5 dicembre 2011
HOTEL BUSINESS
studio di fattibilità per bacino di utenza e concorrenza a Peschiera del Garda
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 03
SITO
ACCESSIBILITÀ
UTENZA BUSINESS
CONCORRENZA
URBANISTICA
p. 04
06
08
10
14
INDICE
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SITO
Il sito in oggetto, che permette la realizzazio-ne di una struttura alberghiera, è localizzato nel comune di Peschiera del Garda, che si trova nell’estremità sud del Lago di Garda. Geograficamente si identifica come uno dei
principali punti di contatto tra l’area turi-sti-ca del Garda e l’area commerciale/manufat-turiera della provincia veronese.Il comune di Peschiera del Garda si trova pressoché a metà strada tra le città di Ve-rona e Brescia, si trova esattamente sull’asse autostradale della A4 Milano-Venezia.
VERONA
MANTOVA
BRESCIA
lago di Garda
provincia
di Verona
BERGAMO
COMOVARESE
ALESSANDRIA
NOVARA
CREMONA
PIACENZA
PAVIA
MODENA
BOLOGNA
FERRARA
ROVIGO
VICENZA
BELLUNO
PADOVA
TREVISO
TRENTO
PARMA
REGGIO EMILIA
MILANO VENEZIA
localizzazione in relazione ai principali centri e assi di trasporto
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 05
Si trova in una posizione di enorme visibilità stradale: è immediatamente prossimo al ca-sello autostradale di Peschiera del Garda del-la A4 (Milano-Venezia), dalla quale è visibile, inoltre confina su due lati con l’importante
SR11 che collega la città di Verona con il Lago di Garda, e con la nuova SR450 che collega il casello di Peschiera d/G con quello di Affi
della A22 (Modena-Brennero).
A4
SR11
SR11
SR450CASELL0 PESCHIERA
area di progetto
VERONA
VENEZIA
MILANO
AFFI
VALEG
GIO
SIRMIO
NE
LAZ
ISE
PESCHIERA DEL GARDA
localizzazione nel territorio di Peschiera del Garda
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ACCESSIBILITÀ
A22: 18,4km (16min)
�era di Verona: 24,4 km (16min)
staz. Porta Nuova: 27km (21min)
aeroporto di Verona: 18,5km (19min)
parchi divertimento: 3km
staz. Peschiera: 2km
aeroporto di Brescia: 41,1km (35min)
aeroporto di Bergamo: 89km (50min)
A4: 1km
A22
A4
SIRMIONE
LAZISE
AFFI
VERONA
DESENZANO
PESCHIERA D/G
VENEZIA
MODENA
BRENNERO
MILANO
BARDOLINO
GARDA
VILLAFRANCA DI V.VALEGGIO SUL MINCIO
Autostradale:il sito è immediatamente raggiungibile dal ca-sello di Peschiera d/G della A4, che si trova a un centinaio di metri; l’autostrada A4 Milano-Venezia conta un transito di quasi 80.000.000 veicoli leggeri l’anno, e un transito giornalie-ro medio pari a 285.000 veicoli.Il sito è facilmente raggiungibile anche per chi proviene dalla A22 (Modena-Brennero), grazie alla nuova SR450 che parte proprio dal sito in oggetto ed arriva direttamente al ca-sello di Affi, in poco più di 15 minuti d’auto.
Aeroportuale:I vicini aeroporti di Verona, Brescia e Ber-gamo permettono collegamenti nazionali ed internazionali con tutte le principali città eu-ropee, e non solo. In tutti questi tre aeropor-ti operano le principali compagnie business come Lufthansa, British Airways, Air France, Alitalia, ecc., oltre alle più note compagnie
low-cost come Ryanair e Easyjet.L’aeroporto Catullo di Verona, che nel 2009
collegamento ai principali nodi di trasporto e luoghi di interesse
distanze in km e tempo di percorrenza
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 07
ha contato un traffico di oltre 3 milioni di
passeggeri, è raggiungibile in 15 minuti, mentre si arriva a quello di Brescia in soli 30 minuti e a quello di Bergamo Orio al Serio in 50, tutti comodamente raggiungibili con la A4.
Ferroviaria:Peschiera del Garda si trova sulla tratta fer-roviaria Milano-Venezia, dove transitano e vi sostano i treni veloci Freccia Bianca. Tra l’altro la linea Milano-Verona-Venezia è in-serita nel corridoio di alta velocità Lisbona-Kiev. La vicinissima stazione di Peschiera d/G permette anche il raccordo con la stazione principale di Verona, dove transitano le linee ferroviarie di alta velocità Parigi-Budapest e Berlino-Roma.
Fiera di Verona: 35 manifestazioni annue; 15.380 espositori e 1.235.000 visitatori annui (VeronaFiere)
viste da rotonda su SR450-superstrada Peschiera Affi (sopra) e SR11-via Tangenziale (sotto)
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UTENZA BUSINESS
industria alimentare
ind
ust
ria
ali
me
nta
re
pro
du
zio
ne
vit
ivin
ico
la
ma
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cca
nic
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con
sorz
io d
ell
a m
od
a
log
isti
co in
term
od
ale
un. produttive
700
300
500
3500
1500
400
300
1000
calzaturiero
marmo e pietre
produzione vitivinicola
informatica
logistico intermodale
termotecnico/meccanico
consorzio della moda
e tecnologia avanzata
Bauli, Rana, ZueggGruppo Veronesi...
Frau, Olip, E�egi, Saint Luis...
Antolini, Cereser, Nikolaus...
Pasqua, Bolla, Masi,
Gruppo Italiano Vini...
Cadit
Interporto Verona,VeronaMercato...
Wolkswagen Group Italia,
Riello, Everel, Ici Caldaie...
Franklin&Marshall,
Swinger - Byblos...Martinelli Group,
La ricca area imprenditoriale locale ne fanno di Verona il secondo polo produttivo della Re-gione Veneto, immediatamente dopo la pro-vincia di Vicenza. Le aree di business che si sono maggiormente sviluppate hanno portato alla nascita di veri e propri distretti produttivi, da cui sono e-merse importanti realtà aziendali di carat-tere nazionale ed internazionale, come Bauli, Rana, Gruppo Italiano Vini, Riello, Calzedo-nia, Franklin&Marshall, Swinger-Byblos, e tanti altri.
La città di Verona ospita l’importante orga-nizzazione fieristica VeronaFiere, con le sue
35 manifestazioni e con oltre 1 milione e 200 mila visitatori annui, le cui principali mani-festazioni di carattere internazionale sono Vinitaly, Fieracavalli, Marmomac e Samoter.
distribuzione per settore delle attività produttive Fiera di Verona
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 09
In un’area particolarmente florida di attività imprenditoriali di grande
spessore, si possono identificare alcune importanti realtà aziendali in
un raggio di non più di 15 minuti di distanza dal sito in oggetto:
01. Franke Spa, elettrodomestici
02. BMW Italia Spa, automotive
03. Officine Brennero Spa, automotive
04. Scattolini Spa, automotive
05. Scar srl, accessori automotive
06. Berner Spa, accessori automotive
07. Le Fablier Spa, mobile
08. Olip Calzaturificio Spa, calzature
09. Saint Louis Spa, calzature
10. Effegi Spa, calzature
11. Pidigi Spa, accessori calzature
12. Silpa Group Spa, suolificio
13. Swinger Spa, abbigliamento lusso
14. Nikolaus Bagnara Spa, marmo
15. Eastern Granit Italia srl, marmo
16. Cereser Marmi Spa, marmo
17. Granitex Spa, marmo
18. Nils Italia srl, lubrificanti
19. Cordioli & C. Spa, prefabbricati
20. Georg Fischer Spa, termotecnica
21. Everel Spa, elettromeccanici
22. Kelvin srl, termoidraulica
23. Garnet srl, elettromeccanici
24. Air Liquide Italia Spa, produzione gas
25. Giacomini Spa, termotecnica
26. Inficon Gmbh, elettronica
27. Orthofix srl, ortopedia
28. Arda Spa, materiale per disegno
29. Gruppo Italiano Vini Scarl, vitivinicola
30. Eismann srl, frozen food
31. Pellini Spa, food
32. Leberco Packaging Spa, packaging
33. MF1, maglieria
localizzazione aziende in un raggio di 15 minuti
area di progetto
VERONAPESCHIERA D.G. 01, 08, 20
24, 26, 28
10, 29
02, 14, 16
17, 18
03, 23
06, 11, 12
13, 05, 27
30, 31, 32
21, 22, 33
04, 07, 19
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CONCORRENZA
Sono state prese in esame tutte le strutture alberghiere di tipologia business partendo dal centro di Verona, per un raggio di 35 km. Le strutture sono un totale di 63, comprese tra 3, 4 e 5 stelle e dimore storiche.Di queste solo 48 offrono servizi congressua-li, di cui solo 41 hanno sale meeting attrez-zate.
strutture ricettive in un raggio di 35km dal centro di Verona
7 strutture non rientrano nella mappa, localizzate a: Bevilacqua (1), Cerea (1), S. Bonifacio (2), S. Martino B.A. (1), Soave (2)
con sale meeting attrezzate, costruzione recente con sale meeting attrezzate con servizi congressuali senza servizi congressuali
area di progetto
staz.Porta Nuova
!era di Verona
aeroporto
parchi di divertimento
VERONAPESCHIERA D.G.
HOTEL BUSINESS PESCHIERA D/G - STUDIO DI FATTIBILITÀ 11
analisi strutture ricettive per dimensione e servizi
Le 41 strutture selezionate sono state analiz-zate ancor più a fondo sulla base di:
capienza sale meeting- 3 con capienza unica sala >600 posti- 4 con capienza unica sala 380-450 posti- 7 con capienza unica sala 180-250 posti- 11 con capienza unica sala 100-160 posti- 11 con capienza unica sala <100 posti
caratteristiche architettoniche- 9 strutture sono di recente costruzione, con arredi contemporanei e standard, senza nes-suna particolare eccellenza di stile- 17 costruzione risalenti agli anni ‘70-’90, con arredamento interno di tipo standard- 15 costruzioni storiche o rustiche con arredi prevalentemente di lusso o rustico, solo 2 di queste si distinguono per uno stile pretta-mente artistico e di design contemporaneo;
collegamento a catene alberghiere- solo 13 collegati a catene: Boscolo Hotels (1), Parc Hotels (2), IHG (2), Best Western (3), Clap Hotels (4), Alliance (1)
servizi offerti- solo 8 hanno SPA interna- solo 8 non hanno cucina interna- solo 6 non hanno parcheggio
2,4 % Boscolo Hotels4,9 % Parc Hotels
4,9 % IHG
7,3 % Best Western
9,7 % Clap Hotels
2,4 % Alliance
22,0 %
36,6 %
41,4 %
recenti
storiche
‘80 e ’90
26,8 %100-160
9,7 %380-450
7,3 %> 60012,2 %
altro
17,1 %180-250
26,8 %< 100
capienza sale meetingpiù di 600 posti; 380-450;180-250; 100-160; meno di 100; valore non pervenuto
recenti; storiche o rustiche; anni ‘80 e ’90
collegamento a catene alberghiere
caratteristiche architettoniche
con SPA
con cucina
con parcheggio
19,5 % 85,4%80,5 %
con SPA con cucina con parcheggio
68,7 %
31,3 %
indipendenti
capienza sale meeting (nr. posti)
collegamento a catene alberghiere
caratteristiche architettoniche
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Prendendo in esame le 9 strutture congres-suali di recente costruzione con servizi di os-pitalità adeguati, sono state geolocalizzate in funzione dell’accessibilità alle principali fonti di generazione del traffico, e cioè aero-porto, fiera e autostrada:
- sono tutte comodi dall’autostrada A4, 3 sono entro un raggio di 2 km, gli altri 6 sono in un raggio tra i 5 e gli 8 km
- rispetto l’aeroporto, 2 di queste strutture si trovano entro 2,5 km, 2 entro 5,5 km, 1 a 8 km, 2 entro i 17 km, e 2 entro i 25 km
- rispetto la Fiera di Verona, 1 si trova entro 2 km, 3 entro 9 km, 3 entro 15 km, 2 entro 29 km
localizzazione strutture di recente costruzione
posizione rispetto all’autostrada A4, all’aeroporto, alla fiera di Verona strutture di recente costruzione
area di progetto
!era di Verona
10 km
5 km
aeroporto
A4
VERONA
PESCHIERA D.G.
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Sempre le 9 strutture sono state esaminate anche sulla base della capacità ricettiva e dei servizi di ospitalità offerti:
capienza sale meeting- 5 con capienza fino a 150 persone- 3 con capienza fino a 250 persone- 1 con capienza fino a 850 persone
numero di stanze- 1 ha meno di 100 stanze- 2 ne hanno meno di 140- 4 ne hanno meno di 160- 2 ne hanno tra 180 e 230
collegamento a catene alberghiere- solo 2 di questi fanno parte di un gruppo in-ternazionale (IHG), mentre solo altri 2 fanno parte di gruppi minori (CLAP HOTELS e PARC HOTELS)
servizi offerti- solo 2 di queste strutture ha SPA interna- tutte hanno cucina interna e parcheggio
caratteristiche architettoniche sono pressocché tutte strutture con arredi standard o moderni, senza particolari eccel-lenze artistiche o architettoniche
250 - 850
33 %56 %
11 %
150 - 250meno di 150
capienza sale meeting (nr. posti)
collegamento a catene alberghiere
56 %indipendenti
numero di stanze
180 - 230
meno di 100
22 %
45 %
11 %
22 %
100 - 140
140 - 160
22 %
22 %internazionali
22 %
con SPA con cucina
100 %100 %
con parcheggio
gruppi minori
capienza sale meeting250-850; 150-250; meno di 150 posti
gruppi internazionali (IHG); minori (Clap Hotels, Parc Hotels); indipendenti
meno di 100; 100-140; 140-160; 180-230
collegamento a catene alberghiere
numero di stanze
con SPA
con cucina
con parcheggio
analisi strutture recenti per dimensione e servizi
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URBANISTICA
tipologia
sottozona D3.1 - attrezzature alberghiere
indici urbanistici
Densità terrritoriale massima: 2,00 mc/mqAltezza massima: 10,50 mDistanza minima dai confini: 7,50 m
Distanza minima dalle strade: 10,00 mDistanza minima fra i fabbricati: 10,00 mParcheggi minimi: 6 mq/posto lettoVerde minimo: 10 mq/posto letto
dimensioni area
Supereficie fondiaria: 7120 mq(Volume massimo: 14240 mc)
prescrizioni minime
- capacità ricettiva: minimo 7 camere- camere con bagno privato o lavabo- 1 bagno comune per piano- verde: 1 albero ogni 2 posti letto- verde parcheggi: 1 albero ogni 3 posti auto inserimento del lotto su planimetria del PRG