazione immobiliare, a partire
dall’attribuzione del valore economico ai terreni coinvolti, inducendo inoltre la P.A.
di Castelmella a rivedere le proprie scelte urbanistiche.
26
Immobile in Rezzato
Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone
artigianale, con circostante area di pertinenza per piazzali di manovra, posteggio e
deposito, comprendente magazzini e uffici, sito in Rezzato in Via Treponti n. 33 e
attualmente sede della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
Individuazione catastale
Comune di Rezzato – Codice H256 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana NCT foglio 17
• Particella 170 cat. D/8 Rendita €. 10.010,00 Via Treponti 33 piano T
L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva i
cui dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 03.08.2009 n.
29942.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0292282
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:
1. divisione con protocollo BS0319923 in data 04.08.2008, variazione n.
24948
2. variazione per modifica identificativo con prot. BS0044309 in data
07.02.2005 n. 12398, con l’identificativo foglio 17 particella 54 cat. D/8
Rendita €. 8.160,02
3. classamento con i dati censuari di cui sopra al n. 1209A.1/1985 del
14.10.1985
27
4. all’impianto meccanografico del 30.06.1987, identificativo mappalico foglio
17 particella 54, senza ulteriori dati censuari.
La ditta intestata B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato risulta nel data
base del Catasto Fabbricati titolare del diritto di proprietà anche dell’area urbana
distinta al medesimo foglio 17 della Sezione Urbana NCT di Rezzato con
l’identificativo 171 di mq. 4.647; si precisa che tale intestazione, in contrasto con
lo stato dei diritti, è imputabile a mero errore nella conservazione del Catasto
Fabbricati; in quello dei Terreni la titolarità è corretta poiché tale bene è stato da
tempo trasferito in dipendenza di una procedura espropriativa; in particolare il
terreno distinto come area urbana con l’identificativo mappalico 171 di circa mq.
4.619, era già stato adibito a sede stradale della superstrada “Tangenziale Est” in
forza di atto amministrativo di espropriazione per pubblica utilità a favore dell’
“ANAS Azienda Nazionale Autonoma delle Strade” con sede in Roma, in data
28.03.1994 n. 1948/1 di rep. della Prefettura di Brescia, atto trascritto a Brescia
con formalità 12.12.1994 n. 32534/22177.
Si fa presente che la planimetria che raffigura l’immobile di cui trattasi, in atti
dell’Ufficio Catastale dell’Agenzia del Territorio, non è aggiornata rispetto all’attuale
stato dello stesso, poiché è ancora quella che raffigura l’immobile con
l’identificativo 54 del foglio 17, comprendente anche tutta l’area ora di proprietà
demaniale.
Nel Catasto Terreni l’immobile di proprietà B.Esse Costruzioni S.r.l., di cui trattasi,
è censito al foglio 17 con la particella 170 con la qualità di Ente Urbano di mq.
3.588, derivato da:
1. Variazione n. 307489.1/2008 del 29.07.2008 prot. BS0307489
28
2. Variazione n. 7.41/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85, f. 17 part. 170
Ente Urbano di are 34.33
3. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994, f. 17
part. 170 semin irrig di classe 1 e di are 34.33
4. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di are 80.80
5. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di Ha. 1.05.00
Per completezza si fa presente che nel Catasto Terreni l’area urbana foglio 17
particella 171, che in quello dei fabbricati risulta erroneamente ed in contrasto con i
diritti intestata alla Soc. B.esse Costruzioni S.r.l., identifica l’Ente Urbano con gli
stessi numeri e di are 46.47, intestata all’Azienda Nazionale Autonoma delle
Strade per l’uso e al Demanio dello Stato per la proprietà, in dipendenza della già
ricordata procedura espropriativa; ciò in dipendenza di:
1. Variazione d’Ufficio n. 7.42/1995 in atti dal 30.10.1995 TM 4109/85
2. Frazionamento del 10.07.1993 n. 5904.2/1993 in atti dal 19.02.1994 con
identificativo foglio 17 particella 171 semin irrig di classe 1 e are 46.47
3. Frazionamento n. 257281in atti dal 30.08.1990, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di are 80.80
4. ex Impianto meccanografico del 04.09.1980, f. 17 part. 54 semin irrig di
classe 1 e di Ha. 1.05.00
Titolo di proprietà e provenienza
L’immobile in Rezzato oggetto della presente relazione è divenuto di piena
29
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in
Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
47889 del 30.04.2002, trascritto a Brescia il 30.05.2002 ai n. di R.G.
19089 e di R.P. 11863
parte venditrice la Soc. Tonifin S.r.l. con sede in Nuvolento, la quale ne era
proprietaria in forza del decreto di trasferimento del Tribunale di Brescia in data
01.10.2001 Cron. 2327, trascritto a Brescia il 08.10.2001 ai n. 37188/23446;
prezzo pagato e dichiarato in atto nell’ importo di €. 542.279,74.
L’immobile compravenduto era identificato catastalmente in atto al Catasto
Fabbricati con il foglio 17 particella 54, D/8 fabbricati costruiti per esigenze
commerciali, Strada Unici Padana Superiore; “….capannone ad uso artigianale
con vani ad uso ufficio ed area esclusiva, edificato su una porzione estesa per
circa mq. 3.461 dell’area già individuata nel Catasto Terreni con il mappale 54 di
Ha. 0.80.80 (porzione individuata con il mappale 170 di circa Ha. 0.34.60) ora nel
Catasto Urbano, da ultimo a seguito di denuncia di variazione presentata all’U.T.E.
di Brescia in data 14 ottobre 1985 con prot. n. 1209 A.1/1985, distinto come segue:
Censuario di Rezzato Partita 1003249 - foglio 17 mappale 54 Strada Undici
Padana Sup. – P.T. Cat. D/8 Rce €. 8.160,02. Nota Bene: le parti si sono date atto
che in detta citata denuncia di variazione catastale veniva indicata, quale area
pertinenziale del fabbricato, l’intero originario mappale 54 di mq. 8.080 mentre una
parte dello stesso, estesa per circa mq. 4.619, e già stata adibita a sede della
Superstrada “Tangenziale Est”, e ciò in forza di atto amministrativo di
espropriazione per pubblica utilità, a favore dell’ANAS……”
L’immobile compravenduto è poi stato oggetto di:
30
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a
Brescia 10.11.2005 ai n. di R.G. 65161 e di R.P. 40151
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse Costruzioni S.r.l. con
la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto
Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;
• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice
Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Brescia 28.06.2007 ai n.
di R.G. 37093 e di R.P. 21752
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione Sociale
trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si dichiarava in
atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati al foglio 17 con la
particella 54;
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Brescia 21.01.2008 ai n. di R.G. 3407 e di R.P. 2256
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato
deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di
sua proprietà, fra i quali anche quello in Rezzato distinto in Catasto Fabbricati al
foglio 17 con la particella 54;
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Brescia 14.02.2008 ai n. di R.G. 7766 e di R.P. 4742
31
la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la
medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto
Fabbricati al foglio 17 con la particella 54;
Carichi pregiudizievoli – gravami
L’immobile di cui trattasi è gravato da Ipoteca volontaria costituita per:
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Brescia il
03.01.2006 ai n. di R.G. 239 e di R.P. 67
in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.
2.000.000,00 al tasso di interesse annuo del 4,15%, durata di anni 15, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato
distinto catastalmente alla Sezione NCT del Catasto Fabbricati del Comune di
Rezzato al foglio 17 con la particella 54 D/8 fabbricati costruiti per esigenze
commerciali Strada Undici Padana Superiore n. 33;
soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Inoltre lo stesso immobile è colpito da:
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 5752 del 09.09.2008, iscritta a
Brescia il 19.09.2008 ai n. di R.G. 43155 e di R.P. 9673
per l’importo in linea di capitale di €. 68.026,03, tasso d’interesse annuo 11,1%,
somma iscritta per capitale, interessi e spese €. 100.000,00
soggetto a favore: Pavimarket S.r.l. con sede in San Martino Siccomario (Pv)
32
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 4900/8 del 09.10.2008, iscritta a
Brescia il 12.01.2009 ai n. di R.G. 1248 e di R.P. 158
per l’importo in linea di capitale di €. 185.030,92, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 250.000,00
soggetto a favore: Piazza Legnami S.r.l. con sede in Pordenone (Pn)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• verbale di Pignoramento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di
Brescia n. di rep. 4417 del 30.03.2009, trascritto a Brescia il
30.04.2009 ai n. di R.G. 18567 e di R.P. 11496
soggetto a favore: Coperteck Edilizia S.r.l. con sede in Cadelbosco di Sopra (Re)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a
Brescia il 06.11.2009 ai n. di R.G. 46900 e di R.P. 10702
per l’importo in linea di capitale di €. 398.056,31, somma iscritta per capitale,
interessi e spese €. 476.000,00
33
soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in
Modena
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat. D/8
nonché terreno al foglio 17 mappale 171 (come già più sopra esposto ora proprietà
Demanio dello Stato e in uso ANAS)
• ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Brescia con n. di rep. 2428/2009 del 26.10.2009, iscritta a
Brescia il 25.11.2009 ai n. di R.G. 50133 e di R.P. 11418
per l’importo in linea di capitale di €. 341.620,19, tasso d’interesse 3%, somma
iscritta per capitale, interessi e spese €. 420.000,00
soggetto a favore: Banca Regionale Europea S.p.a. con sede in Cuneo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobile colpito, fra gli altri, fabbricato in Rezzato al foglio 17 mappale 54 cat.
D/8.
• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Brescia il 10.12.2009 ai n. di R.G. 52525 e di R.P. 30957
a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti, fra gli altri in Castelmella, anche il fabbricato in Rezzato.
Coerenze
In senso orario: a Nord strada vicinale ora dismessa, ad Est e Sud svincolo della
Superstrada Tangenziale Brescia - Salò, ad Ovest insediamento produttivo distinto
34
dal mappale 1168 foglio 17.
Attuale utilizzo
L’immobile è utilizzato quale sede sociale, e anche operativa, della B.Esse
Costruzioni S.r.l.; è costituito in parte da uffici ed in parte da magazzino e deposito
di materiali edili.
Inquadramento urbanistico
Ai sensi del vigente strumento urbanistico del Comune di Rezzato, P.R.G.
Revisione 04/2004 di cui, per quanto di interesse nel caso in esame, alla Tavola
1:2000 n. 15.3.5, l’immobile di cui trattasi è inserito in zona D1 artigianale esistente
e di completamento, ex art. 26 delle Norme Tecniche di Attuazione, aggiornate al
2009;
Titoli edilizi:
l’immobile è stato edificato in forza delle Concessioni Edilizie rilasciate dal Sindaco
di Rezzato n. 54/81 del 21.05.1981, n. 39/83 del 22.06.1983, n. 69/85 del
23.06.1986.
Sintetica descrizione
Si tratta di un fabbricato a destinazione produttiva, con locali adibiti ad ufficio e a
magazzino – deposito, ad un solo piano fuori terra e con area circostante scoperta
per parcheggio, spazi di manovra, deposito di materiali edili. L’edificio è adibito a
sede sociale e operativa della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. ed è sito in Via
Treponti al civico n. 33, alla periferia Est del Comune di Rezzato e attestato con il
fronte Sud del lotto sulla Via Treponti, toponimo in quella zona del territorio
35
comunale di Rezzato della Strada Provinciale 114 Via Padana Superiore; nelle
immediate adiacenze del lotto si trova anche uno svincolo della Strada Statale
Gardesana Occidentale, Variante Ss 45 Bis; realizzato su area urbana identificata
al foglio 17 con la particella 171 di cui più sopra si è precisata la situazione
catastale e di titolarità. La recinzione del lotto è costituita da basso muretto con
soprastante cancellata in ferro e sul fronte d’ingresso con ampio cancello
scorrevole azionato a distanza e con cancello per ingresso pedonale. La posizione,
data la citata rete infrastrutturale sopra accennata, consente facili collegamenti con
le principali direttrici di traffico sia autostradali che di tangenziali del vicino
capoluogo. La zona urbanistica, periferia Est di Rezzato e prossimità al Comune di
Ciliverghe, è caratterizzata da una diffusa presenza di strutture produttive di
dimensioni medio piccole e da un centro commerciale di grande distribuzione.
Il fabbricato è stato edificato nella prima metà degli anni 80 dello scorso secolo; la
struttura è di tipo prefabbricato in calcestruzzo, con pilastri e travi, pannelli di
tamponamento con finitura di cassero e tinteggiatura in colore celeste, travi a
doppia pendenza per copertura con interposti lucernari. La pavimentazione interna
è in calcestruzzo di tipo industriale per i locali destinati a magazzino mentre in
genere in ceramica per gli ambienti ad uso ufficio; questi ultimi sono ripartiti sia con
tramezzature in laterizio intonacate al civile e tinteggiate in colori chiari che con
tramezze in cartongesso; in parte le divisorie sono completamente vetrate; i
serramenti sia esterni che interni sono in alluminio e vetro; quelli esterni con
vetrate isolanti tipo vetrocamera; gli uffici sono controsoffittati con pannelli in
cartongesso all’interno e al di sopra dei quali sono inseriti i corpi illuminanti e gli
impianti tecnologici. L’impianto elettrico è sottotraccia e completo; presente la
dotazione di impianto di condizionamento e di riscaldamento, quest’ultimo con
36
centrale termica in apposito locale in lato Nord del fabbricato; alimentazione della
caldaia con gas metano e rete di distribuzione in parte con ventilconvettori ed in
parte con termosifoni; presente anche rete telematica, sistema antincendio,
illuminazione esterna. Servizi igienici con porte cieche e pavimenti e rivestimenti in
ceramica; locale mensa per i dipendenti collegato con il magazzino; portoni
scorrevoli per accesso al magazzino.
L’area esterna pertinenziale è asfaltata ed in parte è attrezzata con aiuole a verde.
I dati di consistenza, desumibili dalla documentazione acquisita e dalle verifiche in
luogo, sono determinabili in:
superficie complessiva del lotto: mq. 3.588,00 da fonte catastale
superficie coperta fabbricato: mq. 1.342,00, di cui mq. 661,00 per magazzino –
deposito e mq. 681,00 per uffici
area scoperta mq. 2.246,00
Valutazione e stima
Si applica il metodo del confronto con situazioni consimili a quella in esame e con il
riferimento, oltre a quelle citate in premessa, alla seguente specifica:
• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno
2009 semestre 1 Rezzato, Zona periferica produttiva Est, microzona 4 con
tipologia prevalente di capannoni tipici.
In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia dell’immobile in esame,
riferibile a quella dei capannoni artigianali; alla presenza di superfici destinate ad
uffici, valutabili però esclusivamente in funzione dell’attività produttiva e non come
autonoma destinazione d’uso, incompatibile con la zona urbanistica; epoca della
costruzione ultra ventennale; conformazione planimetrica e consistenza,
37
caratteristiche entrambi piuttosto rigide e di limitata possibilità di trasformazione o
ampliamento; valore economico all’epoca dell’acquisto.
Considerato tutto quanto sopra esposto e in base ai riferimenti di cui sopra, allo
stato dei luoghi, alla localizzazione, alla tipologia, si ritengono prudenzialmente
congrui e attendibili seguenti valori unitari in ragione di:
€./mq. 1.250,00 per i locali destinati ad ufficio,
€./mq. 650,00 per le superfici ad uso magazzino – deposito,
€./mq. 30,00 per l’area verde, tenendo conto che i valori attribuiti ai magazzini già
sono comprensivi anche di una quota parte di area scoperta; da cui:
1. superfici destinate ad ufficio: mq. 681,00 x €./mq. 1.250,00 = €. 851.250,00
2. superfici destinate a magazzino – deposito: mq. 661,00 x €./mq. 650,00 =
€. 429.650,00
3. area scoperta di pertinenza: mq. 2.246,00 x €./mq. 30,00 = €. 67.380,00
complessivamente il valore dell’immobile di cui trattasi considerato
unitariamente a corpo, è stimabile sulla scorta di quanto sopra esposto in €.
(851.250,00 + 429.650,00 + 67.380,00) = €. 1.348.280,00, valore di stima
arrotondabile in €. 1.350.000,00.
Applicando tale valore complessivo all’intera consistenza edificata di mq. 1.342,00,
si ricava un valore unitario di circa €./mq. 1.000,00, più che attendibile e ricorrente
sul mercato per immobili con le caratteristiche consimili a quelle proprie, e più
sopra descritte, dell’edificio in esame.
38
Immobili in Esine
Trattasi di un compendio di terreni e immobili, a destinazione residenziale e
commerciale siti in Esine costituiti da:
• un fabbricato in Via Cole Longhe comprendente garage e cantine o locali
accessori al piano interrato, un negozio e posti auto scoperti al piano terra, un
ampio appartamento al piano primo, un ampio sottotetto, oltre a parti comuni
per accesso carraio e pedonale;
• un fabbricato in Via Radolet n. 11 costituito da n. 3 appartamenti, da locali di
deposito e magazzini e da un’autorimessa;
• un piccolo fabbricato isolato in località Paramosche costituito da un unico
appartamento disposto su tre livelli con ampia porzione di corte esclusiva;
• n. 2 lotti di terreno montano.
Individuazione catastale
Fabbricato in Via Cole Longhe:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 2 particella 5960
• sub 1 cat. C/1 Classe 2 Consistenza mq. 250 Rendita €. 2.311,15
Via Cole Longhe snc piano T
Trattasi di negozio al piano terra con porzione di corte esclusiva scoperta
• sub 2 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 14 Rendita €. 26,75 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
39
• sub 3 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 14 Rendita €. 26,75 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 4 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 41 Rendita €. 78,35 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 5 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 63 Rendita €. 120,39 Via
Cole Longhe snc piano T
Trattasi di posto auto scoperto al piano terra
• sub 6 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 10,5 Rendita €. 596,51 Via
Cole Longhe snc piani S1-1-2
Trattasi di appartamento al piano primo con sottotetto oltre a taverna e cantina
al piano interrato e corte esclusiva scoperta al piano terra
• sub 7 cat. C/2 Classe 2 Consistenza mq. 160 Rendita €. 231,37 Via
Cole Longhe snc piano 2
Trattasi di sottotetto adibito a locale di deposito
• sub 8 cat. C/2 Classe 3 Consistenza mq. 42 Rendita €. 71,58 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di locale di deposito al piano interrato
• sub 9 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 45 Rendita €. 120,85 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di garage al piano interrato con porzione di rampa di accesso coperta
esclusiva
• sub 10 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 62 Rendita €. 166,51 Via
Cole Longhe snc piano S1
40
Trattasi di garage al piano interrato
• sub 11 cat. C/6 Classe 3 Consistenza mq. 62 Rendita €. 166,51 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di garage al piano interrato
• sub 12 cat. C/2 Classe 3 Consistenza mq. 60 Rendita €. 102,26 Via
Cole Longhe snc piano S1
Trattasi di locale di deposito al piano interrato
• sub 13 –14 - 15 beni comuni non censibili (parti comuni) per accessi
pedonali, carrai, aree scoperte.
I dati identificativi derivano da Variazione nel classamento del 27.06.2009 n.
23295.1/2009 in atti in pari data, prot. BS0244505
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Le unità immobiliari in esame erano state oggetto di:
1. divisione – ampliamento - ristrutturazione con protocollo BS0270373 in
data 27.06.2008, variazione n. 21080; dati catastali e censuari come sopra
2. variazione del quadro tariffario in data 01.01.1992, categoria C/2 classe 3
consistenza mq. 392
3. sostituzione riferimenti di mappa in data 20.07.1983 n. 1726.1/1983 in atti
dal 28.04.1999 piano str.98/99, con gli stessi dati di cui al punto 2
4. accatastamento prot. n. 1726 del 20.07.1983 in atti dal 30.06.1987 e
censimento con medesimo protocollo in data 30.09.1991 in atti dal
22.06.1993.
Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella
5960 quale Ente Urbano di mq. 1.020 derivato da:
1. Variazione n. 214523.1/2008 del 21.05.2008 prot. BS0214523
41
2. Variazione del 13.07.1983 in atti dal 11.05.2004 TM 137.1/1983, con gli
stessi dati
3. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 semin arbor di
classe U e di Ha. 00.10.20
Fabbricato in Via Radolet:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 2 particella 5473
• sub 15 cat. C/2 Classe 2 Consistenza mq. 308 Rendita €. 445,39 Via
Radolet n. 11 piani I-T-1
Trattasi di magazzini e ripostigli ai piani terra e primo e cantina al piano
interrato
• sub 16 cat. C/6 Classe 1 Consistenza mq. 55 Rendita €. 105,10 Via
Radolet n. 11 piano T
Trattasi di autorimessa al piano terra con annesso locale di servizio
• sub 17 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 8,5 Rendita €. 482,89
Via Radolet n. 11 piani I - 1
Trattasi di appartamento al piano primo con cantina al piano interrato oltre a
solaio in comune con altre unità
• sub 18 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 4 Rendita €. 227,24 Via
Radolet n. 11 piano 2
Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità
• sub 19 cat. A/2 Classe 4 Consistenza vani 5 Rendita €. 284,05 Via
Radolet n. 11 piano 2
Trattasi di appartamento al piano secondo con solaio in comune con altre unità
42
I dati identificativi derivano da Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del
14.09.1993 n. 16666.1/1993 in atti dal 26.04.1999
Intestazione:
• per i sub 15 – 16 – 18 – 19 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in
Rezzato
• per il sub 17 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato nuda
proprietà e BONETTI ELISABETTA nata a Esine il 05.11.1923 usufrutto
Nel Catasto Terreni l’immobile di cui trattasi è censito al foglio 1 con la particella
5473 quale Ente Urbano di mq. 1.635, derivato da:
1. Variazione del 23.05.1986 in atti dal 13.05.2004 TM 3639.1/1986
2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 5960 fu d accert di
Ha. 00.16.35
Fabbricato in Località Paramosche:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto dei Fabbricati - foglio 15 particella 3309
• sub 4 cat. A/3 Classe 2 Consistenza vani 6 Rendita €. 254,10
Località Paramosche piani S-T-1
Trattasi di appartamento con corte esclusiva
I dati identificativi derivano da Variazione del quadro tariffario del 01.01.1992
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
L’unità immobiliare in esame era stata oggetto di:
1. Variazione per fraz. – fusione – piano str. 98/99 del 06.11.1990 n.
16344.1/1990 in atti dal 26.04.1999
43
Terreni:
Comune di Esine – Codice D434 – Provincia di Brescia
Catasto Terreni - foglio 1
• particella 964 prato classe 4 superficie Ha 00.17.50 R.D. €. 3,16
R.A. €. 3,16
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Dati derivanti da:
1. variazione del 09.03.2007 n. 9215.1/2007 in atti dal 09.03.2007 prot. n.
BS0103090
2. ex Impianto meccanografico del 02.01.1989, f. 1 part. 964 pascolo di
classe 1 e di Ha. 00.17.50
Intestazioni:
- dall’impianto meccanografico del 02.01.1989 Bassi Giovanni
- dal 31.10.2001 B.ESSE Costruzioni SRL di Bassi e Savoldi con sede in Rezzato
- dal 04.11.2001 ZETA SRL con sede in Milano
- dal 12.10.2005 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
- dal 17.05.2007 B.ESSE COSTRUZIONI SPA con sede in Rezzato
- dal 28.12.2007 B.ESSE SRL con sede in Rezzato
- dal 01.02.2008 B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
• particella 971 bosco ceduo classe 1 superficie Ha 00.09.30 R.D. €.
0,96 R.A. €. 0,29
Dato derivante da impianto meccanografico del 02.01.1989.
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Intestazioni precedenti: come al mappale 964
44
Titoli di proprietà e provenienza
Il Fabbricato in Via Cole Longhe ed i terreni mappali 964 e 971 sono diventati
proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi e Savoldi, con sede in
Rezzato, in forza di
• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.
42458 racc. 7062 del 31.10.2001, registrato a Salò il 06.11.2001 al n.
1101 Serie 2V e trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5696 e di
R.P. 4358
parte venditrice certa Soc. Zeta S.r.l. con sede in Milano, la quale era proprietaria
dell’immobile in Via Coniclere, distinto in mappa con il n. 5960 foglio 2 N.C.E.U. e
costituito da capannone aperto utilizzato quale deposito di mq. 355 su un lotto di
mq. 1.020, per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia ex Fallimento n.
37/98 lotto 2/A in data 4 novembre 2000 n. 5280 di rep. e 9334 Cron., registrato a
Brescia il 13.11.2000 al n. 5256 Serie 4 e trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n.
6587/5119; la medesima Società era proprietaria anche dei terreni distinti in
mappa con i n. 964 e 971 del Catasto Terreni per Decreto di Trasferimento del
Tribunale di Brescia ex Fallimento n. 37/98 lotto 2/E in data 4 novembre 2000 n.
5283 di rep. e 9337 Cron., registrato a Brescia il 13.11.2000 al n. 5254 Serie 4 e
trascritto a Breno il 27.12.2000 ai n. 6590/5122. Prezzo tra le parti convenuto e
accettato in £. 290.000.000, di cui £. 260.000.000 per il fabbricato e £. 30.000.000
per i terreni agricoli. Il capannone sarà successivamente trasformato da B.Esse
Costruzioni S.r.l. generando le unità immobiliari distinte dai subalterni sopra
riportati.
Gli stessi immobili sono poi stati oggetto dei seguenti atti:
45
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Marianna Rega rep. 26420 del 12.10.2005, trascritto a Breno
09.11.2005 ai n. di R.G. 8912 e di R.P. 6475
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato
mutava Denominazione Sociale assumendo il nominativo di B.Esse
Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà
dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella
5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i
mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti
in Via Radolet e in località Paramosche;
• verbale di Trasformazione di Società a rogito del notaio Felice
Pugliese rep. 499 del 17.05.2007, trascritto a Breno il 30.06.2007 ai n.
di R.G. 6777 e di R.P. 4982
la Società B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato mutava Ragione
Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.p.a. con la medesima sede; si
dichiarava in atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di
Esine al foglio 2 con la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del
Catasto Terreni al foglio 1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di
diversa originaria provenienza siti in Via Radolet e in località Paramosche;
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a
Breno il 22.01.2008 ai n. di R.G. 554 e di R.P. 419
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato deliberava di
conferire nella Società B.Esse S.r.l. gli immobili di sua proprietà, fra i quali sia
l’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con la particella
46
5960 C2 di mq. 392 che i terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio 1 con i
mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza siti
in Via Radolet e in località Paramosche; l’atto di conferimento è stato seguito
da atto di conferma del notaio Metelli rep. 96035 racc. 40748 del
25.01.2008 trascritto a Breno il 06.02.2008 ai n. di R.G. 937 e di R.P. 685;
con l’atto di conferma si integrava il precedente nel quale era stata omessa
l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica relativo ai terreni
agricoli.
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Breno il 15.02.2008 ai n. di R.G. 1137 e di R.P. 844
la Società B.Esse S.r.l. con sede in Rezzato mutava Denominazione Sociale
trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la medesima sede; si dichiarava in
atto la proprietà dell’immobile distinto in Catasto Fabbricati di Esine al foglio 2 con
la particella 5960 C2 di mq. 392 e dei terreni in mappa del Catasto Terreni al foglio
1 con i mappali 964 e 971; oltre ad altri immobili di diversa originaria provenienza
siti in Via Radolet e in località Paramosche.
Il Fabbricato in Via Radolet é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni
S.r.l., con sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:
• atto di compravendita a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91808
racc. 15520 del 10.02.1994, registrato a Brescia il 24.02.1994 al n. 828
Serie 2V e trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1130 e di R.P.
985
parte venditrice Bassi Lucia, nuda proprietaria per la quota indivisa pari a 1/4, e
Bassi Giovanni nudo proprietario per la quota indivisa di 3/4, i quali erano
47
proprietari degli immobili in Via Radolet relativamente alla nuda proprietà, ferme
restando le ragioni di usufrutto generale e vitalizio con reciproco diritto di
accrescimento spettanti a Bassi Vittorio e a Bonetti Elisabetta, per atto di
donazione a rogito del notaio Arrigo Staffieri rep. 91804 racc. 15517 nella stessa
data di quello in oggetto, trascritto a Breno il 28.02.1994 ai n. di R.G. 1126 e di
R.P. 981; parte acquirente SI.VI. Invest S.r.l. con sede in Esine; prezzo tra le parti
convenuto e accettato in £. 293.000.000.
La nuda proprietà sugli immobili di cui alla formalità precedente si è poi trasferita
per:
• decreto di Trasferimento Immobili ex atto giudiziario del Tribunale di
Brescia rep. 1783 del 17.07.2002, trascritto a Breno il 01.08.2002 ai n.
di R.G. 5366 e di R.P. 4185
soggetto a favore: Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina (Mi)
contro: SI. VI. Invest S.r.l. con sede in Roma
gli immobili oggetto del Decreto di Trasferimento, limitatamente alla nuda proprietà,
sono quelli distinti al N.C.E.U. di Esine al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16 – 17 –
18 – 19.
Successivamente per:
• atto di compravendita a rogito del notaio Fabrizio Santosuosso rep.
21980 racc. 5989 del 07.12.2004, trascritto a Breno il 20.12.2004 ai n.
di R.G. 9573 e di R.P. 7229, di R.G. 9753 e di R.P. 7230
soggetto a favore: B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi con sede in Rezzato
contro: Bassi Vittorio e Bonetti Elisabetta per il diritto di usufrutto in regime di
comunione legale e la Soc. Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Rescaldina per la
quota di 1/1 della nuda proprietà, gli immobili, al foglio 2 mappale 5473 sub 15 – 16
48
– 18 – 19, diventavano di proprietà intera del soggetto a favore; quanto al mappale
5473 sub 17 al soggetto a favore veniva trasferita solo la nuda proprietà, lasciando
sussistere il regime del diritto di usufrutto in favore dei due soggetti contro.
Sono poi seguiti gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino
all’attuale Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Il Fabbricato in località Paramosche
é diventato proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di Bassi & Savoldi, con
sede in Rezzato, in forza dei seguenti atti succedutisi nel tempo:
• atto di compravendita a rogito del notaio Luigi Zampaglione rep.
42426 del 29.10.2001, trascritto a Breno il 03.11.2001 ai n. di R.G. 5694
e di R.P. 4357
parte venditrice certa Soc. Kamet S.r.l. con sede in Breno (Bs), la quale era
proprietaria dell’immobile in località Paramosche, distinto in mappa con il n. 3309
sub 4 foglio 15 N.C.E.U. e costituito da fabbricato residenziale con corte esclusiva,
per Decreto di Trasferimento del Tribunale di Brescia rep. n. 633 del 22.01.2001 e
trascritto a Breno il 24.03.2001 ai n. di R.G. 1547 e di R.P. 1177; sono poi seguiti
gli stessi atti come per gli immobili di Via Cole Longhe fino all’attuale Soc. B.Esse
Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Carichi pregiudizievoli – gravami
Gli immobili di cui trattasi, tutti siti in Esine, sono gravati da Ipoteca volontaria
costituita per
• atto notarile pubblico a rogito del notaio Giancarlo De Rossi rep.
52853 e racc. 16166 del 28.12.2005, ipoteca iscritta a Breno il
02.01.2006 ai n. di R.G. 2 e di R.P. 2
49
in dipendenza di concessione a garanzia di finanziamento per capitale di €.
2.000.000,00 al tasso di interesse annuo del 4,15%, durata di anni 15, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato
in Via Coniclere (ora Cole Longhe), su quello in località Paramosche, su quello in
Via Radolet esclusa l’unità immobiliare mappale 5473 sub 17;
soggetto a favore: Banca Intesa Mediocredito S.p.a. con sede in Milano
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Gli immobili sono inoltre gravati da:
• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Prato rep. 1614 del 10.04.2008, ipoteca
iscritta a Breno il 13.10.2008 ai n. di R.G. 7358 e di R.P. 979
Per capitale di €. 130.280,00 e in totale per somma iscritta di €. 150.000,00
Soggetto a favore: Master Technology S.r.l. con sede in Prato
Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.
mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole
Longhe ricavate dall’originario capannone.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco
Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a
Breno il 28.09.2009 ai n. di R.G. 5943 e di R.P. 4243
soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
il preliminare grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà
dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sui terreni
agricoli; prezzo della futura compravendita è pattuito in €. 512.000,00, di cui versati
50
a titolo di caparra confirmatoria €. 20.000,00; la data dell’atto è fissata al
31.03.2010.
• atto preliminare di compravendita a rogito del notaio Francesco
Saverio Iannasso rep. 20341 racc. 2073 del 24.09.2009, trascritto a
Breno il 28.09.2009 ai n. di R.G. 5944 e di R.P. 4244
soggetto a favore: Le Quattro Mura S.r.l. con sede in Lucca
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
il preliminare grava sugli immobili di Via Cole Longhe; prezzo della futura
compravendita è pattuito in €. 1.200.000,00, di cui versati a titolo di acconto prezzo
€. 725.000,00 oltre ad IVA del 10% per €. 72.500,00; la data dell’atto è fissata al
31.03.2010.
• ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Modena rep. 9582/9 del 27.10.2009, ipoteca
iscritta a Breno il 06.11.2009 ai n. di R.G. 6754 e di R.P. 1137
Per capitale di €. 398.056,31 e in totale per somma iscritta di €. 476.000,00
Soggetto a favore: Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in
Modena
Contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà dell’u.i.u.
mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole
Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.
Grava inoltre su altri immobili in Esine beni personali della Sig.ra Bassi Silvia.
• Ipoteca Giudiziale ex atto giudiziario derivante da Decreto Ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Bergamo rep. 3400/2008 del 04.08.2008,
ipoteca iscritta a Breno il 16.11.2009 ai n. di R.G. 7020 e di R.P. 1192
51
Per capitale di €. 84.120,84 e in totale per somma iscritta di €. 89.135,53
soggetto a favore: Impresa Max S.r.l. con sede in Capriate San Gervasio (Bg)
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l.
l’ipoteca grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la nuda proprietà
dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località Paramosche, sulle
u.i.u. in Via Cole Longhe ricavate dall’originario capannone, sui terreni agricoli.
• decreto di ammissione a Concordato preventivo ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Breno il 16.12.2009 ai n. di R.G. 7710 e di R.P. 5491
a favore della Massa dei Creditori della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede
in Rezzato
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione del Decreto grava sugli immobili di Via Radolet, compresa la
nuda proprietà dell’u.i.u. mappale 5473 sub 17, sull’immobile in località
Paramosche, sulle u.i.u. in Via Cole Longhe e sui terreni agricoli.
Coerenze
Immobile in Via Cole Longhe:
In senso orario: da Nord fabbricato in mappa con il n. 5491, Via Cole Longhe,
fabbricato in mappa con il n. 6030, terreno in mappa con il n. 5997 oltre al quale
fabbricato con il n. 5959.
Immobile in Via Radolet:
In senso orario: da Nord Via Sottostrada, Via Radolet, fabbricato in mappa con il n.
5482, cortile con fabbricato anch’esso con il n. 5473.
Immobile in località Paramosche:
52
In senso orario: da Nord proprietà Tognali, terreno proprietà Comune di Esine,
terreno con fabbricato mappale 3309 sub 5.
Terreni agricoli in mappa con il foglio 2 con i n. 964 e 971:
unitariamente e in senso orario: da Nord terreni agricoli in Comune di Cividate
Camuno, terreno in mappa con il n. 970, terreni in mappa con i n. 9289, 4589, 961.
Attuale utilizzo
L’immobile di Via Cole Longhe è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad
eccezione dell’alloggio al piano primo che è in uso di un componente della famiglia
Bassi.
L’immobile di Via Radolet è libero in tutte le u.i.u. che lo compongono ad eccezione
dell’alloggio al piano primo che è in uso agli usufruttuari per il titolo più sopra
esposto.
L’immobile in località Paramosche è locato a terzi con contratto di locazione
registrato.
I Terreni agricoli sono inutilizzati.
Inquadramento urbanistico
Ai sensi degli strumenti urbanistici correnti in Esine, attualmente in regime di
salvaguardia con vigente il P.R.G. ma in itinere il P.G.T., si ha quanto segue:
Gli immobili di Via Cole Longhe e di Via Radolet ai sensi del P.R.G. sono inseriti in
Zona B2 – residenziale di completamento di densità intermedia ex art. 33 delle
Norme Tecniche di attuazione; ai sensi del P.G.T., da tavola PR01c 1:2000 del
Piano delle Regole – Assetto di Piano – tessuto urbano consolidato e aree agricole
53
gli immobili sono compresi in Zona B tessuti urbani di espansione novecentesca
classe 2 a media densità ex art. 17 Ambiti Urbani punto 1.2 a media densità.
Il fabbricato residenziale in località Paramosche ai sensi del P.R.G. è inserito in
Zona E3 agricola montana; ai sensi del P.G.T. l’immobile è collocato in Zona AAS
Ambiti Agricoli di interesse paesistico e ARA ambiti di rilevanza paesistico
ambientale, ex art. 33 e 34 delle relative Norme Tecniche.
I Terreni agricoli al limite Nord del territorio Comunale di Esine sono in zona
boscata e con le medesime caratteristiche di destinazione di cui al punto
precedente.
Titoli edilizi:
Immobile di Via Cole Longhe
l’originario capannone in sostituzione del quale è stato eretto, previa demolizione
dell’esistente, il nuovo fabbricato residenziale, era stato edificato in forza di
Licenza di Costruzione rilasciata dal Sindaco di Esine il 20.12.1974 n. 40/74; lo
stesso era stato dichiarato agibile dal 29.04.1978;
il nuovo fabbricato è stato eretto con Permesso di Costruire n. 21/2004 del
21.04.2004 e con successivo Permesso di Costruire n. 12/2008 del 15.02.2008. I
lavori non sono a tutt’oggi completati per quanto riguarda il sottotetto.
L’immobile di Via Radolet fu edificato con Licenza Edilizia n. 31 del 22.04.1968;
con certificato di abitabilità in data 30.04.1973 a decorrere dal 18.12.1972; era
seguita Concessione Edilizia in sanatoria n. 3004 del 30.09.1993.
Il fabbricato residenziale in località Paramosche è stato realizzato con Licenza
Edilizia n. 213 del 20.12.1974 e successiva Concessione in sanatoria n. 3003/272
del 09.11.1993; sono state eseguite tramezzature interne con DIA n. 57/01
depositata in atti del Comune di Esine il 29.10.2001.
54
Sintetica descrizione
Immobile di Via Cole Longhe
Si tratta di un edificio di nuova edificazione realizzato in sostituzione di un vecchio
capannone preesistente sul lotto di proprietà.
La zona è quella semicentrale del comune di Esine, rispetto al centro del paese in
posizione Sud-Est, facilmente e brevemente collegata alla strada statale della
Valle Camonica; nei pressi sorge anche l’ospedale di Esine.
Lo sviluppo planimetrico del lotto e del fabbricato che vi insiste è regolare e pianta
rettangolare, con accessi sia pedonale che carraio in lato Est dalla pubblica Via
Cole Longhe; quest’ultima è una diramazione verso Nord della Via A. Manzoni,
strada pubblica di collegamento con la rete intercomunale.
L’edificio si sviluppa per tre piani fuori terra oltre al piano interrato; in quest’ultimo
trovano sede n. 3 garage, uno dei quali con porzione di rampa coperta esclusiva di
manovra; la suddivisione è solo a livello catastale in quanto tali garage sono privi di
pareti divisorie; inoltre vi si trovano i locali accessori (cantina – taverna)
dell’appartamento, compreso vano ascensore, e due depositi. L’accesso al piano
interrato avviene da una rampa con sbocco sulla pubblica via, chiusa a livello del
corsello da un cancello scorrevole e verso strada da uno a battenti.
Al piano terra si trova un ampio negozio con vetrine fronte strada; al piano primo
un appartamento costituito da un ampio locale di ingresso, con soggiorno e cucina,
atrio notte con tre bagni, due camere; ampia loggia in lato Est verso strada e
piccolo balcone verso il giardino retrostante; l’accesso all’appartamento avviene da
ingresso a quota strada tramite scala comune di collegamento sia con la cantina
che con il sottotetto; è presente inoltre un vano ascensore per la futura
installazione di cabina e relative macchine. Completa la consistenza
55
dell’appartamento anche un ampio sottotetto con balcone; catastalmente collegato
all’appartamento da una scala interna, non ancora messa in opera. Il sottotetto,
parte costituente unità autonoma e parte pertinenza dell’alloggio al piano primo, in
realtà è per ora, un unico grande ambiente privo di partizioni interne, di pavimento
e di finiture interne delle pareti perimetrali.
La costruzione è di tipo tradizionale, con struttura portante in c.a. e murature in
laterizio; tetto con struttura in legno e con soprastante isolamento, manto in tegole,
lattoneria in rame, serramenti in legno con vetrate termiche, porte interne in legno
di tipo pregiato, pavimentazioni in gres porcellanato e ceramica; impianto elettrico
completo, impianto di riscaldamento combinato anche per la produzione di acqua
calda con pannelli radianti a pavimento; pavimento dei locali interrati in battuto di
cemento; sistemazioni esterne in retro della casa su area scoperta con area verde
a prato e sul fronte stradale con vialetti in gres e posti macchina in marmette
autobloccanti.
Immobile di Via Radolet
Si tratta di un vecchio fabbricato in buona parte inutilizzato attestato con il fronte
Est sulla pubblica via; questa è una parallela alla Via Cole Longhe ed è situata
nello stesso ambito del comune come per l’edificio di cui al punto precedente.
Il fabbricato è in muratura tradizionale, con solai in laterocemento
semiprefabbricati, tetto in legno con tegole in vista su struttura di travi e travetti,
privo di isolamento; serramenti esterni in legno e vetro semplice con tapparelle
esterne; l’immobile è costituito da cinque unità immobiliari oltre alle parti comuni,
fra le quali un cortile con cancello scorrevole apribile sulla pubblica via; si sviluppa
per tre piani fuori terra oltre a cantine al piano interrato. Al piano terra si trovano
dei locali di ricovero e deposito, compresa un’autorimessa accessibile dalla corte
56
comune in lato strada; il piano primo è occupato da un unico appartamento e
quello secondo da due appartamenti. Le finiture sono costituite da pavimenti e
rivestimenti in ceramica, intonaci civili, riscaldamento autonomo con caldaia a gas
metano e radiatori in ghisa, porte interne in legno e vetro. Nel complesso, anche se
in parte abitato dagli usufruttuari come dai titoli, il fabbricato ha valore per la
posizione e per la considerevole consistenza in vista di un intervento generale di
recupero edilizio.
Fabbricato residenziale in località Paramosche
Ci si limita ad una sintetica descrizione in base ad elementi forniti dalla società
proprietaria, in quanto per la stagione e la posizione dell’immobile non è stato
possibile un sopralluogo.
Trattasi di un piccolo fabbricato in zona montana a Sud rispetto al centro del
paese, raggiungibile con mezzo fuori strada, costituito da un unico appartamento
distribuito al piano terra e primo, di quattro vani, oltre a locali di servizio al piano
seminterrato, in parte controterra.
Le finiture sono caratteristiche di una costruzione di montagna, con intonaci rustici
strollati, rivestimenti in perline di legno, pavimenti in cotto e ceramica nei bagni,
soffitti in legno con travi e travetti, serramenti in legno con vetrate isolanti ed ante
in legno; impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a gasolio e radiatori ad
aria; impianto elettrico sotto traccia alimentato da generatore di corrente a gasolio
integrato con pannelli fotovoltaici; costituisce pertinenza del fabbricato un’ampia
area boschiva circostante.
Consistenza
57
Sulla scorta della cartografia prodotta dalla Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l., di tipo
catastale che edilizio, la consistenza commerciale, calcolata comprendendo la
superficie netta di pavimento, incrementata con quella delle murature sia interne
che di tamponamento, con l’applicazione di aliquote riduttive per le superfici
accessorie, è calcolabile secondo le seguente tabelle:
fabbricato di via Cole Longhe foglio 2 mappale 5960
unità i. destinazionesup. reale
(mq.)coefficiente
adeguamentosup. comm.le
(mq.)sub 1 negozio 268,00 1,00 268,00
corte esclusiva 57,00 0,20 11,40sub 2 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 3 posto auto scoperto 14,00 0,25 3,50sub 4 posto auto scoperto 41,00 0,25 10,25sub 5 posto auto scoperto 63,00 0,25 15,75sub 6 alloggio al p. 1 230,00 1,00 230,00
loggia - terrazza 102,00 0,25 25,50sottotetto * 93,00 0,20 18,60loggia - terrazza 43,00 0,25 10,75cantina + taverna 103,00 0,50 51,50corte esclusiva 203,00 0,10 20,30
sub 7 sottotetto * 118,00 0,20 23,60loggia - terrazza 44,00 0,25 11,00
sub 8 deposito al p. int. 42,00 0,35 14,70sub 9 posto auto coperto 45,00 0,35 15,75sub 10 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 11 posto auto coperto 62,00 0,35 21,70sub 12 posto auto coperto 60,00 0,35 21,00
somma sup. commerciale 798,50* sottotetti non completati
fabbricato di via Radolet foglio 2 mappale 5473
unità i. destinazionesup. reale
(mq.)coefficiente
adeguamentosup. comm.le
(mq.)
sub 15 magazzini p.t int. 1 308,00 0,50 154,00sub 16 autorimessa p.t.+ retro 55,00 0,50 27,50sub 17 alloggio al p.1 + scala 187,00 1,00 187,00sub 18 alloggio al p. 2 68,00 1,00 68,00
58
sub 19 alloggio al p. 2 99,00 1,00 99,00p. comuni sottotetto 187,00 0,20 37,40
cortile comune 467,00 0,10 46,70androne 90,00 0,20 18,00
somma sup. commerciale 637,60fabbricato in località Paramosche foglio 15 mappale 3309 sub 4
alloggio al p.t. 80,00 1,00 80,00terrazza 70,00 0,25 17,50portico al p.t. 20,00 0,35 7,00sottotetto mansarda 60,00 0,70 42,00cantina p. int. 35,00 0,35 12,25portico p. int. 70,00 0,35 24,50area scoperta pert. 1.050,00 0,05 52,50
somma sup. commerciale 235,75
Valutazione e stima
Si applica il metodo del confronto con situazioni analoghe a quella in esame e con
il riferimento, oltre a quelle dirette in loco e a quelle citate in premessa, alla
seguente fonte:
• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno
2009 semestre 1 Esine, Zona centrale, microzona 1 con tipologia prevalente di
abitazioni civili.
In sede di valutazione si è tenuto conto della tipologia degli immobili in esame,
della loro conformazione planimetrica e consistenza, della localizzazione, dello
stato di conservazione e manutenzione, dell’uso, ecc.
Per l’immobile di Via Cole Longhe, nuovo e di recente edificazione, a fronte delle
valutazioni medie per gli immobili nuovi in Esine comprese fra un minimo di €./mq.
1.125,00 ed un massimo di €./mq. 1.325,00 nel listino della provincia di Brescia, a
fronte anche dei dati OMI, a prevalente valenza fiscale, fra un minimo ed un
massimo di €./mq. 720,00 e di €./mq. 1.000,00, si ritiene praticabile ed equa per il
caso d’esame una valutazione unitaria in ragione di €./mq. 1.300,00; questo tiene
59
conto di quanto deve essere ad oggi completato ma anche dei pregi indiscutibili
della qualità edilizia e architettonica, nonché della posizione particolarmente
comoda rispetto all’ambito comunale.
Per l’immobile di Via Radolet, di vecchia edificazione, in buona parte fatiscente e
inidoneo agli usi e alle destinazioni quali risultanti dai dati censuari, valido
comunque per la posizione in zona urbanistica di indubbia appetibilità e quale
consistente volumetria di potenziale recupero e ristrutturazione, si ritiene congruo
partire dalla valutazione media a mq. in ragione di €. 1.125,00, valore minimo per il
nuovo dal listino sopra citato, ma applicando un coefficiente riduttivo per le sue
precarie condizioni di conservazione e funzionalità generale pari allo 0,55 di
riduzione; ne risulta €./mq. 1.125,00 x 0,45 = €./mq. 506,25.
Per l’immobile in località Paramosche si ritiene congrua una valutazione media
a mq. in ragione di €. 700,00 in dipendenza della scarsa appetibilità ordinaria per la
isolata e disagevole localizzazione; l’immobile può infatti essere di interesse per
una scarsa cerchia di persone.
Consegue da quanto sopra il quadro seguente, in dipendenza delle consistenze
più sopra calcolate e dei valori unitari individuati come i più probabilmente
praticabili in sede di compravendita:
fabbricato di via Cole Longhe
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.) 798,50 1.300,00 1.038.050,00
fabbricato di via Radolet
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)637,60 506,25 322.785,00
fabbricato in località Paramosche
60
sup. commerciale (mq.) valore unitario (€./mq.) valore di stima (€.)235,75 700,00 165.025,00
In totale €. (1.038.050,00 + 322.785,00 + 165.025,00) = €. 1.525.860,00
Per i terreni di tipo agricolo – boschivo la consistenza è di mq. 1.750 per il mappale
964, prato, e di mq. 930 per quello con il numero 971, bosco ceduo; in totale mq.
2.721; in sede estimativa si ritiene corretto riferirsi ai Valori Agricoli Medi della
Provincia di Brescia valevoli per il 2009 nel già citato listino; la Regione Agraria
nella quale è inserito il territorio comunale di Esine e la n. 2 A ed i valori dei terreni
a prato sono compresi fra un minimo di €./mq. 2,70 ed un massimo di €. 4,00; la
media dei valori applicata alla complessiva consistenza fornisce un valore di €.
9.115,35; raddoppiando il valore come, per mero riferimento estimativo, nel caso di
una procedura espropriativa con accordo bonario, si avrebbe un valore di €.
18.230,00; che incrementato ulteriormente di un 50% in relazione all’originario
prezzo di acquisto, determina un valore finale di €. 27.346,05, arrotondabile in €.
27.000,00.
Il valore di mercato attribuibile agli immobili in Esine, fabbricati e terreni,
desunto dalle considerazioni di cui sopra e dai calcoli conseguenti, è pari ad
€. (1.525.860,00+ 27.000,00) = €. 1.552.860,00, arrotondabili in €. 1.550.000,00
(Euro unmilionecinquecentocinquantamila/00).
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Immobile in Castiglione delle Stiviere (Mn)
Trattasi di un fabbricato a destinazione produttiva costituito da un capannone
artigianale con area esclusiva di pertinenza, comprendente un magazzino al piano
terra, una palazzina uffici su due piani, due locali archivio nonché locale centrale
termica al piano interrato, sito in Castiglione delle Stiviere lungo la Via Benaco
senza n. civico, in direzione di Desenzano del Garda.
Individuazione catastale
Comune di Castiglione delle Stiviere – Codice C312 – Provincia di Mantova
Catasto dei Fabbricati - Sezione Urbana foglio 8
• Particella 76 cat. D/8 Rendita €. 20.584,94 Via del Benaco piano St –
PT1
L’identificativo mappalico individua l’intero complesso a destinazione produttiva
i cui dati identificativi derivano da Variazione per classamento del 19.03.1999
in atti in pari data, riferita alla costituzione di u.i.u. n. 585/1989 in atti dal
30.08.1990;
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
nel Catasto Terreni
l’immobile è censito quale Area di enti urbani e promiscui dal 31.03.2003 con
l’identificativo foglio 8 particella 76, la Qualità e Classe di Ente Urbano e la
Superficie di mq. 9.505, derivato da Tipo Mappale del 21.04.1989 n. 19532.1/1989
in atti dal 31.03.2003 con prot. 57458, mediante il quale sono stati fusi i mappali
102 – 157 – 158 – 166 – 170 – 172 – 184 – 185 – 1909 – 192 nell’unico nuovo
62
mappale 76 di Ha. 0.95.05;
dal 22.06.1977 il terreno aveva lo stesso identificativo foglio 8 particella 76 ma con
la qualità di Vigneto Classe 2 e la sup. di are 06.30 ex Tipo di Frazionamento n.
17277 del 22.06.1977; all’impianto meccanografico del 10.01.1976 l’identificativo
era il medesimo ma con la consistenza di are. 07.50.
Titolo di proprietà e provenienza
L’immobile di cui trattasi è divenuto di piena proprietà della Soc. B.Esse
Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Marianna Rega rep. 30822 e
racc. 7830 del 28.12.2006, trascritto a Castiglione delle Stiviere il
17.01.2007 ai n. di R.G. 367 e di R.P. 218
con tale atto la Soc. Goldwell Italia S.p.a., con sede in Castiglione delle Stiviere
(Mn), vendeva alla Soc. Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato
l’immobile costituito da “……capannone artigianale con area esclusiva
pertinenziale destinata a giardino e parcheggio automezzi, costituito da magazzino
al piano terra con annessa palazzina uffici disposta ai piani terra e primo, due locali
archivio, e da accessori nonché centrale termica al piano interrato…..”; prezzo
della compravendita dichiarato in atto e pagato, €. 724.000,00; l’immobile
compravenduto gode del “diritto di passaggio sulla strada privata identificata dai
mappali 165 168 169 171 673 del foglio 8….”.
Parte venditrice era proprietaria di quanto venduto in forza di atto di compravendita
del 23.05.1987 per atto a rogito del notaio G. Rossi rep. 48535 racc. 6044,
registrato a Castiglione delle Stiviere il 05.05.1987 al n. 31 ed ivi trascritto il
05.06.1987 ai n. 1976/1363.
63
Lo stesso immobile è poi stato oggetto di:
• atto di conferimento a rogito del notaio Adriano Metelli rep. 95942 e
racc. 40677 del 28.12.2007, trascritto a Castiglione delle Stiviere il
22.01.2008 ai n. di R.G. 441 e di R.P. 230
in forza del quale le proprietà immobiliari della Soc. B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f.
03578220174, fra le quali anche il capannone di cui trattasi, sono state conferite
alla Soc. B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato.
La Soc. B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato, si trasformava in
B.Esse Costruzioni S.r.l., c.f. 02946800980, con la medesima sede sociale, in
forza di
• atto di mutamento di denominazione o ragione sociale a rogito del
notaio Adriano Metelli rep. 96072 e racc. 40779 del 01.02.2008,
trascritto a Castiglione delle Stiviere il 15.02.2008 ai n. di R.G. 900 e di
R.P. 483
in atto si dichiarava la proprietà, in capo alla Soc. che mutava denominazione
sociale, relativa all’immobile in Castiglione delle Stiviere di cui trattasi.
Carichi pregiudizievoli – gravami
L’immobile è gravato da Ipoteca volontaria costituita per
• Atto notarile pubblico a rogito del notaio Marianna Rega rep. 31945 e
racc. 8483 del 10.07.2007, trascritto a Castiglione delle Stiviere il
24.07.2007 ai n. di R.G. 4381 e di R.P. 1210
in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.
1.750.000,00 al tasso di interesse annuo del 5,5%, durata di anni 12, somma
iscritta per capitale + interessi + spese, €. 3.500.000,00; l’ipoteca grava sul
64
fabbricato distinto catastalmente alla Sezione Urbana del Comune di Castiglione
delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8 in Via del Benaco;
soggetto a favore: Banca Valsabbina S.C.P.A. con sede in Vestone
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato;
è gravato inoltre dai seguenti carichi pregiudizievoli:
• ipoteca giudiziale in dipendenza di Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Lucca n. di rep. 1523 del 06.08.2009, iscritta a Castiglione
delle Stiviere il 07.10.2009 ai n. di R.G. 4834 e di R.P. 967
per capitale di €. 79.089,55 al tasso di interesse annuo del 7%, somma iscritta €.
100.000,00; l’ipoteca grava sul fabbricato distinto catastalmente alla Sezione
Urbana del Comune di Castiglione delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8
in Via del Benaco;
soggetto a favore: Idrotherm S.r.l. con sede in Capannori (Lu)
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
• ipoteca giudiziale in dipendenza di Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Modena n. di rep. 9582/9 del 27.10.2009, iscritta a
Castiglione delle Stiviere il 13.11.2009 ai n. di R.G. 5543 e di R.P. 1135
per capitale di €. 398.056,31, somma iscritta €. 400.000,00; l’ipoteca grava sul
fabbricato distinto catastalmente alla Sezione Urbana del Comune di Castiglione
delle Stiviere al foglio 8 con la particella 76 D/8 in Via del Benaco;
soggetto a favore: Banca popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. con sede in
Modena
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
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• decreto di ammissione a Concordato Preventivo, ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Castiglione delle Stiviere il 16.12.2009 ai n. di R.G. 6147 e di R.P. 3554
a favore della Massa dei Creditori della Società B.Esse Costruzioni S.r.l.
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: fabbricato classificato D/8 sito in Casigliane delle Stiviere, foglio 8
particella 76 del Catasto Fabbricati.
Coerenze
In senso orario: a Nord strada privata con diritto di transito di cui alla servitù
riportata in atto di provenienza, ad Est Strada Statale n. 567 con il toponimo in
territorio di Castiglione delle Stiviere di Via del Benaco, a Sud terreni agricoli
distinti dai mappali 156 – 159 – 88 foglio 8, ad Ovest altro insediamento produttivo
distinto dal mappale 182 foglio 8.
Attuale utilizzo
L’immobile è attualmente è utilizzato per le superfici destinate a magazzino e per il
cortile come deposito delle attrezzature edili della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l.; gli
uffici sono utilizzati in via provvisoria da terzi con contratto di locazione di ramo
d’azienda in via di perfezionamento.
Inquadramento urbanistico
Ai sensi del vigente strumento urbanistico del Comune di Castiglione delle Stiviere,
PGT approvato in sede locale ed in corso di definitiva approvazione da parte dei
competenti organi regionali con successiva pubblicazione, l’immobile di cui trattasi
66
è inserito in parte in zona D1 – ambiti produttivi consolidati, ed in parte in Zona
Agricola situata all’interno del Parco Locale di Interesse Sovracomunale; si
rimanda al Piano delle Regole Tavola 5M.02.
L’attuale regime urbanistico è quello della salvaguardia per la contemporanea
vigenza, durante l’iter di completa approvazione e pubblicazione del PGT, anche
del PRG; ai sensi di questo strumento la parte edificata è inserita in Zona D1
Artigianale – Industriale, ex art. 28 delle Norme Tecniche di Attuazione, aggiornate
al 14.03.2006; in parte in Zona E1 Agricola di Salvaguardia e Tutela, ex art. 36
delle stesse norme; parte in Zona Agricola E1; parte poi di dette aree sono anche
ricomprese all’interno del vincolo idrogeologico medio/basso ex art. 44 delle
medesime norme.
Titoli edilizi:
l’immobile è stato edificato grazie ai seguenti titoli:
Concessione Edilizia n. 1560/88 del 19.05.1988, concessionaria la Soc. Goldwell
Italia S.p.a., rilasciata dal Comune di Castiglione delle Stiviere per la costruzione di
deposito industriale con annessi uffici; previa autorizzazione del Servizio Beni
Ambientali n. 11954 di prot. del 11.04.1988;
la data di inizio lavori era il 20.05.1988 e quella di fine lavori il 21.05.1989; il
certificato di agibilità è stato rilasciato con decorrenza dal 31.05.1989 e con prot.
1560/90 n. 7263 del 05.04.1990.
La partizione degli uffici, eseguita con tramezze in muratura e parte con interpareti
mobili, parzialmente non corrisponde alla raffigurazione della planimetria catastale.
Sintetica descrizione
Il complesso immobiliare di cui trattasi è situato in zona prevalentemente agricola
67
pochi chilometri a Nord della città di Castiglione delle Stiviere, con accesso in lato
Ovest dalla Via del Benaco, strada comunale che collega Castiglione delle Stiviere
con lo svincolo, poco più a Nord, della Strada Statale 567 del Benaco, Mantova –
Desenzano, tramite la quale è comodo l’accesso al casello autostradale di
Desenzano. L’intorno dell’insediamento ha le caratteristiche di una zona agricola,
con rari edifici di piccole o medie dimensioni a carattere produttivo o residenziale;
nei pressi, in frazione Chiesa Ghisiola, sorge l’Ospedale Psichiatrico Giudiziale.
Il lotto sul quale sorge il fabbricato si sviluppa con la maggior dimensione, di circa
ml. 190, lungo l’asse Est - Ovest, attestandosi con il fronte Est lungo il ciglio della
Via del Benaco; la larghezza media del lotto è di poco meno di ml. 50,00, con tutto
il fronte Nord, privo di recinzione, prospiciente una strada privata di limitata sezione
stradale, circa ml. 5,00, che serve da accesso all’immobile, diramandosi dalla Via
del Benaco, e che termina poco oltre e a fondo cieco in una frazione residenziale.
Le uniche attività produttive lungo tale strada privata sono costituite dall’immobile
di cui trattasi e da un più piccolo insediamento artigianale in confine Ovest.
Urbanisticamente, sia nel PRG in corso di superamento che nel PGT in fase di
definitiva approvazione e pubblicazione, la Zona D1, di cui più sopra si è riferito, è
limitata alle sole superfici coperte e allo scoperto di stretta pertinenza dei due
fabbricati produttivi; tutto il terreno che si estende, con una profondità di circa 80 –
90 ml. ed un larghezza di circa ml. 50, dal fronte Est del fabbricato fino al ciglio
della Via del Benaco è a destinazione esclusivamente agricola e con vincolo del
Parco Locale di Interesse Sovracomunale.
L’immobile è sostanzialmente costituito da due blocchi autonomamente funzionali:
un blocco destinato a magazzino – deposito, ad un piano fuori terra e contenente
scorte e materiali edili della B. Esse Costruzioni S.r.l., ed un blocco uffici, a due
68
piani fuori terra oltre ad un interrato per servizi, utilizzato in limitata parte da terzi
con contratto di locazione in via di perfezionamento. La presenza di uffici è
strettamente e funzionalmente connessa all’attività produttiva e non è possibile
un’autonoma destinazione direzionale, viste le dimensioni degli uffici, per i vincoli
di destinazione urbanistica.
La recinzione è presente solo in estremità Ovest del lotto, a confine con altra
attività produttiva; l’area scoperta, limitatamente a quella che attornia il fabbricato,
è pavimentata in asfalto e adibita a parcheggio autoveicoli lungo il fronte Nord in
fregio alla strada privata, a deposito di materiali di cantiere nella zona Ovest. Tutto
il terreno ad Est fino al ciglio della Via del Benaco è lasciato come campo incolto.
Strutturalmente il magazzino è costituito da murature perimetrali portanti in cls
armato su fondazioni continue a nastro; con serramenti delle finestre e portoni
scorrevoli in ferro verniciato e vetro; la pavimentazione è di tipo industriale in
massetto di cls con finitura al quarzo, idonea per il transito di mezzi d’opera; sono
presenti servizi igienici, spogliatoi, piano di carico protetto da pensilina in legno
lamellare a sbalzo; impianto di riscaldamento con alimentazione della caldaia, sita
in centrale termica al piano interrato, a gasolio e distribuzione con aerotermi ad
aria; impianto elettrico completo. La struttura della copertura è costituita da travi a
doppia pendenza in legno lamellare di considerevole altezza nel senso della
larghezza e da struttura secondaria a sostegno di pacchetti isolati con sovrastante
manto in lastre ondulate piane di eternit; materiale che dovrà essere smantellato o
trattato secondo le norme di legge. Non è presente, data la conformazione della
copertura, un carro ponte; la movimentazione dei materiali avviene solo con
carrelli. Il capannone comunica con il blocco uffici tramite porta in ferro al piano
terra.
69
Il blocco uffici è invece realizzato in struttura tradizionale, con murature portanti,
pilastri circolari in ferro, solai in laterocemento ad elementi semiprefabbricati; è
costituito da due piani fuori terra e da un piano interrato, nel quale si trovano locali
destinati ad archivio o deposito. La copertura è in legno lamellare a vista con
controsoffittatura pure in legno; pavimento in legno per tutte le superfici, di tipo
lamparquet, con esclusione dei servizi, pavimentati e rivestiti in ceramica, e dei
locali al piano interrato. I serramenti sono in alluminio anodizzato, di tipo scorrevole
e con vetrocamera isolante; alcune tramezzature sono realizzate con pareti mobili
armadiate, di tipo interparete; quelle in muratura di laterizio sono intonacate al
civile e tinteggiate di bianco, come le facce interne delle murature di
tamponamento; le porte interne sono tutte in legno chiaro, essenza tipo rovere,
cieche. La distribuzione dei locali presenta una sala hall d’ingresso e poi una serie
uguale di ampi uffici; il collegamento fra i piani è costituito da rampe scale in cls
armato con pedate e alzate rivestite in legno e ringhiere in ferro a semplice
disegno. L’impianto elettrico è completo e sotto traccia; l’impianto di riscaldamento
è alimentato dalla caldaia di cui sopra, con elementi di distribuzione ad aria.
Completano la dotazione impiantistica gli impianti di allarme, di condizionamento
estivo e antincendio.
L’età del fabbricato è di oltre vent’anni e non si sono rilevati interventi edilizi
successivi rispetto a quelli originari; lo stato di conservazione e manutenzione è
buono.
La consistenza commerciale è determinabile in:
- mq. 1.500 circa per il magazzino – deposito, comprendendovi anche la tettoia a
sbalzo in lato Nord
- mq. 260,00 circa per piano per gli uffici
70
- mq. 2375,00 per il cortile pavimentato per posteggi e deposito materiali,
calcolabili ai fini della stima per la parte eccedente la sup. del capannone; mq.
2.375,00 – mq. 1.500,00 = mq. 875,00
- mq. 5.370,00 per area a verde residua
la superficie del lotto è complessivamente di mq. 9.505,00.
Valutazione e stima
Calcolate in riferimento alle seguenti fonti, oltre a quelle dirette in loco:
• banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell’Agenzia del Territorio anno
2009 semestre 1 Castiglione delle Stiviere periferica frazione Astore (per
riferimento) microzona catastale 3
• Consulente Immobiliare n. 839 15 giugno 2009, mercato e investimenti
primavera 2009, ed. il sole 24 ore Milano
In base a quanto più sopra descritto e riferito, allo stato dei luoghi, alla
localizzazione, alla tipologia, all’epoca di costruzione e allo stato manutentivo, alla
destinazione d’uso e ai vincoli urbanistici, agli interventi indispensabili quali
l’eliminazione o il trattamento della copertura in eternit, si reputano
prudenzialmente congrui i valori unitari in ragione di:
€./mq. 1.050,00 per gli uffici, €./mq. 550,00 per il laboratorio, €./mq. 55,00 per il
cortile, €./mq. 8,00 per l’area verde, considerati i vincoli urbanistici per quest’ultima,
da cui:
71
Con un minimo arrotondamento rispetto a quanto in tabella, il complesso
immobiliare di cui trattasi è valutabile in €. 1.600.000,00 (Euro unmilione
seicentomila/00).
Destinazione Sup. comm.le (mq.) Valore (€./mq.) Valore totale (€.)
Uffici p.t. + p. 1° 520,00 1.050,00 546.000,00
Uffici p. interrato 260,00 x 0,50 1.050,00 136.500,00
Capannone magazzino 1.500,00 550,00 825.000,00
Sup. cortile 875,00 55,00 48.125,00
Area verde agricola 5.370,00 8,00 42.960,00
somma 1.598.585,00
72
Immobili in Latisana (Ud) - località Aprilia Marittima
Trattasi di un compendio di 13 appartamenti con 10 posti auto scoperti facenti
parte di un complesso residenziale turistico di tipo condominiale in Aprila Marittima;
sono stati oggetto di preliminari di compravendita non trascritti e a tutt’oggi non
seguiti da atti di trasferimento.
Individuazione catastale
Comune di Latisana – Codice E473 – Provincia di Udine
Catasto Fabbricati – Sezione Urbana - foglio 37 particelle:
• 1256 sub 15 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale dello
Storione piani T – 1
appartamento al piano primo con porzione di giardino esclusivo al piano
terra, promesso in vendita a tale Sig. Giovan Battista Bontempi, residente
a Sale Marasino, con contratto preliminare del 15.11.2007
• 1256 sub 21 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale del Libeccio
piano T
appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, promesso in
vendita a tale Sig. Calliku Bardhi, residente a Orte, con contratto
preliminare del 08.04.2009
• 1256 sub 16 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale del Libeccio
piano T
appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, promesso in
vendita a tale Sig. Vincenzo Casartelli, residente a Desio, con contratto
preliminare del 29.05.2007
73
• 1256 sub 32 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale del Libeccio
piano 1
• 1134 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
appartamento al piano primo e di posto auto scoperto, promessi in vendita
a tale Sig.a Dalla Bernardina, residente a Thiene, con contratto preliminare
del 10.10.2007
• 1256 sub 105 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale dello
Storione T – 1
• 1166 C/6 classe 1 mq. 14 Rendita €. 22,41 Viale dello Storione piano T
appartamento al piano primo con porzioni di giardino esclusivo al piano
terra, oltre a posto auto scoperto, promessi in vendita a tale Soc. Nogis
S.r.l. con sede a Garzaniga (Bg) , con contratto preliminare del 12.09.2008
• 1256 sub 6 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Storione
piano T
appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, promesso in
vendita a tale Sig. Malagnini Gilberto residente a Curtatone (Mn) , con
contratto preliminare del 12.11.2007
• 1256 sub 10 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Storione
piano 1
appartamento al piano primo, promesso in vendita a tali Sig. Amedeo
Brivio residente a Osnago e Antonella Rossi residente a Calcinato, con
contratto preliminare del 27.11.2007
74
• 1256 sub 14 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Storione
piano 1
appartamento al piano primo, promesso in vendita a tale Sig.a Mara
Madotto residente a Treviso, con contratto preliminare del 27.03.2009
• 1256 sub 45 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale del Libeccio
piano T
appartamento al piano terra, promesso in vendita a tale Soc. V.P.R. S.r.l.
unipersonale, con sede in Cortenuova (Vr), con contratto preliminare del
non datato
• 1256 sub 47 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale del Libeccio
piano T
• 1256 sub 59 A/2 classe 2 vani 3,5 Rendita €. 289,22 Viale dello
Scirocco piano T
• 1108 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
due appartamenti contigui al piano terra, oltre a posto auto scoperto,
promessi in vendita a tale Sig.a Armando Comparcini residente a Brescia,
con contratto preliminare del 03.03.2009
• 1256 sub 60 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Scirocco
piano T
• 1109 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, oltre a posto
auto scoperto, promessi in vendita a tale Sig.a Elisa Ferrari residente a
Castiglione delle Stiviere (Mn), con contratto preliminare del non datato
75
• 1256 sub 66 A/2 classe 2 vani 3 Rendita €. 247,90 Viale dello Scirocco
piano T
• 1172 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
appartamento al piano terra con porzioni di giardino esclusivo, oltre a posto
auto scoperto, promessi in vendita a tale Sig. Scandella Roberto residente a
Vallio Terme (Bs), con contratto preliminare del non datato
• 1117 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
• 1138 C/6 classe 1 mq. 15 Rendita €. 24,02 Viale dello Storione piano T
• 1179 C/6 classe 1 mq. 13 Rendita €. 20,81 Viale dello Storione piano T
• 1257 C/6 classe 1 mq. 12 Rendita €. 19,21 Viale dello Scirocco piano T
• 1258 C/6 classe 1 mq. 12 Rendita €. 19,21 Viale dello Scirocco piano T
posti auto
Intestazione: B.ESSE COSTRUZIONI SRL con sede in Rezzato
Le particelle di cui sopra e relative ai posti auto derivano tutte da Variazione nel
classamento del:
13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195385 per i mappali 1108 – 1109
13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195386 per il mappale 1117
13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195387 per i mappali 1134 - 1138
13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195388 per il mappale 1166
13.10.2004 n. 272792.1/2004 prot. n. UD0195389 per il mappale 1172
28.11.2008 n. 58691.1/2009 prot. n. UD0196335 per i mappali 1257 - 1258
Le particelle di cui sopra e relative agli appartamenti derivano tutte da Variazione
nel classamento del:
28.11.2008 n. 53180.1/2008 prot. UD0504678
76
Titolo di proprietà e provenienza
I terreni sui quali sarebbero stati edificati gli appartamenti costituenti il residence
turistico in Aprilia Marittima in comune di Latisana, al foglio 37 del C.T. di Latisana
foglio 37 mappali 756 – 771 – 772 – 773 – 774 – 878 – 879 – 963, nonché n. 75
posti auto, identificati in Catasto Fabbricati al foglio 37 con i mappali da 1107 a
1181 costruiti in forza di Concessioni Edilizie rilasciate dal Comune di Latisana in
data 11.07.2002 n. 3787 pratica n. 02/0159 con variante del 12.05.2005 prot.
001429 pratica n. 05.0068 e in data 16.10.2006 n. 4246 pratica n. 06.0147
erano divenuti di proprietà della Soc. B. Esse Costruzioni S.p.a. con sede in
Rezzato in forza di:
• atto di compravendita a rogito del notaio Francesco Mannarella rep.
48749 racc. 31197 del 27.02.2007, registrato a Bergamo il 02.03.2007
al n. 2581 serie 1T e trascritto a Udine il 06.03.2007 ai n. 7874/4799
Gli immobili compravenduti sono poi stati oggetto di:
• verbale di Assemblea per Conferimento in Società a rogito del notaio
Adriano Metelli rep. 95942 racc. 40677 del 28.12.2007, registrato a
Brescia il 18.01.2008 al n. 785 e trascritto a Udine 22.01.2008 ai n.
1877/1267
la Società B.Esse Costruzioni S.p.a., c.f. 03578220174, con sede in Rezzato
deliberava di conferire nella Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, gli immobili di
sua proprietà, fra i quali anche quelli in Latisana di cui all’atto di compravendita
precedente;
• verbale di mutamento di Denominazione o Ragione Sociale a rogito
del notaio Adriano Metelli rep. 96072 racc. 40779 del 01.02.2008,
77
registrato a Brescia il 13.02.2008 al n. 1785 trascritto a Udine
15.02.2008 ai n. 4450/2894
la Società B.Esse S.r.l., c.f. 02946800980, con sede in Rezzato mutava
Denominazione Sociale trasformandosi in B.Esse Costruzioni S.r.l. con la
medesima sede; si dichiarava in atto la proprietà degli immobili di cui sopra in
Latisana.
*******************************
A seguito del completamento dell’intervento edilizio, con denuncia in Catasto
Fabbricati di Latisana con Tipo Mappale n. 238563 del 28.05.2008, prot.
UD0276495 e Denuncia di nuovo fabbricato del 25.06.2008 n. 34136.1/2008 le
unità immobiliari dell’intero complesso residenziale venivano identificate come
segue:
n. 74 posti auto al foglio 37 mappali da 1107 al 1153, da 1160 a 1175, 1176/1,
1177/1, 1178/1, 1179/1,1180/11181/1, da 1257 a 1261; n. 96 appartamenti al foglio
37 mappale n. 1256 sub da 2 a 8, 10, 11, da 13 a 26, 28,29,31,32, 34, 35, da 37 a
48, 50, 51, 53, 54, da 56 a 67, 69, 70, 72, 73, da 75 a 86, 88, 89, 91, 92, da 94 a
105, 107, 108, 110, 111, 1113, 1115.
Carichi pregiudizievoli – gravami
Gli immobili di cui trattasi sono gravati da Ipoteca volontaria costituita per:
• Atto notarile pubblico a rogito del notaio Marianna Rega rep. 31731 e
racc. 8358 del 08.06.2007, ipoteca iscritta a Udine il 25.06.2007 ai n. di
R.G. 21612 e di R.P. 4841
in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.
4.500.000,00 al tasso di interesse annuo del 5,15%, durata di anni 10, somma
78
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 9.000.000,00; l’ipoteca grava sugli
edificandi terreni in mappa al foglio 37 con i mappali 756, 771, 772, 773, 774, 878,
879, 963 e sui posti auto di cui la Soc. era proprietaria in forza dei titoli
soggetto a favore: Hypo Alpe – Adria - Bank S.p.a. con sede in Udine
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.p.a. con sede in Rezzato.
Sono seguite numerose annotazioni per restrizione beni connesse alle vendite
degli alloggi.
e da Ipoteca volontaria costituita per :
• Atto notarile pubblico a rogito del notaio Marianna Rega rep. 34118 e
racc. 9831 del 02.07.2008, ipoteca iscritta a Udine il 15.07.2008 ai n. di
R.G. 20149 e di R.P. 3439
in dipendenza di concessione a garanzia di mutuo fondiario per capitale di €.
1.100.000,00 al tasso di interesse annuo del 6,2%, durata di anni 15, somma
iscritta per capitale, interessi, spese, €. 2.200.000,00; l’ipoteca grava sugli stessi
immobili di cui a quella precedente
soggetto a favore: Hypo Alpe – Adria - Bank S.p.a. con sede in Udine
soggetto contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato.
Sono seguite numerose annotazioni per restrizione beni connesse alle vendite
degli alloggi.
Inoltre si sono rilevate le seguenti formalità pregiudizievoli:
• Ipoteca giudiziale in dipendenza da Decreto Ingiuntivo emesso dal
Tribunale di Treviso n. di rep. 5494 del 02.07.2009, iscritta a Udine il
11.08.2009 ai n. di R.G. 23832 e di R.P. 4009
per l’importo in linea di capitale di €. 30.000,00, somma iscritta per capitale,
79
interessi e spese €. 50.000,00
a favore di Madotto Mara con sede in Treviso
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
immobili colpiti: alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256 sub 15, sub 16 e sub
21
• Domanda giudiziale in dipendenza da atto emesso dal Tribunale di
Brescia n. di rep. 6563 del 12.08.2009 per revoca atti soggetti a
trascrizione, trascritta a Udine il 12.08.2009 ai n. di R.G. 23952 e di
R.P. 16430
a favore di Scandella Roberto residente a Gavardo e di Frosio Pietro residente a
Preseglie
contro. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
oltre che contro Immobiliare Valsara S.r.l. con sede in Chiari
la domanda giudiziale grava sugli alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256 sub
77, sub 40 e sub 48, oltre che sui posti auto distinti dai mappali 1121, 1122, 1168.
• Domanda giudiziale in dipendenza da atto emesso dal Tribunale di
Brescia n. di rep. 1/1 del 20.10.2009 per esecuzione in forma
specifica, trascritta a Udine il 30.10.2009 ai n. di R.G. 32642 e di R.P.
21700
a favore di Scandella Roberto residente a Gavardo
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la domanda giudiziale grava sull’ alloggio in Latisana al foglio 37 mappale 1256
sub 66 oltre che sul posto auto distinto dal mappale 1172
• Verbale di Pignoramento Immobili in dipendenza da atto giudiziario
emesso dal Tribunale di Udine n. di rep. 1461 del 28.04.2009, trascritto
80
a Udine il 13.05.2009 ai n. di R.G. 13297 e di R.P. 9241
a favore di Vida Geom. Armando S.r.l. con sede a Latisana
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
il pignoramento immobili grava sugli alloggi in Latisana al foglio 37 mappale 1256
sub 6, promesso in vendita a Malagnini Gilberto, sub 10, promesso in vendita a
Rossi e Brivio, sub 14 promesso in vendita a Madotto Mara.
• decreto di ammissione a Concordato preventivo ex atto giudiziario
del Tribunale di Brescia rep. 9383/2009 del 13.11.2009, trascritto a
Udine il 17.12.2009 ai n. di R.G. 37909 e di R.P. 25046
a favore della Massa dei Creditori della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in
Rezzato
contro: B.Esse Costruzioni S.r.l. con sede in Rezzato
la trascrizione del Decreto grava sugli immobili in Latisana distinti al foglio 37 con i
mappali 1108 – 1109 – 1117 – 1134 – 1138 – 1166 – 1172 – 1179 sub 1 – 1256
sub 6 – 10 – 14 – 15 – 16 – 21 – 32 – 45 – 47 – 59 – 60 – 66 – 105 – mapp. 1257
– 1258 – terreni mapp. 757 – 1237.
Coerenze
Sono desumibili dall’elaborato di subalternazione allegato alla Denuncia di nuova
costruzione e che si allega alla presente relazione.
Inquadramento urbanistico e situazione edilizia, condominio
Gli immobili di cui trattasi ai sensi dello strumento e del regime urbanistico vigenti
in Comune di Latisana sono situati in zona classificata Turistica (pianistica in atto)
ex art. 17delle N.T.A.; i dati sono desunti dal certificato prot. 0018130 del
81
10.07.2008 allegato con lettera “C” all’atto notaio Forino rep. 40649 racc. 9181 del
28.08.2008 trascritto a Udine il 05.08.2008 ai n. 22916/15664.
Gli edifici ed i posti auto sono stati realizzati in forza dei seguenti titoli:
Concessione Edilizia del 16.10.2006 n. 4246 pratica 06.0147, volturata a nome
della soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. il 27.03.2007 prot. 5213, relativa anche ai posti
auto; successive D.I.A. del 20.06.2008 e del 26.06.2008; la Dichiarazione di inizio
lavori era stata presentata al Comune di la tisana il 04.06.2007 e quella di fine
lavori il 04.07.2008.
Il complesso immobiliare a destinazione residenziale turistica fa parte della
lottizzazione denominata “Laguna Marittima”, i cui terreni sono stati oggetto delle
seguenti procedure:
Convenzione di lottizzazione con atto 20,.01.1976 rep. 493 Segretario Comunale di
Latisana, trascritta a Udine il 18.02.1976 n. 2709/2269
e successive convenzioni integrative:
30.11.1976 rep. 16973/9371 notaio Cipolla in Latisana ivi registrata il 06.12.1976 al
n. 436/81
04.04.2002 n. 157965/32862 notaio Amodio, reg. a Udine il 22.04.2003 n. 3228
24.11.2003 n. 168956/35239 notaio Amodio, reg. a Udine il 09.12.2003 n. 9787
inoltre sussistono patti, clausole e condizioni di cui all’atto 30.05.1997 notaio
Amodio rep. 127938, reg. a Udine il 18.06.1997 al n. 3529 e ivi trascritto il
13.06.1997 ai n. 11821/8931;
sussiste l’obbligo in capo alla Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. di cessione gratuita al
Comune di Latisana delle aree distinte dai mappali 771, 772, 773, 878, 879.
Il complesso residenziale di cui trattasi costituisce un condominio il cui
Regolamento interno e la tabella di ripartizione millesimale si trovano allegati sotto
82
la lettera “D” alla scrittura autenticata dal notaio M. Forino di Brescia in data
28.07.2008 n. 40648/9180, trascritta a Udine il 05.08.2008 n. 22915/15663.
La richiesta del rilascio del Certificato di Agibilità è stata presentata al Comune di
la tisana il 04.07.2008 con prot. 18076; lo stesso Comune alla richiesta di
informazione sull’iter della pratica di agibilità il 21.12.2009 con prot. 34944/35094
faceva presente l’incompletezza di alcuni documenti per quanto attiene alle firme
dei dichiaranti; nulla veniva eccepito nel merito della documentazione prodotta per
cui la Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l. ha disposto per tutto quanto necessario per la
presentazione al Comune dei documenti completi.
Sintetica descrizione
Trattasi di un complesso residenziale a destinazione di case per vacanza sito nella
località di Aprilia Marittima in Comune di Latisana; la località è facilmente
raggiungibile dall’autostrada Venezia – Trieste con uscita al casello di Latisana in
circa 10 minuti d’auto.
Aprilia Marittima è una località abitata solamente nei mesi estivi ed è caratterizzata
da un’edilizia prevalentemente di seconde case e dei pochi servizi ad esse legati;
nell’immediata vicinanza del complesso di cui trattasi sorgono due darsene di
ampie dimensioni che, con le strutture portuali connesse, sono fra i maggiori porti
turistici dell’alto Adriatico.
Non sono invece presenti spiagge per cui la meta più prossima per le attività
balneari dei residenti in zona è costituita dalla celebre località di Lignano
Sabbiadoro, distante pochi chilometri e raggiungibile sia in automobile che in
bicicletta con piste ciclabili.
83
Il complesso è costituito da un insieme di sei blocchi edilizi dislocati attorno ad
un’area centrale, attrezzata a giardino comune e nella quale è situata una piscina
dalla pianta irregolare. Attorno ed esternamente ai blocchi di fabbricati sono
distribuiti i posti auto.
L’architettura è molto piacevole e moderna, pur rifacendosi nelle dimensioni e nei
colori delle facciate alle caratteristiche dell’architettura civile veneta; lo sviluppo in
altezza è di soli due piani fuori terra. Gli alloggi sono tutti di piccole dimensioni,
massimo tre locali oltre accessori, e tutti o con portico verso il giardino interno, se
al piano terra, o con loggia se al primo piano. Le finiture sono di livello medio.
Murature portanti e di tamponamento in laterizio intonacato al semicivile e con tinte
marcate di diversa coloritura e tonalità, portici e logge in legno, giardini al piano
terra con semplici recinzioni, coperture in tegole; solai in laterocemento; impianti
elettrici completi e sotto traccia; di riscaldamento con caldaiette autonome a gas;
serramenti in legno con vetrate isolanti, portoncini d’ingresso di sicurezza.
Consistenza
Si rimanda alla tabella relativa alla stima.
Valutazione e stima
Per la valutazione degli immobili in Aprilia Marittima ci si è riferiti, oltre che a
quanto in premessa, anche a fonti in loco e all’ OMI, banca dati delle quotazioni
immobiliari dell’Agenzia del Territorio, con riferimento alla vicina località di Lignano
Sabbiadoro zona periferica microzona 3; questo a ragione del fatto che la stessa
fonte per il Comune di Latisana non tratta le residenze turistiche e quelle riportate
non sono assimilabili a quanto oggetto della presente stima.
84
Per una corretta valutazione delle unità immobiliari tutt’ora di proprietà della
Società in procedura ci si è inoltre riferiti anche ad un quadro generale di tutte le
vendite già concluse.
La consistenza ed il valore di stima sono quelli risultanti dal quadro seguente; nello
stesso sono riportati i nominativi dei soggetti che figurano quali promissari
acquirenti sulla scorta della documentazione fornita dalla Soc. B. Esse Costruzioni
S.r.l.; si fa inoltre presente che i primi sette nominativi si sono già resi disponibili
nei confronti del Commissario Giudiziale per la formalizzazione dell’atto di
compravendita; i restanti nominativi invece pare rinuncino al perfezionamento della
compravendita.
Il valore di stima espresso nel quadro sottostante è da intendersi al netto degli
oneri fiscali e al lordo delle somme già corrisposte a titolo di caparra alla
sottoscrizione dei preliminari; in alcuni casi il valore di stima si riferisce a quanto in
contratto preliminare anche se comprensivo di alloggio + posto auto.
n. mapp. sub destinazione tipologia sup. data promiss. prezzo di
comm.le prel. acquirente stima
1 1256 15 alloggio triloc. p. 1+ 58,00 15/11/07 Bontempi G.B. 145.200,00corte al p.t.
2 1256 21 alloggio quadril. p.t. 58,00 8/4/09 Calliku B. 144.100,00
3 1256 16 alloggio triloc. p. t 53,00 29/05/07 Casartelli V. 158.400,00
4 1256 32 alloggio biloc. p. 1 38,00 10/10/07 Dalla 101.200,001134 posto auto Bernardina
85
5 1256 105 alloggio triloc. p. t 57,00 12/09/08 Nogis S.r.l. 148.500,001166 posto auto Eurocontract
6 1256 6 alloggio biloc. p.t. 42,00 12/11/07 Malagnini G. 110.000,00
7 1256 10 alloggio biloc.p. 1 38,00 27/11/07 Rossi A.+ 95.700,00Brivio A.
8 1256 14 alloggio biloc. p. 1 38,00 27/03/09 Madotto Mara 121.000,00
9 1256 45 alloggio quadril. p.t. 56,00 ???????? V.P.R. S.r.l. 95.150,00
10 1256 47 alloggio triloc. p. t 57,00 03/03/09 Comparcini A. 143.000,00
1108 posto auto
11 1256 59 alloggio triloc. p. t 57,00 03/03/09 Comparcini A. 143.000,00
1109 posto auto
12 1256 60 alloggio biloc. p.t. 43,00 ???????? Ferrari E. 99.000,00
13 1256 66 alloggio triloc. p. t 53,00 13/10/08 Scandella R. 117.150,001172 posto auto
14 1117 posto auto 5.000,0015 1138 posto auto 5.000,0016 1179 posto auto 5.000,0017 1257 posto auto 5.000,0018 1258 posto auto 5.000,00
Si fa anche presente che fra il condominio di cui trattasi, denominato Porto Antico
Village, e la Soc. B. esse Costruzioni S.r.l. è in atto un contenzioso avanti al
Tribunale di Udine in ordine ad alcuni lavori per la piscina; è stato nominato un
C.T.U. il quale dovrebbe far avere rapidamente un preventivo dei costi per
86
l’eliminazione di vizi e difetti e per il ripristino della piena funzionalità delle
apparecchiature della piscina. Allo stato attuale non si è in grado di esprimere
valutazioni, anche se l’Amministratore Condominiale verbalmente aveva parlato di
somme di circa €. 20.000,00.
Riepilogo dei valori di stima degli immobili
Immobili in Valore di stima (€.)
Castelmella 13.500.000,00
Rezzato 1.350.000,00
Esine 1.550.000,00
Castiglione delle Stiviere 1.600.000,00
totale 18.000.000,00
Per Latisana si rimanda allo specifico quadro dei valori più sopra riportato.
87
considerazioni sui cantieri edili
redatte dall’ing. Stefano Bertoglio
Premessa
Nella presente relazione si espongono alcune considerazioni circa lo stato di
avanzamento dei lavori dei cantieri edili della società B.ESSE Costruzioni in essere
alla data odierna. In particolare i cantieri edili considerati sono i seguenti:
1. committente Immobiliare STAR s.r.l. Comune di Osio Sotto, località Zingonia
(BG);
2. committente Immobiliare Tridente s.r.l. Comune di Castel Mella (BS)
3. committente Comune di Castel Mella, sede Municipio, Comune di Castel Mella
(BS);
4. committente Pentagono della Liguria s.r.l. Comune di Imperia;
5. committente Le Quattromura s.r.l. Comune di Peschiera del Garda (VR)
Le considerazioni seguenti derivano da:
- informazioni e dati desunti dai sopralluoghi effettuati presso i cantieri edili in
oggetto nel mese di dicembre 2009;
- informazioni e dati desunti dalla documentazione contabile fornita dalla società
B.SSE Costruzioni s.r.l.; si sottolinea che in particolare i certificati di pagamento
(riportati in allegato) non riportano la firma da parte del Direttore dei Lavori, ad
eccezione dei documenti relativi al cantiere di Castel Mella per la realizzazione
della nuova sede municipale.
88
Considerazioni
1. Cantiere edile di Osio Sotto, località Zingonia (BG), committente Immobiliare
STAR s.r.l.
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di un complesso immobiliare
costituito da n. 58 unità abitative residenziali con relative autorimesse e cantine al
piano interrato.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 12/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
89
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 12/2008
corrispondono a quelle stimate al 12/2009 ad eccezione di:
- tetto: la percentuale esposta al 12/2008 è pari al 80% mentre si reputa di
attribuire una percentuale pari al 30% in considerazione del fatto sono stati
realizzati soltanto alcuni muricci della struttura di copertura e quindi il tetto è per la
maggior parte ancora da eseguire;
- tamponamenti perimetrali: la percentuale esposta al 12/2008 è pari al 30%
mentre si reputa di attribuire una percentuale pari al 0% in considerazione del fatto
che i tamponamenti perimetrali sono assenti;
- pavimenti interrati e rivestimenti (interrato): la percentuale esposta al 12/2008 è
pari al 15% mentre si reputa di attribuire una percentuale pari al 0% in
considerazione del fatto che l’interrato è al rustico ed è mancante la
pavimentazione;
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto: 5.450.000,00 €
Importo fatturato al 31/12/2008: 3.025.000,00 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 2.756.500,00 € =
differenza tra importo fatturato e importo
calcolato con le percentuali stimate
90
del SAL al 12/2009: 269.000,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un
importo eccedente di 269.000,00 euro rispetto al realizzato; ciò potrebbe essere
dipeso da eventuali specifici accordi tra il committente e l’appaltatore o a costi
sostenuti dall’appaltatore relativi a materiali acquistati / ordinati e non ancora
posati.
2. Cantiere edile di Castel Mella, committente Immobiliare Tridente s.r.l.
Blocco 2
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di un complesso immobiliare
costituito da unità abitative residenziali, commerciali e direzionali individuato con il
nome Blocco n. 2.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 03/2009 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
91
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento
esposte al 03/2009 corrispondono a quelle stimate al 12/2009
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto (blocco 2): 3.849.812,00 €
Importo fatturato al 30/04/2009: 3.141.594,00 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 3.141.594,00 €
differenza tra importo fatturato e importo
92
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: 0,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un
importo congruo rispetto al realizzato.
Blocco 3
Trattasi di un cantiere edile per la ristrutturazione di une edificio esistente da
adibire ad unità abitative residenziali, commerciali e direzionali individuato con il
nome Blocco n. 3.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 10/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
93
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 10/2008
corrispondono a quelle stimate al 12/2009
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto (blocco 3): 600.000,00 €
Importo fatturato al 30/04/2009: 103.000,00 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 103.000,00 €
differenza tra importo fatturato e importo
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: 0,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un
importo congruo rispetto al realizzato.
Blocco 4
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione del piano interrato adibito ad
autorimesse e cantine individuato con il nome Blocco n. 4.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 08/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
94
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 08/2008
corrispondono a quelle stimate al 12/2009
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto (blocco 4): 850.400,00 €
Importo fatturato al 09/10/2008: 850.400,00 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 850.400,00 €
differenza tra importo fatturato e importo
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: 0,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia
fatturato un importo congruo rispetto al realizzato.
95
3. cantiere edile di Castel Mella – Piazza Municipio, committente Comune
di Castel Mella;
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione della piazza Municipale.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 04/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 04/2008
corrispondono a quelle stimate al 12/2009
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto (piazza): 902.116,45 €
Importo fatturato al 07/04/2008: 736.160,22 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 736.160,22 €
differenza tra importo fatturato e importo
96
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: 0,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un
importo congruo rispetto al realizzato.
4. cantiere edile di Imperia, committente Pentagono della Liguria s.r.l.;
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di villette residenziali suddiviso in n.
2 lotti.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 04/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
Lotto 1
97
Lotto 2
Opere di urbanizzazione
Varianti e opere extra contratto
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 07/2009
corrispondono a quelle stimate al 12/2009 per tutti i lotti.
98
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto (totale): 2.679.127,81 €
Importo fatturato al 31/07/2009: 383.127,81 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 383.127,81 €
differenza tra importo fatturato e importo
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: 0,00 €
Sembrerebbe quindi che la società B. ESSE Costruzioni s.r.l. abbia fatturato un
importo congruo rispetto al realizzato.
5. cantiere edile di Peschiera del Garda, committente Le Quattromura s.r.l.;
Trattasi di un cantiere edile per la costruzione di n° 7 ville singole, n° 1 villa
bifamiliare, n° 1 fabbricato con n.2 ville di testa e n. 10 appartamenti.
Nella seguente tabella si riporta per ogni voce (colonna A) il corrispettivo importo
(colonna B), il relativo stato di avanzamento lavori del 12/2008 (colonna C) e lo
stato di avanzamento lavori stimato a seguito del sopralluogo del 12/2009 (colonna
D):
99
Si evidenzia che tutte le percentuali degli stati di avanzamento esposte al 12/2008
sono inferiori rispetto a quelle stimate al 12/2009.
Ciò è dovuto al fatto che nel frattempo sono proseguiti i lavori nel cantiere ad opera
della società TREFFER s.r.l. nell’ambito del contratto d’affitto del ramo d’azienda.
Dal punto di vista economico pertanto si ha:
Importo presunto di appalto: 2.850.000,00 €
Importo fatturato al 31/12/2008: 1.944.000,00 €
Importo stimato applicando le % al 12/2009: 2.666.000,00 €
differenza tra importo fatturato e importo
calcolato con le percentuali stimate
del SAL al 12/2009: - 722.000,00 €
100
Dalla documentazione disponibile non è possibile esprimere un giudizio di
congruità alla data del 31/12/2008 tra l’importo fatturato e l’effettivo stato di
avanzamento lavori di allora.
Conclusioni:
Terminata la presente relazione, la medesima viene rimessa nelle mani del
Commissario Giudiziale dott. Pierfranco Aiardi, con la nota che tutta la
documentazione acquisita, sulla scorta della quale è stato possibile redigere
quanto sopra, è disponibile presso lo studio del sottoscritto perito e può essere
messa disposizione in qualsiasi momento di chi ne ha interesse.
Brescia, 10 febbraio 2010
In fede arch. Eugenio Acchiappati
101
VERBALE DI ASSEVERAZIONE
Brescia, nella Cancelleria della Volontaria Giurisdizione del Tribunale
Ordinario di Brescia, il giorno dieci del mese di febbraio dell’anno
duemiladieci, avanti al Cancelliere sottoscritto si è presentato
personalmente l’arch. Eugenio Acchiappati, nato a Iseo (BS) il 04.02.1945,
residente a Brescia in Via Corsica 114 e con studio in Brescia in Via F.
Carini 4, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
Conservatori della Provincia di Brescia al n. 189 e al Registro dei
Consulenti Tecnici del Tribunale di Brescia Cat. II Industriale al n. 54; il
tecnico chiede di asseverare con giuramento la relazione di stima sui beni
immobili in di proprietà della Soc. B.Esse Costruzioni S.r.l.; la perizia di
stima è stata redatta in adempimento dell’incarico conferito al perito arch.
Eugenio Acchiappati dal Dottor Pierfranco Aiardi in veste di Commissario
Giudiziale nella procedura di concordato preventivo n. 30/09.
Noi Cancelliere, premesse le ammonizioni di rito, deferiamo il giuramento
che si presta nella forma di legge, ripetendo le parole:
“Giuro di aver proceduto fedelmente alle operazioni commessemi al
solo scopo di far conoscere la verità”.
Il Cancelliere Il Perito
Arch. Eugenio Acchiappati