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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’
Sezione Fallimentare
47121 Forlì (FC)–N°58/2017
Giudice Delegato :Dott.ssa Barbara Vacca
Curatore : Dott. Battistini Maurizio
PERIZIA DI STIMA
BENI IMMOBILI
Dott. Ing. Mirko Fanelli
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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’
Sezione Fallimentare
Oggetto: Valutazione di beni immobili di proprietà del debitore
RELAZIONE PERITALE
In seguito all ’incarico conferitomi dal Giudice Delegato Dott.ssa
Barbara Vacca su istanza presentata dal Curatore della società
Dott.
Battistini Maurizio, io sottoscritto Fanelli Dr. Ing. Mirko , nato a Forlì
(FC) il 09/07/1976 ed ivi residente, con studio in Via Crocetta n°
19/D, regolarmente iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di
Forlì-Cesena al n° 1959/A e all ’Albo dei Consulenti Tecnici del
Tribunale di Forlì , esaminati gli atti , i documenti ed aver visionato i
beni, mi pregio di relazionare quanto segue:
BREVE RIEPILOGO
Lo scopo di questo incarico è la valutazione e stima dei beni immobili
di proprietà di
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QUESITI del GIUDICE
Assegna all’esperto stimatore i seguenti quesiti:
1. identifichi esattamente i beni ricompresi nella massa
fallimentare, con precisazione dei confini e dei corretti dati
catastali, e descriva gli immobili, fornendone una compiuta
rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli
interni in formato digitale;
A) Immobile sito in via Claudio Treves n°10 Forlì (FC) piano 1-
5,Foglio:201,Particella: 930,Subalterno:7,categoria A/3,classe:5;
Consistenza : 6 vani ;Sup.Catastale:totale 110 mq;rendita : € 604,25;
Confini nel foglio=201 con le particelle : 1085, 929.
Posizionato in un lotto di terreno di circa 830 mq posto nella zona
residenziale vicina al parco urbano di Forlì ,vicina alla porta
Ravaldino, quindi vicina al centro storico di Forlì ,asservita da
marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica i l luminazione ed altro che di
seguito verrà descritto.
Al fabbricato (denominato Condominio Treves) composto da 10 unità,
si accede tramite due cancelli carrabili (uno dei quali motorizzato)
ed uno pedonale sit i in via C.Treves n°10 e da due cancelli carrabili
siti in via S.Tavernari n°22 (entrambe motorizzati) , al l' interno ci
sono alcune parti della corte dedicate a giardino ,altre alla viabilità
che porta ai garage (questa risulta in parte asfaltata ed in parte con
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mattonelle in cemento), i due lati fronte strada via S.Tavernari e via
C.Treves sono delimitati con recinzione metallica di colore marrone e
muretto in cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà
retrostanti sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono
presenti anche alcune piante ad alto fusto.
La sagoma dell'immobile copre una superficie di circa 240 mq e
l'appartamento da stimare si trova al piano primo angolo sud-est e
nord-est a piano terra sono presenti i garage e a piano primo sono
presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione dell'edificio è del
1974,tipologia edilizia di fabbricato condominiale,numero di piani
fuori terra cinque e sottotetto,impianto di ascensore
presente,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti
tecnologici presenti i principali ; gli infissi doppivetri in alluminio
con tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni
dell'epoca,porte in legno tamburato color mogano,portoncino
semiblindato, impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a
norma autonomo,con termo a colonna.
Nel piano primo si ha una disposizione interna delle stanze con
ampio ingresso,soggiorno,cucina abitabile,disimpegno,due camere,un
bagno e piccolo W.C. cieco. Balconi: due ,di cui uno ad angolo.
Soffitte: presente un locale ad uso ripostiglio con accesso da scala
comune (altezza media 140 cm). Prospicienza fabbricati
condominiali , luminosità scarsa; livello di finiture interne:
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modesto,risalgono in parte alla costruzione. Altezza interna
dell'appartamento 3 metri
L'edificio è conforme alle licenze originarie e successive.
La manutenzione dell’ immobile è discreta, gli eventuali interventi da
apportare sono di normale routine ordinaria.
L’intera area civile è servita da :
- Linee generali di acqua
- Linee generali di gas
- Linee generali di energia elettrica
- Linee generali di telefono/adsl
- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare
(meteorologiche) che nere dei servizi.
L’area esterna di pertinenza è di mq. 590 circa come da documenti
catastali (visura), suddivisa una porzione di viabilità ed una porzione
a giardino.
A)BIS Immobile sito in via Sergio Tavernari n°22 Forlì (FC) piano
T,Foglio:201,Particella: 930,Subalterno:3,categoria C/6,classe:3;
Consistenza : 16 mq ;Sup.Catast. : totale 16 mq;rendita : € 82,63 ;
Trattasi di box auto sito a piano terra in muratura con altezza 2,10
metri,con accesso da via S.Tavernari con ingresso carrabile e porta in
lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per accedere al
vano comune che porta ai piani, le caratteristiche costruttive sono
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quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di impianto
elettrico autonomo.
FOTOGRAFIE proprietà via C.Treves n°10 Forlì (FC)
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Posizione geografica Immobile via C.Treves n°10-22 Forlì (FC) � Posizione Immobili Stimato
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B)Immobile sito in via Eustacchio Manfredi n°5 Forlì (FC) piano T-
2,Foglio:202,Particella: 690,Subalterno:15,categoria A/3,classe:5;
Consistenza : 8 vani ;Sup.Catastale:totale 147 mq;rendita : € 805,67;
Confini nel foglio=202 con le particelle : 686, 685,684,688.
Posizionato in un lotto di terreno di circa 1300 mq posto nella zona
residenziale vicino al centro storico di Forlì ,asservita da marciapiedi
,piste ciclabili ,pubblica i lluminazione ed altro che di seguito verrà
descritto.
Al fabbricato (denominato Condominio Lares) composto da 6 unità
l'ala appartenente, si accede tramite due cancelli carrabili ed due
pedonali siti in via E.Manfredi che servono due ali di condominio
dove in ognuna sono presenti 6 appartamenti,oltre a questi accessi ne
è presente uno carrabile in via R.Galli altra via con cui i l condominio
confina ,all' interno ci sono alcune parti della corte dedicate a
giardino ,altre alla viabilità che porta ai garage (queste risultano in
ghiaia), i due lati fronte strada via R.Galli e via E.Manfredi sono
delimitati con recinzione metallica di colore marrone e muretto in
cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà retrostanti
sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono presenti anche
alcune piante ad alto fusto.
La sagoma dell'immobile copre una superficie di circa 580 mq e
l'appartamento da stimare si trova al piano secondo angolo sud-est e
nord-est a piano terra sono presenti i garage e cantine a piano
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secondo sono presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione
dell'edificio è del 1961,tipologia edilizia di fabbricato
condominiale,numero di piani fuori terra quattro e
sottotetto,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti
tecnologici presenti i principali ; gli infissi singoli in legno con
tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni dell'epoca
graniglia,porte in legno tamburato color bianco,portoncino
semiblindato, impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a
norma e centralizzato,con termo a colonna.
Nel piano secondo si ha una disposizione interna delle stanze con
ingresso,soggiorno,cucina,pranzo, disimpegno,due camere letto e un
bagno. Balconi: due ad angolo. Cantina: presente a piano terra con
altezza 2,50 metri. Prospicienza fabbricati condominiali , luminosità
scarsa; l ivello di f initure interne: modesto,risalgono in parte alla
costruzione. Altezza interna dell'appartamento 3 metri
L'edificio è conforme alle licenze originarie e successive.
La manutenzione dell’ immobile è discreta, gli eventuali interventi da
apportare sono di normale routine ordinaria.
L’intera area civile è servita da :
- Linee generali di acqua
- Linee generali di gas
- Linee generali di energia elettrica
- Linee generali di telefono/adsl
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- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare
(meteorologiche) che nere dei servizi.
L’area esterna di pertinenza è di mq. 720 circa come da documenti
catastali (visura), suddivisa una porzione di viabilità ed una porzione
a giardino.
B)BIS Immobile sito in via Eustacchio Manfredi n°7 Forlì (piano
T,Foglio:202, Particella:690,Subalterno:24,categoria C/6,classe:4;
Consistenza : 16 mq ;Sup.Catast. : totale 16 mq;rendita : € 96,68 ;
Trattasi di garage auto sito a piano terra in muratura con altezza
2,50 metri,con accesso da via E.Manfredi con ingresso carrabile e
porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per
accedere al vano comune che porta ai piani e altra porta che accede
alla cantina adiacente di proprietà,le caratteristiche costruttive sono
quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di impianto
elettrico autonomo.
FOTOGRAFIE proprietà E.Manfredi n°5-7 Forlì (FC)
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Posizione geografica Immobile via E.Manfredi Forlì (FC) � Posizione Immobili Stimato
3. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o
oneri, indicandone gli estremi e precisandone l ’opponibilità,
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controllando direttamente i registri immobiliari. Vedi (ALLEGATI
1-2-2BIS).
1. (Immobile A - A bis) TRASCRIZIONE A FAVORE del 16/11/2000 - Registro Particolare 10108
Registro Generale 15895 Pubblico Ufficiale DE SIMONE MARIO Repertorio 20603 del 09/11/2000
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO ACQUIRENTE
2. (Immobile A - A bis) ISCRIZIONE CONTRO del 06/05/2003 - Registro particolare 1669 Registro
Generale 8354 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 2981/1734 del 29/03/2003
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
Documenti successivi correlati :
1. Comunicazione n.3193 del 26/11/2010 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data
23/11/2010. Cancellazione totale eseguita in data 27/12/2010 (art.13, comma 8-decies DL 7/2007
- Art.40 bis - D Lgs 385/1993)
3. (Immobile A - A bis) ISCRIZIONE CONTRO del 02/12/2010 - Registro particolare 5016 Registro
Generale 21300 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 18027/11377 del 23/11/2010
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
4. (Immobile A - A bis) ISCRIZIONE CONTRO del 19/12/2014 - Registro particolare 2760 Registro
Generale 17383 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 26147/16885 del 11/12/2014
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
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Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico
1_(Immobile B - B bis) TRASCRIZIONE A FAVORE del 13/05/2002 - Registro Particolare 5155
Registro Generale 7879 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 1613 del 03/05/2002
ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO ACQUIRENTE
Nota disponibile in formato elettronico
2_(Immobile B - B bis) ISCRIZIONE CONTRO del 13/05/2002 - Registro particolare 1643 Registro
Generale 7880 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 1614 del 03/05/2002 IPOTECA
VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
3_(Immobile B - B bis) ISCRIZIONE CONTRO del 15/07/2014 - Registro particolare 1468 Registro
Generale 9079 Pubblico Ufficiale Giudice di Pace di Forlì Repertorio 1194/2013 del 17/10/2013
IPOTECA GIUDIZIALE derivante dal decreto ingiuntivo
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico
Documenti successivi correlati:
- Annotazione n.33 del 15/01/2015 (cancellazione totale)
4_(Immobile B - B bis) ISCRIZIONE CONTRO del 19/12/2014 - Registro particolare 2760 Registro
Generale 17383 Pubblico Ufficiale MALTONI MARCO Repertorio 26147/16885 del 11/12/2014
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobili siti in FORLI' (FC)
SOGGETTO DEBITORE
Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico
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NOTA TRASCRIZIONE Reg. Gener.N.18631 ,Reg. Particolare n. 11743, Presentazione n.9 del
17/11/2017
Sez. A Generalità
- DATI RELATIVI al TITOLO : Descrizione ATTO GIUDIZIARIO del 09/08/2017 Tribunale di Forlì
,sede di Forlì (FC) numero di repertorio 61/2017 Codice Fiscale
- DATI RELATIVI ALLA CONVENZIONE : Specie ATTO GIUDIZIARIO Descrizione 617 Sentenza
dichiarativa di fallimento
- ALTRI DATI : Sono presenti nella sezione D parti libere relative a sezione A ,sezione B, sezione
C,richiedente MASSA CREDITORI
- DATI RIEPILOGATIVI: Unità negoziali 2,Soggetti a favore 1, soggetti contro 2
Sez. B Immobili
- UNITA' NEGOZIALE n.1 : Immobile n.1 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana
Fg:202,Part. 690,Subalter. 15, natura A3 - Abitazione di tipo economico , consistenza 8
vani,indirizzo via E.Manfredi n°5,piano T-2.
Immobile n.2 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana Fg:202,Part. 690,Subalter.
24, natura C6 - Stalle,scuderie,rimesse,autorimesse , consistenza 16 metri quadri,indirizzo via
E.Manfredi n°7,piano T.
- UNITA' NEGOZIALE n.2 : Immobile n.1 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana
Fg:201,Part. 930,Subalter. 3, natura C6 - Stalle,scuderie,rimesse,autorimesse , consistenza 16 metri
quadri,indirizzo via C.Treves n°10,piano T .
Immobile n.2 :comune D704 Forlì (FC),catasto Fabbricati, sezione urbana Fg:201,Part. 930,Subalter.
7, natura A3 - Abitazione di tipo economico , consistenza 6 vani,indirizzo via C.Treves n°10,piano 1-
Sez. C Soggetti
A FAVORE:
Soggetto n.1 In qualità di FAVORE, Denominazione : Massa dei creditori del fallimento della
,relativamente a tutte le unità negoziali,per il diritto di proprietà per la quota di1/1.
CONTRO :
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Soggetto n.1 in qualità di CONTRO
relativamente all'unità negoziale n.1 per il
diritto di Proprietà,per la quota di 1/1.
Soggetto n.2 in qualità di CONTRO
relativamente all'unità negoziale
n.2 per il diritto di Proprietà,per la quota di 1/1.
Sez. D - Ulteriori Informazioni
Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare:
Si dichiara il fallimento della
4. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli
immobili.
Vedi (ALLEGATO 3-4)
5. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti
(eventuali omesse denunce di successione, ecc.);
Da indagini presso gli uffici competenti non risultano omissioni
fiscalmente ri levanti.
6. riferisca sullo stato di possesso degli immobili, con
indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale
l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di
comodato, diritti di abitazione dell 'immobile come da
provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti
civili del matrimonio, ecc.) , indicandone le date di inizio e
scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su
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provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo
previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato
(ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene
corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza
di contratti registrati in data antecedente al fallimento,
accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia
delle Entrate la data del contratto, la data della relativa
registrazione, la data di scadenza del contratto, i l termine di
scadenza per l ’eventuale disdetta, l ’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato dell ’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni
caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.
Per l' immobile A)- A) bis risulta essere presente a seguito di indagini
presso l'Agenzia delle entrate un contratto di comodato gratuito
registrato il 29/01/2016 n.380 fra il
(vedi ALLEGATO 5).
Per l' immobile B)- B) bis non risulta essere presente a seguito di
indagini presso l 'Agenzia delle entrate nessun contratto in
essere;questo risulta occupato dal fallito e dalla propria famiglia.
7. provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti
uffici amministrativi, l 'esistenza di formalità, eventuali vincoli
paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione
dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di
qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli
eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli
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derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli
stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.:
vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di
P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.) , che resteranno a carico
dell ’acquirente;
Da indagini presso gli uffici competenti non risultano vincoli sopra
menzionati per entrambe gli immobili A/ A bis e B/ B bis.
8. provveda a verificare l ’esistenza di formalità, vincoli od oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno
cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all'acquirente;
Da indagini presso gli uffici competenti non risultano vincoli sopra
menzionati per entrambe gli immobili A/ A bis e B/ B bis.
9. verifichi quale sia l ’importo annuo delle spese fisse di
gestione e manutenzione dell ’immobile, l ’esistenza di eventuali
spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non
sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali
insolute nei due anni precedenti alla data della perizia;
In riferimento all ' immobile A)-A)bis l ' importo stimato per le
manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un
importo che varia dai 1.000,00<=>1.300,00 euro , non considerando
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opere di tinteggiatura ed altro; non si è a conoscenza di opere
straordinarie già deliberate,non esistono debiti scaduti,ad oggi la
situazione risulta che tutti i pagamenti sono stati regolarmente
saldati .
In riferimento all ' immobile B)-B)bis l ' importo stimato per le
manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un
importo che varia dai 2.500,00<=>3.000,00 euro(comprensivo di
riscaldamento centralizzato e acqua contabilizzata),non
considerando opere di tinteggiatura ed altro ; non si è a conoscenza
di opere straordinarie già deliberate,risultano debiti pari a €
5.648,00 alla data 31/12/2017 dati fornitori dall'amministratore di
condominio.
10. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica
dell ’immobile, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato
di destinazione urbanistica attuale;
In riferimento all' immobile A)-A)bis in allegato è presente la visura
che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato,
considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria
(vedi ALLEGATO 6).
In riferimento all' immobile B)-B)bis in allegato è presente la visura
che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato,
considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria
(vedi ALLEGATO 7).
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11. provvederà inoltre ad acquisire il certificato di
destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di
trasferimento;
Per immobile A)-A)bis le visure identificano la
destinazione(ALLEGATO 6).
Per immobile B)-B)bis le visure identificano la
destinazione(ALLEGATO 7).
12. per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed
urbanistica del bene nonché l ’esistenza della dichiarazione di
agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione
urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di
zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni,
dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando
l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se
esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di
conformità degli impianti accessori.
In riferimento all' immobile A)-A) bis:
- Licenza di costruire n°123 del 16/04/1973
- Licenza di costruire n°1.122 del 28/12/1973
- Licenza di costruire n°198 del 08/03/1975
Vedi ALLEGATI 9
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In riferimento all' immobile B)-B)bis:
- Licenza del 1960 rilasciata dal Comune di Forlì
- Concessione in sanatoria n.005911 del 11/02/1992 n°28971/86
R.U. 12186/86 U.C. 5686/86; abitabilità n°5709
Vedi ALLEGATI 8
13. in caso di opere abusive, proceda l ’esperto al controllo
della possibilità di sanatoria ai sensi dell ’articolo 36 del d.P.R.
6.6.2001, n. 380, precisando gli eventuali costi della stessa;
verifichi l ’eventuale presentazione di istanze di condono,
indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale
l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi
per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali
oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso,
ai f ini della istanza di condono che l ’aggiudicatario possa
eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino
nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della
legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto
d.P.R. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del
titolo in sanatoria;
Da indagini presso gli uffici competenti non risultano opere abusive
per entrambe gli immobili A)-A)bis ,B)-B)bis.
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14. verifichi se i beni siano gravati da censo, livello o uso
civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il
diritto sul bene sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei
suddetti titoli;
Da indagini presso gli uffici competenti non risultano gravami per gli
immobili A)-A)bis ,B)-B)bis.
15. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di
Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso
positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione;
ove il fabbricato non fosse ancora dotato di A.P.E. , il perito
provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre
a tecnico abilitato) la suddetta attestazione attenendosi, in
attesa dell ’emanazione dei decreti previsti dall ’articolo 4,
comma 1, d.l. 63/2013, alle prescrizioni in esso contenute
redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al
d.p.r. 59/2009, fatte salve eventuali normative regionali in
vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo
economico nella sua Circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata
«Chiarimenti in merito all ’applicazione delle disposizioni di cui
al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione della
prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che
per la redazione dell ’APE sarà riconosciuto all ’esperto, salvi casi
particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di €
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250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in caso di
pluralità di immobili;
ALLEGATI 11 e 12
16. verifichi inoltre la conformità catastale degli immobili e la
corrispondenza dei dati e delle planimetrie depositate in catasto
rispetto allo stato di fatto dallo stesso rilevato,indicando in caso
di riscontrate difformità gli adempimenti necessari e i costi per
la regolarizzazione catastale,al f ine di consentire al Curatore di
Valutare l'opportunità di sostenere direttamente tali spese
ovvero di lasciarle a carico del futuro aggiudicatario.
Per l' immobile A)-A)bis. : (ALLEGATO 3 ) l ' immobile risulta essere
conforme catastalmente alle planimetri richieste all'agenzia delle
entrate rispetto allo stato reale.
Per l' immobile B)-B)bis.: (ALLEGATO 4 ) l ' immobile risulta essere
conforme catastalmente alle planimetri richieste all'agenzia delle
entrate rispetto allo stato reale.
17. qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU,
provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è
necessario, all ’accatastamento, salvo richiedere specifica
autorizzazione al curatore ove le spese da affrontare fossero
ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00);
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Da indagini presso gli uffici competenti gli immobili A)-A)bis ,B)-
B)bis. risultano censiti al NCEU (vedi planimetrie ALLEGATI 3 - 4).
18. qualora rilevi variazioni colturali o cambi d’uso, accerti
se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di
variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo
eventuale frazionamento. Segnali al curatore la necessità di
procedere all ’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al
Catasto Fabbricati, indicandone i costi e richiedendo specifica
autorizzazione per procedere;
Da indagini presso gli uffici competenti risulta che per gli immobili
A)-A)bis ,B)-B)bis , non siano necessari adeguamenti catastali per i l
catasto Fabbricati , non risultano neppure variazioni o cambi d'uso
presentati o pratiche edilizie in corso.
19. proceda alla stima dei singoli beni, attenendosi, per la
determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie
dell ’immobile, specificando quella commerciale, il valore per
metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli
standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e
dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura
distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di
stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo
stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gl i
oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento
esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative
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agli ultimi due anni a carico dell ’acquirente, nonché per la
riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del
bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria
predeterminata del 10% sul valore finale);
Le consistenze oggetto della relazione peritale sono state esaminate
attraverso l’analisi delle planimetrie catastali appositamente
ricercate ed attraverso la verifica dello stato urbanistico dei singoli
immobili .
Inoltre sono stati effettuati diversi sopralluoghi in loco, tutti
documentati mediante le fotografie ivi allegate, resosi necessari al
fine di stimare oggettivamente l ’attuale valore di ogni immobile alla
luce di una totale volubilità che caratterizza l’attuale mercato
immobiliare comunque in ribasso.
Per determinare la stima dell ’immobile si è proceduto al calcolo delle
superfici cd. ”convenzionali” suddivise per destinazione e per
collocazione nei vari corpi sia principali sia secondari.
Con i l termine “convenzionale” si intende la superficie ottenuta
dall’adozione di coefficienti correttivi applicati secondo le comuni
modalità di mercato.
I metri quadrati degli immobili fanno riferimento alle tabelle in atti ,
confrontate con le misure eseguite a consuntivo.
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Al fine di calcolare i l valore dell ’immobile sono stati presi in
considerazione le seguenti variabili :
1) le condizioni strutturali dell ’immobile al momento dell’acquisto;
2) l ’attuale stato di conservazione del bene;
3) i l periodo in cui l ’immobile fu realizzato;
4) la zona in cui lo stesso è situato;
5) le caratteristiche strutturali e quelle di finitura del bene;
6) l ’appetibilità dell’ immobile secondo la dinamicità domanda/offerta (
perché è un elemento essenziale che non può essere trascurato);
7) ogni elemento che avrebbe potuto e potrebbe ridurre il valore
complessivo del bene.
In ordine alla determinazione del prezzo dell’immobile la valutazione
è stata calcolata in virtù:
1. del valore medio di mercato degli immobili che palesano una natura
simile ed altresì situati nella medesima area geografica;
2. delle rilevazioni semestrali estratti dalla borsa immobiliare in
collaborazione con la Camera di Commercio di Forlì – Cesena;
3. della situazione contingente del settore immobiliare.
Sul punto appare doveroso evidenziare come le ricerche di mercato
per il reperimento dei prezzi di riferimento siano state svolte
considerando gli immobili a destinazione abitativa con i relativi
accessori.
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Pertanto sono state eseguite sia delle indagini presso vari operatori
immobiliari sia delle valutazioni catastali .
Ne discende come il risultato finale sarà un valore medio
commerciale di mercato.
Le superfici ed i valori fanno fede alla consistenza misurata,
restituita graficamente e comprendente i muri esterni ed interni per
intero ed i l 50 % di quelli interposti fra due unità limitrofe.
Il valore delle aree urbane e/o dei terreni materialmente individuati
ed uti lizzati come corte è inserito nella stima unitaria espressa in mq
all ’interno della relazione.
In definitiva, si è presa visione di tutte le informazioni necessarie per
una valutazione che non fosse solo diligente e scrupolosa ma anche
realistica,considerando le ultime vendite in zone ed i valori OMI,
parametrati alle condizioni degli immobili .
Entrambe gli immobili A)-A)bis ,B)-B)bis fanno riferimento alla
stessa zona OMI :
Fascia/zona: Semicentrale/PORTA SCHIAVONIA, VIALE V. VENETO, STAZIONE,
MUSICISTI, GRANDI ITALIANI, BUSSECCHIO, CA` OSSI, PARCO URBANO, PORTA
RAVALDINO
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A) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a quella
in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti
del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i
seguenti :
Immobile adibito ad civile abitazione valore € 900,00�€
1.100,00/mq
Immobile adibito a civile abitazione
Descrizione Superficie Coefficiente
abbattimento Superficie
commerciale
App. Piano 1° mq.118,00 1 mq.118,00
TOTALE mq. 118,00
Considerando un’appetibilità generale dell ’immobile si stima
,applicando una media, che i valori possano essere:
Immobile adibito a civile abitazione costo/medio : 1.000,00 €/mq
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Immobile adibito a civile abitazione 118,00 mq X 1.000,00 € /mq =
€ 118.000,00 arrotondando =>€118.000,00 (euro
centodiciottomila/00)
A bis) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a
quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri
enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano
i seguenti :
Immobile adibito a box valore € 750,00�€ 850,00/mq
Immobile adibito a box
Descrizione Superficie Coefficiente
abbattimento Superficie
commerciale
Box P.T. mq.16,00 1 mq.16,00
TOTALE mq. 16,00
Considerando un’appetibilità generale dell ’immobile si stima
,applicando una media, che i valori possano essere:
Immobile adibito a box costo/medio : 800,00 €/mq
Immobile adibito a box 16,00 mq X 800,00 € /mq = € 12.800,00
arrotondando =>€13.000,00 (euro tredicimila/00)
B) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a quella
in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti
del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i
seguenti :
Immobile adibito ad civile abitazione valore € 900,00�€
1.100,00/mq
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Immobile adibito a civile abitazione
Descrizione Superficie Coefficiente
abbattimento Superficie
commerciale
App. Piano 2° -
cantina mq.158,00 1 mq.158,00
TOTALE mq. 158,00
Considerando un’appetibilità generale dell ’immobile si stima
,applicando una media, che i valori possano essere:
Immobile adibito a civile abitazione costo/medio : 1.000,00 €/mq
Immobile adibito a civile abitazione 158,00 mq X 1.000,00 € /mq =
€ 158.000,00 arrotondando =>€158.000,00 (euro
centocinquantottomila/00)
B bis) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a
quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri
enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano
i seguenti :
Immobile adibito a garage valore € 750,00�€ 850,00/mq
Immobile adibito a garage
Descrizione Superficie Coefficiente
abbattimento Superficie
commerciale
Box P.T. mq.16,00 1 mq.16,00
TOTALE mq. 16,00
Considerando un’appetibilità generale dell ’immobile si stima
,applicando una media, che i valori possano essere:
Immobile adibito a garage costo/medio : 800,00 €/mq
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Immobile adibito a box 16,00 mq X 800,00 € /mq = € 12.800,00
arrotondando =>€13.000,00 (euro tredicimila/00)
20. nell ’ipotesi in cui il fallimento sia titolare solo di una o
più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari,
valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura
ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del
valore o della destinazione economica; provveda, in caso di
comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione
formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e
indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per
addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali
conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura
di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote;
Da indagini presso gli uffici competenti le proprietà degli immobili
sono così assegnate:
A)-A)bis di proprietà di :
(ALLEGATO 6)
B)-B)bis di proprietà di :
(ALLEGATO 7)
La
non ha nessun
immobile intestato.
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21. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di
vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa
singola, appartamento in condominio di x unità, negozio,
magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco.. .) e le località
in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al f ine di consentire
l’immediata percezione di un interesse all ’acquisto (es.
superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di
conservazione, numero di vani. . .), indicando anche il valore
locativo dell ’immobile;
IMMOBILE A) Posizionato in un lotto di terreno di circa 830 mq posto
nella zona residenziale vicina al parco urbano di Forlì ,vicina alla
porta Ravaldino, quindi vicina al centro storico di Forlì ,asservita da
marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica i l luminazione ed altro che di
seguito verrà descritto.
Al fabbricato (denominato Condominio Treves) composto da 10 unità,
si accede tramite due cancelli carrabili ed uno pedonale siti in via
C.Treves e da due cancelli carrabili (uno dei quali motorizzato) sit i in
via S.Tavernari (entrambe motorizzati), al l' interno ci sono alcune
parti della corte dedicate a giardino ,altre alla viabilità che porta ai
garage (questa risulta in parte asfaltata ed in parte con mattonelle in
cemento), i due lati fronte strada via S.Tavernari e via C.Treves sono
delimitati con recinzione metallica di colore marrone e muretto in
cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà retrostanti
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sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono presenti anche
alcune piante ad alto fusto.
La sagoma dell'immobile copre una superficie di circa 240 mq e
l'appartamento da stimare si trova al piano primo angolo sud-est e
nord-est a piano terra sono presenti i garage e a piano primo sono
presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione dell'edificio è del
1974,tipologia edilizia di fabbricato condominiale,numero di piani
fuori terra cinque e sottotetto,impianto di ascensore
presente,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti
tecnologici presenti i principali ; gli infissi doppivetri in alluminio
con tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni
dell'epoca,porte in legno tamburato color mogano,portoncino
semiblindato, impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a
norma autonomo,con termo a colonna.
Nel piano primo si ha una disposizione interna delle stanze con
ampio ingresso,soggiorno,cucina abitabile,disimpegno,due camere,un
bagno e piccolo W.C. cieco. Balconi: due ,di cui uno ad angolo.
Soffitte: presente un locale ad uso ripostiglio con accesso da scala
comune (altezza media 140 cm). Prospicienza fabbricati
condominiali , luminosità scarsa; livello di finiture interne:
modesto,risalgono in parte alla costruzione. Altezza interna
dell'appartamento 3 metri
L'edificio è conforme alle licenze originarie e successive.
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La manutenzione dell’ immobile è discreta, gli eventuali interventi da
apportare sono di normale routine ordinaria.
L’intera area civile è servita da :
- Linee generali di acqua
- Linee generali di gas
- Linee generali di energia elettrica
- Linee generali di telefono/adsl
- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare
(meteorologiche) che nere dei servizi.
L’area esterna di pertinenza è di mq. 590 circa come da documenti
catastali (visura), suddivisa una porzione di viabilità ed una porzione
a giardino.
Canone di locazione dell'immobile può essere compreso fra i 500,00
<=> 600,00 €/mese
A)BIS Trattasi di box auto sito a piano terra in muratura con altezza
2,10 metri,con accesso da via S.Tavernari con ingresso carrabile e
porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con porta per
accedere al vano comune che porta ai piani, le caratteristiche
costruttive sono quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di
impianto elettrico autonomo.
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IMMOBILE B) Posizionato in un lotto di terreno di circa 1300 mq
posto nella zona residenziale vicino al centro storico di
Forlì ,asservita da marciapiedi ,piste ciclabili ,pubblica il luminazione
ed altro che di seguito verrà descritto.
Al fabbricato (denominato Condominio Lares) composto da 6 unità
l'ala appartenente, si accede tramite due cancelli carrabili ed due
pedonali siti in via E.Manfredi che servono due ali di condominio
dove in ognuna sono presenti 6 appartamenti,oltre a questi accessi ne
è presente uno carrabile in via R.Galli altra via con cui i l condominio
confina ,all' interno ci sono alcune parti della corte dedicate a
giardino ,altre alla viabilità che porta ai garage (queste risultano in
ghiaia), i due lati fronte strada via R.Galli e via E.Manfredi sono
delimitati con recinzione metallica di colore marrone e muretto in
cemento alto circa 20 cm, i lati confinanti con le proprietà retrostanti
sono con pali metallici e rete metallica,nel lotto sono presenti anche
alcune piante ad alto fusto.
La sagoma dell'immobile copre una superficie di circa 580 mq e
l'appartamento da stimare si trova al piano secondo angolo sud-est e
nord-est a piano terra sono presenti i garage e cantine a piano
secondo sono presenti altri appartamenti;l'epoca di costruzione
dell'edificio è del 1961,tipologia edilizia di fabbricato
condominiale,numero di piani fuori terra quattro e
sottotetto,caratteristiche strutturali , struttura mista,impianti
tecnologici presenti i principali ; gli infissi singoli in legno con
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tapparelle in plastica,pavimenti e rivestimenti interni dell'epoca
graniglia,porte in legno tamburato color bianco,portoncino
semiblindato,impianto elettrico a norma e impianto termoidraulico a
norma e centralizzato,con termo a colonna.
Nel piano secondo si ha una disposizione interna delle stanze con
ingresso,soggiorno,cucina,pranzo, disimpegno,due camere letto e un
bagno. Balconi: due ad angolo. Cantina: presente a piano terra con
altezza 2,50 metri. Prospicienza fabbricati condominiali , luminosità
scarsa; l ivello di f initure interne: modesto,risalgono in parte alla
costruzione. Altezza interna dell'appartamento 3 metri.
L'edificio è conforme alle licenze originarie e successive.
La manutenzione dell’ immobile è discreta, gli eventuali interventi da
apportare sono di normale routine ordinaria.
L’intera area civile è servita da :
- Linee generali di acqua
- Linee generali di gas
- Linee generali di energia elettrica
- Linee generali di telefono/adsl
- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare
(meteorologiche) che nere dei servizi.
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L’area esterna di pertinenza è di mq. 720 circa come da documenti
catastali (visura), suddivisa una porzione di viabilità ed una porzione
a giardino.
Canone di locazione dell'immobile può essere compreso fra i 500,00
<=> 650,00 €/mese
B)BIS Trattasi di garage auto sito a piano terra in muratura con
altezza 2,50 metri ,con accesso da via E.Manfredi con ingresso
carrabile e porta in lamiera preverniciata,collegamento interno con
porta per accedere al vano comune che porta ai piani e altra porta
che accede alla cantina adiacente di proprietà,le caratteristiche
costruttive sono quelle dell'abitazione sopra descritta,è provvisto di
impianto elettrico autonomo.
22. precisi se gli immobili siano vendibili in lotto unico o in
più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a
predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad
evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la
presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle
etc.
IMMOBILE A)- A)BIS questi immobili sono vendibili in lotto unico.
IMMOBILE B)- B)BIS questi immobili sono vendibili in lotto unico.
23. compili la relazione di regolarità e conformità sulla base del
modello che verrà fornito dal curatore.
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Per l' immobile A : (ALLEGATO 13 )
Per l' immobile B : (ALLEGATO 14 )
Con la presente perizia tecnica chi scrive cercherà di assolvere l ’ incarico
aff idatogli dal Giudice Delegato Dott.ssa Barbara Vacca, con una
valutazione dil igente e scrupolosa.
A disposizione per ogni eventuale chiarimento.
Forlì,25/01/2018
In Fede
I l Consulente Tecnico
Dott .Ing. Mirko Fanell i
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