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Progetto di nuovo edificio per uffici e servizi nel complesso
produttivo Cameo s.p.a.
Desenzano del Garda, Via Ugo La Malfa
In variante alle N.T.A. del P.G.T. (altezza del nuovo edificio maggiore rispetto a quella prevista dall’art.
36.bis N.T.A.) con la procedura di cui al DPR 160/2010 e s.m.i. – SUAP)
RELAZIONE
TECNICA – URBANISTICA - PAESAGGISTICA
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INDICE
RELAZIONE TECNICA
1. Società Cameo s.p.a. - Attualità e prospettive……………… pag. 5
2. Descrizione delle proprietà……………………………………. pag. 7
3. Progetto……………………………………………………........ pag. 9
3.1 Descrizione generale del progetto …………………..…. pag. 9
3.2 Descrizione specifica del nuovo edificio………………. pag. 14
4. Caratteristiche energetiche ………………………………… pag. 17
5. Fasi di cantiere…………………………………………………. pag. 18
5.1 Lo stato di fatto …………………………………………… pag. 18
5.2 Fasi dei Lavori - organizzazione dei flussi di traffico…. pag. 20
5.3 Fasi dei Lavori - Organizzazione del Cantiere ………… pag. 21
RELAZIONE URBANISTICA
6. Situazione Urbanistica ………………………………………. pag. 24
7. Gli elementi che costituiscono varianti alle NTA del PGT… pag. 26
8. Indirizzi e criteri per l'attivazione dei SUAP ……………….. pag. 26
9. La procedura SUAP ………………………………………….. pag. 27
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10. I dati rilevanti ai fini del calcolo del contributo di
costruzione, degli standard urbanistici e dello standard
di qualità aggiuntiva ………………………………………..… pag. 28
11. Compatibilità con la pianificazione sovraordinata: il P.T.R.
(Piano Territoriale Regionale) ………………………………. pag. 29
12. Compatibilità con la pianificazione sovraordinata: il P.T.C.P
(Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale) …. ……... pag.36
13. Compatibilità con la pianificazione comunale: il P.G.T.
(Piano di Governo del Territorio) …………………………… pag. 47
13.1 Rispetto al sistema della mobilità …………………….. pag. 47
RELAZIONE PAESAGGISTICA
14. Compatibilità rispetto al sistema dei beni culturali e del
paesaggio……...................................................................... pag. 49
14.1 Descrizione delle componenti paesistiche della zona
interessata all’intervento e valutazione dell’incidenza
paesistica del progetto ………………………………… pag. 49
14.2 Le classi di sensibilità ………..…………………...….. pag. 52
14.3 Le indicazioni di tutela paesistica ……………………. pag. 54
14.4 Valutazione dell’incidenza paesistica del progetto …. pag. 56
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14.5 Rispetto alla zonizzazione acustica ……………………. pag. 59
14.6 Rispetto al sistema dei sottoservizi …………………….. pag. 63
14.7Cenno alla situazione geologica e sismica …………….. pag. 69
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RELAZIONE TECNICA
1 - Società Cameo s.p.a. – Attualità e prospettive
La ditta Cameo s.p.a. è insediata da circa 60 anni nel Comune di Desenzano del
Garda ed è sempre stata caratterizzata da una costante crescita sia in termini
occupazionali che di fatturato. Negli ultimi anni è diventata una delle primissime
aziende del settore alimentare in fatto di tassi di crescita e sta gradualmente scalando
posizioni nella classifica delle maggiori aziende dell’industria alimentare italiana.
Le turbolenze del mercato ed il momento sfavorevole della congiuntura sono stati
affrontati e vinti attraverso la garanzia di una qualità costante dei prodotti, attraverso
l’innovazione di mercato e grazie a una oculata e pianificata attività di investimento
tecnologico e impiantistico.
Cameo intende mantenere il suo ritmo di crescita, puntando su:
- consolidamento delle sue posizioni nei mercati già presidiati; in particolare
mantenendo la leadership dove questa è già acquisita ed inoltre recuperando
quote di mercato, rispetto alla concorrenza, in altri nuovi settori strategici.
- ingresso in nuovi comparti, anche adottando, dove necessario, sistemi e
tecnologie radicalmente innovativi rispetto alla tradizione dell’azienda (“fresco”,
prodotti surgelati…ecc…).
Tradotto in cifre, l’azienda ha come obiettivo, ambizioso ma realistico, il raddoppio del
fatturato nei prossimi dieci anni.
Il raggiungimento di tali obiettivi è subordinato alla possibilità di ammodernare ed
ampliare la dotazione tecnologica e impiantistica dell’azienda.
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Il sito industriale alla data odierna ha ormai raggiunto il pieno sfruttamento delle risorse
e dello spazio e tutti i processi principali sono già condotti alla loro massima capacità.
Le aree retrostanti l’attuale produzione sono state acquistate da anni per garantire
proprio la possibilità di espansione della produzione, così come quelle attigue
recentemente acquistate in Comune di Lonato del Garda, sulle quali sono allo studio
varie possibili soluzioni.
Ad oggi una delle priorità è la ristrutturazione degli uffici e servizi che risultano in
notevole sofferenza per la mancanza di spazio ed obsoleti per la suddivisione in tre
zone non connesse tra di loro. Inoltre è stata verificata l'impossibilità di mettere a
norma antisismica l'attuale palazzina uffici e la sua conformazione non è adeguata per
sopperire alle nuove funzioni derivanti dall’espansione produttiva sopradescritta e per
l’aumento di personale in programma.
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Considerata la conformazione planimetrica dello stabilimento e l’impossibilità di
reperire altri spazi per i servizi senza sacrificare la zona produttiva, si è individuata la
soluzione ottimale nella costruzione di un nuovo edificio da ubicare in prossimità
dell’ingresso carraio nell’attuale area parcheggio e la contemporanea dismissione
dell'attuale palazzina uffici. La sua realizzazione potrà soddisfare in modo eccellente
tutte le varie funzioni di supporto all’attività dell’azienda: accoglienza visitatori e
fornitori, spazi di servizio e di ristoro, sala mensa adeguata al numero dei dipendenti
attuali e futuri, sale di sperimentazione ed uffici amministrativi.-
2 . Descrizione della proprietà
1.1- La società CAMEO S.p.A. è proprietaria, in Via Ugo La Malfa n° 60 nel Comune di
Desenzano del Garda, del compendio produttivo (edifici e area) identificato con i
seguenti dati catastali:
Desenzano del Garda, Fg 31, mappale 21 - 588
La superficie dell’area è di mq 67.788
1.2- La stessa CAMEO S.p.A. è proprietaria di un’altra area posta in adiacenza a
quella sopra indicata, posta nel confinante Comune di Lonato del Garda, identificata
con i seguenti dati catastali:
Lonato del Garda, FG 42 mappali 109-110-112-113-208-211-212-215
La superficie dell’area è di mq 43.351
1.3- La superficie complessiva delle due aree di proprietà è di mq 111.139
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aree proprietà Cameo nei comuni di Desenzano e Lonato del Garda
1.4- L’area interessata all’intervento edilizio di progetto è solamente quella posta nel
Comune di Desenzano del Garda, di mq 67.788, sulla quale si è insediato e sviluppato
nel tempo il complesso produttivo della CAMEO S.p.A.
AREA PROPRIETA'
CAMEO S.P.A.
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Estratto mappa catastale con aree proprietà Cameo nei comuni di Desenzano e Lonato del Garda
3. Progetto
3.1 Descrizione generale
Il progetto del nuovo edificio è sviluppato ampiamente all'interno della recinzione
attualmente esistente e precisamente nella porzione di area compresa tra via Ugo La
Malfa e via Chiese; il terreno è completamente pianeggiante, da sempre adibito a
parcheggio e non presenta particolari problematiche dal punto di vista tecnico o
paesaggistico.
L'area si presenta come un piazzale interamente asfaltato, con alcune aiuole che
scandiscono l'andamento dei posti auto ed una fascia di mitigazione perimetrale con
superficie complessiva di circa 4500 mq.
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Il nuovo progetto redatto con criterio di funzionalità e con lo scopo di limitare l’utilizzo
delle aree libere disponibili, prevede la realizzazione di un edificio di 4 piani con
un’altezza di ml.15,80 all’intradosso dell’ultimo solaio e circa ml.16.85 all'estradosso.
Inoltre sarà sovrapposto alla copertura un vano tecnico dall’altezza interna netta di ml.
2,50, con superficie di 35 mq raggiungendo un'altezza totale all'intradosso di ml. 19.05;
il vano tecnico e tutti i macchinari impiantistici presenti in copertura e necessari per il
funzionamento dell'edificio saranno mascherati da una schermatura a lamelle
metalliche permeabile all'aria e a cielo libero. La schermatura avrà un'altezza massima
di ml 3,20 rispetto al piano di copertura, raggiungendo un'altezza totale di ml. 20,00 dal
piano terra.
Il progetto, come meglio specificato in seguito, risulta conforme a tutte le norme
contenute nel PGT vigente (volume, superficie coperta e distanza dai confini), ad
esclusione dell'altezza massima, ora limitata a ml. 12,00.
Si fa presente che le NTA del PRG precedente al PGT attualmente in vigore
prevedevano un’altezza massima di ml. 18,00 e nell’anno 2005 è stato realizzato un
ampliamento del reparto produttivo con un'altezza di ml. 17,90 con una superficie di ci
circa 1.000 mq, un'altezza maggiore rispetto a quella che avrà la nuova palazzina
Uffici.
STABILIMENTO
CAMEO
AREA OGGETTO
DELL'INTERVENTO
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Via Ugo la Malfa
STABILIMENTO CAMEO
AREA OGGETTO
DELL'INTERVENTO
Via Ugo la Malfa
Via Chiese
AREA OGGETTO
DELL'INTERVENTO
STABILIMENTO CAMEO
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DATI STEREOMETRICI DI PROGETTO:
Area di proprietà Cameo spa Mq. 67.788
Indice fondiario slp 1 mq/mq Mq. 67.788
Sup. coperta max ammessa sc 0,60 mq/mq Mq. 40.672
Altezza max ammessa
Indice drenante min ammesso
Ml. 12,00
Min. 20%
Mq. 13.557
Parcheggi pertinenziali (Art.36 bis Comm 12.1 NTA = 0,33 mq/mq slp)
STABILIMENTO CAMEO
AREA DI INTERVENTO
AREA DI PROPRIETA'
COMUNE DI LONATO
S.S. 567 DESENZANO -
CASTIGLIONE
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SLP esistente Mq. 27.237
Superficie coperta esistente
Indice drenante esistente
Mq. 16.678
Mq. 27.968
NUOVA PALAZZINA UFFICI E SERVIZI
SLP in progetto Mq. 4.927,69
Superficie coperta in progetto Mq. 1.743,84
Altezza max nuovo edificio
Altezza max per vani tecnici
Altezza max. schermatura impianti
tecnologici
Ml. 15,80
(+2,50 ml interni netti - art. 19.1 N.T.A)
Ml. 20,00 (+3,20 ml estradosso ultimo
solaio)
PALAZZINA UFFICI DA DEMOLIRE
SLP esistente da recuperare
S.C. da recuperare
Mq. - 2.226,46
Mq. - 743,56
TOTALE INDICI DI PROGETTO
Tot. nuova SLP (Nuova costruzione +
demolizione uffici esistente)
Tot. nuova S.C. (Nuova costruzione +
demolizione esistente)
Superficie drenante in progetto
Mq. 29.938,23 < 67.788 Mq
Mq. 17.678,29 < 40.672 Mq
Mq. 29.131 > 13.557 Mq
Parcheggi reperiti.
Altezza max intradosso edificio uffici
Mq. 11.291 > Mq. 9.879,61 (29.821,87 x
0,33)
ml. 15,80 > 12,00 * *OGGETTO SUAP
(ml. 20.00 per impianti)*
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TAV. 01 PLANIVOLUMETRICO STATO DI FATTO E PROGETTO
3.2 Descrizione specifica del nuovo edificio
Il nuovo edificio riproduce la pianta di un rettangolo, ma la particolarità e la
composizione delle facciate riesce mascherare questa semplicità architettonica.
Le facciate sono caratterizzate da pieni sottilissimi verticali e da vetrate trasparenti,
affinché dall'interno si possa godere della vista sull'esterno e viceversa.
STATO DI FATTO PROGETTO
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Grande attenzione sarà dedicata allo spazio di accesso e di collegamento tra
l'esistente ed il nuovo volume, questo spazio sarà il primo impatto che avranno i
visitatori e l'elemento formale che sarà curato maggiormente.
Lo spazio aperto, che connette e mette in relazione il vecchio ed il nuovo, sottolinea e
fa emergere la differenza di valori e significati delle differenti strutture: la solidità, il
rigore ed il carattere industriale espressi dalla vecchia architettura dell'edificio esistente
si confrontano con una rinnovata visione dell'attività industriale del giorno d'oggi.
Nel nuovo edificio di quattro piani permangono stabilità ed iconicità a proiettare un
senso di radicata integrità e di ordine rigoroso; uniformità e trasparenza delle facciate
traducono in materia il senso di serietà, rigore e professionalità caratteristici della ditta
Cameo.
La facciata in vetro e cemento espone la vita dell'edificio all'esterno e viceversa, la città
e la sua luce diventano parte integrante degli interni, per un contatto diretto e costante
tra l'azienda, i suoi dipendenti ed il territorio.
L'ingresso conferma tale intento con uno spazio a doppia altezza prospiciente via Ugo
la Malfa, in corrispondenza dei due assi viari principali: la tangenziale e la controstrada.
La luce naturale si fa componente strutturale dell'architettura. I prospetti sono trapuntati
da una fitta maglia di lame verticali che costituiscono anche uno strato protettivo, che
cambia al variare del sole e dell'uso degli spazi interni.
All'interno i quattro piani sono attraversati da un nucleo vuoto che conduce e diffonde i
raggi solari dalla copertura fino al piano primo. Al piano terra intorno al nucleo si
svilupperanno le aree comuni dedicate ai dipendenti ed ai visitatori quali mensa, sale
caffè ed aree break allestite sia all'interno che all'esterno dell'edificio. Ai piani superiori
si sviluppano invece le aree dedicate agli uffici organizzati in open space e sale
riunioni, ogni piano sarà dotato di servizi e piccole aree comuni.
Verrà realizzato anche un piano interrato che sarà utilizzato per la localizzazione di
macchinari tecnici per il funzionamento degli uffici, l'impianto di geotermia e la centrale
termica. Lo spazio restante sarà adibito a magazzino per lo stoccaggio del materiale; il
piano interrato avrà una superficie di circa 550 mq ed una altezza netta interna di 3 ml.
La superficie del locale non è conteggiata come SLP in base all'art. 19.7 comm. 16
delle N.T.A.: "Le superfici dei locali interrati pertinenziali alle attività produttive adibiti a
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cantine o locali accessori purchè con altezza netta interna non superiore a m. 5.00 non
saranno computabili ai fini dell'SLP."
In copertura sarà realizzato un vano tecnico di circa 30 mq in cui sarà alloggiata la
scala di accesso alla stessa e alcuni elementi impiantistici particolarmente sensibili; il
locale avrà un'altezza netta interna pari a m.l. 2.50 in conformità all'art. 19.1 delle
N.T.A. In copertura inoltre saranno posizionati gli impianti meccanici necessari per il
riscaldamento, raffrescamento e ricambio d'aria primaria necessari a tutto l'edificio,
oltre che i pannelli fotovoltaici e per il solare termico. Per donare un aspetto organico
alla copertura e minimizzare l'impatto visivo di questi elementi impiantistici, alcuni di
dimensioni importanti, si è pensato di creare un mascheramento con lamelle in
alluminio semitrasparenti, completamente permeabile all'aria e a cielo libero, di altezza
ml.3,20 e che si sviluppa lungo tutto il perimetro dell'area in cui sono alloggiati i
macchinari.
Il volume del locale tecnico non sarà computato all'interno dell'SLP in base all'art. 19.7
comm. 10 delle NTA che recita: "Sono esclusi dal computo dell'SLP le superfici adibite
a servizi tecnici dei fabbricati: […] centrali termiche e di condizionamento, cabine
elettriche; mentre il mascheramento sarà computato nella richiesta di deroga all'altezza
massima.
L'area circostante all'edificio, oggi asfaltata, sarà parzialmente attrezzata con
camminamenti e aree break, per permettere ai dipendenti di trascorrere i momenti di
pausa anche all'aria aperta, mentre tutta l'area restante sarà destinata a verde,
mantenendo tutte le alberature perimetrali oggi esistenti ed implementandole con delle
nuove.
Il calcolo della volumetria del nuovo edificio è stato effettuato in base all'art 10 comm.
1- ter della legge regionale n. 12 del 11/03/2005, in base all'aggiornamento del 19
novembre 2014, che consente di calcolare la volumetria dei nuovi edifici al netto dei
muri perimetrali in previsione di un edificio che sarà certificato in classe energetica A.
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4. Caratteristiche energetiche
Da sempre la ditta Cameo s.p.a è attenta allo sviluppo sostenibile ed all'avanguardia
per quanto riguarda le tecniche produttive e di attenzione all'ambiente.
Anche per la realizzazione del nuovo edificio l'azienda tiene a sottolineare il proprio
impegno ambientalista ed il nuovo progetto è stato pensato in un ottica di certificazione
"GOLD" da parte della LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
Grazie alla collaborazione con studi tecnici specializzati è stato sviluppato un sistema
che mediante l'utilizzo della luce solare e ventilazione naturale riduce sensibilmente i
consumi energetici.
Inoltre sarà installato un impianto di geotermia nel piano interrato del nuovo edificio che
permetterà di sfruttare il calore del sottosuolo come gradiente per aumentare la
temperatura dell'acqua necessaria al riscaldamento nella stagione invernale e
viceversa per rinfrescarla nella stagione estiva per aumentare l'efficienza dell'impianto.
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Gran parte del materiale derivante dalla demolizione della vecchia palazzina uffici sarà
riutilizzato e nella stessa costruzione si è cercato di individuare materiali per quanto
possibile provenienti da fonti di riciclaggio. Saranno adottati fotosensori per la
regolazione dell'illuminazione, dispositivi automatici per le finestre e moderne tecniche
di riciclaggio e raccolta delle acque di scarico e piovane.
5. Fasi di Cantiere
5.1 Lo stato di Fatto
Le attività di cantiere per la nuova costruzione e per la demolizione della porzione di
edificio esistente, svolgendosi interamente all'interno della recinzione Cameo
influenzeranno minimamente le attività e la circolazione di mezzi nelle aree circostanti,
soprattutto grazie ad una riorganizzazione della viabilità interna brillantemente studiata
con la proprietà.
STABILIMENTO
CAMEO
S.S. 567 DESENZANO -
CASTIGLIONE
AREA OGGETTO
DELL'INTERVENTO
ACCESSO DA VIA
CHIESE
VIA UGO LA MALFA
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Oggi i flussi di traffico che interessano la ditta prevedono l'ingresso e l'uscita di tutti i
dipendenti dall'accesso principale lungo via Ugo La Malfa con un consistente
incremento del traffico nelle ore di punta in ingresso ed in uscita.
Il traffico pesante invece è organizzato con l'accesso dedicato da Via Chiese, come
evidenziato in planimetria, e l'uscita di tutti gli automezzi avviene da Via Faustinella, in
modo tale da tenere distinti i diversi flussi di traffico.
Stato attuale VIA UGO LA MALFA
VIA
CH
IES
E
VIA FAUSTINELLA
AC
CE
SS
O
DIP
EN
DE
NT
I
ACCESSO
MEZZI PESANTI
USCITA
MEZZI PESANTI
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5.2 Fase Lavori - organizzazione dei flussi di traffico
Durante la fase dei lavori invece è prevista una riorganizzazione dei flussi di traffico, in
modo da mantenere distinte le attività di cantiere dalle attività produttive e non avvenga
alcuna interferenza tra le une e le altre.
In particolare l'area di cantiere sarà recintata e chiusa, verrà posta, su tutta la
lunghezza del cantiere una recinzione in pannelli in legno posti verticalmente ed
occuperà tutto il piazzale attualmente dedicato al parcheggio dipendenti con una
superficie complessiva di circa 4.500 mq.
L'accesso all'area sarà esclusivo e possibile solo da via Chiese, sia per i mezzi che per
tutti gli operai edili e sarà predisposto personale appositamente dedicato alla gestione
degli accessi in cantiere. La viabilità principale su cui si immette il cantiere è
caratterizzata da un traffico veicolare non particolarmente rilevante e sarà segnalato
adeguatamente l'ingresso e l'uscita dal cantiere. Se necessario tali operazioni verranno
coordinate da personale a terra.
I dipendenti dell'azienda saranno fatti entrare dall'accesso di via Faustinella e
depositeranno tutte le autovetture in parcheggi che saranno appositamente allestiti
nelle aree ovest della proprietà ed all'uscita utilizzeranno il medesimo passo carraio,
senza nessuna interferenza con i mezzi del cantiere edile.
Il traffico pesante sarà organizzato non solo come uscita, ma anche come accesso da
via Faustinella in modo da mantenere sempre e comunque distinti i flussi di traffico.
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5.3 Fase Lavori - organizzazione del cantiere
Premesso che tutte le fasi della lavorazione saranno eseguite con la massima cura ed
attenzione da parte del personale incaricato e si svilupperanno in base al
ORGANIZZAZIONE TRAFFICO
DURANTE LE FASI DI CANTIERE
VIA UGO LA MALFA
VIA
CH
IES
E
VIA FAUSTINELLA
AC
CE
SS
O
VIS
ITA
TO
RI
OC
CA
SIO
NA
LI
ACCESSO
MEZZI CANTIERE
ENTRATA E USCITA
MEZZI PESANTI
AR
EA
CA
NT
IER
E
ENTRATA E USCITA
DIPENDENTI
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cronoprogramma allegato, si presume che le principali difficoltà si potrebbero
incontrare durante la realizzazione dello scavo per il piano interrato.
Questo sarà impostato ad una profondità di circa 4m rispetto all'attuale piano di
campagna e le fasi dello scavo saranno realizzate per gradi, controllando che le pareti
abbiano pendenze idonee alla qualità del terreno in modo da garantire l'esecuzione
delle opere in massima sicurezza.
All'interno dell'area di cantiere saranno garantiti corridoi di transito per i mezzi al fine di
permettere la viabilità interna del cantiere. Sarà vietato effettuare manovre dei veicoli
nelle zone non appositamente adibite onde evitare il rischio di investimento degli
operatori a piedi (causa scarsa visibilità). Tale disposizione permette di non creare
situazioni di pericolo dovute al transito dei veicoli in zone non previste. Specialmente
nelle fasi di posa prefabbricati e di getto delle strutture portanti, quando il traffico di
veicoli sarà più intenso, il traffico sarà regolato da addetti specializzati ed
appositamente incaricati.
Data la situazione particolare verranno condivisi, oltre a recinzioni ed accessi, anche gli
spazi destinati ad apprestamenti logistici (chiaramente individuando zone specifiche
per le documentazioni relative ai singoli cantieri), i servizi, le attrezzature (centrale di
betonaggio, impianti e macchine già presenti ) e le infrastrutture (viabilità, parcheggi,
aree di deposito e di lavorazione).
Si terrà pertanto separata la gestione dei diversi blocchi operanti nel medesimo
comparto, coordinando le squadre attraverso una capillare e continua cooperazione ed
informazione al fine di evitare qualsiasi tipo di pericolo e/o interferenza dannosa.
Prima dell’inizio dei lavori e periodicamente durante il corso degli stessi, verranno
organizzate riunioni di coordinamento atte alla salvaguardia dei cantieri e dei lavoratori
stessi. Per quanto riguarda le fasi lavorative che verranno svolte internamente ai
passaggi comuni di utilizzo, si cercherà il più possibile di escludere eventuali
contemporaneità considerate “a rischio” attraverso il temporaneo utilizzo di percorsi
alternativi concordati e/o sfalsamenti temporali (sempre concordati) delle eventuali fasi
individuate.
Ove non possibile, verranno isolate le aree di cantiere attraverso recinzioni solide e
visibili che delimitino in maniera sicura le aree “a rischio”.
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Gli accessi al cantiere saranno tenuti sempre sorvegliati e correttamente chiusi anche
durante le attività lavorative, saranno posti idonei cartelli segnalatori e verrà concordata
l’attività in modo tale da coordinare ogni operazione ed evitare qualsiasi rischio verso
l'esterno.
Ultimati i lavori e resa agibile la nuova palazzina si procederà alla demolizione di quella
esistente.
- Allegato 1: cronoprogramma dell'intervento
CRONOPROGRAMMA PER INTERVENTO NUOVI UFFICI CAMEO S.P.A.
lavorazione gennaio 2016 febbraio 2016 marzo 2016 aprile 2016 maggio 2016 giugno 2016 luglio 2016 agosto 2016 settembre 2016 ottobre 2016 novembre 2016 dicembre 2016 gennaio 2017 febbraio 2017 marzo 2017 aprile 2017 maggio 2017
allestimento cantiere
demolizione piazzale
scavo di sbancamento
fondazioni in c.a. interrato
muri p.interrato
1° impalcato
fondazioni in c.a. piano terra
pilastri c.a. piano terra
montaggio ponteggi
2° impalcato
pilastri c.a. piano primo
3° impalcato
pilastri c.a. piano secondo
4° impalcato
partizioni interne in laterizio
pilastri c.a. piano terzo
copertura
assistenza impianti
impiantistica
scarichi e tubazioni esterne
lattonerie ed impermeabilizzazioni
caldane livellamento impianti
intonaci interni ed esterni
smontaggio ponteggi
caldane pavimenti
finiture esterne
pareti e sottiffi in cartongesso
pavimenti e rivestimenti
impiantistica
serramenti esterni ed interni
titneggiature
chiusura cantiere
allestimento cantiere per demolizione
smantellamento arredo interno
smontaggio palazzina uffici esistente
ripristino aree esterne
chiusura cantiere
LEGENDA OPERE STRUTTURALI OPERE DA CARPENTERIA OPERE DI FINITURA OPERE SU PALAZZINA ESISTENTE
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RELAZIONE URBANISTICA
6. Situazione urbanistica
Il Comune di Desenzano del Garda è dotato di Piano di Governo del Territorio,
approvato dal Consiglio Comunale con delibera n° 123 assunta in data dal 19 al 21
dicembre 2012, efficace dal 26 giugno 2013.
Estratto del PGT: Tav. PR2 - quadrante 7 “Classificazione degli ambiti del tessuto urbano consolidato e modalità di intervento per gli ambiti di recente formazione” del Piano delle Regole non in scala
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Il compendio dell’intera proprietà della CAMEO S.p.A. (il mappale 21 del Fg 31) è
inserito negli “Ambiti produttivi industriali, artigianali esistenti e di completamento” nei
quali l’edificazione è regolata dall’art. 36.bis delle Norme Tecniche di Attuazione del
Piano delle Regole.
“Sono ambiti prevalentemente destinati alla produzione con attività industriali-artigianali
occupati da complessi produttivi di notevole dimensione e a forte capacità di
occupazione. Obiettivo del Piano è consentire il consolidamento, l’articolazione e
l’espansione delle attività produttive esistenti anche mediante operazioni di
riorganizzazione funzionale, al fine di mantenere elevata competitività e capacità di
diversificazione produttiva”.
Che d fatto è l’obiettivo che la CAMEO S.p.A. si propone con il progetto del nuovo
intervento.
In particolare l’art. 36.bis delle NTA prevede i seguenti indici di edificabilità:
-utilizzazione fondiaria: 1,00 mq/mq
-rapporto di copertura: 0,60 mq/mq
-indice drenante: 20%
-altezza massima: mt 12,00
-parcheggi pertinenziali: 0,33 mq/mq
Sulla base dei dati di progetto riportati al precedente punto 3.1 risulta quindi la
seguente situazione riferita alla superficie fondiaria di mq 67.778
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indici di PGT ammessa esistente Demolizione
uffici esistenti
Edificio in
progetto
totale
utilizzazione fondiaria:
1,00 mq/mq
mq 67.778x1,00=
mq 67.778
mq 27.237 mq. 2.226,46 mq 4.927,69 mq 29.938,23
< di 67.788
rapporto di copertura:
0,60 mq/mq
mq 67.778x0,60=
mq 40.672
mq 16.678 mq. 743,56 mq 1.743,84 mq 17.678,29
< di 40.672
indice drenate:
20%
mq 67.778x20%=
mq 13.557
mq. 27.968 mq 29.131 >
13.557
altezza massima mt 12,00 (+2,50 per
volumi tecnici - art. 19.1)
variabile fino a
17,90 (norme
precedenti)
mt 15,80
(+4.20
schermatura
impianti)
>di 12,00 (+3,80)
parcheggi pertinenziali
0,33 mq/mq di SLP
richiesti: 29.938,29 x 0,33= mq 9.879,61
previsti: mq 11.291 < di 9.879,61
7. Gli elementi che costituiscono variante alle NTA del PGT
Dall’analisi dei dati sopra esposti emerge che, mentre il nuovo intervento risulta
conforme agli indici previsti dall’art. 36.bis per quanto riguarda l’utilizzazione fondiaria,
la superficie coperta, l’indice drenante e i parcheggi pertinenziali, NON risulta
conforme per quanto riguarda l’altezza massima di progetto di mt 15,80,
superiore a quella di mt 12,00 ammessa.
In pratica il progetto costituisce variante alle NTA del PGT (art. 36.bis)
limitatamente al superamento di mt 3,80 dell’altezza massima: superamento
dell’altezza che consente di fatto di realizzare un piano in più di SLP mq 1.019,36
(Rif.Tav 11 del progetto), ancorché questo, in termini di SLP sia ampiamente compreso
all’interno della edificabilità ammessa e quindi conforme alla rispettiva normativa.
La CAMEO S.p.A. intende avvalersi, per l’approvazione del progetto in variante al PGT
come sopra descritto, della procedura prevista dall’art. 8 del DPR 7 settembre 2010
n° 160 e dell’art. 97 della LR 11 marzo 2005 n° 12 che regolano il SUAP (Sportello
Unico per le Attività Produttive).
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Quanto alla procedura VAS intende altresì avvalersi della possibilità di richiedere la
verifica di assoggettabilità alla VAS” e del conseguente provvedimento di
esclusione dalla VAS (con riferimento all’art. 97 comma 4 della LR 12/2005 e al cap.
4.5 della deliberazione del Consiglio regionale 13/3/2007 n° VIII/351 - uso di piccole
aree a livello locale e modifiche minori)
8. Indirizzi e criteri per l’attivazione dei SUAP
Oltre alla normativa sopra richiamata, il Comune di Desenzano del Garda ha approvato
con delibera del Consiglio comunale N° 61/2009 il Documento contenente, ai punti 8 e
9, indirizzi e criteri operativi per l’attivazione dei SUAP.
In particolare, fra i criteri di compatibilità e sostenibilità per i SUAP, e fra le condizioni
per la procedibilità dell’iter in variante al PGT, ha previsto la condizione di
ampliamento di azienda esistente su terreno contiguo; quindi tanto più corrisponde
a tale condizione il progetto in questione che prevede l’ampliamento dell’azienda
all’interno dell’azienda stessa.
Nel citato documento sono inoltre previsti, per il caso dei SUAP in variante al PGT,
criteri per la determinazione del concorso per la dotazione della quota di sostenibilità
dei costi per il Piano dei Servizi (il cosìdetto Standard di qualità aggiuntiva), fissato
nella misura del 15% del beneficio immobiliare conseguente alla trasformazione in
variante al PGT, della di cui determinazione si tratterà nei punti successivi.
9. La procedura del SUAP
Si premette che tutta l’area della CAMEO S.p.A. è posta in zona NON soggetta ai
vincoli di natura culturale e paesaggistica di cui al D. Lgs. 42/2004 per cui, per
l’intervento in questione, non è richiesta autorizzazione da parte della Soprintendenza
né l’autorizzazione paesaggistica.
Le normative sopra richiamate prevedono lo svolgimento della procedura per il SUAP
attraverso due distinte procedure:
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- la procedura di Valutazione Ambientale Strategica (VAS), che precede la
procedura urbanistico-edilizia e che, in caso di interventi minori (come nel
caso in questione), consiste nel procedere alla “verifica di assoggettabilità
alla VAS” che in genere, per progetti non particolarmente impattanti con il
sistema ambientale (acqua, aria, suolo, traffico, rumore, ecc.), si conclude con
il provvedimento di esclusione dalla VAS
- la procedura edilizia vera e propria di approvazione del progetto invariante
al PGT, che viene avviata appena emanato il provvedimento di esclusione
dalla VAS e che si conclude con il documento finale da sottoporre al Consiglio
comunale per l’approvazione finale.
Per la svolgimento della procedura VAS è richiesto il Rapporto preliminare che la
CAMEO S.p.A. ha depositato a parte.
10. I dati rilevanti ai fini del calcolo del contributo di costruzione, degli standard
urbanistici e dello standard di qualità aggiuntiva
I dati relativi ai costi per il contributo di costruzione e per gli standard di cui sopra
possono essere riassunto nel seguente quadro.
Contributo di costruzione per attività industriali (vedi art. 25 delle NTA, “Pd-Artigianato
e industria” … sono compresi nella destinazione industriale gli uffici amministrativi della
ditta)
-per oneri urbanizzazione primaria: €/mq di Slp 17,41
4.927,69 mq di SLP x €/mq di Slp 17,41 = ……………………… € 85.791,08
-per oneri urbanizzazione secondaria: €/mq di Slp 7,42
4.927,69 mq di SLP x €/mq di Slp 7,42 = ……………………… € 36.563,45
-per smaltimento rifiuti: €/mq di Slp 3,57
4.927,69 mq di SLP x €/mq di Slp 3,57 = ……………………… € 17.591,85
Tot. € 139.946.38
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Standard urbanistici: 10% della Slp.
- maggiore SLP che viene realizzata per effetto della variante relativa alla
maggiore altezza: mq 1019,36
- il cui importo viene ipotizzato in €/mq 100,00
- standard richiesto 10% di mq 1.019,36 = mq 101,93 di cui
- da monetizzare mq 101,93x €/mq 100,00 = € 10.193,60
Standard di qualità aggiuntiva: per i SUAP è stato stabilito nel Documento di
Inquadramento sopra richiamato pari al 15% dell’incremento di valore; in pratica se si
considera che l’incremento di valore è dato dal poter costruire 1.019,36 mq di SLP in
più per effetto della variante relativa alla maggiore altezza, risulta:
-incremento di valore: mq 1.019,36 x €/mq 809,30 (vedi computo metrico
allegato) = € 824.968,04 x 15%= € 123.745,20
11. Compatibilità con la pianificazione sovraordinata: il P.T.R (Piano Territoriale
Regionale)
Il Piano Territoriale Regionale, è stato approvato con DCR n. 951 del 19 gennaio
2010 ed ha acquistato efficacia per effetto della pubblicazione dell’avviso di avvenuta
approvazione sul BURL n. 7, serie Inserzioni e Concorsi del 17 febbraio 2010.
Il Consiglio regionale ha approvato l'aggiornamento annuale del Piano Territoriale
Regionale, inserito nel Documento di Economia e Finanza Regionale DEFR 2014
Aggiornamento PRS per il triennio 2015-2017, d.c.r. n.557 del 9/12/2014 e pubblicato
sul BURL SO n. 51 del 20/12/2014.
Il PTR costituisce il quadro di riferimento per la programmazione e la pianificazione a
livello regionale.
Il Piano Territoriale Regionale, in applicazione dell’art. 19 della l.r. 12/2005, ha
natura ed effetti di piano territoriale paesaggistico ai sensi della legislazione
nazionale (Dlgs.n.42/2004). Il PTR in tal senso recepisce consolida e aggiorna il Piano
Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) vigente in Lombardia dal 2001, integrandone
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e adeguandone contenuti descrittivi e normativi e confermandone impianto generale e
finalità di tutela.
Il PTR rende disponibili informazioni e strumenti conoscitivi, anche attraverso carte
tematiche, relative alle varie componenti del territorio e del paesaggio.
Il PTR si compone delle seguenti sezioni:
Il PTR della Lombardia: presentazione, che illustra la natura, la struttura e gli
effetti del Piano
Documento di Piano, che definisce gli obiettivi e le strategie di sviluppo per la
Lombardia
Piano Paesaggistico, che contiene la disciplina paesaggistica della Lombardia
Strumenti Operativi, che individua strumenti, criteri e linee guida per
perseguire gli obiettivi proposti
Sezioni Tematiche, che contiene l'Atlante di Lombardia e approfondimenti su
temi specifici
Valutazione Ambientale, che contiene il rapporto Ambientale e altri elaborati
prodotti nel percorso di Valutazione Ambientale del Piano
Si rappresenta di seguito un breve percorso attraverso la documentazione a corredo
del Documento di piano del PTR per le valutazioni dell’intervento di progetto.
Il Comune di Desenzano del Garda è collocato all’interno del “Sistema territoriale
dei laghi”
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Il Documento di piano del PTR descrive poi, al capitolo 2.2.4, le caratteristiche del
territorio, punti di forza e criticità, nonché indirizzi.
L’intervento di progetto è collocato in zona non direttamente collegato con le visuali del
lago e inserito in un polo produttivo oramai consolidato e contestualizzato: peraltro è
previsto all’interno dell’area aziendale senza compromissione di altro nuovo territorio:
Per cui si ritiene che l’intervento non si ponga in contrasto con il contesto della zona
considerata dal PTR.
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La Rete Ecologica Regionale
La rete ecologica regionale è riconosciuta come infrastruttura prioritaria del PTR e
costituisce strumento orientativo per la pianificazione regionale, provinciale e
comunale.
La rete che lambisce la sponda occidentale del lago e si estende fino ai comuni delle
colline moreniche del basso lago, riconosce l’interruzione dei suoli edificati e dei poli
produttivi esistenti, quale quello interessato dall’intervento edilizio di progetto.
La RETE NATURA 2000
La RETE NATURA 2000 istituita dalla Direttiva Habitat (Dir. 92/43/CEE) è un sistema
coordinato e coerente di aree ad elevata naturalità, caratterizzate dalle presenza di
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habitat e di specie di interesse comunitario, la cui funzione è la tutela e la
conservazione della biodiversità sul continente europeo.
Le aree appartenenti a Rete Natura 2000 sono costituite da:
ZPS: Zone a Protezione Speciale istituite ai sensi della Direttiva Uccelli
(79/409/CEE) per tutelare in modo rigoroso i siti in cui vivono determinate
specie ornitiche. (all. 1 – direttiva 79/409/CEE). Le ZPS vengono istituite anche
per la protezione delle specie migratrici, con particolare riferimento alle zone
umide di importanza internazionale ai sensi della Convenzione di Ramsar.
SIC: Siti di Importanza Comunitaria istituiti ai sensi della Direttiva Habitat al
fine di contribuire in modo significativo a mantenere o a ripristinare un habitat
naturale (all.1 -direttiva 92/43/CEE) o una specie (all.2 - direttiva 92/43/CEE) in
uno stato di conservazione soddisfacente.
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Fra i luoghi considerati ed elencati non vi sono Zone a Protezione Speciale né Siti di
Importanza Comunitaria che interessano l’area di intervento.
Infrastrutture prioritarie per la Lombardia
Anche sul tema delle infrastrutture prioritarie per la Lombardia si trova il tracciato della
TAV quale infrastruttura ferroviaria di progetto; tracciato che nel Comune di Desenzano
del Garda corre parallelamente alla autostrada, quindi distante dall’area CAMEO S.p.A.
(peraltro nel tratto che attraversa la zona industriale corre in galleria profonda).
Su tema della preservazione e salvaguardia ambientale non si ravvisano motivi di
contrasto del progetto rispetto alle previsioni.
In conclusione risulta che il progetto è compatibile con le previsioni del PTR anche per
quei temi non direttamente trattati nella presente relazione ma opportunamente
considerati nelle analisi condotte.
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Zone di preservazione e salvaguardia ambientale
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Anche sul tema della preservazione e salvaguardia ambientale non si ravvisano motivi
di contrasto del progetto rispetto alle previsioni.
In conclusione risulta che il progetto è compatibile con le previsioni del PTR anche per
quei temi non direttamente trattati nella presente relazione ma opportunamente
considerati nelle analisi condotte.
12.Compatibilità con la pianificazione sovraordinata: il P.T.C.P (Piano Territoriale
di Coordinamento Provinciale)
La Provincia definisce attraverso il Piano Territoriale di Coordinamento (PTCP), ai
sensi della l.r. n. 12/05, gli obiettivi generali relativi all’assetto e alla tutela del proprio
territorio connessi ad interessi di rango provinciale o sovracomunale o costituenti
attuazione della pianificazione regionale.
Il PTCP ha efficacia di orientamento ed indirizzo, fatte salve le previsioni che, ai sensi
della legge sopra richiamata, abbiano efficacia prevalente e vincolante.
La revisione del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale in adeguamento
alla LR n° 12/05, al Piano territoriale Regionale (PTR) e al Piano Paesaggistico
regionale (PPR) è stata approvata con DCP n. 31 del 13/06/2014 e pubblicata sul
BURL - Avvisi e Concorsi n. 45 del 05/11/2014.
Anche il PTCT rende disponibili informazioni e strumenti conoscitivi, anche attraverso
carte tematiche, relative alle varie componenti del territorio e del paesaggio con
indicazioni e strumenti operativi.
Passando in rassegna i temi che riguardano il Comune di Desenzano del Garda e la
zona dell’intervento edilizio si possono sottolineare alcuni aspetti.
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Ricognizione degli ambiti produttivi sovracomunali (APS)
Il PTCP individua, alle tavole 1.1 e 1.2 - Struttura e mobilità – e alla tavola 8 –
Ricognizione degli ambiti produttivi sovracomunali (APS), i principali ambiti produttivi
comunali e gli ambiti produttivi sovracomunali, ovvero le porzioni del tessuto urbano
consolidato o di trasformazione caratterizzato dalla prevalenza di attività produttive
manifatturiere o logistiche e da complementari funzioni di servizio o commerciali.
Fra questi l’ambito produttivo nel quale è inserita la CAMEO S.p.A., definito nei termini
indicati nella planimetria e nel quadro riassuntivo seguenti
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CAMEO
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L’ambito produttivo è classificato di tipo B – ambiti intercomunali, ovvero gli ambiti che
presentano una elevata propensione allo sviluppo e contestuale prossimità a nodi viari
della rete secondaria, con presenza di fermate del trasporto pubblico, preferibilmente di
linee S (suburbane).
I comuni, attraverso le previsioni di PGT e loro varianti, provvedono ad allocare in
corrispondenza degli ambiti produttivi comunali la domanda locale (endogena)
verificandone preventivamente la sostenibilità rispetto alle interferenze ambientali e
territoriali con le altre funzioni urbane ed in particolare con le funzioni residenziali, di
servizio e di tutela e connessione ecologica e paesaggistica.
Il Comune di Desenzano del Garda ha definito con apposita puntuale normativa le
destinazioni e l’edificabilità delle arre fra le quali è compresa quella della CAMEO
S.p.A.
Struttura e mobilità Nella tavola è descritta la struttura del sistema della mobilità dal quale si rileva che la
zona industriale interessata prospetta sulla Provinciale 572 che a suo volta è collegata
verso Nord con l’autostrada A4 (Casello di Desenzano) e con il prolungamento della
tangenziale sud di Brescia (SS 11).
Nella tavola è inserito anche il percorso della TAV e, più a nord è riportato il tracciato
della ferrovia Torino-Milano-Venezia, con stazione a Desenzano del Garda.
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TAV
Provinciale 567
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Caratterizzazione paesaggistica degli ambiti agricoli
Si rileva che l’area interessata dal progetto viene considerata come territorio
urbanizzato e non più interessato da particolari caratterizzazioni di natura
paesaggistica-agricola.
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Rete ecologica
Anche in questo caso l’area interessata dal progetto viene considerata come territorio
urbanizzato e quindi esclusa dalla rete ecologica.
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Il PTCP rende disponibili numerose altre tavole tematiche relative alle varie
componenti del territorio e del paesaggio.
Aree produttive
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Rete verde e paesaggistica
Anche in questo caso l’area interessata dal progetto viene considerata come territorio
urbanizzato e quindi esclusa dalla rete verde e paesaggistica.
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Ambiente e rischi Non vengono segnalati particolari rischi.
Area di ricarica potenziale In conclusione risulta che il progetto è compatibile con le previsioni del PTCP anche
per quei temi non direttamente trattati nella presente relazione ma opportunamente
considerati nelle analisi condotte.
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13. Compatibilità con la pianificazione comunale: il P.G.T. (Piano di Governo del
Territorio)
Della situazione del PGT e dell’area CAMEO S.p.A. rispetto alle destinazioni e alle
normative relative alla edificabilità e ai rispettivi indici, nonché degli elementi di progetto
che costituiscono variante si è già detto sopra, al punto 6.
Si procede quindi ad effettuare le valutazioni di compatibilità del progetto rispetto agli
ulteriori elementi considerati nel PGT.
13.1. Rispetto al sistema della mobilità
La zona produttiva nella quale è collocata la CAMEO S.p.A. è direttamente collegata
alla viabilità secondaria (strada provinciale 567) tramite sistema di accesso in tutta
sicurezza.
Infatti la provinciale è a doppie careggiate separate da spartitraffico continuo con
accessi in entrata e in uscita con svolta in sicurezza a destra; inoltre le due direzioni
sono collegate da cavalcavia.
La strada provinciale è poi collegata, con sistema di svincoli, al casello dell’autostrada
A4 di Desenzano del Garda e, più avanti verso nord, sempre tramite svincoli attrezzati,
con la strada statale 11, variante proveniente dalla tangenziale di Brescia fino a
Peschiera
Quindi la zona è ben servita e di fatto non comporta problemi particolari alla viabilità
locale del centro di Desenzano del Garda, almeno per la tipologia di traffico indotto
dalla CAMEO S.p.A.
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Estratto del Piano del Traffico comunale
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RELAZIONE PAESAGGISTICA
14. Compatibilità del progetto rispetto al sistema dei beni culturali e del
paesaggio
L’art. 14 delle N.T.A. del P.G.T. “Sistema dei beni culturali e del paesaggio
(componente paesistica del P.G.T.) ed esame dei progetti” prevede:
-il Piano Paesistico Comunale, ora componente paesistica del P.G.T., viene definito
come “Sistema dei beni culturali e del paesaggio” e detta specifiche indicazioni di tutela
e valorizzazione coerenti con quanto disposto dal D. Lgs. 42/2004, dal P.T.R. e dal
P.T.C.P.
-per ciò che attiene alla componente paesistica del P.G.T. si rimanda alle specifiche
“N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del paesaggio” che
costituiscono il documento PR_3A.
Al punto 1 delle “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del
paesaggio” viene definito il significato di:
Prescrizioni: sono indicazioni prevalenti su altre eventuali previsioni
Indirizzi: sono diretti a fissare obbiettivi generali che nell’applicazione diretta non
escludono ambiti di discrezionalità
Direttive: sono indicazioni di tutela che possono essere motivatamente disattese in
presenza di valutazioni di dettaglio.
14.1- Descrizione delle componenti paesistiche della zona interessata
all’intervento e valutazione dell’incidenza paesistica del progetto
Al punto 3 delle “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del
paesaggio” viene precisato che sono state individuate unità di paesaggio di maggior
dettaglio per meglio rispecchiare le caratteristiche dei contesti e delle relative
trasformazioni antropiche per renderne operative le indicazioni formulate.
Gli “Ambiti omogenei di paesaggio” sono individuati sulla base delle caratteristiche
naturali e storiche del paesaggio in relazione al livello di rilevanza e integrità dei valori
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paesaggistici che sono riportati nella Tav. 10.7 che si riporta di seguito.
Estratto della Tav. 10.7 “Sistema dei beni culturali e del paesaggio – Tavola degli ambiti omogenei di paesaggio”
Viene poi fatta la descrizione degli “Ambiti omogenei di paesaggio” e dello scenario
paesistico attraverso obbiettivi di qualità e indicazioni e azioni per il loro
perseguimento, che sono descritte in apposite tabelle.
La zona interessata all’impianto del nuovo vigneto, di cui all’oggetto, fa parte
dell’”Ambito produttivo Desenzano-Lonato” n. 2 e contiene le considerazioni
appresso riportate.
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Nella tabella viene riconosciuto che siamo in presenza di un sistema “del costruito” nel
quale è marginale la presenza del sistema delle rilevanze.
Gli obiettivi di qualità paesaggistica riguardano la conservazione, la trasformazione
controllata e la riqualificazione.
Sono formulate altre indicazioni ma relativamente alle zone di espansione.
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14.2- Le classi di sensibilità
Al punto 3.4 delle “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del
paesaggio” vengono definite le classi di sensibilità:
1-Sensibilità Paesistica molto bassa
2-Sensibilità Paesistica medio bassa
3-Sensibilità Paesistica media
4-Sensibilità Paesistica alta
5-Sensibilità Paesistica molto alta
La zona interessata è compresa nella 2^ classe di Sensibilità Paesistica medio
bassa, come indicato nella tav. DT_10.6 del Documento di Piano.
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Estratto della Tav. 10.6 “Sistema dei beni culturali e del paesaggio – Classi di sensibilità paesistica”
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14.3- Le indicazioni di tutela paesistica
Al punto 8 delle “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del
paesaggio” vengono descritte le indicazioni di tutela paesistica specifiche per ciascuna
della componenti individuate negli ambiti omogenei di paesaggio e viene indicato il
livello di cogenza delle indicazioni per ciascuna componente paesaggistica.
Per quanto riguarda l’”Ambito produttivo Desenzano-Lonato” n. 2, vengono dettate
le seguenti indicazioni a seconda della classe di sensibilità paesistica, dove “P” sta per
prescrizioni, ”I” sta per indirizzi e “D” sta per direttive.
-punto 8.1- componenti del paesaggio fisico naturale
8.1.2- prati permanenti in assenza di specie arboree arbustive: “D” per la classe di
sensibilità 2.
L’area oggetto di intervento non è interessata dalla presenza di prati permanenti in
assenza di specie arboree arbustive.
8.1.6- morfologie glaciali (scaricatori glaciali, vallette a fondo piatto e depressioni
intermoreniche): “I” per la classe di sensibilità 2.
Nell’area oggetto di intervento non si riscontra la presenza di situazioni riferibili alle
morfologie glaciali (scaricatori glaciali, vallette a fondo piatto e depressioni
intermoreniche).
8.1.8- sistemi sommitali dei cordoni morenici del Garda: “I” per la classe di sensibilità
2.
L’area oggetto di intervento non fa parte dei sistemi sommitali dei cordoni morenici del
Garda.
-punto 8.2- componenti del paesaggio agrario e dell’antropizzazione colturale
8.2.13 e 8.2.14- seminativi arborati e semplici: “D” per la classe di sensibilità 2.
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L’area oggetto di intervento non è interessata dalla presenza di seminativi arborati e
semplici.
8.2.15- vigneti: “D” per la classe di sensibilità 2
L’area oggetto di intervento non è interessata dalla presenza di vigneti
-punto 8.3-componenti del paesaggio storico culturale
8.3.1- strade di interesse storico (romana): “I” per la classe di sensibilità 2.
Nel caso in questione non si è in presenza degli elementi sopra indicati.
da 8.3.4 a 8.3.12- chiese, palazzi, ville, ecc.: “I” per la classe di sensibilità 2.
Nel caso in questione non si è in presenza degli elementi sopra indicati.
punto 8.4- componenti del paesaggio urbano
da 8.4.3 a 8.4.19- aree per le varie trasformazioni: “D” per la classe di sensibilità 2.
Nel caso in questione si è in presenza di aree produttive consolidate
punto 8.5- rilevanza paesistica componenti identificative, percettive e
valorizzative del paesaggio
8.5.1- ambiti ad elevato valore percettivo, connotati dalla presenza congiunta di fattori
fisico-ambientali e/o storico culturali che ne determina la qualità nell’insieme. Tali
ambiti svolgono un ruolo essenziale per la riconoscibilità del sistema dei beni storico-
culturali e delle permanenze insediative, nonché la salvaguardia di quadri paesistici di
elevata significatività: “P” per la classe di sensibilità 2.
Nel caso in questione non si è in presenza degli elementi sopra indicati.
punto 8.6- componenti di criticità e degrado del paesaggio
nessuna indicazione
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14.4 - Valutazione dell’incidenza paesistica del progetto
Dopo tutte le descrizioni e valutazioni sopra riportate si procede alla valutazione
dell’incidenza paesistica del progetto secondo le indicazioni di cui alla tabella, punto
6.1 delle “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del paesaggio” e
con riferimento alla D.G.R. 8 novembre 2002 n° 7/11045, nella quale il grado di
incidenza paesistica dei progetti (giudizio complessivo) è da esprimersi dal progettista
in forma numerica secondo la seguente associazione:
1 = incidenza paesistica molto bassa
2 = incidenza paesistica bassa
3 = incidenza paesistica media
4 = incidenza paesistica alta
5 = incidenza paesistica molto alta
Pur competendo al progettista le valutazioni sul grado di incidenza paesistica del
progetto, le “N.T.A. per la tutela e valorizzazione dei beni storico culturali del
paesaggio” hanno assegnato alle varie incidenze alcuni parametri (riportati nella
tabella che segue) per dare al progettista una scala di valori ai quali riferirsi per l’esame
dell’incidenza paesistica; per cui nelle valutazione dell’incidenza paesistica del progetto
ci si riferirà a detti parametri assegnando punteggi proporzionati secondo la scala di
valori delle incidenze paesistiche sopra riportata:
Parametri di valutazione
a scala sovracomunale
Parametri di valutazione
a scala locale
Valutazioni effettuate
1-Incidenza
morfologica e
tipologica
coerenza, contrasto o
indifferenza del progetto
rispetto a:
conservazione o
alterazione dei caratteri
morfologici del luogo (max
<0,50)
Il progetto si adegua ai caratteri
morfologici dei luoghi, così come
definiti dai processi urbanizzativi che
hanno definito nel tempo il comparto
produttivo
alle forme naturali del suolo
(max <0,30)
adozione di tipologie
costruttive più o meno
Si è adottata una tipologia
costruttiva che si ispira alle tipologie
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Peso
complessivo
max <1,50
affini a quelle presenti
nell’intorno per le
medesime destinazioni
funzionali (max <0,30)
ricorrenti nei comparti prduttivi
alla presenza di sistemi/aree
di interesse naturalistico
(max <0,15)
conservazione o
alterazione della continuità
della relazioni tra elementi
storico culturali o tra
elementi naturalistici (max
<0,20)
Il progetto si inserisce in modo da
non modificare la relazione già
definita nella zona con gli elementi
naturalistici e con le forme
compositive del contesto
urbanizzato
Valutazione del peso complessivo
del progetto= 0,85
(rispetto al massimo di <1,50)
Alle regole morfologiche e
compositive riscontrate nella
organizzazione degli
insediamenti e del paesaggio
rurale (max <0,05)
Parametri di valutazione
a scala sovracomunale
Parametri di valutazione
a scala locale
note
2-Incidenza
linquistica:
stile, materiali,
colori
Peso
complessivo
max <1,00
coerenza, contrasto o
indifferenza del progetto
rispetto ai modi linguistici
tipici del contesto, inteso
come ambito di riferimento
storico-culturale (max <0,50)
coerenza, contrasto o
indifferenza del progetto
rispetto ai modi linguistici
prevalenti del contesto,
inteso come intorno
immediato (<max 0,50)
Si è adottata una tipologia che
caratterizza la destinazione nel
contesto produttivo in cui è inserita
Valutazione del peso complessivo
del progetto= 0,65
(rispetto al massimo di <1,00)
Parametri di valutazione
a scala sovracomunale
Parametri di valutazione
a scala locale
note
3-Incidenza
visiva
ingombro visivo (max <0,35) Ingombro visivo (max
<0,40)
La nuova palazzina è alta 4 piani
(uno in più di quanto previsto dal
vigente PGT). Tuttavia nei
precedenti strumenti urbanistici
erano previste altezze maggiori per
cui, di fatto, non viene generato un
rilevante ingombro visivo in quanto il
nuovo corpo di fabbrica si immerge
nel contesto delle strutture
produttive industriali esistenti.
contrasto cromatico (max
<0,25)
Occultamento delle visuali
rilevanti (<0,25)
Non si occultano visuali rilevanti né
di determina contrasto cromatico
con l’intorno.
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Peso
complessivo
max <1,50
alterazione dei profili e dello
skyline (max <0,15)
Prospetto su spazi pubblici
(max <0,10)
La figura e la forma contribuisce a
caratterizzare lo skyline del
complesso industriale
Valutazione del peso complessivo
del progetto= 1,00
(rispetto al massimo di <1,50)
note
4-Incidenza
Ambientale
Peso
complessivo
max <0,50
alterazione delle possibilità di fruizione sensoriale
complessiva (uditiva, olfattiva) del contesto paesistico-
ambientale (max <0,50)
Non si ravvisa compromissione della
fruizione sensoriale (uditiva e olfattiva)
del contesto paesistico-ambientale in
quanto trattasi palazzina uffici e
servizi inserita nel contesto produttivo
industriale.
Valutazione del peso complessivo
del progetto= 0,25
(rispetto al massimo di <0,50)
Parametri di valutazione
a scala sovracomunale
Parametri di valutazione
a scala locale
note
5-Incidenza
Simbolica
Peso
complessivo
max 0,50
adeguatezza del progetto
rispetto ai valori simbolici e
d’immagine celebrativi del
luogo (max <0,25)
Capacità dell’immagine
progettuale di rapportarsi
convenientemente con i
valori simbolici attribuiti
dalla comunità locale al
luogo (importanza dei segni
e del loro significato) (max
<0,25)
La nuova palazzine si rapporta
convenientemente con le
caratteristiche del contesto
Valutazione del peso complessivo
del progetto= 0,20
(rispetto al massimo di <0,50)
Totale pesi= < 5,0 peso complessivo 2,95
Il peso complessivo del progetto, secondo le valutazioni sopra espresse e
rapportate al peso complessivo max di 5,00, risulta di 2,95, corrispondente ad un
grado di incidenza del progetto media (di grado 3).
La classe di sensibilità del sito (classe 2, bassa) è stabilita negli atti del P.G.T, vedi
Estratto della Tav. DP 10.6 “Sistema dei beni culturali e del paesaggio – Classi di
sensibilità paesistica”, riportata al punto 5.2 della presente relazione.
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Per cui il risultato finale, dall’incrocio fra la classe di sensibilità del sito (classe 2,
bassa) e il grado di incidenza del progetto (grado 3, incidenza del progetto media) è
riportato nella tabella che segue e risulta pari al valore di 6, che si pone dentro la
soglia di rilevanza (fissata nel valore di < 6)
Impatto paesistico dei progetti = sensibilità del sito per incidenza del
Classe di
sensibilità del sito
Grado di incidenza del progetto
1 2 3 4 5
molto bassa bassa media alta molto alta
5 molto alta 5 10 15 20 25
4 alta 4 8 12 16 20
3 media 3 6 9 12 15
2 bassa 2 4 6 8 10
1 molto bassa 1 2 3 4 5
14.5. Rispetto alla zonizzazione acustica
Con Delibera di C.C. n. 157 del 19.12.2011 è stata approvata la Revisione Generale
del Piano di Classificazione Acustica del Territorio Comunale, dal quale si rileva che
l’area interessata è inserita nella classe “V- Aree prevalentemente industriali” più
precisamente nella classe Vi caratterizzata dai valori indicati nelle tabelle sotto
riportate
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………………………………………………………………………………….
14.6 Rispetto al sistema dei sottoservizi
Vengono riportate di seguito le planimetrie della zona interessata con la
rappresentazione dei sottoservizi (tratte dal Piano Generale dei Servizi nel Sottosuolo
PUGSS)
Il nuovo intervento edilizio si innesta nel sistema dei servizi dell’azienda, collegati al
sistema dei sottoservizi rappresentato.
La dimensione e la destinazione del nuovo edificio (uffici amministrativi dell’azienda)
non è suscettibile di creare particolari problemi al sistema dei sottoservizi esistente.
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Acquedotto
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Fognature
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Linee elettriche
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Rete gas
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14.7 Cenno alla situazione geologica e sismica
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Carta della fattibilità geologica
Nella carta della fattibilità geologica l’area CAMEO S.p.A. è inserita nella “Classe 2 –
fattibilità con modeste limitazioni”, più precisamente “2d – aree prevalentemente
urbanizzate con versanti da debolmente a mediamente acclivi”
Nella relazione geologica del PGT le caratteristiche di dette aree vengono così
descritte:
Nel caso in questione si tratta di situazione che non presenta inclinazioni medio-
elevate.
In base alle previsioni sopra descritte non si ravvisano controindicazioni al nuovo
intervento che sarà comunque accompagnato da specifica relazione geologica.
Si riporta anche la carta della “Pericolosità sismica locale” dalla quale si rileva che
le aree interessate sono classificate con la sigla Z4a e Z4c:
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Carta della pericolosità sismica locale
studio di architettura viale e. andreis 74 - desenzano d/g (bs) - tel. 030.9914921 - fax 030.9914920
e-mail [email protected] – [email protected]
f.g.i.
visconti architetto giuliano
visconti architetto alberto
visconti architetto flavia
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Il Comune di Desenzano del Garda è classificato in zona sismica 2; il progetto del
nuovo intervento edilizio si uniforma alle norme antisismiche vigenti.
Arch. Giuliano Visconti
Arch. Alberto Visconti
Arch. Flavia Visconti
Desenzano del Garda, Giugno 2015