Attico Sud Ovest

ED. PROVINCIA DI MILANO: SUD OVEST / LOMELLINA / PAVESE

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NEWS ATTICOPeriodico di informazione e annunci immobiliariAnno XVIII - N°10del 09 Marzo 2010

Impaginazione e AmministrazioneB&P Editori SrlFiliale di MilanoVia Raffaello Sanzio, 171920092 - Cinisello Balsamo (Milano)Tel. 02 66 59 74 11 r.a. • Fax 02 66 59 74 17E-mail: [email protected] invio pubblicità e-mail: [email protected]

DIRETTORE RESPONSABILEGianluca Proni

REDAZIONE Responsabile di filiale:Marco Pennati

HANNO COLLABORATORaffaele RacioppiAvv. Mammani Daniele

Responsabile di produzione: Laura Rossetti

ImpaginazioneS. Arena, E. Barba, S. Cursaro, D. Frigatti, A. Riva, V. Venco

Centro TestiM. D’Urzo, M. Falcone, A. Magni, M. Mannias, S. Mariga, S. Vinci

AmministrazioneC. Pagnin, L. Palombella

STAMPA “REGGIANI s.p.a..”(VARESE) Tel.0332/549533

REGISTRAZIONETribunale di Monza n.° 1702 del 31 dicembre 2003

Lʼeditrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modificare, rifiutare osospendere una inserzione a proprio insindacabile giudizio. Lʼeditore nonrisponde di eventuali errori di stampa, ritardi o danni causati dalla nonpubblicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inserzionisti dovran-no rifondere allʼEditore ogni spesa da esso eventualmente sostenuta acausa di dichiarazini, violazione di diritti o altri elementi contenuti negliannunci. B&P Editori srl offre solo un servizio, non riceve percen-

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ne ecc.; di questi pacchetti ne esi-stono vari, quelli windows, i maco quelli open suorce, e ognunosi sceglie quello che più gli pia-ce. Sono “strumenti” a supportodel nostro lavoro. Questo è il moti-vo per cui mi sentite sempre par-lare di “strumento” quando par-lo di piattaforme MLS di condi-visione di portafogli. Devo direche a questo esempio tutti gli ope-ratori che hanno espresso delleperplessità reagiscono manife-stando un’apertura verso l’ipote-si di approfondire l’argomento.La mia visione dell’Mls è esatta-mente questa: un pacchetto appli-cativo a supporto di una necessi-tà dell’agente immobiliare, lanecessità di condividere un immo-bile. Non è un caso che il logoche utilizziamo per questi articolie per il nostro gruppo Facebook(al quale vi invito a iscrivervi) sichiama semplicemente “MLS pro- Multiple Listing Service”, e raf-forzo ancora questa tesi dicendoche MLS dovrebbe essere soloun’icona di un applicativo “Offi-ceCasa” specifico per le agenzieimmobiliari.

Continua il mio giro di consulta-zioni su Milano. In varie seduteho incontrato circa 50 operatoriimmobiliari, facendo con tutti del-le grandi chiacchierate sull’evo-luzione della professione. Abbia-mo parlato di tutto: dell’analisidelle proposte europee in mate-ria di ruolo professionale e delconcetto di mandato a titolo one-roso, come dell’evoluzione e del-l’efficacia degli strumenti pub-blicitari sia cartacei che su web.Ma soprattutto ci siamo soffermatia discutere su quali strumenti equali strategie seguire per inver-tire quel trend negativo che daqualche tempo contrassegna ilsettore.Ho notato in tutti, una gran vogliadi ripartenza, e questo è un gransegnale. Un manifesto di intentida un settore in crisi.Gli incontri hanno avuto l’obiet-tivo di raccogliere quante più infor-mazioni possibile per costruireuno “strumento” innovativo chefosse rispettoso dell’italianità deinostri operatori ma che potessenel contempo traghettarli versol’integrazione e l’allineamentoagli standard europei e poi mon-diali, che stanno definendosi perla professione dell’agente immo-biliare.Come saprete, l’attenzione è sem-pre di più rivolta verso il concet-to di mandato. A tal proposito tro-verete sul gruppo Facebook “MLS

pro – Multiple Listing Service” uninteressante studio fatto dal Lega-le della Fimaa di Milano, l’avvo-cato Daniele Mammani, sulla giu-risprudenza in ambito di plurali-tà di mediatori. Ho chiesto a tutti gli agenti immo-biliari di raccontarmi le loro espe-rienze di condivisione e successi-vamente di indicarmi quali sianole possibili strade da seguire percostruire, quello che io amo defi-nire uno “strumento” che, grazieanche alle esperienze dirette deglioperatori, possa stimolare l’avvi-cinamento a un progetto di con-divisione di portafoglio con altricolleghi e che quantomeno ne pos-sa stimolare una prova di uso. Uno degli argomenti di discus-sione più evidenziato dagli agen-ti immobiliari è quello relativoall’imparzialità dell’MLS. Mi spie-go meglio: il panorama dei pro-fessionisti è composto da varierealtà, quelli che da anni inve-stono per far conoscere il propriologo, quelli che aderiscono a unarete in franchising, quelli che sonoparte di una associazione di cate-goria ecc.; bene, ognuno di loroha a cuore la propria identità evuole mantenerla. A queste per-plessità rispondo portando a esem-pio i pacchetti di programmi “offi-ce” per computer. Tutti usiamo uncomputer per la nostra attività etutti usiamo i pacchetti di appli-cativi di scrittura, di presentazio-

a cura di Raffaele Racioppi esperto MLS che opera nel settore da oltre 10 anni

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non con il numero di soggetti intervenu-ti. Sarà quindi dovuto il pagamento diuna sola provvigione per parte soggettodell’affare (per esempio in caso di com-pravendita sarà dovuto il pagamento diuna sola provvigione da parte del vendi-tore e una sola da parte dell’acquirente)(Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). La norma del codice dispone infatti chei mediatori che siano intervenuti abbia-no diritto a una quota della provvigione.Al riguardo la Cassazione ha avuto ilmodo di precisare che ”poiché l’art.1758c.c. pone la regola della ripartizione proquota della provvigione, con implicitaesclusione della solidarietà, ciascun media-tore ha diritto ad una quota della mede-sima e l’obbligato può considerarsi libe-rato solo quando abbia corrisposto a cia-scuno la quota spettategli, a meno chenon sia stata pattuita la solidarietà del-l’obbligazione dal lato attivo, nel caso èliberatorio il pagamento dell’intera prov-vigione ad uno solo dei mediatori, aven-do gli altri azione esclusivamente controquest’ultimo per ottenere la propria par-te” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766,Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).Chiarito quindi che ogni mediatore abbiadiritto, unitamente ai colleghi che sianointervenuti, a una quota della provvigio-ne, incerta potrebbe risultare l’entità del-la quota spettante a ognuno e in parti-colar modo i possibili parametri su cuicalcolare tale quota, limitandosi la giu-risprudenza ad affermare che “ciascunodei mediatori ha diritto alla provvigionein ragione del proprio apporto causalealla conclusione dell’affare” (Cass. civ.sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent.8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, inmancanza di espresso accordo tra i varimediatori, di ponderare l’attività e il con-tributo effettivo alla conclusione dell’af-fare dato da ognuno di loro e ripartire,sulla base di detta valutazione, la prov-vigione tra gli stessi. Anche questo articolo potrà essere con-diviso e commentato tramite il gruppoFacebook “MLS pro – Multiple ListingService”.

L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi incui più mediatori cooperino in uno stes-so affare, prevedendo che ciascuno diessi abbia diritto a una quota della prov-vigione.Le questioni da affrontare in merito all’in-terpretazione di questo articolo sonosostanzialmente due: a) quando si veri-fica la cooperazione dei mediatori e quin-di può ricorrere la fattispecie prevista dal1758 c.c.; b) l’entità della provvigioneche spetta a ciascun singolo mediatore.In merito alla prima questione la Cassa-zione ritiene che tra le attività dei diver-si mediatori vi debba essere un rapportodi concausalità, per cui ognuno possagiovarsi dell’attività utile degli altri. Taleattività quindi potrà consistere anche inazioni che integrino semplicemente illavoro già svolto da altri mediatori (Cass.civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ.sent. 13/2/1998 n. 1564).La stessa Corte ammette che l’incarico apiù mediatori possa essere conferito siaab origine sia in momenti diversi e suc-cessivi, precisando la Suprema Corte che:“l’affidamento successivo del medesimoincarico ad altro mediatore non concre-ta un comportamento concludente deno-tante la revoca dell’incarico originarionei confronti del primo, ma solo deter-mina, nell’ipotesi in cui l’affare sia con-cluso in dipendenza dell’attività svoltada entrambi i mediatori, la parzialità dallato attivo dell’obbligazione relativa allaprovvigione” (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n.3437).Si osserva che altro elemento essenzialeaffinché possa ricorrere la fattispecie del-l’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversimediatori sia volta verso un medesimoincarico, da intendersi sia sotto il profilo

soggettivo (le parti interessate all’affare),che oggettivo (il contratto da conclude-re) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rap-porto di concausalità, l’attività dei media-tori potrà esplicarsi sia contemporanea-mente fra loro sia successivamente l’unaall’altra, purché però in quest’ultimo caso,l’attività dell’uno abbia tratto beneficiodall’attività svolta dall’altro.Indifferente, quindi, a giudizio della Cor-te di Cassazione, è che i mediatori abbia-no cooperato simultaneamente e di comu-ne intesa, ovvero autonomamente, essen-do indispensabile unicamente che i media-tori si siano potuti giovare dell’attivitàespletata dagli altri, in modo da non poter-si negare un nesso di con causalità obiet-tiva tra i loro interventi e la conclusionedell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n.8443). La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod.civ. va tenuta distinta da due diverse ipo-tesi: I°) i diversi mediatori abbiano ope-rato in modo indipendente gli uni daglialtri e in questo caso solo colui che con-cluderà l’affare avrà diritto alla provvi-gione; II°) i mediatori abbiano ricevutoincarico chi da una parte (es. venditore)chi dall’altra parte (es. acquirente), in talcaso ognuno avrà diritto alla provvigio-ne solo dalla parte che gli abbia confe-rito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978n. 5375).La Suprema Corte ha anche precisato che“non sussiste il diritto al compenso quan-do, dopo una prima fase di trattative avvia-te con l’intervento del mediatore senzarisultato positivo, le parti siano successi-vamente pervenute alla conclusione del-l’affare per effetto di iniziative nuove, innessun modo ricollegabili con le prece-denti o da queste condizionate” (Cass.civ. sent. 18/3/2005 n. 5952)Con riguardo invece al diritto e alla misu-ra della provvigione l’art.1758 del codi-ce civile risulta essere molto chiaro e lastessa giurisprudenza sul punto si muo-ve con sicurezza e unanimità: è infattiassodato che l’entità della provvigionesia strettamente connessa con l’affare e

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Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato.

Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione

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