LOTTO 1Stima del valore di mercato Studio professionale degli immobili di proprietà geom. Gianni...

Stima del valore di mercato Studio professionale

degli immobili di proprietà geom. Gianni Luchetta

World 3000 di Garau Licia & C. S.A.S. Via IV Novembre, 23 - 38073 Cavedine (TN)

Garau Licia Tel.+39 0461/568435 – e-mail: [email protected]

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PERIZIA di STIMA

relativa ai beni immobili di proprietà

della società World 3000 di Garau Licia & C. S.A.S.

e della sig.ra Garau Licia

rif. fallimento n. 37/2018

Negozio Mezzolombardo

Terreno San Gavino Monreale

Il perito estimatore

Cavedine, settembre 2018 geom. Gianni Luchetta

LOTTO 1

LOTTO 2





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SOMMARIO

1 CONFERIMENTO DELL’INCARICO E OGGETTO DI STIMA ......................................... 3

2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IN STIMA .................................................. 3

3 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI ................................................................................ 6

3.1 Valutazione dei fabbricati ........................................................................... 6

Metodo di valutazione .......................................................................... 6 3.1.1

Valutazione dell’immobile .................................................................... 6 3.1.2

Superfici e coefficienti ........................................................................... 6 3.1.3

Coefficiente di vetustà .......................................................................... 7 3.1.4

3.2 Valutazione dei terreni ................................................................................. 9

4 LOTTO 1 – NEGOZIO P.ED. 1332 PP.MM. 26 E 27 C.C. MEZZOLOMBARDO ........... 10

4.1 INQUADRAMENTO DELLE AREE ................................................................... 10

4.2 DATI TAVOLARI E CATASTALI ....................................................................... 11

4.3 INQUADRAMENTO URBANISTICO ............................................................... 13

4.4 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI .................................................... 14

Conformità catastali/urbanistiche .................................................... 15 4.4.1

4.5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ............................................. 17

Ricerca dei valori di mercato medi .................................................. 17 4.5.1

Determinazione del valore di mercato dei beni ............................. 17 4.5.2

5 LOTTO 2 – TERRENO EDIFICABILE MAPPALE 569 E QUOTA 1724/100000 STRADA

D’ACECSSO MAPPALI 670, 672, 573, 574, 577, 578 E 3480 SITI NEL COMUNE DI

SAN GAVINO MONREALE ....................................................................................... 19

5.1 INQUADRAMENTO DELLE AREE ................................................................... 19

5.2 DATI CATASTALI ........................................................................................... 20

5.3 INQUADRAMENTO URBANISTICO ............................................................... 22

5.4 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI .................................................... 23

Conformità catastale .......................................................................... 23 5.4.1

5.5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ............................................. 24

6 CONCLUSIONI ......................................................................................................... 25

7 ALLEGATI ............................................................................................................ 27





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1 CONFERIMENTO DELL’INCARICO E OGGETTO DI STIMA

Lo Studio professionale geom. Gianni Luchetta con sede in Cavedine via IV

novembre n° 23, ha ricevuto l’incarico dalla dott.ssa Luisa Angeli di redigere una

perizia di stima al fine di accertare il più probabile valore di mercato dei beni im-

mobiliari di proprietà della società World 3000 di Garau Licia & C. S.A.S. p.iva

01737370229, con sede in V. Fiorini 37 - 38017 - Mezzolombardo (TN) e della sig.ra

Garau Licia, C.F. GRALCI75C41H856E contraddistinti dalla:

P.T. 2536 C.C. Mezzolombardo - p.ed. 1332 p.m. 26 sub. 25, p.m. 27

sub. 26 e comproprietà spazi parcheggio esterni subb. 36, 37, 38, 39,

40 e 41.

Comune di San Gavino Monreale mappale 569 e quota 1724/100.000

mappali 670, 672, 573, 574, 577, 578 e 3480.

Accettato l’incarico, sono state effettuate le verifiche tavolari, catastali, ur-

banistiche, eseguiti i sopralluoghi ed i rilievi del caso e raccolta una dettagliata

documentazione fotografica degli immobili siti in C.C. Mezzolombardo.

Per la comproprietà del terreno sito in provincia di Cagliari, sono state effet-

tuate le verifiche catastali, urbanistiche e presso l’Agenzia delle Entrate e conside-

rato il suo modesto valore di mercato, ma non è stato eseguito il sopralluogo.

La presente relazione di stima è stata suddivisa in lotti come di seguito espo-

sto:

LOTTO 1 – NEGOZIO P.ED. 1332 PP.MM. 26 E 27 C.C. MEZZOLOMBARDO;

LOTTO 2 – TERRENO EDIFICABILE MAPPALE 569 E QUOTA 1724/100000 STRADA

D’ACCESSO MAPPALI 670, 672, 573, 574, 577, 578 E 3480 SITI NEL

COMUNE DI SAN GAVINO MONREALE.

2 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI IN STIMA

Stimare il valore di mercato di un bene significa determinare il più probabile

prezzo di vendita che potrà verificarsi in uno scambio in un determinato tempo.

Il valore di libero mercato è il miglior prezzo ottenibile, alla data della stima,

dalla libera vendita di un bene immobile, assumendo che:





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vi sia un proprietario orientato alla vendita;

il bene sia oggetto di una adeguata commercializzazione prima della data

della stima;

non si tenga conto dell’eventualità che un acquirente con interessi partico-

lari possa formulare l’offerta;

vi sia più di un soggetto orientato all’acquisto.

Il valore dipende principalmente dalle caratteristiche estrinseche, cioè

dall’ubicazione, dall’accessibilità, dalla vicinanza di fonti di approvvigionamento,

dai mercati di vendita, dai nodi di comunicazione, dall’esistenza di infrastrutture,

nonché dalla destinazione d’uso prevista nei piani regolatori comunali.

La valutazione delle aree è eseguita ricercando il valore attuale di mercato

che dipende anche dalla configurazione planimetrica e dalla natura fisica del ter-

reno, dall’accessibilità, dalla distanza dalle vie di comunicazione, nonché dalla

destinazione urbanistica dei piani regolatori di zona.

Si determinerà quindi il valore di un fabbricato simile al nuovo con dedotto il

deprezzamento che, al momento della stima, ha subito per effetto dell’uso e/o di

trasformazione.

L’eventuale obsolescenza è stimata a seguito di una attenta valutazione del

degrado dell’edificio, del superamento delle strutture, delle tecnologie utilizzate,

anche per ciò che concerne la funzionalità.

Il valore di un fabbricato è influenzato prevalentemente dalle caratteristiche

intrinseche e dalla destinazione d’uso, al contrario del valore delle aree, il quale

dipende principalmente dalle caratteristiche estrinseche cioè dall’ubicazione,

dall’accessibilità nonché dalla destinazione d’uso prevista nei P.R.G. di zona.

Il deprezzamento si applica sia ai beni materiali sia a quelli immateriali; in ge-

nerale il deprezzamento di un edificio non è costante nel tempo, ma è maggiore

nella fase intermedia della sua vita utile.

Il deprezzamento per vetustà è collegato alla durata della vita utile

dell’edificio riferito convenzionalmente in 50 anni per edifici ad uso produttivo (e/o

assimilabile al produttivo).

Nella stesura di una relazione peritale si deve mirare a determinare il valore

ordinario o normale dell’immobile nelle condizioni in cui si trova, in condizioni ordi-





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narie e reali in cui versa il bene al momento della stima. Gli elementi quindi che si

assumono per la stima dovranno essere accuratamente vagliati sotto il principio

dell’ordinarietà e nel presupposto della permanenza delle condizioni assunte.

I principi base dell’estimo, così come anche riportato da autorevoli fonti, si

basano sul procedimento sintetico diretto (solamente quando non si dispone di

sufficienti informazioni sul valore di mercato del bene si procede con il valore di

trasformazione); la stima è altresì legata al preciso momento storico in cui viene

concretizzata nelle condizioni in cui si trova il bene alla data di stima. Tale valore,

che si suppone possa attuarsi, è legato a molteplici influenze che nel medio o an-

che breve periodo possono influenzare e modificare il mercato.

Tra gli eventi che hanno fortemente influenzato il mercato si annotano:

- fase recessiva che ha colpito le attività immobiliari con conseguente con-

trazione dei valori e prezzi;

- la maggior attenzione delle imprese industriali, commerciali e finanziarie

nei riguardi della gestione del proprio patrimonio immobiliare;

- la dismissione del patrimonio immobiliare di Enti pubblici e istituzioni priva-

te, non in grado di gestire la notevole massa di immobili che la costitui-

scono;

- le sofferenze bancarie, le quali necessitano di maggior affidabilità delle

valutazioni;

- la crisi industriale;

- una popolazione sempre più vecchia;

- le nuove condizioni di lavoro, di svago, di mercato, nuove attrattive,

ecc.).

In definitiva oggi si assiste che “un acquirente razionale non è disposto a pa-

gare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo

stesso grado di utilità”.

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3 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

3.1 Valutazione dei fabbricati

La determinazione del valore di un fabbricato viene eseguita a mq di costru-

zione VPP (vuoto per pieno) considerando, oltre al valore delle opere murarie, la

presenza di opere impiantistiche interne ai fabbricati (impianti elettrici, idrici, ter-

moidraulici), anditi comuni, porzioni di fabbricato comuni ed altre specifiche, co-

me meglio riportate sulle singole descrizioni.

Il valore complessivo del fabbricato, in base alla sua consistenza, ricompren-

derà anche il valore dell’area di sedime e pertinenziale.

I coefficienti applicati ed i criteri di stima adottati sono quelli normalmente in

uso dai consulenti immobiliari e riportati dalle pubblicazioni e testi specializzati del

settore (consulente immobiliare, il Sole 24 ore, coefficienti ISTAT, ecc.).

Metodo di valutazione 3.1.1

Il metodo di valutazione adottato è quello della stima sintetica, riferita a mq,

con valori ripresi da ricerche svolte presso operatori del settore nonché da valori di

mercato recentemente applicati ad edifici simili per tipologia ed ubicazione.

I valori dei fabbricati sono stati rapportati al tipo di costruzione specifica,

considerandone il grado di obsolescenza tecnologica e funzionale, lo stato di

conservazione, di manutenzione e le altre caratteristiche ambientali.

Valutazione dell’immobile 3.1.2

Sulla base delle informazione assunte e dalla consultazione delle riviste del

settore si è accertato che il prezzo medio di mercato a metro quadrato di superfi-

cie commerciale, praticato per la compravendita di realità similari, sia per carat-

teristiche costruttive che tecnologiche, è riferito al valore al nuovo, successiva-

mente omogeneizzato e vetustato.

Superfici e coefficienti 3.1.3





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Come parametro di calcolo al fine della definizione del costo di costruzione

del fabbricati, viene utilizzato il mq commerciale, adottato sia in commercio che

in sede fiscale e ricomprende, oltre alla superficie utile netta, le partizioni interne,

le strutture portanti e l’intero spessore dei muri perimetrali esterni.

La superficie sulla base della quale si stabilisce il valore è ottenuta

dall’elaborazione delle planimetrie catastali reperite presso i pubblici uffici.

Le superfici così ricavate sono state poi omogeneizzate applicando gli usuali

coefficienti di differenziazione.

Per il calcolo delle superfici commerciali ci si rifà comunemente alle seguenti

normative: UNI 10750 del 2005 e D.P.R. n. 138/98.

Per il calcolo delle superfici, si è fatto riferimento alle superfici ricavate dalle pla-

nimetrie catastali.

Coefficiente di vetustà 3.1.4

Per definire tale coefficiente deve essere fatta una distinzione tra diversa vita

utile dell’edificio, da un lato per quanto concerne la parte strutturale, dall’altro

per quanto concerne quella impiantistica e le finiture. Infatti, le opere di finitura e

di impiantistica di un edificio, hanno una durata inferiore rispetto a quella degli

elementi strutturali portanti, alle coperture, ai tamponamenti; in altri termini, alcu-

ne opere costituenti un edificio hanno durata molto più limitata della parte struttu-

rale quindi la loro vita economica è molto più breve di quella della struttura.

Per edifici ad uso commerciale si può ipotizzare una vita media delle strutture

di 100 anni mentre quella delle finiture e degli impianti può assumersi di pari a 30

anni.

Nei casi di stima in oggetto si adottano i coefficienti di età/qualità/stato di

manutenzione comunemente impiegati per gli edifici residenziali, così come sotto

esposto.

Età e qualità dell’edificio Stato ottimo Stato buono Stato mediocre Stato pessimo

edificio nuovo

Lusso 1.10 - - -





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Signorile 1.05 - - -

Medio 1.00 - - -

Popolare 0.90 - - -

Ultrapopolare - - - -

edificio recentissimo

Lusso 0.95 0.90 0.85 -

Signorile 0.90 0.85 0.80 -

Medio 0.85 0.80 0.75 -

Popolare 0.80 0.75 0.70 -


10-20 anni

Lusso 0.90 0.85 0.80 -

Signorile 0.85 0.80 0.75 -

Medio 0.80 0.75 0.70 -

Popolare 0.75 0.70 0.65 -


21-40 anni

Lusso 0.85 0.80 0.75 0.65

Signorile 0.80 0.75 0.70 0.60

Medio 0.75 0.70 0.65 0.55

Popolare 0.70 0.65 0.60 0.50


41-60 anni

Lusso 0.80 0.75 0.70 0.60

Signorile 0.75 0.70 0.65 0.55

Medio 0.70 0.65 0.60 0.50

Popolare 0.65 0.60 0.55 0.45


Oltre 60 anni

Lusso 0.75 0.70 0.65 0.55

Signorile 0.70 0.65 0.60 0.50

Medio 0.65 0.60 0.55 0.45

Popolare 0.60 0.55 0.50 0.40

Ultrapopolare 0.55 0.50 0.45 0.35





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3.2 Valutazione dei terreni

Il metodo di valutazione adottato è quello della stima sintetica, riferita a mq,

con valori ripresi da ricerche svolte presso operatori del settore.

Il valore dei terreni viene stimato considerando, oltre al valore della coltura,

anche eventuali gravami presenti sul fondo stesso.

Le consistenze impiegate per la valutazione sono state riprese dai fogli di pos-

sesso.

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4 LOTTO 1 – NEGOZIO P.ED. 1332 PP.MM. 26 E 27 C.C. MEZZOLOMBARDO

4.1 INQUADRAMENTO DELLE AREE

La porzione immobiliare oggetto di valutazione è sita a Mezzolombardo, cit-

tadina con poco più di 7.000 abitanti della provincia di Trento sita a circa 230 m

s.l.m.; sorge ai margini della piana Rotaliana, sulla Strada del vino e dei sapori.

La borgata si allunga, per oltre un chilometro, ai piedi delle balze rocciose

delle estreme pendici nord-orientali del M. Fausiór, nella piatta valle dei fiume No-

ce.

Il borgo ricomprende interessanti edifici realizzati in varie epoche, siti nel cen-

tro storico dove sono presenti anche pittoreschi vicoli.

Il territorio comunale è attraversato dalla SS43 e dalla linea ferroviaria Trento-

Malè; la stazione a servizio del paese si trova nei pressi del centro abitato.

Il negozio oggetto di stima si colloca all’interno del centro commerciale “ro-

tal center” ubicato dirimpetto alla S.S. 43, a sud est dell’abitato di Mezzolombar-

do.

https://it.wikipedia.org/wiki/Provincia_di_Trento

https://it.wikipedia.org/wiki/Ferrovia_Trento-Mal%C3%A8-Marilleva

https://it.wikipedia.org/wiki/Ferrovia_Trento-Mal%C3%A8-Marilleva

https://it.wikipedia.org/wiki/Stazione_di_Mezzolombardo





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4.2 DATI TAVOLARI E CATASTALI

Estratto tavolare P.T. 2536 C.C. Mezzolombardo

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Estratto mappa catastale C.C. Mezzolombardo

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4.3 INQUADRAMENTO URBANISTICO

Estratto P.R.G. comune di Mezzolombardo

Come si evince dallo strumento urbanistico le realità in oggetto ricadono in

“area commerciale integrata - Braide” (art. 90.2.2 delle N.T.A.)

I beni oggetto di stima, secondo la normativa relativa ai vincoli geologico e

idrogeologico sono normati da P.U.P. e P.G.U.A.P. della Provincia di Trento e sono

classificati come di seguito:

CARTA DI SINTESI GEOLOGICA ricade in “aree con penalità gravi o medie” e in

area a sismicità trascurabile (zona sismica 4);

MAPPA DEL RISCHIO ricade in “aree in classe di rischio medio – R2”;

MAPPA DEL PERICOLO ricade in “aree a bassa pericolosità geologica”.





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4.4 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

INQUADRAMENTO DEI LUOGHI

Le realità immobiliari oggetto di valutazione sono identificate al Libro Fondia-

rio dalle pp.mm. 26 e 27 della p.ed. 1332 in C.C. Mezzolombardo.

Trattasi di due porzioni di negozio contigue, site al piano interrato del centro

commerciale “ROTAL

CENTER” di Mezzolombar-

do. Il complesso commer-

ciale è stato realizzato ne-

gli anni ’90 e si sviluppa su

due livelli fuori terra, oltre

ad un piano interrato ed

un piano terrazza. Il volu-

me edilizio è attorniato da

un piazzale bitumato adi-

bito a transito e posti auto

comuni. Il piano interrato ospita nella porzione più nord alcuni posti auto coperti

ad uso comune, mentre nella porzione più a sud, sono presenti i negozi, fra i quali

le due unità oggetto di stima; i piani soprastanti sono a destinazione per lo più

commerciale. La copertura è piana, a terrazza, ed è accessibile da una rampa

carrabile.

Descrizione interna

L’accesso principale al centro

avviene al piano terra dal piazzale

comune e da qui i collegamenti con i

vari livelli avvengono con scale a due

rampe, scale mobili e ascensore.

L’accesso al piano interrato, do-

ve si collocano le due realità in stima,

è raggiungibile dalla scala interna o

dall’ascensore.





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Le porzioni di negozio oggetto di valutazione sono contigue, si sviluppano su

una superficie di circa complessivi 184 mq e prospettano direttamente sul transito

comune di piano interrato con un ampia vetrina, dove sono presenti due accessi

indipendenti.

L’ampia superficie è interrotta da alcune colonne in calcestruzzo armato,

posizionate in prossimità del perimetro.

Nell’angolo nord della superficie espositiva è presente una porta che immet-

te ad un anti e quindi ad un locale

WC.

La pavimentazione dei negozi è in

piastrelle ceramiche, le pareti sono

intonacate e tinteggiate ed il soffit-

to è con controsoffitto in quadrotti

microforati. L’illuminazione è a soffit-

to con corpi illuminanti ad incasso.

È presente l’impianto elettrico es-

senziale con canaline in parte a soffitto ed in parte sotto traccia.

La proprietà ricomprende anche la comproprietà di alcuni posti auto comuni

e una porzione di negozio ed un ufficio al piano primo, di fatto però utilizzate da

altro ente.

Conformità catastali/urbanistiche 4.4.1

Conformità urbanistica:

Il compendio è stato realizzato in base alla concessione edilizia 236/94 dd.

19.03.1995 e variante 53/96 dd. 24.04.1996 e 116/96 dd. 19.06.96.

Successivamente con concessione edilizia 245/99 dd. 24.09.1999 i due negozi

sono stati accorpati come un unico spazio. Lo stato dei luoghi differisce dallo stato

autorizzato in quanto l’anti WC ed il WC non sono autorizzati.

È presente certificato di agibilità prot. n. 5457 dd. 19.06.1996. Allegato

all’agibilità è presente un documento in cui si riporta che l’agibilità delle singole

unità è subordinata alla presentazione delle relative dichiarazioni di conformità





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dell’impianto elettrico, che al momento dell’accesso agli atti in comune non sono

state di fatto reperite.

Conformità catastale:

Il locale negozio è censito al catasto come due unità distinte ai sub. 25 (por-

zione p.m. 26) e sub. 26 (porzione p.m. 27). Si fa presente che essendo un'unica

unità commerciale deve essere censita in unico subalterno.

Il sub. 25 è difforme in quanto l’anti WC ed il WC non sono censiti al catasto.

Le pp.mm. 26 e 27 ricomprendono anche la comproprietà di n. 16 posti auto

comuni censiti al catasto ai subb. 36, 37, 38, 39, 40 e 41, una parte di negozio in

comproprietà, sub. 31 e una parte di ufficio in comproprietà, sub. 32.

Conformità urbanistica:

La proprietà è identificata sulla planimetria tavolare G.N. 846/14 dd.

12.05.2014.

La planimetria tavolare presenta una difformità rispetto alla descrizione tavo-

lare in quanto le porzioni di negozio e di ufficio a piano primo, che sono di proprie-

tà comune e correttamente censite al catasto quali beni comuni censibili, di fatto

sulla planimetria tavolare risultano essere di proprietà esclusiva di altro ente.

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4.5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Ricerca dei valori di mercato medi 4.5.1

I valori riportati nella presente relazione sono stati ripresi dalle pubblicazioni

specializzate, nonché da ricerche svolte presso operatori del settore e trasferimen-

ti di immobili a destinazione comparabile compravenduti in zone simili in tempi re-

centi, considerando la posizione dei singoli beni, l’accessibilità, ed i fattori intrinseci

ed estrinseci.

Si riportano di seguito, i valori unitari considerati nella stima, rapportati ai valo-

ri di riferimento reperiti sul sito web “Agenzia del Territorio”.

fonte: Agenzia del Territorio anno 2017 – Semestre 2 Comune di Mezzolombardo

Determinazione del valore di mercato dei beni 4.5.2

COEFFICIENTE DI VETUSTÀ

Considerata l’età del compendio e lo stato di manutenzione si stima un coef-

ficiente di vetustà pari a 0,65.

CONSIDERAZIONI E DEPREZZAMENTI

Dalle indagini eseguite si rileva che il valore medio di mercato di un negozio

sito nella periferia di Mezzolombardo è pari a circa 1.800,00 €/mq.

In considerazione della localizzazione fuori dal centro della cittadina, al pia-

no interrato con una ridotta superficie di vetrina e privo di illuminazione naturale, si

applica un deprezzamento pari a circa il 30% e quindi si stima un valore medio

specifico al nuovo per il bene in oggetto pari ad arrotondati 1.250,00 €/mq.

Considerato inoltre la grave crisi che attanaglia il mercato immobiliare ed in

particolare il settore commerciale ed osservato che al piano interrato dello stabile

in oggetto vi sono altre realità simili in vendita oramai da diverso tempo, che altre





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superfici commerciali sono sfitte, si ritiene di applicare un’ulteriore deprezzamento

pari al 25% rispetto al valore medio e quindi pari ad arrotondati €/mq 950,00.

Si evidenzia che il valore medio ricomprende anche le parti comuni quali

scale, locale impianti, ascensore, posti auto, porzioni di locali comuni, ecc..

Considerate le difformità catastali, tavolari ed urbanistiche su riportate, si sti-

ma un onere per la regolarizzazione pari ad arrotondati 15.000,00 €.

La determinazione del più probabile valore di mercato dei beni in stima vie-

ne quindi così riportata:

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mappali Descrizione mq mq €/mq - €

p.ed. 1332 p.m. 26 piano INTERRATO - Negozio 108,00 1,00 108,00 950,00 0,65 € 66.690,00

p.ed. 1332 p.m. 27 piano INTERRATO - Negozio 76,00 1,00 76,00 950,00 0,65 € 46.930,00

-€ 15.000,00

€ 95.000,00

valore

unitario Sup.

Coeff. di

omog.

NEGOZI IN CENTRO COMMERCIALE "ROTAL CENTER" P.ED. 1332 PP.MM. 26 E 27 C.C. MEZZOLOMBARDO

VALORE di STIMA arrotondato =

Deprezzamento per regolarizzazione catastale, tavolare ed urbanistica =

Individuazione catastaleSup.

comm.VALORE di STIMA

Coeff. di

vetustà





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5 LOTTO 2 – TERRENO EDIFICABILE MAPPALE 569 E QUOTA 1724/100000 STRADA

D’ACCESSO MAPPALI 670, 672, 573, 574, 577, 578 E 3480 SITI NEL COMUNE DI

SAN GAVINO MONREALE

5.1 INQUADRAMENTO DELLE AREE

San Gavino Monreale è un comune italiano di circa 8.900 abitanti della provincia

del Medio Campidano. Il processo d’industrializzazione su cui si è retta l’economia

cittadina per molti decenni sembra aver esaurito il suo ciclo.

Oggi la realtà economica è prevalentemente caratterizzata da piccole e

medie imprese e dallo sviluppo del settore terziario. Numerosi uffici pubblici, le

scuole e il locale ospedale sono i luoghi di maggior impiego delle risorse umane

nel terziario cittadino. Il settore primario, l'agricoltura, persiste, ma non a livello di

produzione di massa atta alla commercializzazione del prodotto. Il turismo non è

ancora particolarmente valorizzato. Per la tradizionale vocazione alla coltivazione

dello zafferano, di cui il paese è il maggiore produttore nazionale, a San Gavino

Monreale nel mese di novembre si svolge la Sagra dello Zafferano, la più impor-

tante a livello regionale dedicata a questo prodotto.

Ubicato lungo la Strada Statale 197, attraverso la quale è collegato ai centri

di Guspini e Sanluri, il paese fino a poco tempo fa era attraversato dalla ferrovia,

ma il percorso è stato recentemente deviato ed è stata edificata la nuova stazio-

ne nella periferia est.





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5.2 DATI CATASTALI

Estratto visura per soggetto

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Estratto mappa catastale Comune di San Gavino Monreale

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5.3 INQUADRAMENTO URBANISTICO

Estratto P.R.C. comune di San Giovino Monreale

Come si evince dallo strumento urbanistico il terreno mappale 569 ricade in

in “ZONA B- sottozona B1”, normata dall’art. 14 delle N.T.A. del P.R.C..

Il terreno ricade in un area soggetta al “vincolo da inquinamento da polveri

sottili” per la presenza nelle vicinanze di una storica fonderia di piombo e quindi al

fine del rilascio del permesso di costruire sarà necessario preliminarmente effettua-

re delle verifiche della qualità ambientale.

Il comune di San Gavino Monreale ha redatto un Piano di caratterizzazione

delle aree limitrofe al polo industriale. L’area oggetto di stima ricade nella zona in

cui prima di procedere con il rilascio della concessione di edificare è necessaria la

verifica dell’ inquinamento residuo, con esito non noto.

Sentito l’ufficio tecnico comunale si riferisce che detto procedimento non è

ancora stato avviato da alcun utente e quindi non si conosce ne l’iter, ne l’esito.

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5.4 DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI

Il mappale 569 individua un terreno edificabile di superficie catastale pari a

circa 795 mq catastali che si colloca nella periferia sud dell’abitato di San Gavino

Monreale.

Il terreno è il primo lotto libero di complessivi tre lotti potenzialmente edificabi-

li, ha una forma in pianta pressoché quadrata, è pianeggiante e l’accesso avvie-

ne da una stradina sterrata in

comproprietà con altri enti.

Il lotto confina con tre lati con

altre realità private, mentre

verso sud-ovest si affaccia sul-

la stradina privata sterrata di

penetrazione.

Da una vista aerea dei luoghi

si evince che il terreno è colti-

vato parte a vite e parte ad alberi, si suppone da frutto.

In base alla pianificazione comunale del PRC il lotto sarebbe di fatto edifica-

bile ma il vincolo regionale in essere non ne garantisce la semplice edificazione e

potrebbe essere richiesta la bonifica dei terreni.

Conformità catastale 5.4.1

La stradina d’accesso in comproprietà ricomprende sulla mappa catastale

al mappale 578 un “fabbricato rurale” che di fatto non esiste. Si suppone che do-

po la realizzazione della stradina d’accesso ai lotti non sia stato effettuato

l’aggiornamento mappale.

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5.5 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

I valori riportati nella presente relazione sono stati ripresi dalle pubblicazioni

specializzate, nonché da ricerche telefoniche svolte presso operatori del settore e

trasferimenti di immobili a destinazione comparabile compravenduti in zone simili

in tempi recenti, considerando la posizione dei singoli beni, l’accessibilità, i vincoli

ed i fattori intrinseci ed estrinseci.

Si riportano di seguito, i valori unitari considerati nella stima, rapportati ai valo-

ri di riferimento reperiti sul sito web “Agenzia del Territorio” per abitazioni di tipo ci-

vile.

fonte: Agenzia del Territorio anno 2017 – Semestre 2 Comune di San Gavino Monreale, zona periferia

Considerata la destinazione urbanistica delle aree, la conformazione,

l’esposizione, la localizzazione ed il valore medio dei fabbricati al nuovo, che per

la zona specifica si assume pari ad € 1.200,00, il valore ai fini IMU che è pari a

100,00 €/mq, si stima un valore medio dei terreni edificabili urbanizzati in zona peri-

feria , pari ad arrotondati € 80,00 €/mq.

Al valore medio devono essere detratti i costi da sostenere per gli allaccia-

menti (rete elettrica, fognature, acqua, gas, ecc.) oltre al deprezzamento per la

spiacevole localizzazione, in zona soggetta a vincolo ambientale con esito incer-

to del rilascio autorizzativo e/o con costi di bonifica, ora non noti.

Dette penalizzazioni si valutano pari ad una riduzione del valore medio del

50,00 % e quindi si stima il valore pari ad €/mq 40,00.

Valor di mercato ARROTONDATO = 40,00 €/m2 x 795 m2 = 30.000,00 €

Il valore della comproprietà delle stradina di accesso si stima a corpo pari ad

arrotondati 1.000,00 €. Considerando le irregolarità mappali descritte al paragrafo

5.4.1 si ritiene che la quota delle spese tecniche da sostenere per la regolarizza-

zione catastale dei luoghi si equivalga al valore della strada.





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6 CONCLUSIONI

Eseguite le principali verifiche in merito alla consistenza dei vari immobili, sia

a livello catastale che urbanistico, si sottolinea che ai fini della valutazione estima-

tiva, gli impianti tecnologici, le norme igienico sanitarie, la normativa inerente le

barriere architettoniche, la normativa in merito all’acustica, la normativa in merito

al risparmio energetico, le prescrizioni di eventuali perizie geologiche, gli allac-

ciamenti alle reti di distribuzione e scarichi in genere e quant’altro necessario per

rendere agibile l’immobile, qualora non fosse stato rilasciato specifico certificato,

si presume siano state rispettate.

Le planimetrie, qualora presenti, sono da intendersi soltanto quali ausili per

rappresentare la proprietà e l’ambiente in cui essa è collocata, sebbene il mate-

riale sia stato preparato utilizzando al meglio i dati disponibili.

La stima di valore che lo scrivente espone, esclude specificamente l’esame

dell’impatto ambientale derivante da sostanze pericolose (amianto, formaldeide,

rifiuti tossici, ecc.) o potenzialmente tali, o il danno strutturale e le contaminazioni.

Non sono state eseguite analisi del suolo e sottosuolo.

Si evidenzia che non è stata verificata la conformità a speciali requisiti quali

la prevenzioni incendio e degli impianti elettromeccanici.

Premessa fatta il sottoscritto, dopo aver provveduto ad effettuare i rilievi ca-

tastali, urbanistici, fotografici e dopo aver eseguito tutti i sopralluoghi e rilievi del

caso sui luoghi interessati, può quindi riassumere le risultanze del su esposto lavoro

peritale in risposta al quesito posto, determinando, alla data del settembre 2018, il

più probabile valore dei beni immobiliari di proprietà della società World 3000 di

Garau Licia & C. S.A.S. p.iva 01737370229, con sede in V. Fiorini 37 - 38017 - Mezzo-

lombardo (TN) e della sig.ra Garau Licia, C.F. GRALCI75C41H856E come di seguito

esposto:

LOTTO 1 – NEGOZIO P.ED. 1332 PP.MM. 26 E 27 C.C. MEZZOLOMBARDO

VALORE DI MERCATO ARROTONDATO = 95.000,00 €, oltre oneri fiscali





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LOTTO 2 - TERRENO EDIFICABILE MAPPALE 569 E QUOTA 1724/100000 STRADA

D’ACECSSO MAPPALI 670, 672, 573, 574, 577, 578 E 3480 SITI NEL COMUNE DI SAN

GAVINO MONREALE

VALORE DI MERCATO ARROTONDATO = 30.000,00 €, oltre oneri fiscali

Cavedine, settembre 2018

Il perito estimatore

geom. Gianni Luchetta

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7 ALLEGATI

LOTTO 1 – NEGOZIO IN MEZZOLOMBARDO

- Estratto mappa;

- Estratto P.R.G.;

- Estratti cartografici;

- Estratto tavolare;

- Visura catastale;

- Planimetrie catastali;

- Calcolo superfici;

- Documentazione fotografica.

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Date post:	05-Feb-2020
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LOTTO 1Stima del valore di mercato Studio professionale degli immobili di proprietà geom. Gianni...

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