Progettazione sistemi di
termoregolazione e
contabilizzazione unifamiliare
e regole per la suddivisione
delle spese di energia nel
condominio secondo UNI
10200/2013
•Le norme di riferimento:
• Legge Regionale n. 3 del 21/03/2011
• DGR. 2601 del 30/11/2011
• DGR. 3522 del 23/05/2012
• Il Decreto Dirigenziale 6260 del 13/07/2012
• DGR. 3855 del 25/07/2012
• DGR. 8745 del 22/12/2008
Scadenze ?
Disposizioni degli Enti locali:
• Comuni: Bergamo, Cologno Monzese, Pavia,
•Rho, Vigevano, Mantova, Brescia, Monza,
•Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo
• Province: Lecco, Mantova; Pavia
Scadenze ?
Scadenze ?
Scadenze ?
Scadenze ?
Iter procedurale:
� Progetto
� Raccolta offerta
� Delibera
� Esecuzione lavori
Unità immobiliari da sottoporre a
intervento in Lombardia 1.900.000
Scadenze ?
Iter procedurale:
Unità immobiliari da sottoporre a
intervento in Lombardia 1.900.000
6 radiatori per appartamento
= 11.400.000 valvole e ripartitori
+ 180.000 centrali termiche
Scadenze ?
Iter procedurale:
11.400.000 valvole e ripartitori X 110 Euro
+ 180.000 centrali termiche X 10.000 euro
=
1.254.000.000 + 1.800.000.000
=
3.054.000.000
Tutti deliberati e realizzati nel 2016?
Scadenze ?
Non esistono i tempi tecnici per eseguire
CON ADEGUATA PROFESSIONALITA’
i lavori in un unico anno.
Ultimo termine per Comunità Europea 31/12/2016
In che mani finiremo nel 2016?
OCCORRE ANTICIPARE !!!
Scadenze ?
Il progetto – perché?
� È obbligatorio ai sensi della Legge 10/91� È descritto nella D.D.U.O. 6260 del
13/07/2012� È previsto dalla D.G.R. 1118 del
20/12/2013 (anche dalla ex D.G.R. 2601/2011)
� È spiegato nella UNI 10200/2013
Sintesi: il progetto DEVE essere redatto
Il progetto – perché?
� Progettare significa pensare PRIMA di «fare»� Cosa e come «fare» lo decide il progettista DOPO avere
eseguito l’analisi della situazione in campo� Il progettista DEVE essere iscritto all’albo professionale
competente per specializzazione� Approvare preventivi lavori prima di aver predisposto il
progetto significa deliberare opere probabilmente non conformi al progetto
Sintesi: il progetto deve essere redatto PRIMA di deliberare i lavori
Il progetto – perché?
� Il progetto garantisce al condominio l’efficacia dell’intervento
� Se il progetto fosse «sbagliato» il condominio ha un responsabile su cui rivalersi (il progettista)
� Se l’esecutore non rispetta il progetto il condominio ha un responsabile su cui rivalersi (l’installatore)
� Nel caso di impianto mal funzionante in assenza di progetto come si tutela l’amministratore che non l’ha commissionato?
Sintesi: il progetto costituisce una TUTELA per il condominio e per l’amministratore
Il progetto – perché?
� Il progetto definisce i lavori da eseguire, la tipologia dei materiali da installare, la modalità di esecuzione dei lavori
� Il progetto contiene le indicazioni delle modalità di riparto delle spese, la determinazione delle quote dei consumi involontari (quote fisse)
Sintesi: senza un progetto l’amministratore NON PUO’ determinare il corretto riparto delle spese tra i condomini
Il progetto – perché?
Riepilogo:
� Il progetto DEVE essere redatto
� Il progetto deve essere redatto PRIMA di deliberare i lavori
� Il progetto costituisce una TUTELA per il condominio e per l’amministratore
� Senza un progetto l’amministratore NON PUO’ determinare il corretto riparto delle spese tra i condomini
In sintesi: perché non farlo?
Il progetto – il contenuto
Il progetto si divide in due «macro aree»
� Parte idraulica� Parte tecnico / amministrativa
Il progetto – il contenuto
La parte idraulica deve prevedere gli interventi su:� Pompe� Lavaggio impianto� Filtrazione� Trattamento acqua � Bilanciamento e regolazione circuiti
idraulici impianto� Tipologia valvole� Eventuali contatori di energia in c.t.
Il progetto – il contenutoPompe� Tipologia:
� portata variabile� pressione proporzionale
� Dimensionamento:� portata in relazione al fabbisogno termico dell’edificio� prevalenza in funzione della nuova portata di progetto � verifica della rete di distribuzione
Il progetto – il contenuto
Pompe
� Scelta: � Determinazione della pompa
corretta
Il progetto – il contenuto
Risanamento idraulico:
� Lavaggio impianto� Filtrazione � Trattamento acqua
Il progetto – il contenuto
Bilanciamento e regolazione circuiti idraulici impianto
Il progetto – il contenuto
Bilanciamento e regolazione circuiti idraulici impianto
Dove andrà l’acqua in un circuito semplice?
Il progetto – il contenuto
Bilanciamento e regolazione circuiti idraulici impianto
Intervenire affinché l’acqua circoli correttamente nell’impianto
Il progetto – il contenuto
Sintesi: il progetto deve riguardare TUTTI gli aspetti che influiscono sul corretto funzionamento dell’impianto.
Il progetto – il contenuto
La parte tecnico / amministrativa determina:
� Modalità di riparto delle spese di riscaldamento ed acqua calda sanitaria
� Quote consumi involontari (riscaldamento ed acqua calda sanitaria)
Norma di riferimento UNI 10200/2013
� L’uso delle norme tecniche ha presunzione di buona regola tecnica
� La norma può essere disattesa a «rischio» del condominio
� L’adozione di altri criteri di suddivisione delle spese deve essere giustificabile in sede di contenzioso
La suddivisione delle spese
La spesa totale è composta da:
� Energia elettrica per funzionamento impianto
� Spese per manutenzione ordinaria impianti
� Spese per gestione sistemi di contabilizzazione
� Spese per combustibile / teleriscaldamento
La spesa per interventi pluriennali (manutenzione straordinaria) si divide come in precedenza (millesimi)
La suddivisione delle spese
La suddivisione delle spese -
schema
Combustibile Energia elettrica
Manutenzione ordinaria
Costi gestione contabilizzazione
Fabbisogno energia unità immobiliareContatori
Consumo volontario
Consumo involontario
Rendimento di generazione
Voci di spesa suddivise per riscaldamento ed acqua
calda sanitaria
Prezzo kWh
La spesa deve essere suddivisa
per:
� Oneri per riscaldamento
� Oneri per acqua calda sanitaria
La suddivisione delle spese
La suddivisione della spesa per tipologia di servizio DEVE avvenire :
� A mezzo di contatori di energia di tipo diretto normalmente installati in centrale termica
� In caso di impossibilità nel montaggio dei contatori di energia è consentita la valutazione del rendimento di produzione mediante UNI TS 11300
La suddivisione delle spese
Contatore diretto:
� Contatore volumetrico
� Sonda andata
� Sonda ritorno
Energia erogata al circuito = Portata X
Differenza temperatura andata/ritorno
La suddivisione delle spese
Contatore diretto:
� A turbina
� Ad ultrasuoni
Attenzione al montaggio
La suddivisione delle spese
Riscaldamento:
� Definizione della quota consumi
involontari
� Definizione della quota consumi
volontari
La suddivisione delle spese
Riscaldamento:
� I consumi involontari rappresentano le perdite di rete
� Variano in ragione della tipologia impiantistica e dallo stato delle coibentazioni
� Devono essere calcolati in modo analitico
� In mancanza di schemi degli impianti si utilizzano valori tabellati (UNI 10200)
� Stabili «tradizionali» pari al 22% - 25% del fabbisogno di energia termica utile dell’edificio
La suddivisione delle spese
La suddivisione delle spese
Criticità:
� Il valore dei consumi involontari è assunto in modo «fisso» non correlato alla quantità di energia erogata durante l’anno (sarebbe più corretta una percentuale sull’energia erogata nell’anno?)
� Il fabbisogno calcolato sullo stato «originario» dell’edificio
La suddivisione delle spese
Criticità:
Il fabbisogno di energia calcolato sullo stato «originario» dell’edificio
� La diminuzione del fabbisogno di energia di una unità immobiliare non ha una diretta proporzione con le perdite di rete
� In caso di qualsiasi intervento di isolamento del singolo alloggio (esempio sostituzione serramenti) comporterebbe la necessità di ricalcolo delle quote di consumi involontari
La suddivisione delle spese
Riscaldamento:
� I consumi involontari si suddividono in ragione del fabbisogno di energia termica (originari) delle singole unità immobiliari
Conseguenze: maggiori oneri per locali più sfavoriti
La suddivisione delle spese
Riscaldamento:
Negli oneri di consumi involontari si inseriscono:
� Gli oneri delle perdite di rete
� Gli oneri di manutenzione ordinaria
� Gli oneri di gestione del servizio di contabilizzazione
Conseguenze: maggiori oneri per le unità immobiliari più sfavorite che passano a pagare di più non solo i consumi ma anche la manutenzione e la gestione del servizio di contabilizzazione
Criticità: costi gestione ripartitori secondo fabbisogno di energia o a «pezzo»?
La suddivisione delle spese
Consumi involontari:
� ATTENZIONE ALLE CASE
VACANZA
� ATTENZIONE ALLE CASE
«POCO» ABITATE
La suddivisione delle spese
Riscaldamento: consumi volontari
I restanti oneri (riferiti esclusivamente alla quota parte dei vettori energetici combustibile / teleriscaldamento + energia elettrica) si suddividono:
� In ragione dei consumi misurati dai ripartitori
La suddivisione delle spese
Riscaldamento:
I consumi volontari dei locali comuni (es. portineria, sale riunioni):
� Devono essere contabilizzati
� Si suddividono in ragione dei millesimi di proprietà dei fruitori di detti locali
� Attenzione a coloro che hanno impianti autonomi ma fruiscono dei locali comuni
La suddivisione delle spese
Acqua calda sanitaria:
� Definizione della quota consumi
involontari
� Definizione della quota consumi
volontari
La suddivisione delle spese
Acqua calda sanitaria:
� I consumi volontari rappresentano le quantità d’acqua attinte dalla rete (misurate dai contatori volumetrici delle abitazioni) moltiplicate per una differenza di temperatura predefinita (stima di energia consumata)
� I consumi involontari saranno la differenza tra l’energia conteggiata in centrale termica e quella calcolata presso i singoli contatori di utenza
La suddivisione delle spese
Acqua calda sanitaria:
� I consumi involontari si suddividono in ragione del fabbisogno di energia termica delle singole unità immobiliari (calcolata secondo UNI TS 11300)
Conseguenze: maggiori oneri per le unità immobiliari più grandi (casi particolari: abitazioni trasformate in ufficio, ecc)
La suddivisione delle spese
Acqua calda sanitaria:
Negli oneri di consumi involontari si inseriscono:
� Gli oneri di manutenzione ordinaria
� Gli oneri di gestione del servizio di contabilizzazione (lettura contatori acqua)
La suddivisione delle spese
Acqua calda sanitaria: consumi volontari
La quota parte dei restanti oneri (costituiti dai consumi dei vettori energetici combustibile / teleriscaldamento + energia elettrica) si suddividono:
� In ragione dei consumi misurati dai contatori posti nelle singole unità immobiliari
La suddivisione delle spese
Né la UNI 10200/2013, né le
disposizioni regionali prevedono:
� L’applicazione di coefficienti per
«agevolare» unità immobiliari
più sfavorite
La suddivisione delle spese
I sistemi di «riallineamento» dei consumi di riscaldamento possono consistere nella riqualificazione energetica dell’edificio:
� Isolamento sottotetti
� Isolamento pilotis
� Isolamento struttureAnziché contribuire a spese a fondo perso si tratta di intervenire per diminuirle
La suddivisione delle spese
La suddivisione delle spese -
schema
Combustibile Energia elettrica
Manutenzione ordinaria
Costi gestione contabilizzazione
Fabbisogno energia unità immobiliareContatori
Consumo volontario
Consumo involontario
Rendimento di generazione
Voci di spesa suddivise per riscaldamento ed acqua
calda sanitaria
Prezzo kWh
La suddivisione delle spese
Combustibile + Energia elettrica 25300 EURO
Rendimento di generazione
Kwh misurati per
riscaldamento 150000
Prezzo 0,11 EURO /kWh
Kwh misurati per a.c.s.
80000
Costo energia servizio riscaldamento 16500 EURO
Costo energia servizio a.c.s. 8800 EURO
La suddivisione delle speseCosto conduzione
servizio riscaldamento
1800 EURO
Consumi involontari riscaldamento35000 kWh
Costo unitario energia servizio riscaldamento 0,11 EURO/kWh
Costo gestione servizio contabilizzazione
riscaldamento2000 EURO
Costo totale quota consumi involontari 7650 EURO
3850 EURO 2000 EURO1800 EURO
La suddivisione delle spese
Consumi involontari riscaldamento35000 kWh
Costo totale quota consumi involontari intero condominio 7650 EURO
Fabbisogno energia TIZIO stato
originale = 4446 kWh pari a
3,42% fabbisogno totale edificio
Fabbisogno energia CAIO
stato orinale =4500 kWh
Fabbisogno energia
SEMPRONIO stato originale
7000 kWh
La suddivisione delle spese
Consumi involontari riscaldamento 35000 kWh
Costo totale quota consumi involontari intero condominio 7650 EURO
Fabbisogno energia TIZIO3,42% di 35000 = 1200
kWh
TIZIO costo consumi involontari per
energia = 1200 x 0,11 = 132,00 EURO
TIZIO costo consumi involontari
per conduzione1800 x 3,42% = 61,56
EURO
TIZIO costo consumi involontari per
gestione contabilizzazione2000 x 3,42% = 68,40 EURO
Costo totale quota consumi involontari 132,00 + 61,56 + 68,40 = 261,96 EURO
La suddivisione delle spese
Scatti ripartitori totali condomino 123000
Costo totale quota consumi volontari intero condominio 150000 – 35000 kWh = 115000 kWh x 0,11 Euro KWh = 12650 EURO
Scatti ripartitori TIZIO5200
Costo scatto12650 / 123000 =
0,102 EURO/scatto
TIZIO costo consumi volontari 5200 x 0,102 = 530,40
EURO
Costo totale riscaldamento TIZIO
Consumi involontari 261,96 + Consumi volontari 530,40 = 792,36 EURO
La suddivisione delle spese
Combustibile + Energia elettrica 25300 EURO
Rendimento di generazione
Kwh misurati per
riscaldamento 150000
Prezzo 0,11 EURO / kWh
Kwh misurati per a.c.s.
80000
Costo energia servizio riscaldamento 16500 EURO
Costo energia servizio a.c.s. 8800 EURO
La suddivisione delle speseEnergia fornita all’impianto di produzione acqua calda sanitaria
80000 kWh
Sommatoria contatori volumetrici acs abitazioni Litri 990000
Costo energia consumi involontari acs
42012 x 0,11 = 4621,32 EURO
Costo energia consumi volontari a.c.s.
37988 x 0,11 = 4178,68 EURO
Energia calcolata acs in ingresso abitazioniLitri 990000 x 33°C (48 – 15) / 860 = 37988 kWh
La suddivisione delle spese
Spesa acs per consumi involontari134,01 + 23,20 + 5,80 = 163,01 EURO
Costo energia consumi
involontari acs42012 x 0,11 = 4621,32 EURO
4621,32 x 2,9% = 134,01 EURO
Fabbisogno acqua calda sanitaria TIZIO calcolata secondo UNI TS 113002,9% sull’intero condominio
Costo manutenzione ordinaria acs
800 EURO
Costo gestione letture acs200 EURO
800 x 2,9% = 23,20 EURO
200 x 2,9% = 5,80 EURO
La suddivisione delle spese
Spesa acs TIZIO130,84 + 163,01 = 293,85 EURO
Costo energia consumi volontari
acs37988 x 0,11 = 4178,68 EURO
Volume acs consumata da TIZIO 31000 litri x 33 / 860 = 1189,53 kWh x 0,11 =
130,84 EURO
Costo consumi involontari acs
TIZIO163,01 EURO
La suddivisione delle spese
A questi costi occorre sommare i costi consumi dei locali ad uso collettivo (esempio sale riunioni, portinerie, ecc.) da dividersi secondo i millesimi di
proprietà
Termoregolazione e contabilizzazione:
I casi pratici
Termoregolazione e contabilizzazione:
Il ripartitore dove lo metto?
La posizione errata non consente la corretta lettura della temperatura
media= errore nei consumi
Termoregolazione e contabilizzazione:
Il ripartitore come lo metto?
La staffa di supporto errata non consente la corretta lettura della temperatura media= errore nei consumi
Termoregolazione e contabilizzazione:
Il corpo scaldante dov’è?
Il ripartitore rileva la temperatura media dei
restanti corpi scaldanti ma NON eroga pari calore
= errore nei consumi
Termoregolazione e contabilizzazione:
Le valvole dove le installo?
I regolatori termostatici montati in «nicchia» non consentono il raggiungimento della temperatura ambiente = errore nella regolazione
Termoregolazione e contabilizzazione:
Tubi a vista: che fare?
I tubi a vista sono corpi scaldanti non termoregolati; deve essere determinata l’energia erogata nella stagione e addebitata al singolo condomino che ne fruisce
Termoregolazione e contabilizzazione:
Termoconvettori?
Attenzione: i termoconvettori DEVONO essere puliti
Termoregolazione e contabilizzazione:
Le F.A.Q.
Termoregolazione e contabilizzazione:
Nel medesimo impianto è possibile adattare sistemi di contabilizzazione
diretta ed indiretta ?
Sì, SE LO
STABILISCE IL
PROGETTO !
BANCA – FAN COIL
SUPERMERCATO -TERMOVENTILANTI
ABITAZIONI - RADIATORIRIPARTITORI
Termoregolazione e contabilizzazione:
In un impianto misto pannelli radianti / radiatori è possibile realizzare la contabilizzazione ?
Sì, SE LO
STABILISCE IL
PROGETTO !
RADIATORI
RIPARTITORIMILLESIMI
PANNELLI
Termoregolazione e contabilizzazione:
Nella definizione dei criteri di suddivisione della spesa per riscaldamento si deve tenere conto
della esposizione, tetti, porticati, ecc.?
Sì, PER
DETERMINARE IL
FABBISOGNO DI
ENERGIA, NON
PER ADOTTARE
«COEFFICIENTI
CORRETTIVI»
Dispersioni di energia
Termoregolazione e contabilizzazione:Nella determinazione dei criteri di suddivisione
della spesa per riscaldamento si deve tenere conto delle finiture dell’appartamento quali doppi
vetri, isolamenti, ecc.?
NO, QUESTE
CARATTERISTICHE
DETERMINERANNO UN
MINOR CONSUMO
«VOLONTARIO» MA NON
CAMBIANO LE PERDITE
DI RETE E QUINDI LA
QUOTA DI CONSUMO
«INVOLONTARIO» DELLA
SINGOLA UNITA’
IMMOBILIARE
Isolamento termico
Perd
ite
invo
lon
tari
e in
vari
ate
Termoregolazione e contabilizzazione:È obbligatoria la redazione dell’A.P.E. (ex A.C.E.)
dopo l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione
unifamiliare?
NO
Tale documento dovrà
essere redatto solo se si
ricade nelle casistiche
previste da Regione
Lombardia e quindi, ad
esempio, unitamente al
cambio caldaia, contratti
servizio energia, ecc.
Termoregolazione e contabilizzazione:
Dopo l’intervento di installazione di valvole termostatiche è plausibile avere problemi con lo
sfogo dell’aria dall’impianto?
Sì
Un lungo periodo di impianto vuoto può
compromettere l’efficienza delle reti di sfiato
già in precedenza deficitarie.
I riempimenti impianto fatti ai primi di ottobre
con valvole chiuse contribuisce alla difficoltà
di sfogo dell’aria. Infine la drastica riduzione
della velocità dell’acqua può rendere anche
impossibile lo sfogo d’aria dai sifoni presenti
nell’impianto.
Termoregolazione e contabilizzazione:
+ 22°C
+ 19°C
+ 23°C
+ 13°C
vuoto
Isolamento termico
Sì
Nel caso a lato l’appartamento
«B» può arrivare a consumare
oltre il 50% in più
dell’appartamento «B».
Inoltre nessuno può obbligare
l’appartamento del piano terra
a «scaldarsi».
È possibile che due appartamenti uguali abbiano consumi molto diversi?
Termoregolazione e contabilizzazione:
Coefficienti correttivi: il condomino regala ogni anno
10 Euro/mq al condomino dell’ultimo piano
L’appartamento all’ultimo piano consuma tantissimo: che fare?
Termoregolazione e contabilizzazione:
L’appartamento all’ultimo piano consuma tantissimo: che fare?
Listino prezzo mq isolamento termico
Isolare termicamente
sottotetto costa MOLTO meno
che applicare coefficienti
correttivi!
Grazie per l’attenzione