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PROCEDURA ESECUTIVA N. R.G.E. 640/2010
1 – UBICAZIONE ED ACCESSIBILITA’ DEI BENI
Gli immobili oggetto di descrizione e verifica fanno parte di un fabbricato,
denominato “Residenza Bidoggia” ubicato in Comune di Ponte di Piave
(TV), località Busco, Via Ilario Coden n. 4.
La “Residenza Bidoggia” comprende tre edifici, a due piani, ognuno
composto da n.8 unità residenziali. Le unità oggetto di perizia sono
ubicate nel condominio posto più a sud del lotto ed hanno accesso
diretto da Via I.Coden.
Il complesso “Residenza Bidoggia” confina a nord e ad est con aree
verdi e agricole mentre a sud e ad ovest con aree residenziali.
2 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI
– Comune di Ponte di Piave (TV)–
– Catasto Fabbricati –
Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 52, Via I.Coden n.4 - Piano T-
Cat.A/2 - cl. 2 - Consistenza 2 vani - R.C. €. 163,51 - (abitazione con
corte esclusiva di 25 mq. e lastrico solare di 22 mq.);
Sez. C Fg. 2 Mappale n.485 sub. 43, Via I.Coden n.4 - Piano S1-
Cat.C/6 - cl. 2 - Consistenza 14 mq. - R.C. €. 23,14 - (garage).
Il complesso è stato edificato sul Mappale n. 485 del Catasto Terreni,
Foglio n. 23, Ente Urbano di mq. 2575.
3 – CONFINI
Partendo da nord in senso orario, e salvo altri o frazionati, le unità
confinano rispettivamente:
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- il sub. 52 (abitazione con corte esclusiva e lastrico solare): a nord
confina con il Mn.485 sub.51 -appartamento- e con il Mn.485 sub.57
-cavedio-, a est confina con il Mn.485 sub.3 -zona contatori e serbatoio-,
a sud confina con il Mn.485 sub.1 -strada privata-, a ovest con il Mn.485
sub.48 -abitazione- e con il Mn.485 sub.57 -cavedio-.
- il sub. 43 (garage): a nord confina con il Mn.485 sub.42 -garage-, ad
est e a sud con nessuna unità immobiliare, mentre ad ovest confina con
il Mn.485 sub. 39 -rampa ed area manovra garages-.
6 – DESCRIZIONE DEI BENI
I lavori di costruzione del fabbricato, di cui fanno parte i beni oggetto di
perizia, sono iniziati in data 07.08.2001 e terminati in data 14.07.2005; il
relativo certificato di agibilità è stato rilasciato in data 22.11.2005.
L’intero edificio ha una struttura in cemento armato formata da travi e
pilastri con murature perimetrali di tamponamento in laterizio rivestite
con intonachino colorato, i solai sono in latero-cemento e la copertura è
a due falde con manto in coppi e grondaie in lamiera verniciata color
testa di moro.
Nell’area scoperta sono individuate delle aree per i camminamenti, per i
posti auto esterni e per la viabilità; rispettivamente pavimentate con
piastre in cemento tipo ghiaino lavato, betonelle in cemento e asfalto.
Le unità residenziali hanno accesso, indipendente, dalla pubblica via
tramite l’area pertinenziale delimitata da recinzioni in rete metallica con
zoccolo in cls e cancello pedonale in ferro.
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Le autorimesse si trovano al piano interrato e si accede alle stesse
tramite una rampa esterna in cemento e da un’area di manovra
pavimentata in calcestruzzo lisciato.
I contatori dell’ intero complesso, risultano raggruppati in un’area
scoperta comune.
Le facciate esterne presentano alcune micro fessurazioni di
assestamento, nulla di grave.
Il fabbricato complessivamente risulta in buone condizioni statiche e le
opere di finitura presentano un discreto grado di usura.
Da accertamenti effettuati il complesso non risulta essere gestito da un
amministratore di condominio.
Mn. 485 sub. 52 -Appartamento al piano terra-:
Le unità residenziali risultano apparentemente mai abitate.
Trattasi di un appartamento-monolocale al piano terra, composto da un
unico vano con zona cottura, un bagno, una loggia con un piccolo
ripostiglio e una centrale termica.
All’unità si accede dalla loggia tramite l’area scoperta in proprietà.
Il monolocale è pavimentato con piastrelle in ceramica monocottura.
Il rivestimento delle pareti della zona cottura e il rivestimento delle pareti
e i pavimenti del bagno sono in piastrelle di ceramica monocottura.
I serramenti esterni sono in legno laccati color bianco con vetro-camera
mentre gli scuri sono del tipo monoblocco in legno laccati color verde
scuro. Il davanzale è in marmo a filo muro.
La porta del bagno è in legno tamburato color bianco.
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La finestra del bagno, che si affaccia sul cavedio comune, è stata
tamponata con un pannello in legno.
Il serramento della vetrata d’ingresso è stato manomesso e necessita di
essere riparato.
L’unità è provvista di impianto citofonico.
L’ impianto di riscaldamento e acqua calda è autonomo con caldaia
marca Immergas, ubicata nella loggia esterna; è
composto da termosifoni a parete e termostati per la regolazione della
temperatura non ancora installati.
L’impianto risulta non completo in quanto la caldaia non è collegata.
L’impianto elettrico è incompleto in quanto manca il quadro elettrico, le
prese e le relative placche.
La loggia d’ingresso è pavimentata con piastrelle in ceramica per
esterni.
L’area scoperta è distinta in due porzioni rispettivamente da un lastrico
solare di 22 mq., pavimentato con piastre in cemento tipo ghiaino lavato,
e da un’area verde esclusiva di 25 mq..
L’area scoperta esclusiva è delimitata da una recinzione con zoccolo in
calcestruzzo con soprastante rete metallica, mentre il tratto di recinzione
che delimita l’area scoperta dell’unità oggetto di perizia con l’unità
abitativa adiacente è in metallo.
Complessivamente le pavimentazioni interne dei locali e le varie opere
di finitura si trovano in buone condizioni di manutenzione e presentano
un discreto grado di usura.
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L’appartamento ha una superficie commerciale comprensiva delle
murature di mq. 35,41 e un’altezza di ml. 2.70; il ripostiglio e la centrale
termica hanno una superficie commerciale complessiva di mq. 2,15.
La loggia ha una superficie commerciale di mq. 5,38.
Mn. 485 sub. 43 -Garage-:
Trattasi di autorimessa per un posto auto, al piano interrato, con
accesso dall’ area scoperta tramite una rampa in cemento e da un’area
di manovra comune.
L’autorimessa è pavimentata in cemento lisciato ed ha un
basculante in lamiera di color grigio chiaro.
L’ autorimessa ha una superficie commerciale comprensiva delle
murature di mq. 16,91 e un’ altezza interna di ml. 2,40.
DATI RELATIVI ALLA PRESTAZIONE ENERGETICA
In merito alla classificazione energetica degli immobili, si precisa che gli
stessi risultano edificati in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore
al 08.10.2005 e che successivamente a tale data non risulta siano stati
effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica degli stessi.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico
del Comune di Ponte di Piave (TV) non sono inoltre stati rinvenuti né
l’Attestato di Qualificazione Energetica, né l’Attestato di Certificazione
Energetica.
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Si è provveduto alla redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica,
dal quale risulta che l’unità abitativa rientra nella classe energetica “G”
come da copie depositate con la presente perizia.
7 – DESCRIZIONE DELLA SITUAZIONE URBANISTICA E
CONFORMITA’ ALLE PRATICHE EDILIZIE
Attualmente il lotto rientra in un’ area classificata dal P.R.G. “Z.T.O. C2”.
Le norme tecniche di attuazione del Comune di Ponte di Piave
definiscono le aree classificate in zona “C2” quelle parti di territorio
inedificate o dove la superficie coperta degli edifici esistenti è inferiore
al 7,5% della superficie fondiaria della zona e la densità territoriale è
inferiore a 0,50 mc/mq.
A seguito ritiro copia della documentazione, relativa ai beni pignorati,
presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Ponte di Piave si è appurata
l’esatta situazione edilizia-urbanistica:
- In data 20.07.2001 è stata rilasciata dal Comune di Ponte di Piave
Concessione Edilizia n. 4101 prot.n.8501 per la “costruzione di un
complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi”;
- In data 03.08.2001 è stata presentata al Comune di Ponte di Piave
Denuncia Inizio Attività prot.n.9182;
- In data 07.08.2001 vengono iniziati i lavori di “costruzione di un
complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi
limitatamente al complesso “A”, di cui fanno parte le unità oggetto di
perizia;
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- In data 22.01.2002 è stata presentata al Comune di Ponte di Piave
Denuncia Inizio Attività con prot.n.784;
- In data 14.07.2005 vengono terminati i lavori di “costruzione di un
complesso residenziale composto da tre fabbricati da otto alloggi-
limitatamente al complesso “A”, di cui fanno parte le unità oggetto di
perizia;
- In data 22.11.2005 viene rilasciato, dal Comune di Ponte di Piave il
Certificato di Agibilità n. 4101/2 limitatamente al complesso “A”, di cui
fanno parte le unità oggetto di perizia.
CONFORMITA’ ALLA DENUNCIA INIZIO A TTIVITA’ DEL
22.01.2002 PROT. n. 784;
L’ Esperto Stimatore dopo aver eseguito nelle unità immobiliari oggetto
di perizia dettagliati rilievi metrici, elaborazioni grafiche degli stessi e
confrontato i risultati ottenuti con la Denuncia Inizio Attività del
22.01.2002 prot.n.784, segnala le seguenti difformità urbanistiche-
edilizie:
1- Difformità sanabili con sanzione amministrativa pari ad €. 516,00
(D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001):
Unita’ sub. 52
a. lievi modifiche alla foratura esterna;
b. lievi modifiche alla muratura interna;
c. ricavo di un ripostiglio e di una centrale termica nella loggia.
Unità sub. 43
a. lievi modifiche alla muratura interna.
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L’ Esperto Stimatore fa presente che le considerazioni delle difformità
sopradescritte possono variare per diversa interpretazione e procedura
da parte del Comune al momento dell’ effettiva istruttoria della pratica
stessa.
Nelle tavole grafiche “C/1” e “C/2” sono evidenziate le difformità
riscontrate.
8 – DESCRIZIONE SITUAZIONE CATASTALE
A seguito accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate -Ufficio
Provinciale di Treviso- risulta che le unità sono state denunciate come
segue:
- al Catasto Terreni il Mappale n.485, Ente Urbano di Ha 00.25.75,
deriva dalla fusione dei Mn. 429, Mn. 430, Mn. 431, Mn. 432,
Mn.435, Mn. 436, Mn. 439, Mn.440 e Mn. 441 in forza del Tipo
Mappale in data 23.05.2003 al n.4629.1/2003 introdotto in atti
catastali in pari data con prot.n.253342;
- al Catasto Fabbricati il Mn.485 sub.52 e il Mn.485 sub.43 sono stati
denunciati con variazione in data 01.09.2005 prot.n.TV0262087.
9 – DISPONIBILITA’ DEGLI IMMOBILI
Gli immobili oggetto di perizia attualmente risultano non abitati.
10 – DIVISIBILITA’ DEI BENI
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Il bene non è divisibile in quanto le unità immobiliari formano un unico
lotto.
11– STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCAT O
La determinazione del più probabile valore venale in comune commercio
di un bene economico può farsi per via analitica o capitalizzazione dei
redditi oppure per via sintetica, adottando i prezzi offerti dal mercato
immobiliare praticato in loco mediante appositi sistemi ponderali di
confronto.
Del resto, in ultima analisi stimare vuol dire confrontare, mediante
apposite scale di merito, beni di valore incognito con beni consimili di
valore cognito. Nella fattispecie, non essendo verificate tutte le
condizioni nelle quali può ritenersi applicabile la stima analitica, si è
adottata la stima sintetica e pertanto le indagini sono state rivolte a
conoscere il valore di mercato di beni consimili compravenduti in data
recentissima, tenendo conto di tutte le considerazioni derivanti da fatti
evidenti ed impliciti che possono concorrere alla formazione del più
probabile valore del bene quali: la posizione del lotto, l’accessibilità,
l’ubicazione, l’esposizione delle unità immobiliari e in particolar modo
l’uso delle parti comuni (camminamenti, strade e servitù di ogni genere).
Inoltre nel caso specifico, nella valutazione, si è tenuto conto delle spese
necessarie per il completamento dei lavori mancanti di finitura su
impianti e serramenti necessari per rendere abitabile l’alloggio oggetto di
stima.
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VALUTAZIONE
Mn.485 Sub.52 - Appartamento al piano terra:
Appartamento
Mq. 35,41 x €./Mq. 1200,00 = €. 42.492,00
Ripostiglio e centrale termica
Mq. 2,15 x €./Mq. 700,00 = €. 1.505,00
Loggia
Mq. 5,38 x €./Mq. 650,00 = €. 3.497,00
Lastrico solare
Mq. 22 x €./Mq. 40,00 = €. 880,00
Corte esclusiva
Mq. 25 x €./Mq. 30,00 = €. 750,00
Totale = €. 49.124,00
Mn.485 Sub.43 – Autorimessa al piano interrato:
Mq. 16,91 x €./Mq. 700,00 = €. 11.837,00
Somma totale (Sub.52 e Sub.43) €. 60.961,00
Le operazioni di confronto hanno condotto a stabilire per le unità
immobiliari in oggetto un valore complessivo di €. 60.961,00
arrotondato ad €. 61.000,00 (diconsi euro sessantunomila/00).
QUANTIFICAZIONE DELLE SPESE
L’Esperto Stimatore per poter stimare e dare un giusto valore alle unità
immobiliari oggetto di stima, ha quantificato le spese necessarie per la
presentazione di una pratica edilizia in sanatoria per le opere realizzate
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in difformità e conseguente denuncia all’Agenzia delle Entrate -Ufficio
Provinciale di Treviso-, il tutto così meglio dettagliato:
1- Spese tecniche per presentazione pratica edilizia;
€. 300,00
2- Sanzione amministrativa per le opere realizzate in difformità alla
Denuncia Inizio Attività (D.P.R. n.380 del 6 Giugno 2001);
€. 516,00
3- Spese tecniche e diritti catastali per presentazione di denuncia di
variazione all’ Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale di Treviso-;
a corpo €. 400,00
Totale €. 1.216,00
VALORE FINALE DEGLI IMMOBILI
Per ottenere il valore definitivo delle unità immobiliari viene detratto
dall’ammontare del valore venale degli immobili l’ ammontare delle
spese preventivate sopra descritte:
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Unità sub.52 e sub.43:
Valore di mercato €. 61.000,00
Spese preventivate €. 1.216,00
Valore finale di stima €. 59.784,00
Il suddetto valore viene arrotondato ad €. 60.000,00 (diconsi euro
sessantamila/00)