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PERIZIA DI STIMA DEL VALORE DELLE AZIONI
della società ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a.
con sede in Comune di Monte Argentario (GR) - C.A.P. 58019 – Frazione Porto Santo Stefano Via Scarabelli s.n. cod. fiscale , partita IV.A. e
iscrizione al registro delle Imprese n° 010917200530 - R.E.A. n° 84481
alla data del 15 settembre 2010
Indice analitico
I) Premessa II) La società da valutare Cronistoria e dati identificativi Attività esercitata La struttura amministrativo - contabile, le scritture contabili e la documentazione raccolta Documentazione esaminata Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi esercizi Finalità della valutazione III) I criteri di valutazione adottati Concetti generali La valutazione secondo il metodo patrimoniale Metodologia di stima adottata
IV) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010 V) La valutazione del patrimonio sociale La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale " Stima del Patrimonio Netto rettificato Determinazione del Valore di Avviamento Conclusioni: il valore del patrimonio sociale alla data del 15 settembre 2010. Valore economico stimato della partecipazione del Comune di Monte Argentario
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I) Premessa
Il sottoscritto Claudio Leoni , nato a Grosseto il 30 maggio 1959
ed ivi domiciliato in via Trieste n° 1 , codice fiscale LNE CLD 59E30
E202G iscritto al numero 66 dell’Ordine dei Dottori
Commercialisti ed Esperti Contabili della Circoscrizione del
Tribunale di Grosseto , Revisore Contabile;
premesso
di aver ricevuto dal Comune di Monte Argentario l'incarico di
procedere alla valutazione peritale del patrimonio della società
stessa con riferimento alla data del 15 settembre 2010 , al fine di
quantificare il valore venale della propria partecipazione
costituita dalla titolarità di numero 280.296 azioni del valore di
€.10 ciascuna pari a nominali €. 2.802.960 sulle numero 352.700
azioni costituenti il capitale sociale di €. 3.527.000 ;
dichiara
di essere in grado di redigere la presente "Relazione di Stima alla
data del 15 settembre 2010 ”, contenente la descrizione dei beni
appartenenti alla società, il valore attribuito agli stessi e i criteri di
valutazione singolarmente seguiti, con la finalità di stabilire il valore
economico ragionevolmente attribuibile alla società stessa .
Il perito ritiene opportuno precisare di aver eseguito la valutazione
dei beni sociali alla data del 15 settembre , dopo aver compiuto i
rilievi, assunte le informazioni ritenute opportune e dopo aver inoltre
eseguito il controllo dei dati contabili per la compilazione della
situazione patrimoniale alla data medesima. Sono state organizzate
una serie di riunioni con il presidente della società , signora Cutini
Dr.ssa Laura e con l’addetta amministrativa della società ,
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signorina Rosati Dr.ssa Claudia, al fine di approfondire gli aspetti
peculiari delle procedure amministrative, di controllo e di
pianificazione esistenti, oltreché l'effettiva "consistenza" del
patrimonio immobiliare, impiantistico e, più in generale, mobiliare
della società alla data del 15 settembre 2010. Sono state messe a
punto le richieste documentali, le metodologie di verifica e di
controllo. Sono state quindi eseguite, a campione, adeguate
verifiche aventi per oggetto la documentazione amministrativo-
contabile e l'effettiva esistenza e consistenza dei beni sociali. Sono
state, inoltre, assunte informazioni in merito all'eventuale esistenza di
cause contrattuali, di lavoro, nonché di accertamenti fiscali in
corso, al fine di sincerarsi dell'insussistenza di eventuali passività
potenziali non riflesse nella situazione patrimoniale di riferimento. In
ultima analisi, sono state poi considerate anche le informazioni di
carattere generale, assunte con riferimento al mercati nell'ambito
del quale opera la società.
II) La società da valutare
Cronistoria e dati identificativi
La società “ ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a. ” risulta
costituita in data 5 aprile 1995 , per atto a rogito Notaio Dott.
Giorgio Ciampolini , iscritto al Collegio Notarile di Grosseto,
Repertorio n. 128743 .
In data 20 maggio 2000 l’Assemblea Straordinaria dei Soci, con
atto a rogito Dott. Ciampolini , Repertorio n. 147850, omologato in
data 2/11/2000 , provvedeva alla variazione della
denominazione sociale e dell’oggetto sociale.
In data 21 dicembre 2002 l’Assemblea Straordinaria dei soci , con
atto a rogito Notaio Dott. U. Panuccio , iscritto presso il Collegio
Notarile di Grosseto , Repertorio numero 59416 , provvedeva al
trasferimento della sede legale , ad aumentare il valore
nominale di ciascuna azione da €. 0,52 ad €. 10,00 e ad
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aumentare il capitale sociale da €. 104.000,00 ad €.
5.495.000,00 e comunque , qualora la sottoscrizione delle azioni
non avesse raggiunto tale importo entro il 30/09/2003,
l’aumento del capitale veniva determinato nell’importo a quella
data sottoscritto .
In data 28/04/2004 , l’Assemblea straordinaria dei soci , con atto
a rogito Dott. Panuccio , Repertorio n° 63991 , apportava
modifiche statutarie adottando il vigente Statuto .
Attualmente, la società Argentario Approdi e Servizi s.p.a., da
visura storica camerale , risulta con sede in Monte Argentario (
GR ) Via Scarabelli s.n. Frazione di Porto Santo Stefano ,
Capitale Sociale euro 3.527.000 , interamente versato , costituito da
n. 38.675 azioni del valore nominale di euro 10,00 ( tale dato è
palesemente errato in quanto da controllo delle singole
proprietà azionarie dei soci risultano correttamente n° 352.700 )
, iscritta presso il Registro Imprese di Grosseto , Codice Fiscale e
Partita IVA 01091720530, Repertorio Economico Amministrativo di
Grosseto GR-84481
L’Organo Amministrativo della società risulta attualmente formato
da un Consiglio di Amministrazione composto da cinque
componenti :
- Laura CUTINI (Presidente del Consiglio di Amministrazione)
- Fernando Antonio ANDREINI (Vice Presidente del Consiglio di
Amministrazione)
- Luigi SCOTTO (Consigliere)
- Fiorenzo TERRAMOCCIA (Consigliere)
- Giovanni IANNELLO (Consigliere)
Il Collegio Sindacale , risulta attualmente composto come segue :
- Angelo Magagnini (Presidente del Collegio Sindacale)
- Pelio Federico COLLANTONI (Sindaco Effettivo)
- Roberto GIANNETTI (Sindaco Effettivo)
- Arnaldo VONGHER (Sindaco Supplente)
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- Roberto COMANDI (Sindaco Supplente)
Attività esercitata
La “ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI s.p.a. ha attualmente , per
oggetto principale “ A) la costruzione , la realizzazione,
l’acquisizione temporanea o definitiva e la gestione di
infrastrutture , impianti , attrezzature e servizi relativi al diporto
nautico ed alle attività turistiche , ricettive e balneari o
comunque utili allo sviluppo di tali settori , nonché delle attività
nautiche produttive; B) la promozione , la programmazione ed il
coordinamento delle iniziative ed attività attinenti ai settori di
cui al sub A ) , delle manifestazioni , della pratica e delle
competizioni degli sport nautici etc….. ”
In concreto l’attività effettivamente esercitata risulta quella di
gestione dei punti di ormeggio e delle relative infrastrutture,
situate nel Comune di Monte Argentario , frazione di Porto Santo
Stefano , che avviene in forza di Atto di Concessione
Demaniale Marittima del 20 luglio 2009 – Rep. Dem. 154/2009 -
che ha concesso alla società la temporanea occupazione e uso
di aree demaniali marittime a specchio acqueo , per una superficie
complessiva di mq 11.100 , situati ,appunto ,in Porto S. Stefano Via
del Molo , allo scopo di mantenere il posizionamento di una
catenaria utilizzata per l’ormeggio di unità da diporto con
relativi sottoservizi ( tubazioni acqua e linee elettriche interrate )
comprese n° 7 colonnine per l’erogazione degli stessi .
Il recente piano degli ormeggi , portante la data di giugno 2009
, individua complessivamente in 17 i posti barca a disposizione
della società che vanno da una lunghezza minima di 18 mtl ad
oltre 35 mtl .
La concessione, della durata di quattro anni con decorrenza a
partire dal 1/1/2009 e , quindi, sino al 31/12/2012 è stata rilasciata
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al precipuo scopo di provvedere alla gestione dei punti di
ormeggio per il diporto nautico.
Dalle informazioni reperite e sulla base degli investimenti
effettuati dalla società per il mantenimento della struttura , è
prevedibile che la società si attenda , alla scadenza
dell’attuale concessione demaniale , il relativo rinnovo.
L’aspetto in questione una volta che sarà definito l’ iter
autorizzativo di richiesta della proroga della concessione ,
rivestirà un’importante variabile di potenzialità economica futura
dell’intera struttura . Diverso valore assumerà , infatti , l’attività
tipica della società , se considerata in un’ottica temporale di
oltre cinque anni rispetto agli attuali due residui su cui , invece
, viene strutturata la presente perizia .
E’ importante sottolineare , ai fini del risultato del presente
lavoro , come in questi ultimi anni il mercato della nautica
abbia avuto una crescita notevole con una esponenziale
richiesta di posti barca che , a tutt’oggi , risulta ancora
superiore alle disponibilità offerte dalle attuali strutture portuali
.
La struttura amministrativo-contabile, le scritture contabili e l'altra
documentazione raccolta
La contabilità, tenuta dal proprio personale amministrativo a mezzo
di sistemi elettrocontabili, appare ordinata e priva di irregolarità tali
da pregiudicarne l'attendibilità. La funzione contabile e di revisione
amministrativa viene sottoposta a controllo periodico del
Collegio Sindacale .
Le scritture vengono eseguite con registrazione cronologica delle
operazioni nel libro giornale, mentre le registrazioni ai fini IVA
trovano corretta allocazione nei registri previsti dalla relativa
normativa. Oltre ai predetti registri, sono stati correttamente istituiti i
libri contabili e sociali previsti per legge o regolamento.
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Sono stati attentamente presi in considerazione tutti i registri
riguardanti la contabilità, nonché le schede di mastro, le fatture, i
tabulati e tutta la rimanente documentazione contabile resasi
necessaria al fine di procedere alla redazione della presente
perizia, con particolare riferimento ai controlli da eseguirsi per
determinare la reale consistenza patrimoniale della società alla
data del 15 settembre 2010 , rilevando una sostanziale conformità
delle scritture contabili ai fatti amministrativi sottostanti.
L'insieme delle procedure amministrative e contabili in essere, oggi
come alla data di riferimento della presente perizia, garantiscono
un adeguato livello di attendibilità dei dati contabili utilizzati nel
processo valutativo.
Documentazione esaminata
Ai fini della predisposizione della presente perizia il Perito ha
preso in esame la seguente documentazione fornita
ufficialmente e formalmente dalla Società :
- Atto costitutivo e Statuto vigente ;
- Copia dei bilanci degli esercizi chiusi al 31/12/2007 ,
31/12/2008, 31/12/2009 ;
- Copia delle dichiarazioni dei redditi Modello Unico società di
capitali relative ai periodi d’imposta 2007-2008-2009 ;
- Situazione contabile economica patrimoniale alla data del 15
settembre 2010;
- Libro mastro dei cespiti con relative fatture di acquisto delle
relative immobilizzazioni immateriali e materiali ;
- Libro Soci , Libro dei Cespiti Ammortizzabili , Libro Inventari ;
- Planimetria del Piano degli ormeggi redatta dal Geom. G.
Giovani risalente al giugno 2009 ;
- Promemoria dei contenziosi in atto con breve relazione
esplicativa su ciascuna controversia in cui la società è parte (
attrice , convenuta , ricorrente ) ;
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- Listino delle tariffe di ormeggio praticate dalla società
concessionaria per i posti barca in transito ;
- Copia atto di concessione dell’area demaniale tra
l’Amministrazione Marittima e la società ;
- Ultimi bilanci approvati ( 2009) delle società partecipate OASI
MARPARK TOSCANA s.r.l. e SOCIETA’ GESTIONE SCALI
D’ALAGGIO s.r.l. ;
- Copia verbale di assemblea straordinaria del 21/12/2002 e
copia del verbale di assemblea straordinaria del 28/04/2004 ;
Sintesi dei principali dati patrimoniali ed economici degli ultimi
esercizi
(valori espressi in euro)
ARGENTARIO APPRODI E SERVIZI S.P.A.
Attivo 2006 2007 2008 2009 Liquidità a Breve Termine
393.979 327.702 371.843 265.773
Liquidità Differite Rimanenze Immobilizzazioni 3.714.515 3.725.791 3.736.252 3.855.972 Attivo Totale 4.108.494 4.053.493 4.108.095 4.121.745 Crediti Vs Soci x Ver Dovuti
Crediti Verso Clienti 63.836 76.501 36.074 85.064 Crediti Totali 80.536 172.450 85.585 230.007 Attività Finanziarie 248.926 Disponibilità Liquide 61.954 153.531 284.725 32.670 Ratei e Risconti Attivi 2.563 1.721 1.533 3.096
Passivo 2006 2007 2008 2009 Debiti a Breve Termine
190.547 79.146 133.489 183.976
Debiti a Medio Lungo Term.
48.453 48.440 46.185
Capitale Proprio 3.917.947 3.925.894 3.926.166 3.891.584 Passivo Totale 4.108.494 4.053.493 4.108.095 4.121.745 Patrimonio Netto 3.917.947 3.925.894 3.926.166 3.891.584 Fondi per Rischi ed Oneri
Trattamento Fine Rapporto
3.078 3.440 1.185
Debiti Verso Banche 284 Debiti Verso altri Finanziatori
Debiti Verso Fornitori 43.598 55.598 33.813 31.472 Debiti Totali 190.547 122.239 177.272 225.579
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Ratei e Risconti Passivi
2.282 1.217 3.397
Conto Economico
2006 2007 2008 2009
Ricavi Vendite e Prestazioni
433.044 413.273 388.148 358.810
Ricavi al Break Even Point
87.595 310.324 218.017 341.265
Var Rimanenze Semil e Finiti
Costi x M.Prime, Sussid, ...
8.516 5.697 732 2.688
Var Rimanenze M.Prime, ...
Costo del Venduto 8.516 5.697 732 2.688 Totale Costi del Personale
7.074 61.839 62.019 78.212
Valore - Costo Produzione
280.224 127.339 128.257 35.853
Proventi ed Oneri Finanziari
20.539 30.485 25.068 28.853
Risultato Prima delle Imposte
292.190 160.289 150.555 81.586
Utile (Perdita) dell'Esercizio
174.205 90.698 86.433 47.530
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Sintesi di Stato Patrimoniale Attivo 31.12.2007 31.12.2008 +/-
(%) 31.12.2009 +/- (%)
ATTIVO FISSO (Immobilizzazioni) 3.725.791 3.736.252 0,3% 3.855.972 3,2%
Immobilizzazioni Immateriali 33.332 26.041 -
21,9% 116.753 348,3%
Immobilizzazioni Materiali 2.926.587 2.924.820 -0,1% 2.923.054 -0,1%
Terreni e Fabbricati 2.917.680 2.917.680 0,0% 2.917.680 0,0%
Altre Immobilizzazioni materiali
8.907 7.140 -19,8% 5.374 -24,7%
Immobilizzazioni Finanziarie 765.872 785.391 2,5% 816.165 3,9%
Partecipazioni 65.775 66.990 1,8% 66.990 0,0% Crediti v/controllanti, collegate, e altre
700.097 718.401 2,6% 749.175 4,3%
Altre immobilizzazioni finanziarie
-- -- // -- //
ATTIVO CORRENTE 327.702 371.843 13,5% 265.773 -28,5% Magazzino/Rimanenze finali
-- -- // -- //
Materie prime -- -- // -- //
Crediti 172.450 85.585 -50,4% 230.007 168,7%
Disponibilità liquide 153.531 284.725 85,5% 32.670 -88,5%
Altro Attivo Circolante 1.721 1.533 -
10,9% 3.096 102,0%
CAPITALE INVESTITO 4.053.493 4.108.095 1,3% 4.121.745 0,3%
Passivo 31.12.2007 31.12.2008 +/- (%) 31.12.2009 +/- (%)
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MEZZI PROPRI (Patrimonio Netto)
3.925.894 3.926.166 0,0% 3.891.584 -0,9%
di cui Capitale Sociale 3.527.000 3.527.000 0,0% 3.527.000 0,0%
di cui Altre Riserve 201.337 201.339 0,0% 201.338 0,0% PASSIVITA' A M/L TERMINE 48.453 48.440 0,0% 46.185 -4,7% Fondi per rischi e oneri -- -- // -- //
Fondo TFR 3.078 3.440 11,8% 1.185 -65,6%
Debiti verso banche -- -- // -- // Altri debiti a M/L termine 45.375 45.000 -0,8% 45.000 0,0%
PASSIVITA' CORRENTI 79.146 133.489 68,7% 183.976 37,8% Debiti verso banche -- -- // -- // Debiti verso fornitori 55.598 33.813 -39,2% 31.472 -6,9% Acconti da clienti -- -- // -- // Altri debiti a breve 23.548 99.676 323,3% 152.504 53,0% CAPITALE ACQUISITO 4.053.493 4.108.095 1,3% 4.121.745 0,3%
Conto economico riclassificato a Valore Aggiunto
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31.12.2007 31.12.2008 +/- (%) 31.12.2009 +/- (%)
RICAVI 413.273 388.148 -6,1% 358.810 -7,6% + Variazione rimanenze finali e semil.
-- -- // -- //
+ Altri ricavi 76.698 31.731 -58,6% 50.606 59,5% = VALORE DELLA PRODUZIONE
489.971 419.879 -14,3% 409.416 -2,5%
- Acquisti 5.697 732 -87,2% 2.688 267,2% - Variazione materie prime
-- -- // -- //
- Spese generali 182.512 219.668 20,4% 250.437 14,0% = VALORE AGGIUNTO 301.762 199.479 -33,9% 156.291 -21,7% - Costo del lavoro (escluso accantonamento TFR)
58.761 58.862 0,2% 74.988 27,4%
= MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA)
243.001 140.617 -42,1% 81.303 -42,2%
- Accantonamenti 3.078 3.157 2,6% 3.224 2,1% - Ammortamenti e svalutazioni
112.584 9.203 -91,8% 42.226 358,8%
= MARGINE OPERATIVO NETTO (MON)
127.339 128.257 0,7% 35.853 -72,0%
+ Proventi (oneri) gestione accessoria
30.647 25.069 -18,2% 28.998 15,7%
= RISULTATO ANTE ONERI FINANZIARI (EBIT)
157.986 153.326 -2,9% 64.851 -57,7%
- Oneri Finanziari 162 1 -99,4% 145 14400,0% - Rettifiche di valore di attività finanziarie
-5.797 -3.375 -41,8% -- -100,0%
- Oneri (Proventi) straordinari
-8.262 -605 -92,7% -16.880 2690,1%
= RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
160.289 150.555 -6,1% 81.586 -45,8%
- Imposte 69.591 64.122 -7,9% 34.056 -46,9% = REDDITO NETTO
(Utile/Perdita d'Esercizio)
90.698 86.433 -4,7% 47.530 -45,0%
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Analisi grafica dello stato patrimoniale: struttura
Margine di
Struttura E' la
differenza tra Patrimonio
Netto e Immobilizzaz
ioni. Se positivo o tendente a 0
(verde) indica che i
Propri Capitali sono
sufficienti allo
svolgimento dell'attività d'Impresa; altrimenti
(rosso) non sono
sufficienti.
Margine di
Tesoreria E' la
differenza tra Liquidità più
Crediti a BT e Debiti
Finanziari più Debiti a BT. Se positivo
(verde) indica una buona Situazione Finanziaria; se negativo (rosso) uno
squilibrio della
Situazione Finanziaria.
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Finalità della valutazione
La presente relazione di stima ha come finalità quella di
determinare il valore attribuibile alle azioni detenute dal Comune
di Monte Argentario nella società Argentario Approdi e Servizi
s.p.a. al fine di prevederne , successivamente , in relazione alla
Delibera assunta dal Consiglio Comunale n° 56 del 16/09/2010
la eventuale alienazione .
E’ stato infatti richiesto , in particolare , di effettuare la
valutazione con riferimento all’intero patrimonio sociale .
Il valore attribuibile al capitale di un’azienda è spesso solo il
punto di partenza al fine della stima di un pacchetto azionario
o comunque di una quota sociale. Appurati i motivi che
rendono necessaria la stesura della presente perizia, si ritiene
opportuno proseguire ora nella valutazione del patrimonio sociale,
esponendo di seguito:
– i criteri di valutazione accolti;
– la descrizione dei beni e gli specifici criteri di valutazione adottati;
– il valore a ciascuno di essi attribuito e la "Situazione patrimoniale"
alla data del 15 settembre 2010 .
III) I criteri di valutazione adottati
Concetti generali
Con riferimento alle operazioni di cessione di quote sociali, si pone
a carico dei periti stimatori il problema della determinazione del
"capitale economico", della determinazione, cioè, del valore
dell'azienda come complesso unitario.
Metodo Patrimoniale
Il metodo patrimoniale determina il valore dell’azienda
rivalutando il patrimonio netto alla data della stima. La rivalutazione
del patrimonio netto passa attraverso una stima analitica del valore
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corrente di tutte le attività e passività patrimoniali anche se tali
attività e passività non appaiono in bilancio.
La ratio valutativa di questo metodo consiste nel superamento
dell’approccio contabile del costo storico. Il costo storico riesce ad
esprimere in modo prudenziale il capitale di bilancio ossia le attività
acquisite o prodotte internamente , i servizi ricevuti e gli interessi dei
creditori e dei proprietari dell’azienda . I valori presenti nello stato
patrimoniale possono poi differire anche in misura sostanziale dal
valore corrente . La distanza fra costo storico e valore corrente è
maggiore per quei beni che sono stati ottenuti in disponibilità da più
tempo. È indispensabile quindi rivalutare il bene per esprimerlo al
suo valore corrente. Il bilancio rappresenta dunque un utile punto di
partenza dal quale , con una serie di rettifiche e variazioni, si transita
al valore corrente. Il metodo patrimoniale viene classificato in
semplice e complesso a seconda se si include nel perimetro della
valutazione i beni immateriali non presenti in bilancio (i cosiddetti
intangibles assets) .
Metodologia di stima adottata
In relazione alla caratteristica della struttura giuridico-gestionale
della società Argentario Approdi e Servizi Spa, nonché del
particolare settore in cui la stessa esercita l’attività, il perito ha
ritenuto applicabile il metodo misto patrimoniale -reddituale con
stima autonoma del goodwill che valuta l’azienda sommando :
il valore del capitale netto di bilancio alla data del 15
settembre 2010 , rettificato per tenere conto delle eventuali
plusvalenze e/o minusvalenze scaturenti dalla differenza tra
valore di libro e reale consistenza ( valore di mercato ) degli
elementi attivi e passivi ,
K=C+[(P1+P2+……) – (M1+M2+…..)] (1-t )
Dove :
K = capitale economico o capitale netto rettificato
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C= capitale netto contabile
P= plusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo
M= minusvalenze accertate sui valori dell’attivo e del passivo
t= aliquota fiscale
il goodwill , inteso come reddito medio differenziale atteso su n
anni attualizzato, dove il concetto di reddito differenziale
corrisponde ai risultati medio-normali attesi , ridotti del costo del
capitale , sul capitale investito ( K)
Goodwill= a ⁿ¬I’ (R- i” K)
Dove :
K= capital netto rettificato
R = reddito medio normale atteso per il futuro per
l’individuazione del valore di R, si applica il concetto di reddito
medio atteso; il riferimento è fatto alla misura dei flussi tipica del
valore economico calcolato mediante applicazione del metodo
reddituale
i’ = tasso di attualizzazione del sovrareddito
i” = costo del capitale
n= durata del reddito differenziale
Il metodo misto con stima autonoma del goodwill , che è
spesso presentato come criterio esclusivamente europeo, negli
Stati Uniti viene considerato come metodo valido per la stima
di piccole e medie aziende .
Nell’esperienza italiana , il mondo professionale e larga parte di
quello accademico considera il criterio in esame tra i più
razionali .
Al fine di utilizzare il metodo prescelto è stata fatta un’attenta
analisi dei dati contabili e delle specificità aziendali .
Ad esempio , il metodo patrimoniale complesso che include
nel perimetro della valutazione i beni immateriali non presenti
in bilancio ( i cosiddetti intangibles assets ) che ricorre
solitamente nelle valutazioni di strutture portuali , non è
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adattabile al caso in questione ; infatti, la mancanza di beni
non analiticamente iscritti in bilancio , costituiti dai beni sociali
“ strumentali ” e dai beni concessi in utilizzo ai soci che
costituiscono quel complesso unitario ed imprescindibile di
strutture ed impianti specializzati realizzati sul demanio marittimo
e nel mare territoriale che offrono ai medesimi e a tutti gli
utenti della struttura portuale una serie di servizi necessari per il
mantenimento dell’imbarcazione , insomma quella tipologia di “
beni ” che , seppur non iscritti analiticamente in bilancio sono
concessi convenzionalmente in uso diretto ed individuale ai
soci e sono pertanto produttori di benefici e vantaggi
valutabili dal punto di vista economico , in quanto funzionali e
imprescindibili alla natura dell’attività portuale nel suo
complesso , rende tale metodo non applicabile .
Il metodo di valutazione misto patrimoniale - reddituale risulta il più
idoneo in quanto per la struttura giuridica della società e per il
comune interesse sociale allo sviluppo nautico, l’obiettivo della
stima dell’esperto deve consistere nella determinazione del
cosiddetto valore generale , di quel valore cioè che in normali
condizioni di mercato può essere considerato congruo per il
capitale di un’azienda , prescindendo dagli interessi delle
eventuali parti in causa e della loro forza contrattuale .
Per tali ragioni il perito ritiene necessario , in prima analisi , dare un
valore al capitale economico mediante la valutazione di tutto il
patrimonio aziendale , ossia considerare che tutti i beni materiali
abbiano un loro valore autonomo realizzabile anche cedendoli
separatamente , nonché andare a valutare voce per voce tutte le
altre componenti dell’ Attivo e del Passivo dello Stato Patrimoniale
come stima analitica a valori correnti di sostituzione prendendo
come assunto il riacquisto o la riproduzione per gli elementi
dell’attivo e della rinegoziazione per quelli passivi al fine di
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determinare un valore che esprima il cosiddetto “patrimonio netto
rettificato” .
La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel
controllo accurato di tutte le poste patrimoniali , tenendo conto
della loro reale consistenza , nel contesto della specifica attività
esercitata .
Il sottoscritto perito , a seguito di espressa interrogazione , ha
avuto , inoltre, formale assicurazione che tutte le attività e le
passività sotto evidenziate sono di pertinenza della società e
che non esistono altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili
nella contabilità sociale così come risulta dalla situazione
economica patrimoniale consegnatagli in data 15 settembre
2010 .
Sulla base delle considerazioni sopra esposte il Perito ha , dunque,
articolato la sua analisi attraverso le seguenti fasi :
- analisi e verifica contabile degli elementi attivi e passivi
analiticamente iscritti in bilancio;
- determinazione delle rettifiche da apportare al patrimonio
contabile;
- stima del patrimonio netto rettificato;
- valorizzazione economica dell’avviamento ;
- conclusioni e determinazione del valore globale di stima
V) La situazione patrimoniale al 15 settembre 2010
La situazione patrimoniale di seguito riportata è stata redatta
adottando i medesimi principi contabili utilizzati per la stesura del
bilancio di esercizio di un'impresa in normale funzionamento e
considerando i valori aziendali espressi alla data del 15 settembre
2010 :
(valori espressi in unità di euro)
Attività
I) Immobilizzazioni Immateriali
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Licenza d'uso software 547,10 Lavori straordinari su beni di terzi 100.231,27 Altri costi ad utilizzazione plur.le 15.975,00 116.753,37 II) Immobilizzazioni Materiali 1) Terreni e Fabbricati Fabbricati civili 1.051.600,00 Fabbricati Industriali 1.866.080,00 2.917.680,00 2) Impianti e Macchinario Impianti e macchinario 3.200,00 F.do ammortamento -1.200,00 2.000,00 3) Attrezzature Industriali e comm.li Attrezzature ind.e comm.li 18.325,61 Attrezzature varie minute inf.€516,46 1.394,83 19.720,44 Fondo ammortamento -18.651,78 1.068,66 4) Altri beni Mobili e macchine ordinarie ufficio 3.761,36 Fondo ammortamento -2.524,19 1.237,17 Macchine elettroniche per ufficio 2.615,87 Fondo ammortamento -2.049,12 566,75 Imbarcazioni 350,00 Fondo ammortamento -350,00 0,00 Arredamento 7.919,83 Fondo ammortamento -6.485,24 1.434,59 totale immobilizzazioni materiali 2.923.987,17
Totale Immobilizzazioni 3.040.740,54 III) Immobilizzazioni Finanziarie 1) Partecipazioni in : a) imprese controllate soc.Gestioni Scali d'Alaggio srl 7.028,31
soc. Marpark Toscana srl 57.961,20 64.989,51
c) Altre imprese Nautiporto srl 1.500,00
Far Maremma srl 500,00 2.000,00
2) Crediti ( Immobilizzazioni finanz) Polizza MPS Vita - Propensione 462.457,16 Polizza MPS - Diga 284.159,63
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Cauzioni utenza Enel 4.628,33 751.245,12 totale immobilizzazioni finanziarie 818.234,63
Totale Immobilizzazioni 3.858.975,17 C) ATTIVO CIRCOLANTE II) Crediti Verso 1) Clienti crediti verso clienti 29.743,70 - F.do svalut.ne crediti v/clienti -427,46 corrispettivi da incassare 3.976,40
fatture da emettere 3.600,00 36.892,64
2) Imprese controllate Soc. Gestioni Scali spese antici.te 3.833,68 Soc. Marpark spese anticipate 130,00 3.963,68 4-bis ) Crediti Tributari IVA su acquisti di periodo 5.856,66 Erario c/acconto IRES 11.696,40 Regioni c/acconto IRAP 2.150,40 Cred. v/Erario IRES -IRAP 2007 3.729,68 Erario c/IVA 0,01 Erario c/to ritenute subite 0,25 23.433,40 4-ter ) Imposte anticipate Imposte anticipate 3.624,88 3.624,88 5) Altri Crediti INAIL c/acconti 1.991,25 INFOCAMERE 714,30 Debiti v/fornitori 100,00
Crediti v/Schiano 86,12 2.891,67
Totale dei crediti 70.806,27 IV) DISPONIBILITA' LIQUIDE 1) Depositi Bancari Banca M.P.S. 249.923,96 Carte di credito da accred. 930,00 250.853,96
3) Denaro e valori in Cassa Cassa contanti 594,83
Valori Bollati 14,62 609,45
totale disponibilità liquide 251.463,41 D) RATEI E RISCONTI ATTIVI 2) Risconti Attivi 1.548,61
TOTALE ATTIVO 4.182.793,46
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Passività e parti ideali del patrimonio netto
A) PATRIMONIO NETTO I) Capitale sociale 3.527.000,00 II) Riserva da Sovraprezzo azioni 83.145,00 IV) Riserva Legale 34.948,46 VII) Altre riserve a) Riserva Straordinaria 201.337,54 b) Riserva arrotond.unità di €. 0,01 IX) Utile in formazione 111.112,45
Totale Patrimonio Netto 3.957.543,46 C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO 1.185,09 D) DEBITI 7) Debiti verso Fornitori Fornitori 7.503,85 Fatture da ricevere 2.346,02 9.849,87 9) Debiti verso imprese Controllate sottoscrizione capitale O.M.T. 45.000,00 45.000,00 12 ) Debiti Tributari IVA su vendite 9.566,17 IVA su corrispettivi 16.025,22 Erario c/to ritenute dipendenti 272,13 Erario c/to ritenute lavoro autonomo 582,42 Altri Debiti TARSU 9.362,00 35.807,94 13) Debiti verso Istituti Previdenziali INPS contrib. Lavoro dipendente 676,65 676,65 14 ) Altri Debiti Amministratori c/compensi 88,00 Dipendenti c/to retribuzioni 0,30 Debiti Diversi 180,00 Azionisti c/to dividendi anno 2004 438,99 Azionisti c/to dividendi anno 2005 1.190,72 Azionisti c/to dividendi anno 2006 1.647,63 Azionisti c/to dividendi anno 2007 1.920,81 Azionisti c/to dividendi anno 2008 82.111,00 Azionisti c/to dividendi anno 2009 45.153,00 132.730,45
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TOTALE PASSIVO 4.182.793,46
VI) La valutazione del patrimonio sociale
La valutazione patrimoniale "analitica" con il metodo "patrimoniale
"
Al fine di valutare il patrimonio sociale si è reso necessario
procedere, innanzitutto, a una valutazione del complesso dei beni
intrinsecamente coordinati e potenzialmente idonei a produrre
risultati economici. La valutazione consiste, in definitiva,
nell'attribuzione di un valore al "capitale economico" dell'azienda a
mezzo della quale opera la società stessa, intendendosi con
l'espressione "capitale economico" quell'entità che rappresenta il
"valore" dell'azienda e che prescinde da una rappresentazione
puramente contabile del suo patrimonio netto di bilancio. La
migliore dottrina economico-aziendale, quella italiana come pure
quella di estrazione anglosassone, è concorde nell'affermare che
l'obiettivo della stima dell'esperto debba consistere nella
determinazione del cosiddetto valore generale, di quel valore cioè
che in normali condizioni di mercato può essere considerato
congruo per il capitale di un'azienda, prescindendo dagli interessi
delle eventuali parti in causa e dalla loro forza contrattuale.
La revisione si è svolta con una metodologia consistente nel
controllo accurato di tutte le poste patrimoniali, tenendo conto
della loro reale consistenza, nel contesto della specifica attività
esercitata.
Il sottoscritto perito, a seguito di espressa interrogazione, ha infine
avuto formale assicurazione che tutte le attività e le passività sotto
evidenziate sono di pertinenza della società e che non esistono
altre attività e/o passività iscritte o iscrivibili nella contabilità sociale.
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Valutazione del patrimonio sociale
Il patrimonio netto rettificato alla data del 15 settembre 2010 è
determinato mediante:
- la verifica della consistenza delle poste attive;
- la verifica delle poste passive;
- la riespressione a valori correnti delle poste attive o passive ove il
valore contabile non sia giudicato congruo.
Attività
Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie
illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono
l’attivo patrimoniale del complesso aziendale.
Immobilizzazioni immateriali
Le immobilizzazioni immateriali riguardano per la generalità lavori
di manutenzione straordinaria ( impianti elettrici – opere edili per
installazione bitte – ripristino tubazione acquee – ripristino
catenaria e interramento corpi morti etc. ) , su beni in
concessione demaniale, gratuitamente devolvibili al termine
della concessione e pertanto costituite da “beni” non suscettibili di
negoziazione sul mercato. Ai fini della presente perizia il valore
non assume rilevanza . Stesso criterio valutativo riguardo ai
costi di realizzo del sito aziendale e di consulenza per la
redazione di progetti di sviluppo .
Immobilizzazioni materiali
Fabbricati Civili e Fabbricati Industriali
Per la valutazione delle componenti immobiliari presenti nel
patrimonio della Argentario Approdi e Servizi s.p.a. il perito si è
avvalso della collaborazione del Dott. Arch. Maria Pia MARSILI,
nata a Grosseto il 14 aprile 1957, c.f.:MRSMRP57D54E202H, iscritta
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all’Ordine degli Architetti della Provincia di Grosseto al n.111, libero
professionista con Studio Professionale a Grosseto in Galleria
Cosimini n.7, le cui risultanze risultano le seguenti . Migliori
specificazioni e peculiari individuazioni si possono desumere
dalla perizia di stima compiuta dal professionista di cui sopra
ed allegata agli atti a cui si rimanda .
IMMOBILE N.1 Fabbricato di civile abitazione
Regione: TOSCANA
Provincia: GROSSETO
Comune: MONTE ARGENTARIO- LOCALITA’ SANTA LIBERATA
CAP: 58019
Via: Località Santa Liberata, S.S. n.440 di Porto Santo Stefano, 97 e 99
Scala.Piano.Interno: intero immobile ( Piano Terra e Piano Primo) Individuazione catastale
L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di
Grosseto, nel Comune di Monte Argentario:
Catasto Fabbricati - foglio 19, particella 237, subalterno 2, in Cat.A/7, Classe 6,
Consistenza 4 vani, Rendita €1.394,43, piano T.
- foglio 19, particella 237, subalterno 4, in Cat.A/7, Classe 6, Consistenza 4,5 vani, Rendita €1.568,74, piano 1-2
- foglio 19, particella 237, subalterno 5, in Cat.A/7, Classe 6, Consistenza 5 vani, Rendita €1.743,04, piano 1-2 Intestazione Argentario Approdi e Servizi S.p.a. proprietà per 1/1 Descrizione dell’immobile
Si tratta di una palazzina con annessa corte esclusiva, situata nel
Comune di Monte Argentario, in località Santa Liberata, prossima
alla Strada provinciale Orbetellana di collegamento Orbetello -
Porto S.Stefano, in una zona residenziale caratterizzata soprattutto
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dalla presenza di villette per la maggior parte utilizzate come
abitazioni di villeggiatura e ben servita dai mezzi pubblici.
L’originaria costruzione è stata edificata negli anni sessanta
direttamente dall’amministrazione comunale come edificio
scolastico e successivamente trasformata in appartamenti di civile
abitazione, una al piano terra e due al piano primo, ad oggi
occupati dalle famiglie dei militari della Stazione dei Carabinieri di
Monte Argentario.
L’edificio, che in pianta presenta una configurazione quasi
rettangolare, è collocato al centro di un lotto di terreno di più
ampie dimensioni in prossimità della strada provinciale e si presenta
in un discreto stato di manutenzione e conservazione.
Di due elevazioni fuori terra, ha una struttura portante in c.a. con
tamponature esterne in laterizio intonacate tinteggiate con parti
rivestite in pietra, solai in laterocemento, copertura a tetto a due
falde inclinate con sovrastante manto di tegole in laterizio.
Gli infissi esterni sono costituiti da finestre e porte finestre in legno
verniciato di colore bianco completi di scuri in legno.
Le finiture interne sono del tipo ordinario: pavimenti e rivestimenti
in ceramica, infissi interni in legno laccato, impianto elettrico ed
idro-sanitario perfettamente funzionanti e ben conservati, impianto
di riscaldamento centralizzato alimentato con caldaia a gasolio e
impianto di autoclave.
Al momento risulta così suddivisa :
- appartamento n. 1 al piano terra con ingresso indipendente
composto da un ingresso disimpegno, cucina con ripostiglio,
soggiorno, camera e un bagno della superficie lorda di circa
90,00mq con un’altezza interna di 3,15ml;
- appartamento n. 2 al piano primo posto sul lato sinistro del
corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo
composto da un ingresso, cucina, soggiorno, camera e un bagno
della superficie lorda di circa 94,00mq con un’altezza interna di
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3,05ml. Una scala di forma circolare collega l’appartamento con
due locali realizzati nel sottotetto quali volumi tecnici,della
superficie lorda di circa 45,00mq e altezza media variabile da
2,60ml a 2,00ml.;
- appartamento n. 3 al piano primo posto sul lato destro del
corridoio di ingresso comune ai due appartamenti al piano primo
composto da un ingresso, cucina tinello, tre camere e un bagno,
della superficie lorda di circa 102,00mq con un’altezza interna di
3,05ml. Una terrazza della superficie di circa 16,80mq circonda
l’appartamento su due lati.
L’intero dell’unità immobiliare ha la disponibilità di una resede
esclusiva di circa 770mq che interessa l’immobile su quattro lati, in
parte sistemata a giardino e in parte piastrellata, completamente
recintata con muretto e sovrastante recinzione metallica sul lato
strada e con paletti in ferro a T e rete metallica a confine con le
altre proprietà.
Al piano terra sul lato sinistro guardando il fabbricato dalla strada
provinciale , è presente un locale tecnico comune ad uso centrale
termica.
Provenienza
La porzione di terreno sul quale insiste il fabbricato è pervenuto al
Comune di Monte Argentario con atto stipulato in data 23/02/1959
dal Segretario Comunale registrato a Orbetello il 04/04/1959 al n.707
mod. I° Vol.62 e trascritto a Grosseto il 09/08/1980 al n. 9968/7494.
Regolarità urbanistica
L’impianto originario dell’immobile risulta costruito negli anni
sessanta direttamente dal Comune di Monte Argentario quale
edificio scolastico, come risulta da un Contratto di Appalto del
30/01/1959 registrato il 04/04/1959 al n.708 mod.1 vol.62 stipulato tra
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lo stesso Comune e la ditta aggiudicatrice dei lavori.
Successivamente il 21/04/1979 con delibera del Consiglio
Comunale veniva approvato il progetto per la trasformazione
dell’edificio scolastico, ormai in disuso da molti anni, in n. 3
appartamenti di civile abitazione.
La documentazione catastale risponde alla reale consistenza
dell’immobile. Non è stato rintracciabile agli atti il Certificato di
agibilità/abitabilità.
Mercato
Localizzazione: zona “Santa Liberata” Strada
Statale n.440
Contesto:................. ................................. residenziale
Densità abitativa: .. media/alta
Validità immobiliare della localizzazione .................... buona
Stato occupazione dell’immobile
Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 le unità immobiliari
risultavano in locazione al Ministero degli Interni, quale alloggi dei
Carabinieri. Tale occupazione è da ritenersi precaria in quanto
già oggetto di sfratto per decorsa locazione .
Inquadramento Urbanistico
Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo strumento
urbanistico della Variante Generale al P.R.G.C. approvata con
delibera della Giunta regionale n°5389 del 17/05/1985.
L’area ricade nella Z.T.O. C2 – ESPANSIONI-SOTTOZONE C1-C2
Insediamenti turistici saturi.- Art. 18- 1) Riguarda aree nelle quali la
Variante non consente ulteriori localizzazioni insediative. E’
ammesso solo il completamento volumetrico degli edifici
preesistenti alla adozione della Variante a condizioni che: “ il
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volume nuovo sommato al preesistente non superi il 50% di quello
preesistente e comunque non dovrà superare quello risultante
dall’indice di fabbricabilità fondiaria di 0.30 mc/mq per le zone C2
e di 0,60mc/mq per le zone C1; l’altezza massima non deve
superare ml.6,50 per le zone C2 e ml.4,50 per le zone C1 ;gli
interventi di completamento non potranno mai comportare
l’edificazione di corpi di fabbrica indipendenti da quelli
preesistenti.”
In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002
è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato
completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico
con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune.
Nell’elaborato G, Norme di Attuazione, l’area è inserita nella
Sezione C “Ambiti territoriali a prevalente carattere insediativo”,
cioè aree urbanizzate per la residenza esterne agli ambiti urbani e
ubicate nell’arco costiero settentrionale e nord-orientale,
individuate dalle tavole grafiche del R.U. con la sigla “IR”.
Nello specifico l’area in esame ricade nella sottozona IR.2:
residenze e strutture ricettive di Santa Liberata, Torre Calvello e
Punta Nera, ubicate a valle della SP 161 Porto Santo Stefano e/o
soggette a limitazione delle trasformazioni del P.S;
Valutazione dell’immobile allo stato attuale con il criterio comparativo diretto sulla base delle superfici commerciali
L’immobile con la corte di pertinenza si presenta in discreto stato
manutentivo, con una consistenza che è aderente a quelle che
sono le richieste del mercato locale per insediamenti residenziali
presenti nella zona.
Si ritiene necessario procedere con una valutazione nel metodo di
stima sintetico per comparazione sulla base delle superfici lorde
virtuali.
Valore al mq
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a) Indagine diretta
Le risultanze delle indagine effettuate nel mercato della zona in cui
ricade l’unità immobiliare in esame hanno rilevato che per vendite
di immobili aventi caratteristiche similari a quello oggetto della
presente stima viene attribuito un valore unitario per superficie lorda
vendibile pari a 6.000,00€/mq;
b) Osservatorio dei valori immobiliari
L’Agenzia del Territorio per la zona in questione offre come
valutazione di “abitazioni civili)” in stato conservativo normale il
valore minimo di circa 2600€/mq e massimo di 3800€/mq riferito alla
superficie lorda ovvero, mediando, un valore di 3.200,00€/mq;
Fabbricato di civile abitazione mq sup. lorda peso % sup. virtualeappartamento n.1 90,00 100% 90,00appartamento n.2 94,00 100% 94,00appartamento n.3 102,00 100% 102,00locali sottotetto app.n.3 45,00 50% 22,50terrazza 15,80 25% 3,95terrazza comune 13,21 15% 1,98corte comune 770,00 10% 77,00
391,43
mq €/mq €superficie virtuale 391,43valore 4.600,00€
STIMA 1.800.578,00€
CALCOLO SUPERFICI VIRTUALI
VALUTAZIONE COMPARATIVA
TOTALE
Sulla base dei conteggi eseguiti e delle considerazioni sopra
esposte procedendo ad ulteriore mediazione tra i valori di cui alle
lettere a) e b) sopra riportati si raggiunge un valore al mq di
4.600,00€/mq.
Pertanto il valore di mercato da attribuire all’immobile di cui sopra
risulta pari a
391,43mq x €/mq 4.600,00 ≈ € 1.800.578,00 arrotondato a €
1.800.000,00
IMMOBILE N. 2 Capannone con corte annessa
Regione: TOSCANA Provincia: ................ GROSSETO Comune:.................. MONTE ARGENTARIO
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CAP:.......................... 58019 Via: ............................ Via Scarabelli, Scala.Piano.Interno: Piano Terra Individuazione catastale
L’immobile risulta così censito all’Agenzia del Territorio di
Grosseto, nel Comune di Monte Argentario:
Catasto Fabbricati foglio 13, particella 78, ,particella 179 categoria D/8 rendita € 6.951,51 Intestazione: Argentario Approdi e Servizi S.p.a. proprietà per 1/1 Descrizione dell’immobile
Si Tratta di un capannone con corte annessa da adibirsi a
rimessaggio natanti situato nel Comune di Monte Argentario in via
Scarabelli, zona centrale immediatamente a ridosso delle banchine
portuali, perfettamente accessibile con ogni mezzo.
Si compone di un unico corpo di fabbrica a forma rettangolare
della superficie lorda di circa 710,00mq con un’altezza media pari a
7.60ml.
La struttura è del tipo mista con pilastri e travi in c.a.,
tamponatura in pannelli di calcestruzzo prefabbricati esternamente
tinteggiati e copertura a due falde inclinate in lastre di lamiera
poggiante su travi reticolari metalliche.
I pavimenti sono del tipo industriale in battuto di cemento e gli
infissi sono costituiti da porte e finestre in ferro.
L’unità immobiliare ha la disponibilità di una corte esclusiva di
circa 2002,00mq, sterrata ,che interessa il fabbricato su tutti i quattro
lati ed è delimitata su tre lati dalle resede dei fabbricati confinanti e
sul lato della pubblica via da una recinzione in muratura con
cancello carrabile.
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Provenienza
Il capannone con annesso terreno circostante, denominato
anche Compendio Capannone VAROLI, è pervenuto al Comune di
Monte Argentario con atto di compravendita immobiliare rogato
dal Notaio Dott. Francesco MARCHI nei locali del Comune il
06/10/1986(repertorio n.420), registrato a Orbetello il 22/10/1986 al
n.2166 mod. I° vol.103.
Regolarità urbanistica
Dalla verifica effettuata presso i competenti Uffici Comunali non
risulta presente alcuna pratica edilizia che autorizzi la costruzione
del capannone.
In data 29/08/1986 viene presentata dal Sig. Federigo VAROLI,
allora proprietario, richiesta di Concessione Edilizia in Sanatoria ai
sensi della L.47/85 (tale domanda di condono risulta allegata
all’atto di compravendita sopra citato), dalla quale si evince che la
costruzione del capannone era stata autorizzata provvisoriamente
in data 23/09/1963, con la revoca della medesima allorché si fosse
spostata l’opera e trovata una sistemazione più idonea, visto che le
previsioni urbanistiche prevedevano già l’utilizzazione di quell’area
per fini di pubblica utilità.
In data 26/07/1989 la Commissione per la tutela dei Beni
Ambientali con decisione n. 1257 ( verbale n.80) esprime parere
negativo alla sanatoria in quanto “ il manufatto, per forma e
tecnologia, rappresenta un fattore di degrado estetico ed è in forte
contrasto con gli edifici urbani circostanti. Si ritiene che la superficie
attualmente occupata dal capannone dovrebbe essere utilizzata
per dar luogo ad un edificio di architettura più elaborata, che
possa migliorare il tono dell’intera zona edificata.”
A seguito di tale parere con delibera di Giunta del 23/10/1992
viene espresso parere negativo circa la compatibilità delle opere di
cui all’istanza di sanatoria presentata.
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Alla luce di quanto sopra esposto si dichiara la non regolarità
urbanistica della costruzione.
Mercato
Localizzazione: zona centrale di Porto Santo Stefano Contesto:................. ................................. mista Densità abitativa: .. media/alta Validità immobiliare della localizzazione .................... ottima
Stato occupazione dell’immobile
Al momento del sopralluogo del 01/10/2010 l’immobile con la corte
di pertinenza è utilizzato come pubblico parcheggio
Inquadramento Urbanistico
Nel territorio su cui ricade l’immobile è tuttora vigente lo
strumento urbanistico della Variante Generale al P.R.G.C.
approvata con delibera della Giunta regionale n°5389 del
17/05/1985.
L’area ricade nella Z.T.O. F– SERVIZI PUBBLICI-SOTTOZONE F1 Servizi
e attrezzature pubblici.,”riguardante aree nelle quali sarà ammessa
la costruzione da parte di Pubbliche amministrazioni,ovvero da
parte di terzi da quella delegati, di servizi e attrezzature pubbliche o
di uso pubblico, per attività sociali, amministrative , per l’istruzione,
ecc. Le nuove costruzioni avranno una volumetria conforme alle
esigenze di servizio ed in ogni caso con superiore ai 4mc/mq di
area disponibile , nel caso specifico con destinazione mercati e
servizi distributivi.”
In data del 25/07/2002 con delibera del C.C. n°63 del 25/07/2002
è stato approvato il Piano Strutturale e il 25/08/2010 è stato
completato il percorso di formazione del Regolamento Urbanistico
con il deposito dello stesso presso l’ufficio urbanistica del Comune.
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L’area è inserita nella ATS (Aree della Trasformazione strategica)
1.3- waterfront orientale, dal molo Garibaldi all’intorno
settentrionale di via Roma fino al bordo della SS 440 e al molo di
sottoflutto di porto del Valle, cioè aree dove sono individuate quelle
parti del territorio comunale caratterizzate da un complesso di
azioni di trasformazioni e di importanza strategica ai fini degli assetti
programmati dei sistemi territoriali e funzionali. La loro realizzazione
dovrà avvenire in modo da associare, alle opere pubbliche che
fungono da attivatori della trasformazione, l’insieme delle azioni
complementari necessarie per organizzare in modo appropriato gli
spazi circostanti. Le aree della trasformazione strategica assumono
carattere di priorità rispetto alle politiche promosse dal piano.
Nel Regolamento Urbanistico, elaborato G, “Aree di nuovo
impianto”, il Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 è normato
da una scheda specifica che oltre all’area del capannone
comprende tratti della viabilità pubblica antistante.
L’intervento è finalizzato alla realizzazione di un parcheggio
multipiano a servizio del porto, della residenza e del centro abitato,
per un totale di 300 posti auto di cui:
- pertinenziali dei posti barca: n.180
- pertinenziali residenza privata: n. 50
- pubblici urbani n. 70
E’ finalizzato altresì alla riqualificazione delle aree urbane
antistanti con la realizzazione di opere pubbliche consistenti in:
- verde pubblico di arredo stradale,
- l’allargamento e regolarizzazione di Via IV Novembre
- slarghi di connessione con via della Vittoria e Piazza della Valle.
Il tutto regolato da una Convenzione che, oltre a definire la
cessione gratuita di tali aree al Comune, garantisce la realizzazione
contestuale e unitaria dell’intervento, disciplina il mantenimento
delle destinazioni d’uso previste, le modalità di attuazione e le
forme di utilizzazione e di manutenzione degli spazi pubblici.
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Chiaramente queste previsioni sono legate all’approvazione
definitiva del Regolamento Urbanistico pubblicato sul BURT.
Valutazione potenziale del complesso immobiliare in ragione della capacità edificatoria
Il capannone con la corte annessa viene oggi utilizzato come area
di parcheggio e si presenta in mediocre stato di manutenzione e
conservazione.
Dalle indagini urbanistiche è risultato non autorizzato il volume
esistente ed inoltre il bene non è oggi appetibile nel mercato locale
per insediamenti industriali e commerciali sia per la sua vetustà
strutturale che per la ormai superata ed incongrua tipologia
architettonica.
Si ritiene necessario procedere ad una valutazione del bene
valutando le potenzialità edificatorie del compendio immobiliare in
ragione delle indicazioni sopra esposte riguardo alla futura
pianificazione del Comune di Monte Argentario.
La scheda Comparto “Area capannone Varoli”- Tn 1.1 prevede la
realizzazione di 300 posti auto di cui:
- pertinenziali dei posti barca: n.180
- pertinenziali residenza privata: n. 50
- pubblici urbani n. 70
Escludendo i n.70 posti auto pubblici che dovranno essere ceduti
gratuitamente al comune con le altre aree pubbliche, rimangono
in totale n.230 posti auto.
Si procede ad una valutazione considerando il possibile realizzo
di un posto auto in caso di:
a)Locazione
L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per
la zona in questione offre come valore di locazione per “box” in
stato conservativo normale il valore massimo di 4.3 €/mq*mese
riferito alla superficie netta.
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Pertanto considerando la superficie utile media di un posto auto in
18,00mq (ml3,00x6,00) il reddito annuo risulta pari a:
€/mq mese 4,3*12*18,00mq = 928,80€/anno.
A detrarre il 10% di spese 92,88€/anno.
Totale 835,92€/anno.
Applicando un saggio di capitalizzazione pari al 2,4%
determinato alla data odierna con uno spread di 0,80% sulla media
tra EURIBOR a 6 mesi (1,20) e EURISS-IRS a 5 anni (2,00): 1.60+0.80
=2,4 si ha il seguente valore unitario:
835,92€*100/2,4 = 34.830,00€
b)Vendita
L’Agenzia del Territorio, nell’Osservatorio dei beni immobiliari, per
la zona in questione offre come valore di vendita per “box” in stato
conservativo normale il valore massimo di 1150 €/mq riferito alla
superficie lorda.
€/mq 1150*18,00mq = 20.700,00€.
La particolare localizzazione, dove specialmente nella stagione
estiva è impossibile trovare un parcheggio su suolo pubblico, rende
tali immobili particolarmente appetibili nel mercato locale.
Tale situazione di fatto incide nel valore dei posti auto con un
coefficiente di incremento che si può stimare pari a 1,70, ovvero:
20.700,00€*1.70 = 35.190,00€.
Sulla base dei conteggi eseguiti procedendo ad ulteriore
mediazione tra i valori di cui alle lettere a) e b) sopra riportati si
raggiunge un valore a posto auto di 35.010,00€ arrotondato a
35.000,00€
Per la stima si considera come base il possibile realizzo relativo al
singolo posto auto.
Nel valutare il costo possibile di acquisto , ovvero il valore di
mercato, da parte di un soggetto interessato a realizzare
l’intervento, si dovrà tenere conto che il prezzo di realizzo finale
risulta così composto:
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Prezzo di Realizzo = 35.000,00€ a posto auto, composto da un :
- 30% acquisto capacità edificatoria ( *)
- 10% oneri finanziari
- 10% oneri di costruzione
- 30% costo di costruzione
- 20% utile di impresa
per cui il prezzo ad oggi di una eventuale alienazione viene così
determinato:
35.000,00€*0.3= 10.500,00€/posto auto
Ovvero:
10.500,00€/posto auto*n.230= €
2.415.000,00
Il valore della vendita dell’intero potrebbe essere conclusa intorno
ai Euro 2.415.000,00
Nuovamente si preme sottolineare che queste previsioni sono
legate all’approvazione definitiva del Regolamento Urbanistico
pubblicato sul BURT.
CONCLUSIONI
Riepilogo delle stime:
PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.1 Fabbricato di civile abitazione
VALUTAZIONE SU BASE COMPARATIVA € 1.800.000,00
PER IL COMPENDIO IMMOBILIARE n.2 Capannone con corte annessa
VALUTAZIONE SU BASE POTENZIALE € 2.415.000,00
Alla luce di quanto sopra esposto, si può determinare il valore
complessivo dei beni immobili di proprietà della Società Argentario
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Approdi e Servizi S.p.a nell’importo di Euro 4.215.000,00 (euro
quattromilioniduecentoquindicimila).
Altre Immobilizzazioni Materiali
Per quanto attiene gli altri beni , dopo aver verificato la
documentazione (fatture di acquisto ) dei beni strumentali e la
corrispondenza della stessa con i dati e le registrazioni contabili
, nonché l’effettiva esistenza , si perviene ad attribuire i seguenti
valori :
Voce Costo Storico F.do Amm.to Valore
residuo
Valutazione
Impianto
condizioname
nto
3.200,00 1.200,00 2.000,00 500,00
Attrezzatura
varia e minuta
19.720,44 18.651,78 1.068,66 300,00
Mobili e
macchine
ordinarie da
ufficio
3.761,36 2.524,19 1.237,17 750,00
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Macchine
Elettroniche
per ufficio
2.615,87 2.049,12 566,75 0
Imbarcazione
Mod.Molinari
350,00 350,00 0 0
Arredamento 7.919,83 6.485,24 1.434,59 250,00
Totali 37.567,50 31.260,33 6.307,17 1.800,00
Si è ritenuto di valutare i singoli beni in via prudenziale sulla
base di un ipotetico valore di realizzo degli stessi ad un valore
complessivo pari ad Euro 1.800,00 .
Immobilizzazioni finanziarie
a) Partecipazioni in Imprese Controllate
Tale voce è rappresentata :
- per Euro 7.028,31 dalla partecipazione (51% circa ) alla soc.
Gestioni Scali d’Alaggio s.r.l. con sede in Via Spaccabellezze n°
22 - Porto S.Stefano , codice fiscale,partita IVA 01198250530 , (
scopo sociale la gestione di scali di alaggio nel bacino portuale
di Porto S. Stefano - attività mai iniziata in quanto priva di
autorizzazioni amministrative ) società in fase di liquidazione .
L’esame dei bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite
per oltre Euro 10.678,00 a fronte di un capitale sociale di Euro
13.781,00 . Non sussistono , a parere del perito , possibilità di
riparto dalla procedura di liquidazione . Ai fini della presente
perizia il valore non assume rilevanza .
- per Euro 57.961,20 dalla partecipazione (58% circa) nella
società Oasi Marpark Toscana s.r.l. con sede in Via del Molo 16
- Porto S.Stefano , codice fiscale,partita IVA 01404150532 , (
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scopo sociale la realizzazione di un sistema ecosostenibile
basato su un nuovo concetto di attracchi per imbarcazioni da
diporto - attività mai iniziata in quanto priva di autorizzazioni
amministrative ) società in fase di liquidazione . L’esame dei
bilanci degli esercizi 2009 e 2008 evidenzia perdite per oltre Euro
11.011,00 a fronte di un capitale sociale versato di Euro
25.000,00 . Non sussistono , a parere del perito , possibilità di
riparto dalla procedura di liquidazione . Ai fini della presente
perizia il valore non assume rilevanza .
c) Partecipazione in Altre Imprese
- per Euro 1.500,00 nella società Nautiporto s.r.l. con sede in
Monte Argentario via S. Stefano n° 28/A codice fiscale e
iscrizione al registro delle imprese numero 01225860533 ( società
inattiva ) capitale sociale Euro 30.000 i.v. . Quota di
partecipazione al capitale sociale nella misura del 5% . L’ultimo
bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è presente un
utile di esercizio per Euro 2.816,00 . Si mantiene il valore iscritto
in contabilità per Euro 1.500,00 .
- per Euro 500,00 nella società Far Maremma s.r.l. ( Fabbrica
Ambiente Rurale Maremma società consortile a responsabilità
limitata ) , con sede in Arcidosso (Gr ) Loc. San Lorenzo n° 19
, codice fiscale e iscrizione al registro delle imprese numero
01278090533 , capitale sociale euro 125.000 , interamente versato
. Quota di partecipazione al capitale sociale nella misura dello
0,40%. L’ultimo bilancio depositato risulta l’anno 2008 in cui è
presente una perdita per Euro 10.094,00. Si mantiene il valore
iscritto in contabilità per Euro 500,00 .
2) Crediti ( immobilizzazioni finanziarie )
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- Polizza n° 72P3 PROPENSIONE - AXA MPS ASSICURAZIONI VITA
SPA . Il valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al
lordo degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 462.457,16
. Il tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere
circa il 2,78% , pertanto la rivalutazione di competenza (al 15
settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 9.087,47 . Si
indica il valore di Euro 471.544,63 .
- Polizza n° DIG5 DIGA AXA MPS ASSICURAZIONI VITA SPA - Il
valore di riscatto riportato alla data del 31/12/2009 ( al lordo
degli oneri fiscali previsti dalla legge ) è di Euro 284.159,63 . Il
tasso annuo di rivalutazione delle prestazioni risulta essere circa
il 2,81% , pertanto la rivalutazione di competenza (al 15
settembre 2010 giorni 258 ) ammonta circa ad Euro 5.644,11 . Si
indica il valore di Euro 289.803,74 .
Cauzioni Utenze
Cauzioni su contratto ENEL per Euro 4.628,33 . Si mantiene il
valore iscritto in contabilità
C) ATTIVO CIRCOLANTE
Crediti verso clienti
I crediti verso clienti sono indicati nella contabilità sociale Euro
29.743,70 , al lordo di un fondo svalutazione crediti per Euro
427.46 , e quindi al netto per Euro 29.316,24 . Sulla base delle
informazioni acquisite il perito ritiene assolutamente insufficiente
il fondo all’uopo accantonato in quanto :
- Cliente OREA srl per € 348,00 , risale all’anno 2006 , non sono
state fornite al perito documentazioni attestanti le procedure di
recupero coattivo del credito né azioni interruttive dei termini di
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prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- ITCO Real Estate – Int. House London per €. 12.950,00 , risale al
26/06/2009 . Risulta in contenzioso con pratica di recupero del
credito affidata all’Avv. Ilenia Bucci del Foro di Grosseto , la
cui relazione espressamente richiesta dal perito , evidenzia , per
il cliente di cui sopra , risvolti anche di natura penale e con
provvedimento di sequestro preventivo della imbarcazione
emesso dal G.I.P. di Bergamo . Alla data odierna non si
conosce ancora l’esito della notifica , nello stato estero , del
decreto ingiuntivo ottenuto dal legale della società e rilasciato
dal Tribunale di Grosseto . Nessun valore si ritiene da attribuire
a tale credito .
- GENYCA srl per €. 14.436,00 risale all’anno 2007 , non sono
state fornite al perito documentazioni attestante il recupero
coattivo del credito né azioni interruttive dei termini di
prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- AMBROSELLI CHARTER , per Euro 912.70 risale all’anno 2007 ,
non sono state fornite al perito documentazioni attestante il
recupero del credito né azioni interruttive dei termini di
prescrizione . Nessun valore può essere attribuito a tale credito
.
- SOCIETA’ GESTIONI SCALI D’ALAGGIO SRL , per Euro 1.085,00
risale all’anno 2007, non sono state fornite al perito
documentazioni attestante il recupero del credito né azioni
interruttive dei termini di prescrizione . Nessun valore può
essere attribuito a tale credito .
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- COMUNE DI MONTE ARGENTARIO , per Euro 12,00 . L’importo,
per il modico valore rappresentato , si suppone debba dare
luogo ad un abbuono passivo . Nessun valore può essere
attribuito a tale credito .
I corrispettivi da incassare per Euro 3.976,40 sono relativi
all’anno in corso e sono in attesa di accredito delle carte di
credito rappresentative dell’importo, materialmente sul conto
corrente della società . Si mantiene il valore iscritto in
contabilità per Euro 3.976,40 .
Le fatture da emettere per Euro 3.600,00 riguardano prestazioni
di servizi contabili espletate dalla Argentario Approdi & Servizi
s.p.a. per conto delle società partecipate . Si mantiene il
valore iscritto in contabilità per Euro 3.600,00 .
Crediti verso imprese controllate
Riguardano spese anticipate sostenute dalla società Argentario
Approdi e Servizi spa per conto delle società controllate per
le quali vengono espletati servizi amministrativi ( peraltro privi
di regolamentazione contrattuale fra le parti ) rispettivamente di
Euro 3.833,68 per la soc. Gestioni Scali D’Alaggio srl e di Euro
130,00 per la società Marpark srl . Si mantiene il valore iscritto
in contabilità per complessivi Euro 3.963,68 .
Crediti Tributari
La voce attiva in esame indica il credito esistente verso l’erario per:
- IVA su acquisti Euro 5.856,66
- Erario c/to acconto IRES Euro 11.696,40
- Regioni c/to acc.to IRAP Euro 2.150, 40
che trovano riscontro nei documenti contabili. Si accoglie il valore
esposto di Euro 19.703,46 .
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Nessun valore risulta attribuibile alla voce Credito V/Erario IRES-
IRAP 2007 per Euro 3.729,68 priva di riscontro documentale
nonché di mancata utilizzazione del credito in compensazione
dai debiti d’imposta , peraltro sempre dovuti , nelle dichiarazioni
dei redditi per il periodo 2007 e per quelli successivi .
Pleonastica , la mancata valorizzazione delle voci Erario c/IVA
per Euro 0,01 e Erario c/to ritenute subite per Euro 0,25
trattandosi di arrotondamenti all’unità di euro concessi in fase di
pagamento .
Credito per imposte anticipate
Posta contabile esclusivamente di memoria fiscale . L’importo di
Euro 3.624,88 non assume alcuna valorizzazione per le finalità
per cui è resa la presente perizia .
Altri Crediti
La voce attiva in esame indica il credito esistente verso la società
INFOCAMERE per Euro 714,30 e concerne la prenotazione di
diritti di segreteria dovuti per servizi telematici . Si accoglie il
valore esposto di Euro 714,30 .
Nessuna valorizzazione alla voce INAIL c/acconto per Euro
1.991,25 trattandosi in specie di premio INAIL anticipato per il
periodo 2010 ( e quindi imputabile a Conto Economico anno
2010 ) ; Nessuna valorizzazione alla voce debito verso fornitore
Duutshe Scule di Ute Picher per Euro 100,00 ed alla voce
Credito v/Schiano per Euro 86,12 risalenti ad esercizi pregressi e
privi di documentazione a supporto .
Disponibilità liquide
Depositi bancari e postali
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Tale voce, pari ad Euro 250.853,96 rappresenta le risultanze dei
conti correnti accesi rispettivamente presso
- Banca MPS Monte dei Paschi di Siena Euro
249.923,96
- Carte di credito in corso di accreditamento Euro
930,00
e trovano rispondenza nel saldo contabile alla data di riferimento,
riconciliato con i successivi estratti conto.
Cassa contanti
La consistenza della cassa, pari ad Euro 594,83 e della cassa
valori Bollati per Euro 14,62 è stata accertata mediante riscontro
fisico .
Ratei e risconti
Misurano proventi e oneri la cui competenza è anticipata o
posticipata rispetto alla manifestazione numeraria e/o
documentale. Non sussistono alla data del 15/09/2010 ratei e
risconti aventi durata superiore a cinque anni. Si accoglie il valore
esposto nella misura di Euro 1.548,61 .
Passività
Sulla base dei rilievi eseguiti si ritiene utile fornire le necessarie
illustrazioni dei criteri applicati alle singole voci che compongono il
passivo patrimoniale del complesso aziendale.
Trattamento di fine rapporto
Tale voce , per Euro 1.185,09 , rappresenta l’effettivo debito
maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei contratti di
lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente
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carattere continuativo. Il fondo corrisponde al totale delle singole
indennità maturate a favore dei dipendenti alla data di chiusura
del bilancio al 31/12/2009 , ed è pari a quanto si sarebbe dovuto
corrispondere ai dipendenti nell’ipotesi di cessazione del rapporto
di lavoro in tale data .
Debiti per fornitori
Sono stati rilevati dall’esame delle fatture ricevute e non ancora
pagate e da anticipi concessi a fornitori per fatture ancora da
ricevere e riguardano :
- Enel distribuzione spa per Euro 4.587,80
- Acquedotto del Fiora Euro 229,75
- I.C.E.M snc Euro 2.279,30
Si accoglie il valore esposto nella misura di Euro 7.096,85 .
Dai riscontri documentali esperiti il debito verso il fornitore
Caldini Roberto per Euro 407,00 presenta prestazioni non
riconducibili alla società oggetto di stima e pertanto dovrà
essere richiesta debita nota di credito .
Debiti verso imprese controllate
Riguardano i versamenti di capitale ancora da effettuare in
relazione al capitale sociale sottoscritto nella controllata Oasi
Marpark Toscana srl per Euro 45.000,00 . Allo stato attuale la
fase della liquidazione della società partecipata non consente
le opportune verifiche al fine di verificare l’effettivo fabbisogno
finanziario che possa rendere necessario il versamento delle
ulteriore quote di capitale sociale da parte di Argentario
Approdi e Servizi . Prudenzialmente , si mantiene il valore
iscritto in contabilità per complessivi Euro 45.000,00 .
Debiti tributari
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Tale voce accoglie solo le passività per imposte certe e
determinate così rappresentate:
- IVA su vendite euro 9.566,17
- IVA su corrispettivi euro 16.025,22
- IRPEF su redditi di lavoro dipendente euro 272,13
- Ritenute d’acconto euro 582,42
- Imposta di rivalutazione su TFR euro 3.179,00
- Servizio Riscossione Tributi (TARSU) euro 9.362,00
Si accoglie in valore esposto per euro 35.807,94
Debiti verso istituti di previdenza
I debiti verso gli istituti di previdenza sono valutati al loro valore
nominale e la scadenza degli stessi non è superiore ai dodici mesi.
Tale voce è così suddivisa:
- debito v/ INPS per contributi euro 676,65
Si accoglie il valore esposto per euro 676,65 .
Altri Debiti
Gli altri debiti , per un ammontare complessivo di Euro 132.730,45
sono così composti :
- Amministratori c/compensi euro 88,00
- dipendenti per retribuzioni euro 0,30
- debiti diversi euro 180,00
- Azionisti c/divid. anno 2004 euro 438,99
- Azionisti c/divid. anno 2005 euro 1.190,72
- Azionisti c/divid. anno 2006 euro 1.647,63
- Azionisti c/divid. anno 2007 euro 1.920,81
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- Azionisti c/divid. anno 2008 euro 82.111,00
- Azionisti c/divid. anno 2009 euro 45.153,00
Poiché , se non riscosso , il diritto al dividendo si prescrive
decorsi cinque anni dalla data dell’assemblea che ne ha
deliberato la distribuzione , il perito ritiene prescritto il debito
della società nei confronti degli azionisti relativo all’anno 2004
per €. 438,99 . Nessuna valorizzazione relativa alla voce
dipendenti per retribuzioni trattandosi di arrotondamenti .
Per considerazioni suesposte si accoglie il valore esposto
limitatamente ad euro 132.291,16 .
FONDO PER FISCALITA’ FUTURA
Il perito ritiene opportuno considerare l’effetto tributario
derivante dai plusvalori evidenziati per le immobilizzazioni
materiali ( Fabbricati civili ed industriali ) . In particolare , per
quanto riguarda la quantificazione dell’onere fiscale , esso è
rappresentato dall’applicazione delle seguenti imposte :
a) Imposta sul reddito delle persone giuridiche (IRES )
consistente nell’applicazione della percentuale del 27,50%
sull’imponibile determinato dopo aver operato le rettifiche
aumentative e diminutive dei componenti reddituali ;
b) Imposta regionale sulle attività produttive (IRAP )
consistente nell’applicazione della percentuale del 4,25% sul
valore corrispondente alla differenza tra valori e costi della
produzione , che ne costituisce la base imponibile , valore poi
adeguato dalle rettifiche in ottemperanza alle vigenti norme
tributarie .
Poiché non si ravvisano elementi per cui si possano realizzare a
breve plusvalenze per cessioni dei beni ( assenza di programmi
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di smobilizzo delle singole attività aziendali da parte della
società stimata ) , si reputa di stimare comunque , a titolo
prudenziale il futuro debito tributario , ma di ridurlo , secondo le
indicazioni di mera prassi professionale ed in funzione delle
scarse probabilità di dismissione immobiliare , nella misura del
50% , ovvero di determinarlo in Euro 203.679,00 .
°°°°°°°°°°°°°°°°
La situazione patrimoniale effettiva alla data della valutazione
risulta essere la seguente.
LA SITUAZIONE PATRIMONIALE RETTIFICATA AL 15/09/2010 RISULTA
LA SEGUENTE:
(valori all’unità di euro)
Attivo Importo Passivo Importo
Fabbricati Civili e
Commerciali
4.215.000,00 Trattamento Fine
Rapporto
Lav.Dip.te
1.185,09
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Altre
Immobilizzazioni
Materiali
1.800,00 Fornitori 7.096,85
Immobilizzazioni
Finanziarie
767.976,70 Debiti v/Imprese
Controllate
45.000,00
Crediti v/Clienti 7.576,40 Debiti Tributari 35.807,94
Crediti v/imprese
controllate
3.963,68 Debiti v/Istituti di
Previdenza
676,65
Crediti Tributari 19.703,46 Altri Debiti 132.291,16
Crediti Diversi 714,30 Fondo Fiscalità
futura
203.679,00
Disponibilità
Liquide
251.463,41 Totale Passività 425.736,69
Ratei e Risconti 1.548,61 Patrimonio Netto
Rettificato
4.844.009,87
Totale attivo 5.269.746,56 Totale a Pareggio 5.269.746,56
Il valore del patrimonio netto rettificato della società, alla data del
15 settembre 2010 viene determinato in euro 4.844.000,00 .
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI AVVIAMENTO
Il perito , nello svolgimento dell’incarico , ha ritenuto di dover
assumere criteri equi al fine di dare una complessiva
valutazione al patrimonio aziendale , ed in riferimento all’attività
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svolta della società , ha ritenuto idoneo applicare il cosiddetto
metodo misto patrimoniale / reddituale fondato sulla stima
autonoma dell’avviamento .
Caratteristica essenziale di tale metodo è la ricerca di un
risultato finale che consideri contemporaneamente gli aspetti
metodologici patrimoniali e reddituali , così da tener conto
dell’elemento di obiettività e verificabilità proprio del primo
metodo , senza peraltro trascurare le attese reddituali , che
sono concettualmente una componente essenziale del valore
del capitale economico .
Il procedimento più diffuso per la valorizzazione del valore di
avviamento è quello della attualizzazione limitata del
sovrareddito , basato sulla formula :
A=(R –iK) a n¬i′ dove : K è il capitale netto rettificato R è il reddito medio normale atteso n è il numero definito e limitato di anni i è il tasso di interesse normale rispetto al tipo di investimento considerato i’ è il tasso di attualizzazione del sovra reddito , cioè della differenza (R – iK)
STIMA DEL REDDITO NORMALIZZATO
In condizioni aziendali normali , il perito si trova a dover indicare un
valore del reddito “normalizzato ” , frutto di laboriose e a volte criticabili
interpretazioni circa la sua determinazione . Infatti , molti valutatori
ritengono di esprimere valori previsionali circa il futuro andamento
economico della gestione ( in presenza di Masterplan e di Budget
previsionali ) , ma tali valori possono apparire arbitrari nella
determinazione e/o nella assunzione delle ipotesi di partenza , per cui chi
sottoscrive l’elaborato intende rapportare i dati di valutazione
dell’avviamento a dati storici e quindi certi .
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E’ proprio la difficoltà di fornire , con un ragionevole margine di
attendibilità , indicazioni in merito ai valori previsionali che spinge molti
periti a fare riferimento ai dati storici , esprimendo medie più o meno
corrette dei dati rilevati .
Lo scrivente ha fatto dunque riferimento ai dati consuntivi , che essendo
quantificati su base di definitività , sono esenti da rischi di aleatorietà : è
stato possibile , dall’analisi dei bilanci della società degli esercizi
2007,2008 e 2009 ottenere redditi operativi depurati da eventuali
componenti tra cui , ad esempio :
- componenti di reddito relativi ad eventuali gestioni di carattere
accessorio , se queste non hanno carattere di stabilità nell’ambito della
gestione complessiva ;
- significative plusvalenze e minusvalenze , non derivanti dalla normale
sostituzione dei beni strumentali ;
- altri componenti di carattere straordinario , da verificare in relazione
alla singola realtà aziendale .
Dall’esame si è riscontrato che le componenti non direttamente riferibili
alla normale attività espletata dalla società non hanno assunto
consistenze particolarmente significative e tali da alterare in misura
apprezzabile il risultato operativo così come la gestione finanziaria
presenti caratteristiche di stabilità , per cui si è ritenuto opportuno
considerare i singoli risultati netti per l’attualizzazione .
31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
= MARGINE OPERATIVO LORDO (EBITDA)
243.001 140.617 81.303
- Accantonamenti 3.078 3.157 3.224 - Ammortamenti e svalutazioni 112.584 9.203 42.226 = MARGINE OPERATIVO NETTO (MON)
127.339 128.257 35.853
+ Proventi gestione accessoria 30.647 25.069 28.998 = RISULTATO ANTE ONERI FINANZIARI (EBIT)
157.986 153.326 64.851
- Oneri Finanziari 162 1 145 - Rettifiche di valore di attività finanziarie -5.797 -3.375 --
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- Oneri (Proventi) straordinari -8.262 -605 -16.880 = RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE
160.289 150.555 81.586
- Imposte 69.591 64.122 34.056 = REDDITO NETTO (Utile/Perdita d'Esercizio)
90.698 86.433 47.530
Il reddito operativo medio netto ( R ) è quindi pari ad Euro
74.887,00 .
STIMA DEL TASSO DI RENDIMENTO
Il tasso di rendimento normale ( i ) applicato al patrimonio
netto rettificato , esprime una misura di rendimento
soddisfacente per l’investimento , tenuto conto del grado di
rischio che l’azienda sostiene .
Nella fattispecie , trattandosi di azienda operante nel campo
dei servizi alla nautica da diporto ( gestione punti di ormeggi) il
grado di rischio è contenuto , per cui si reputa corretto
collegare la misura di tale tasso di rendimento a parametri
finanziari privi di rischio .
Al riguardo , considerato l’andamento medio dei rendimenti dei
titoli di Stato (Banca d’Italia rendimenti B.O.T. annuali periodo
15/01/2010-15/09/2010) si valuta il tasso esente da rischio pari al
1,18% .
STIMA DEL PERIODO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO
La definizione del periodo ( n ) è un elemento basilare nel
procedimento , in quanto si suppone che le condizioni
generatrici di reddito siano destinate ad estinguersi o ad
attenuarsi nel corso di alcuni anni . Secondo la prassi più
diffusa, la durata varia dai tre ai cinque anni .
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In tale contesto , dopo aver preso a riferimento i dati storici è
necessario considerare che la società oggetto di stima opera
in regime di concessione demaniale ( attualmente con
scadenza al 31/12/2012 ) con durata residua di circa due soli
anni . Sulla base di quanto riferito negli incontri con il
rappresentante della società si ritiene che, obiettivamente e
motivatamente, sussistano possibilità di rinnovo per ulteriori
quattro anni. In questo contesto , pare realistico, pur non essendo
definito con certezza, rapportarsi ad un arco temporale di sei
anni.
STIMA DEL TASSO DI ATTUALIZZAZIONE DELL’AVVIAMENTO
Il tasso i” di attualizzazione è da intendersi come puro
compenso finanziario per il trascorrere del tempo : viene , infatti
, utilizzato per trasferire qualsiasi valore futuro al valore attuale ,
ma nel rispetto del principio di prudenza , non è indipendente
da problemi di rischio specifico dell’impresa .
Nella logica del metodo misto , l’avviamento riflette la capacità
del complesso aziendale di garantire redditi in misura superiore
a quelli ritraibili da destinazioni alternative del patrimonio , per
categorie analoghe di rischio .
In realtà , la definizione del tasso di attualizzazione
dell’avviamento è da tempo oggetto di discussione sia sotto il
profilo teorico che applicativo ; in particolare , è dibattuto il
fatto che tale tasso debba o meno essere maggiorato in
misura adeguata per tener conto del rischio economico di
impresa .
Si è soliti , sempre nel rispetto del principio della prudenza ,
utilizzare la prima delle due soluzioni , benché da tale punto di
vista ci si esponga alla critica di considerare il rischio due volte
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( una prima volta , infatti, il fattore rischio è già incorporato in i
) .
Concettualmente il tasso di attualizzazione assume di regola
una dimensione superiore al tasso di remunerazione del
capitale investito , anche se nella prassi , per motivi di ordine
pratico , spesso coincidono , ma una differenza di due / tre
punti percentuali è giudicata normale nella prassi professionale
.
Prendendo quale punto di partenza un tasso di puro
investimento a rischio nullo , individuato verificando fra gli
investitori istituzionali il rendimento di un B.T.P. con scadenza ,
rispettivamente al 31/12/2012 ( 1,98%) ed al 31/12/2016 (2,99%),
mediando i valori ottenuti , si giunge ad un tasso del 2,49% ,
che si maggiora di un premio per rischio associato
all’investimento del 2% , pare equo applicare un tasso di
attualizzazione dell’avviamento i” pari al 4,5% .
In conclusione , sostituendo i valori ottenuti alla formula iniziale ,
si ottiene :
A = [ R – K *i ] an ┐i”
A = ( 74.887,00 - 4.844.000,00 * 0,0118 ) a ┐ 4,5
6
A = ( 74.887,00 - 57.159,00 ) *5,15787248 = Euro 91.438,76 ≈ Euro 91.000,00
CONCLUSIONI
Dalle considerazioni sopra esposte , lo scrivente ritiene di poter attribuire
un valore netto di perizia della società oggetto di valutazione che si
sostanzia in sintesi nelle seguenti risultanze :
Valore Patrimoniale netto
Rettificato
Euro 4.844.000
Avviamento Euro 91.000
Valore Economico Euro 4.935.000
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VALORE DELLA PARTECIPAZIONE
Il mandato alla presente relazione di stima consiste nell’esprimere il
valore dell’attualità delle quote sociali del Comune di Monte Argentario
, nella società Argentario Approdi e Servizi s.p.a. appena valutata .
Il sottoscritto ritiene che tale valore consista nel valore del capitale
economico della società, così come sopra individuato , in proporzione
alle azioni spettanti .
Soggetto Azioni spettanti % di partecipazione
Comune di
Monte
Argentario
Numero 280.296 79,47%
Pertanto :
Valore
economico
Valore singola
azione per
ciascuna delle
352.700 costituenti
il Capitale sociale
Valore delle
numero 280.296
azioni spettanti al
Comune di
Monte Argentario
Euro
4.935.000
Euro
13,9920612
Euro
3.921.919
Si perviene quindi al seguente valore arrotondato di stima di Euro
3.921.000 al quale corrisponde , il valore di stima di Euro 13,9920612
per ciascuna delle numero 352.700 azioni costituenti il capitale sociale .
Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di aver assolto l’incarico
affidatogli in ottemperanza alle disposizioni di legge ed ai principi della
tecnica professionale .
Le conclusioni esposte nella presente relazione sono basate sul
complesso delle indicazioni e delle considerazioni delineate nella
relazione stessa ; pertanto , nessuna parte della presente relazione potrà
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essere considerata , o comunque utilizzata , disgiuntamente dal
documento nella sua interezza .
Grosseto 7 ottobre 2010
Allegati :
- visura camerale ;
- copia relazione di stima Arch. Marisili Dr.ssa Maria Pia
- copia situazione patrimoniale rilasciata dalla società al 15/9/2010
Il Perito
Claudio Leoni
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