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Tribunale di Milano – sezione seconda fallimentare
Fall. n. 719/2017 – BIKE S.R.L. in liquidazione
C.F. 05962060967
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Giudice Delegato Dr. Filippo D’Aquino
Curatore Dr. Francesco Paolo Pati
Perito Ing. Giovanni De Carlo
Incarico
Con incarico del 22/11/2017, il sottoscritto Ing. Giovanni De Carlo, con studio in Milano, Via Valassina, n.7,
iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano al n. 20524, ha ricevuto incarico dal Curatore della
Società BIKE S.r.l. in liquidazione Dr. Francesco Paolo Pati, di procedere alla stesura di una relazione di stima
finalizzata ad un parere di congruità sui valori esposti nel verbale di aggiudicazione Rep. n° 49.997 - Racc. n°
17.346 del 22/05/2017 a firma del Notaio Dott. Francesco Boni relativamente ad alcuni cespiti di un complesso
in fase di ristrutturazione/costruzione ubicato in Via Vittorio Veneto angolo Via Sant. Ambrogio nel
Comune di Vimodrone (Mi).
DOCUMENTO
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Lo scrivente ha effettuato un sopralluogo per verificare lo stato dei luoghi e reperire elementi utili per quanto
richiesto dal Curatore con in l’istanza suddetta.
Si tratta di un immobile in fase di completa ristrutturazione ubicato nel centro cittadino di Vimodrone (Mi) ad
uso residenziale e commerciale di tre livelli fuori terra ed un piano interrato ad uso box e depositi.
Le parti comuni ed esterne del fabbricato ed i box ubicati al piano interrato risultano completamente ultimati,
mentre le unità ad uso commerciale e residenziale non ancora vendute risultano al rustico.
Oggetto della presente valutazione sono due unità commerciali ubicate al piano terra (negozi denominati C6 e
C7) e tre box ubicati al primo piano interrato (identificati nella planimetria dello stabile ai nn° 5-18-23).
1) Situazione catastale
Con riferimento a quanto indicato in premessa la situazione catastale attuale è seguente:
Catasto Fabbricati - N.C.E.U. – Comune di Vimodrone
Intestazione : BIKE S.r.l. Società con unico socio
Piano Foglio Mapp. Sub. Categoria classe
consistenza mq
superficie catastale
mq
rendita €
via Vittorio Veneto sc T 9 531 3 C1 5 86 99 € 2.083,00
S1 98 C6 4 25 28 € 95,54
via Vittorio Veneto sc T‐S1 9 531 6 C1 5 57 82 € 1.380,64
S1 102 C6 4 26 28 € 99,37
via Vittorio Veneto sc S1 9 531 86 C1 4 21 23 € 80,26
Nota: il sub 6 (negozio C7) risulta composto dai locali al piano terra ed il locale deposito al piano
primo interrato, mentre l’offerta d’acquisto fa riferimento esclusivamente al piano terra.
Risulta necessario presentare una pratica di frazionamento prima della vendita per la regolarizzazione
del cespite venduto.
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Coerenze:
- Sub 3: da nord: zone comuni, scala D, altra u.i.u, via Sant’Ambrogio, altra u.i.u., scala E.
- Sub 6: P.T. da nord: zone comuni, scala E., altra u.i.u, via Sant’Ambrogio, zone comuni,
- Sub 86: da nord: altra u.i.u, altra u.i.u, corsello box, altra u.i.u.
- Sub 98: da nord: corsello box, altra u.i.u, altra u.i.u, , parti comuni.
- Sub 102: da nord: altra u.i.u, corsello box, altra u.i.u, , vani tecnici/deposito rifiuti.
2) Situazione comunale/urbanistico
Comune:
Il complesso immobiliare costituente l’intero Piano di recupero, è stato edificato in epoca anteriore al 1967.
Per la ristrutturazione attuale risultano rilasciate dal Comune di Vimodrone, le seguenti pratiche edilizie:
- 26 Gennaio 2009 - Denuncia di inizio attività – opere di demolizione con relativa Comunicazione di
inizio lavori in data 27 Febbraio 2009
- 22 Aprile 2009 - Denuncia di inizio attività – opere di consolidamento.
- 23 Luglio 2009 - Permesso di costruire n. 7/2009 – realizzazione delle opere di urbanizzazione Piazza
Vittorio Veneto e Via Sant’Ambrogio.
- 13 Agosto 2009 - Permesso di costruire n. 8/2009 – ristrutturazione edificio esistente e costruzione
nuovo fabbricato con autorimessa interrata.
- 23 Marzo 2010 - Comunicazione di inizio dei lavori relativa al Permesso di costruire n. 8/2009.
- 10 Giugno 2016 - Istanza per il rilascio del certificato di agibilità parziale.
Urbanistica
Piano di Governo del Territorio.
zona: parte in zona della variante del centro urbano
parte in zona destinata a standard speciali centro urbano.
strumento attuativo: Piano di recupero, approvato e convenzionato.
Convenzione urbanistica per Piano di recupero, in data 10 Gennaio 2008, repertorio n.
47321 a rogito del notaio Grazia Barbara Lombardo di Vimodrone, trascritto a Milano
2, in data 05 Febbraio 2008 ai nn. 14436/7863.
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3) Descrizione
Le due unità ad uso negozio risultano al rustico, mancano tutti gli impianti e risultano solo tracciate le pareti
divisorie con i montanti metallici della struttura in cartongesso, come impianto di
riscaldamento/condizionamento è previsto un impianto geotermico (funzionante in porzione di condominio
finito). All’interno dei locali risultano presenti dei fori della soletta per il collegamento del negozio al deposito al
piano interrato ad uso deposito, come da accordi sarà completamente a carico del promissario acquirente la
presentazione delle pratiche edilizie per la regolarizzazione e l’aggiornamento delle relative pratiche comunali e
catastali.
I locali ad uso box risultano completati.
Struttura: portante in c.a. con travi e solai a nervature parallele.
Facciate: le pareti divisorie in blocchetti di cemento e risultano tinteggiate.
Pavimenti: battuto di cemento
Serramenti: in metallo.
Antincendio: risulta presente impianto e depositata la SCIA antincendio per l’inizio dell’attività
Condizioni: stato di manutenzione e conservazione buono.
6) Conclusioni
Per i cespiti oggetto della presente valutazione, nello stato attuale di completamento, sono state presentate le
seguenti offerte economiche:
Piano Foglio Mapp. Sub. Categoria classe consistenza
mq
superficie catastale
mq
rendita € Valore offerta
lotto 2 T 9 531 3 C1 5 86 99 € 2.083,00
S1 98 C6 4 25 28 € 95,54 € 243.000,00
lotto 3 solo piano T 9 531 6 C1 5 57 82 € 1.380,64
S1 102 C6 4 26 28 € 99,37 € 157.000,00
lotto 1 S1 9 531 86 C1 4 21 23 € 80,26 € 25.000,00
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In base all’indagine di mercato svolta ed ai valori commerciali rilevabili in zona, sia attraverso agenzie
specializzate che siti internet, ed i valori di riferimento indicati dall’Agenzia del territorio (stima
sintetica comparativa) si ritiene che i valori relativi alle offerte economiche dei beni aggetto del
presente parere di stima risultano ampiamente congrui ai valori attribuibili in zona in ipotesi di vendita
fallimentare.
Milano, 27 novembre 2017
Il Perito
Ing. Giovanni De Carlo
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