Dario Sossai geometra
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TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
FALLIMENTARE
FALLIMENTO N. R.G. 60/2017
Giudice Delegato: Dott. Antonello FABBRO
Curatore: Dott. Davide CAPPELLARI
Fallimento CONTE DUE SRL
PREMESSA
Il Curatore Dott . Davide CAPPELLARI, con e-mail trasmessa
in data 17 apri le 2018, nominava esperto stimatore il
sottoscritto geom. Dario Sossai nel procedimento emarginato,
con incarico di redigere la perizia di st ima dei beni immobili
intestati alla società fal lita CONTE DUE SRL.
Il presente elaborato è stato redatto in seguito a sopralluoghi,
rilievi e accertamenti presso i beni immobili ed in seguito ad
accessi presso il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati Ufficio
Provinciale di Treviso - Agenzia del Territorio, la
Conservatoria dei RR.II. di Treviso e gli Uffici di Urbanistica
Edilizia Privata dei Comuni di Treviso e Spresiano, nonché, a
seguito di approfondite indagini di mercato.
Preso atto dei contenuti del quesito posto dal Curatore, in data
13 giugno e 11 luglio 2018, il sottoscritto dava inizio alle
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operazioni peritali procedendo ai sopralluoghi presso gli
immobili della società fall ita, siti a Treviso in Via Venzone ed
a Spresiano in Via Galvani, in seguito ai quali , constatata la
consistenza e la collocazione degli stessi, ha ritenuto utile
dividere l’intero compendio immobiliare in due lotti:
LOTTO 1 pag. 3-30
COMUNE DI TREVISO – Via Venzone s.n.c.
Catasto Terreni – Fg 13
- mappali 981 e 979
LOTTO 2 pag. 31-45
COMUNE DI SPRESIANO – Via Luigi Galvani 9
Catasto Fabbricati – Fg A/9
- mappali 1885 sub 15;
- mappali 1885 sub 26;
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LOTTO 1 – mp 981 e 979
COMUNE DI TREVISO - VIA VENZONE snc
1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI
Il lotto è sito nel Comune di Treviso con l’accesso prospiciente
Via Venzone, una strada laterale di Viale della Repubblica
(Strada Ovest), e catastalmente viene così identificato:
Comune di Treviso
CATASTO TERRENI – foglio 13
mappale 981 – incol. prod. cl .2, are 00 ca 67, RD €0,03, RA
€0,01; (ALL. 1)
mappale 979 – semin. cl.2, are 30 ca 32, RD € 28,82, RA
€15,66; (ALL. 1)
Il mappale 981 confina a NORD con il terri torio del Comune di
Villorba, a SUD e ad OVEST con area demaniale e ad EST con
il mappale 982.
Il mappale 979 confina a NORD con area demaniale, a SUD
con i mappali 125 e 504, ad EST con i mappali 980 e 501 e ad
OVEST con area demaniale.
2) TITOLI DI PROVENIENZA – ISCRIZIONI E
TRASCRIZIONI
Gli immobili risultano intestati alla società fallita per la quota
di 1/1 di piena proprietà in forza di atto di compravendita
rep.141397 del 15.06.2007 a firma del Notaio Arrigo
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Manavello (ALL. 2), trascritto a Treviso il 26.06.2007 ai nn.
29388/16605, nel quale vengono citati i mappali 120 e 121 che
a seguito di frazionamento del 25.06.2007 prot TV0307913
hanno dato origine agli attuali mappali 981 e 979.
Dalla verifica eseguita presso gli Uffici della Conservatoria dei
RR.II. di Treviso e sulla base dei documenti in atti , si sono
potute riscontrare le seguenti iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli relat ive alla società fall i ta ed agli immobili in
oggetto:
TRASCRIZIONE del 01/06/2007 nn. 26470/15003 –
CONVENZIONE EDILIZIA – atto del Notaio Arrigo
Manavello di Treviso del 25.05.2007 rep. 141261, avente
per oggetto l’autorizzazione ad attuare lo strumento
urbanistico attuativo mediante piano di lottizzazione
denominato “Fontane”, a favore del Comune di Treviso e
gravante sugli immobili in oggetto (ALL. 3).
ISCRIZIONE del 25/09/2007 nn. 45864/12639: IPOTECA
VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO FONDIARIO - contratto il 21.09.2007 rep. n.
141788/38749 Notaio Arrigo Manavello di Treviso a favore
di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DELLE PREALPI
– SOC. COOP. con sede in Tarzo (TV), contro la società
fal lita e gravante sugli immobili in oggetto. Successive
ANNOTAZIONI DEL 19/03/2010 nn. 9867-8-9/1678-9-1680
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per riduzione somma/quietanza e conferma/determinazione
inizio ammortamento somma erogata. (ALL. 4);
TRASCRIZIONE del 12/12/2014 nn. 34856/26055 - ATTO
GIUDIZIARIO – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
pignoramento immobiliare del Tribunale di Treviso rep.
9110 in data 20.10.2014 BANCA DI CREDITO
COOPERATIVO DELLE PREALPI – SOC. COOP. con sede
in Tarzo (TV), contro la società falli ta e gravante sugli
immobili in oggetto (ALL. 5);
ISCRIZIONE del 02.01.2015 nn. 1/1 IPOTECA
GIUDIZIALE – DECRETO INGIUNTIVO – decreto
ingiuntivo del Tribunale di Treviso rep. 6208/2014 in data
24.12.2014 a favore di BANCA DELLA MARCA CREDITO
COOPERATIVO SOC. COOP. con sede in Orsago (TV)
contro la società fall ita e gravante sugli immobili in oggetto
(ALL. 6);
TRASCRIZIONE del 03/12/2015 nn. 35593/25024 - ATTO
GIUDIZIARIO – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
pignoramento immobiliare del Tribunale di Treviso rep.
9515 in data 19.10.2015 BANCA DI CREDITO
COOPERATIVO DELLE PREALPI – SOC. COOP. con sede
in Tarzo (TV), contro la società falli ta e gravante sugli
immobili in oggetto (ALL. 7);
TRASCRIZIONE del 25/09/2017 nn. 32318/22264 - ATTO
GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI
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FALLIMENTO – sentenza di fall imento rep. 66/2017 del
Tribunale di Treviso in data 26.05.2017 a favore di MASSA
DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO contro la società
fal lita e gravante sugli immobili in oggetto (ALL. 8);
3) DESCRIZIONE DEI BENI
Trattatasi di un lotto di terreno con sopra eretto un fabbricato
art igianale, attualmente allo stato grezzo, sviluppato su due
piani fuori terra. Il tutto è inserito nel contesto urbanistico
della zona industriale nord attraversata da Viale della
Repubblica (Strada Ovest), ai margini del confine territoriale
con il comune di Villorba, in Via Venzone, all’interno del
Piano di Lottizzazione “Fontane” (DOC. FOT. – FOTO 1-2).
Il giorno del sopralluogo i mappali in oggetto apparivano in
completo stato di abbandono, tanto che gran parte delle aree
circostanti il fabbricato risultavano inaccessibili a causa della
folta vegetazione spontanea.
Il fabbricato, composto esclusivamente dalla struttura portante
prefabbricata, risultava accessibile solo al piano terra ed era
presente svariato materiale abbandonato tra cui , attrezzature
edili , mobilia, una cisterna per combustibili , ecc. (DOC. FOT.
– FOTO da 3 a 12).
Complessivamente, i mappali in oggetto ricoprono una
superficie catastale di mq 3.099 di cui circa mq 1.000 sono
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interessati dall’ingombro del fabbricato che si sviluppa per una
altezza di circa ml 12.
4) CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del
Comune di Treviso e dalla presa visione dei contenuti del
Piano Regolatore vigente, si rileva che gli immobili oggetto di
perizia rientrano nell’area di intervento classificata come Zona
Territoriale Omogenea di tipo “D2.2 – Nuovi Insediamenti
Produttivi – Piano di Lottizzazione Fontane”, regolamentata
dall’art . 54 delle Norme Tecniche di Attuazione.
Inoltre, sono state riscontrate le seguente pratiche edilizie, ad
oggi tutte decadute, relative agli immobili oggetto di perizia:
Permesso di Costruire n. 594/07/AE del 07.06.2007 per
“realizzazione di opere di urbanizzazione nell’ambito
del piano di lott izzazione P. di L. “Fontane”” ,
Comunicazione di Inizio Lavori prot. 52565 del
13.06.2007 e successiva Proroga del termine di
ultimazione dei lavori prot. 59937 del 20.08.2010 (ALL.
9)
Permesso di Costruire n. 1073/07/AE del 08.02.2008 per
“nuova costruzione di fabbricato artigianale nell’ambito
del P.L. “Fontane” – fabbricato “A”” , (ALL. 10)
Dalla presa visione degli elaborati progettuali ai succitati
Permessi di Costruire, sulla base della documentazione
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rinvenuta e sulla base dell’effettivo stato di fatto degli
immobili oggetto di perizia, l’attuale situazione urbanistico-
edilizia potrebbe essere considerata conforme o difforme sulla
base di differenti interpretazioni.
La prima interpretazione potrebbe considerare difforme
l’attuale stato di fatto, in quanto i succitati Permessi risultano
decaduti , pertanto lo stato autorizzato dovrebbe rappresentare
lo stato precedente a qualsiasi opera eseguita, e cioè un lotto di
terreno privo di costruzioni sovrastanti.
La seconda, invece, potrebbe ritenere la stessa situazione
urbanistico-edilizia conforme e legittima in quanto, seppur le
opere risultano incomplete ed i Permessi decaduti , il tutto è
stato realizzato in epoche in cui i permessi stessi risultavano
validi. Pertanto, ad oggi, mediante la presentazione di una
S.C.I.A. per completamento lavori l’at tuale situazione
risulterebbe conforme.
Ciò premesso, sulla base delle due diverse interpretazioni
conseguono due diverse soluzioni; nel primo caso si dovrebbe
procedere al la rimozione e/o demolizione della struttura
prefabbricata, mentre nel secondo caso risulterebbe necessaria
la presentazione di due distinte pratiche edilizie, una per il
completamento delle opere di urbanizzazione ed una per il
completamento del fabbricato. Ed è proprio la pratica inerente
le opere di urbanizzazione che incontrerebbe i maggiori
ostacoli procedurali : infatt i , dette opere interessano anche
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mappali di proprietà di terzi (980-982-212), oltre a quell i
oggetto di perizia, e sono direttamente vincolate alla
Convenzione Edilizia trascritta nei pubblici registri (ALL. 3).
Inoltre, sulla base della Convenzione sopra citata, anche la
realizzazione, e la conseguente agibilità dell’edificio, è
direttamente vincolata al completamento ed al collaudo delle
opere di lottizzazione.
Pertanto, in relazione alle verifiche di regolarizzazione
urbanistico-edilizia degli immobili, pur nella volontà da parte
di questo ausiliario di fornire dati e informazioni complete nel
rispetto dell’incarico ricevuto, si deve constatare la pratica
impossibilità di fornire un quadro certo e definitivo sul punto.
Infatti , per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso
all’esperto, non pare possibile che quest’ultimo possa
ipotizzare e/o proporre soluzioni e/o valutazioni tecnico-
amministrat ive ed economiche spettanti, nel caso in oggetto,
agli Uffici del Comune di Treviso ed agli aventi causa degli
immobili interessati . Tanto è vero che non può sostituirsi ai
giudizi che competono per legge agli uffici deputati circa i
termini di ammissione delle istanze, l’indicazione dei relativi
adempimenti, oneri , sanzioni e pagamenti, che come noto, gli
uffici rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla
presentazione di una pratica completa di elaborati scrit to-
grafici di dettaglio e che non può, altresì , sostituirsi ai giudizi
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relativi ad un’idea progettuale e di valutazione economica
proprie di chi intende intraprendere l’investimento.
Alla luce di ciò, nel rispetto dell’incarico ricevuto e con le
considerazioni e limitazioni sopra rappresentate, il sottoscritto
ritiene che la soluzione più probabile ed economicamente meno
gravosa in relazione alla valutazione economica dei cespit i,
formulata in termini orientativi e previsionali, sia quella di
ipotizzare i costi , in termini prudenziali, necessari alla
regolarizzazione urbanistico-edilizia mediante la presentazione
di pratiche di completamento lavori come di seguito descritto:
1. Spese tecniche per pratica S.C.I.A. per completamento
lavori Opere di Urbanizzazione a corpo Euro 1.500,00
(oltre oneri fiscali)
2. Spese tecniche per pratica S.C.I.A. per completamento
lavori Costruzione fabbricato Artigianale a corpo Euro
2.500,00 (oltre oneri fiscali)
3. Sanzioni e Diritti di segreteria Euro 1.100,00 (salvo
diverse disposizioni dell’Ufficio Tecnico Comunale)
Tutto ciò premesso, i presunti costi per la regolarizzazione
urbanistico-edilizia degli immobili in oggetto si stimano in
complessivi Euro 5.100,00.
5) CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle indagini effettuate presso l’Agenzia del Territorio della
Provincia di Treviso, la documentazione catastale risulta
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difforme dall’attuale stato di fatto e non rende chiara la
visione dell’attuale stato di fatto.
La difformità riscontrata consiste nel mancato inserimento in
mappa (catasto terreni) della sagoma del fabbricato eretto ed il
conseguente accatastamento al catasto urbano nella categoria
F3 (unità in corso di costruzione).
Il costo presunto per l’adeguamento allo stato di fatto viene
seguito descrit to:
1. Spese tecniche per rilievo planimetrico e restituzione
grafica dell’intero fabbricato a corpo Euro 1.800,00
(oltre oneri fiscali)
2. Spese tecniche per pratiche, Tipo Mappale e pratica
DOCFA Catasto Fabbricati a corpo Euro 1.000,00 (oltre
oneri fiscali)
3. Presunta sanzione per tardivo accatastamento fabbricato
Euro 500,00
4. Diritti catastali Euro 200,00
Il tutto si riassume in totale Euro 3.500,00
6) SERVITU’
Dai ri lievi eseguiti presso gli immobili in oggetto, è stato
accertato che non risulta necessaria la costituzione di nuove
servitù at tive o passive oltre a quella attiva di passaggio già in
essere, necessaria al l’accesso ai lotti interessati dal piano di
lottizzazione, tra cui quelli oggetto di perizia, costituita con
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atto del 12.05.1964 rep. 13521 a firma del Notaio Biadene di
Treviso, trascritto a Treviso il 04.06.1964 ai nn. 9837/9055 e
successivamente estesa al transito per qualsiasi uso e per
qualsiasi mezzo, pubblico e privato, ed al passaggio delle
necessarie ret i tecnologiche sia di superficie che interrate, i l
tutto costituito con atto del 29.01.2007 rep. 140676 a firma del
Notaio Manavello di Treviso, trascritto a Treviso il 09.02.2007
ai nn. 6706-7/4271-2.
7) CAPACITA’ EDIFICATORIA E/O DI AMPLIAMENTO
Dalle indagini effettuate presso gli uffici del Comune di
Treviso, presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio e dai
limitat i rilievi eseguiti presso gli immobili oggetto di perizia a
causa della folte vegetazione spontanea, risulta impossibile un
aumento volumetrico.
8) POSSESSO E DIVISIBILITA’ DEL COMPENDIO
IMMOBILIARE
Gli immobili risultano intestati al la società fallita per l’intero
del diritto di proprietà ed attualmente sono inutilizzati ed in
completo stato di abbandono.
Inoltre, tenuto conto della composizione, disposizione e
destinazione d’uso degli immobili in esecuzione, si propone e
si ritiene utile la formazione di un unico lotto vendibile come
indicato in premessa.
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9) VALORE COMMERCIALE DEL BENE
Prima di passare ai relativi procedimenti analitici adottati per
la stima del più probabile valere di mercato dei beni in oggetto
al mese di giugno 2018, il sottoscrit to rit iene doveroso esporre
sinteticamente gli esiti delle indagini di mercato:
1. mediante l’util izzo di un portale informatico dedicato
(StimatrixCity-RicercaComparabili) è stato accertato che
nel periodo temporale pari ai tre anni precedenti alla
data della stima (giugno 2018), il mercato immobiliare
dei terreni edificabili a destinazione
produttiva/artigianale, nelle zone limitrofe a quella
dell’immobile oggetto di stima, non ha prodotto alcuna
transazione;
2. le principali agenzie immobiliari della zona interpellate
hanno dato le medesime e testuali risposte: “le
transazioni immobiliari per terreni edificabili a
destinazione produtt iva/artigianale sono ferme da anni.
Qualcosa si muove nell’ambito residenziale e agricolo,
ma per quanto riguarda il produttivo/art igianale è tutto
stagnante.”
3. Simili le risposte di alcuni tecnici professionisti, spesso
nominati esperti stimatori per procedure esecutive presso
il Tribunale di Treviso: “le aree edificabili a
destinazione produttiva/artigianale non producono
transazioni nel mercato immobiliare odierno”;
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A questo punto, preso atto della mancanza di compravendite
comparabili e al fine della determinazione del più probabile
valore di mercato, il sottoscritto ha ri tenuto di adottare un
procedimento est imativo denominato Valore di
Trasformazione .
Il valore di trasformazione è un aspetto economico derivato
dalla differenza tra i l più probabile valore di mercato del bene
prodotto ed il costo di produzione e/o trasformazione. Infatti ,
questo criterio, generalmente, viene adottato nella stima delle
aree edificabili e degli immobili da ristrutturare, qualora il
mercato non metta a disposizione dati utili e certi per una
diretta comparazione.
Fatta questa premessa, però, è opportuno dare una chiara
definizione ai due dati mancanti, contestualizzata al caso
oggetto di causa: il valore di mercato del bene prodotto ed il
costo di produzione.
Per quanto riguarda il valore di mercato del bene prodotto, c’è
da considerare che si ha un terreno edificabile facente parte di
piano di lottizzazione per il quale, a suo tempo, sono stati
rilasciati due Permessi di Costruire: uno per le opere di
lottizzazione ed uno per la costruzione di un fabbricato
art igianale di determinate caratteristiche e dimensioni. Ciò
premesso, se ne deduce che andando ad ipotizzare la
realizzazione di quell’immobile, quest’ultimo potrebbe essere
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messo a confronto con altri immobili simili ed appartenenti al
medesimo segmento di mercato.
Invece, per quanto riguarda i l costo di produzione si tratta di
stimare e/o determinare tutti i costi per le opere di
lottizzazione e per la realizzazione dell’immobile.
VALORE DI MERCATO DEL BENE PRODOTTO
Ciò premesso, il sottoscritto ha eseguito indagini di mercato
atte a reperire compravendite inerenti fabbricati simili a quello
di progetto mediante le fonti d’informazioni già descritte ai
punti 1. , 2., 3., ottenendo, anche in questo caso, scarsissimi
risultat i. Pertanto, preso atto della mancanza di compravendite
di immobili facenti parte dello stesso segmento di mercato e
quindi dell’impossibilità di adottare la procedura di
comparazione diretta pluriparametrica, è stato necessario
adottare una diversa metodologia di stima: stima per
capitalizzazione diretta del reddito .
Infatti , quando nella zona circostante all’immobile oggetto di
valutazione non si sono verificate compravendite di immobili
appartenenti allo stesso segmento di mercato e,
conseguentemente, non si sono rilevati prezzi di mercato,
l’estimo prevede, come alternativa obbligata, l’adozione del
procedimento sopra citato, che mira a simulare il mercato
mediante il rapporto tra il più probabile reddito lordo
producibile dall’immobile ed i l saggio di capitalizzazione .
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- DETERMINAZIONE DEL REDDITO
Di conseguenza, il sottoscritto ha eseguito indagini di mercato
atte a reperire dati immobiliari inerenti locazioni di fabbricati
simili a quello di progetto, riscontrando una ampia
disponibil ità di dati, con i quali ha potuto applicare un
procedimento di stima denominato Market Comparison
Approach (MCA) che “si basa sulla rilevazione dei dati reali di
mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di
paragone del confronto estimativo” (Capitolo 8 pag. 97 Codice
delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione), integrato al
Sistema di Stima “basato su un sistema di equazioni lineari
relative ai confronti tra l’immobile oggetto di stima e un
insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente
e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento
di mercato” (Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di
Tecnoborsa III edizione).
Mentre il primo sistema (MCA) provvede a stimare i prezzi
marginali che si presentano come riferimento facilmente
quantificabile nel mercato, il secondo (Sistema di Stima)
provvede a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche
qualitative e/o dequalificanti per le quali non esiste una unità
di misura nel mercato o per le quali la stima risulterebbe
complessa o imprecisa.
Nel caso in esame è stato assunto come aspetto qualitativo
rilevante l ’ampia dimensione del fabbricato, che permette il
ricavo di unità aventi superfici che agevolano la loro
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collocazione nel mercato immobiliare odierno. Infatti , la st ima
del reddito lordo, che verrà calcolata prendendo in
considerazione una singola unità immobiliare così come
previsto dal progetto allegato al P. di C., restituirà un
probabile valore medio, che sarà successivamente rapportato
alla complessiva superficie ragguagliata del fabbricato.
Mentre, come aspetto dequalificante è stato assunto la
localizzazione degli immobili, in quanto, pur essendo inseriti
in una delle zone art igianali maggiormente richieste, non gode
di visibilità rispetto alla via principale.
La tabella sotto esposta rappresenta i dati degli immobili
comparabili presi a confronto ed i relativi indici mercantili di
ragguaglio delle superfici, e determina, mediante l 'applicazione
del primo teorema mercantile, il Reddito medio minimo ed il
Reddito medio massimo della Superficie Commerciale. La
formula è la seguente:
Reddito medio = REDDITO LORDO x COEFF. / SUP. COMM.
PREZZO E CARATTERISTICA COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE C SUBJECTREDDITO LORDO [€/anno] 16.200,00€ 26.400,00€ 12.000,00€ SUP. UFFICI [mq] 65,40 135,60 94,60 45,00SUP. ARTIGIANALE [mq] 468,50 615,20 337,40 480,00
INDICE E INFO COEFF.SUP. UFFICI [mq] 1SUP. ARTIGIANALE [mq] 0,8SUP. COMM. [mq] 440,20 627,76 364,52 429,00Reddito Medio [€/mq/anno] 36,80€ 42,05€ 32,92€
CAPANNONE ARTIGIANALE PRODUTTIVO - COMUNE DI TREVISO
MARKET COMPARISION APPROACH
INDICI MERCANTILI
TABELLA DEI DATI
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In via cautelativa di considera il reddito medio minimo rilevato
attraverso il quale si procede alla determinazione dei prezzi
marginali riferi ti ad ogni tipologia superficiaria.
A questo punto, per ogni caratteristica di ogni comparabile
viene effettuato un aggiustamento che equivale al prodotto tra
il prezzo marginale della caratteristica considerata e la
differenza della stessa caratteristica tra l 'immobile oggetto di
stima ed i comparabili.
Pertanto, sommando ogni aggiustamento ai redditi degli
immobili , si ottengono i redditi corretti degli immobili
comparabili che rappresentano il reddito ipotetico
dell’immobile da valutare come derivato dalle corrispondenti
comparazioni con l’immobile di confronto. Concettualmente, i
canoni annui corrett i raffigurano i più probabili canoni che
avrebbe spuntato sul mercato l’immobile da valutare se fosse
stato al posto di quelli di confronto.
ANALISI PREZZI MARGINALIPREZZO MARGINALE p(…)A p(…)B p(…)CSUP. UFFICI [mq] 32,92€ 32,92€ 32,92€ SUP. ARTIGIANALE [mq] 26,34€ 26,34€ 26,34€
COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE CREDDITO LORDO [€/anno] 16.200,00€ 26.400,00€ 12.000,00€ SUP. UFFICI [mq] 671,57-€ 2.982,55-€ 1.632,83-€ SUP. ARTIGIANALE [mq] 302,86€ 3.560,63-€ 3.755,51€ REDDITI CORRETTI [€/mq] 15.831,30€ 19.856,82€ 14.122,68€
TABELLA DI VALUTAZIONE
PREZZI E CARATTERISTICHEREDDITI ANNUI LORDI
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Però c’è da considerare che in linea teorica i redditi corretti
degli immobili di confronto dovrebbero coincidere tra loro,
tuttavia nell 'esperienza concreta ciò è puramente casuale.
Infatti , nel caso specifico, la divergenza percentuale massima,
data dal rapporto tra il canone massimo ed il canone minimo,
viene così di seguito rappresentata:
d%=[(Rmax-Rmin)*100]/Rmin= 40,60%
Tale percentuale, in genere, non dovrebbe superare il 10%,
infatti , tale superamento è dovuto per l’effetto delle restanti
caratteristiche qualitative, per le quali, mediante il sistema di
stima, verranno calcolati i rispettivi prezzi marginali .
Infatti , la soluzione del sistema di stima conduce al prezzo
marginale di ogni caratteristica qualitat iva posta a sistema ed
al valore del reddito dell’immobile.
Gli importi calcolati sono posti pari al la soluzione del sistema
di equazioni l ineari fra la matrice dei coefficienti, quest’ultima
espressa dalle caratteristiche, ed il vettore dei prezzi.
Ne consegue, pertanto, che la somma degli aggiustamenti,
moltiplicati alla differenza di caratteristica di ogni
prezzo e caratteristiche COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE C SUBJECTREDDITO [€/anno] 15.831,30€ 19.856,82€ 14.122,68€ -LOCALIZZAZIONE[1=ottima, 2=sufficiente, 3=scarsa] 1 2 1 3DIMENSIONI[1=grande, 2=medio, 3=piccolo] 2 1 3 2
LOCALIZZAZIONE 2.316,91€ DIMENSIONI 1.708,61-€
TABELLA DEI DATI
SOLUZIONE DEL SISTEMA DI STIMA
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comparabile, conduce a reddit i corretti che rappresentano il più
probabile valore attribuibile all’immobile da stimare.
Reddito lordo annuo unità immobiliare: € 20.465,12
- DETERMINAZIONE DEL SAGGIO
Per quanto riguarda la determinazione del saggio di
capitalizzazione, dato dal rapporto tra il reddito ed il prezzo di
mercato e considerata l’assenza e/o la scarsissima disponibil i tà
di dati di compravendita dello stesso segmento di mercato
dell’immobile da valutare, è stato adottato un procedimento
denominato ricerca remota del saggio che prende in esame
prezzi e redditi di immobili comparabili facenti parte di
segmenti di mercato diversi da quello ove ricade l’immobile da
stimare. Infatti , tale procedimento mette a confronto i
parametri del segmento di mercato dell’immobile da valutare,
quali la localizzazione , la destinazione , la vetustà della
tipologia edil izia e la dimensione , con gli stessi parametri di
altri e diversi segmenti di mercato, aggiustati in termini
percentuali. Quindi, tal i aggiustamenti hanno effetto
rispettivamente sul reddito e sul prezzo degli immobili
comparabili , attribuendo loro dei valori come se si fossero
trovati nel medesimo segmento di mercato dell’immobile da
differenza aggiustamento [€] differenza aggiustamento [€] differenza aggiustamento [€]
reddito lordo [€/anno] 15.831,30€ 19.856,82€ 14.122,68€ localizzazione [€] (3-1) 4.633,82€ (3-2) 2.316,91€ (3-1) 4.633,82€ dimensioni [€] (2-2) -€ (2-1) 1.708,61-€ (2-3) 1.708,61€ reddito corretto [€/anno] 20.465,12€ 20.465,12€ 20.465,12€
COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE CTABELLA DI DIMOSTRAZIONE DEL SISTEMA DI STIMA
prezzo e caratteristiche
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valutare. Ne consegue, pertanto, che il saggio di
capitalizzazione che ne deriva, sarà da considerare come valore
atteso del mercato at tuale nel suo complesso.
Pertanto, a seguito di approfondite indagini di mercato, il
sottoscritto, a fronte del reperimento di dati immobiliari ha
riscontrato quanto segue:
- per quanto riguarda la caratteristica vetustà della
tipologia immobiliare , è stato riscontrato che nel segmento di
mercato dell’immobile da stimare, a pari tà di dimensione e
localizzazione, tra un immobile definibile “vecchio” ed uno
definibile “nuovo”, i canoni ed i prezzi risultano maggiori , in
ordine percentuale, rispettivamente di circa il 30 e 20%.
Ne consegue, quindi che i canoni ed i prezzi rinvenuti,
riguardanti immobili definibili “vecchi” e appartenenti ad un
diverso segmento di mercato, vanno corretti al ribasso in
ordine a tali percentuali , in quanto l’immobile oggetto di stima
risulta certamente definibile “nuovo”.
- per quanto riguarda la caratteristica localizzazione , è
stato riscontrato che nel segmento di mercato dell’immobile da
stimare, a parità di vetustà e dimensione, tra un immobile
IMMOBILE 1 [€/mq/anno] IMMOBILE 2 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 29,77 471,43VETUSTA' TIPOLOGIA IMM.[1=vecchio, 0=nuovo]
1 1 0
variazioni rilevate [%] -0,3 -0,2aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] -8,93 -94,29canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 20,84 377,14
immobili comprabili per VETUSTA' DELLA TIPOLOGIA IMMOBILIARE
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“nascosto” ed uno ben “in vista” rispetto alle vie pubbliche e/o
a zone di notevole passaggio, i canoni risultano maggiori del
30%, mentre i prezzi di vendita del 10%. Tali differenze
percentuali giustificano e/o confermano da un lato l’assoluta
staticità dell’attuale mercato delle compravendite e dall’al tro
la relativa dinamicità delle locazioni, che valuta o svaluta un
immobile artigianale/produttivo sulla base della sua
localizzazione.
Ne consegue, quindi che i canoni ed i prezzi rinvenuti,
riguardanti immobili “nascosti” e appartenenti ad un diverso
segmento di mercato, vanno corretti al ribasso in ordine a tal i
percentuali.
- infine, per quanto riguarda la caratterist ica dimensione , è
stato riscontrato che nel segmento di mercato dell’immobile da
stimare, a parità di posizionamento e vetustà, tra un immobile
definibile “piccolo”, avente una superficie compresa tra i 300
ed gli 600 mq, ed uno definibile “grande”, con superficie che
supera i 1200 mq, i canoni risultano superiori del 10%, mentre
i prezzi di vendita del 30%. Ciò viene giustificato dal fatto che
immobili di piccole dimensioni, simili a quello oggetto di
IMMOBILE 3 [€/mq/anno] IMMOBILE 4 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 31,65 423,08LOCALIZZAZIONE[1=nascosto, 0=in vista]
1 1 0
variazioni rilevate [%] -0,3 -0,1aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] -9,49 -42,31canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 22,15 380,77
immobili comparabili per LOCALIZZAZIONE
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stima, hanno una più alta probabilità di inserimento
nell’odierno mercato immobiliare.
Ne consegue, pertanto, che i canoni ed i prezzi rinvenuti,
riguardanti immobili “piccoli” e appartenenti ad un diverso
segmento di mercato, vanno corretti al rialzo in ordine a tal i
percentuali, in quanto l’immobile oggetto di stima è
classificabile “piccolo”.
In conclusione, i canoni corretti degli immobili comparabili 1,
3, 5, ed i prezzi corretti degli immobili comparabili 2, 4, 6,
rappresentano i più probabili valori, di reddito e di prezzo, che
gli stessi immobili avrebbero avuto se si fossero trovati nel
medesimo segmento di mercato dell’immobile oggetto di stima.
Pertanto, premesso che nel metodo della capital izzazione
diretta il saggio di capitalizzazione è dato dal rapporto tra
reddito e prezzo, i l saggio di capitalizzazione atteso per
l’immobile oggetto di stima equivale al rapporto tra la somma
dei redditi corretti e la somma dei prezzi corretti .
saggio= (ΣR 1,3,5) / (ΣP 2,4,6) = 5,89%
Saggio di capitalizzazione atteso: 5,89%
IMMOBILE 5 [€/mq/anno] IMMOBILE 6 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 33,88 465,38DIMENSIONE[1=piccolo, 0=grande]
1 1 0
variazioni rilevate [%] 0,1 0,3aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] 3,39 139,62canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 37,27 605,00
immobili comparabili per DIMENSIONE
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- DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
DELL’IMMOBILE PRODOTTO
A questo punto, avendo determinato il più probabile canone di
locazione ed il saggio di capitalizzazione di una unità
immobiliare prevista dal progetto, in virtù del procedimento di
stima adottato (capitalizzazione diretta del reddito), si ritine
che il più probabile valore di mercato dell’unità sia pari al
rapporto tra il reddito annuo ed il saggio di capitalizzazione:
Valore = Reddito / Saggio
€ 20.465,12 / 5,89% = € 347.455,35
che sulla base della superficie commerciale effettiva, pari a mq
429, rest ituisce un valore unitario pari ad €/mq 809,92.
Pertanto, considerato che il progetto al legato al permesso di
costruire prevedeva la realizzazione di più unità distribuite tra
i piani del fabbricato, la complessiva superfice commerciale
risulta pari a mq 1.450, come dimostrato dalla seguente tabella
dimostrativa:
[unità] [superficie] [mq] [coeff.] [mq. sup. comm.]
sup uffici 45 1 45sup prod 480 0,8 384sup uffici 45 1 45sup prod 480 0,8 384sup uffici 6 1 6sup prod 140 0,8 112sup uffici 6 1 6sup prod 140 0,8 112sup uffici 6 1 6sup prod 215 0,8 172sup uffici 6 1 6sup prod 215 0,8 172
1450
UNITA' 4 - P1
UNITA' 5 - P1
UNITA' 6 - P1
TABELLA SUPERFICI COMMERCIALI
UNITA' 1 - PT
UNITA' 2 - PT
UNITA' 3 - P1
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Ciò determina un probabile valore di mercato pari a complessi
€ 1.174.384,00, arrotondabile ad € 1.175.000,00
COSTO DI PRODUZIONE
Per costo di produzione si intende l’importo complessivo di
spese ed oneri tutti necessari alla realizzazione fabbricato, tra
cui: i costi di completamento del fabbricato comprese le aree
esterne, i costi di progettazione, sicurezza e direzioni lavori e
gli oneri amministrat ivi comunali, nonché i costi delle opere di
lottizzazione di cui al P.di C. già citato.
COSTI OPERE DI COSTRUZIONE CAPANNONE
Riguardano i costi necessari per all’ipotetico completamento
del fabbricato di stima, già in parte eretto sui terreni oggetto di
perizia.
Nel caso specifico risultava estremamente difficile e laborioso,
se non inopportuno, redigere un computo metrico est imativo
delle opere necessarie, pertanto, il sottoscritto ha eseguito
indagini di mercato presso dit te costruttrici e studi tecnici di
progettazione, con lo scopo di individuare i l più probabile
costo di costruzione a mq dell’immobile autorizzato sulla base
del progetto allegato al relativo P. di C. sopracitato.
Dalle indagini sono emersi valori compresi tra i 350 ed i 550
€/mq di superficie lorda del fabbricato da realizzare che risulta
di circa mq 2.200.
Inoltre, il sottoscritto, con l’ausilio di un programma
applicativo messo a disposizione dall’Ordine degli Architetti di
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Bari, atto a determinare il costo medio di costruzione di nuovi
fabbricati , ha ottenuto un valore unitario medio pari a 428,88
€/mq. Il programma utilizza un modello di stima parametrico
basato su diversi aspetti , tra i quali la localizzazione
geografica dell’opera da eseguirsi , la classe dimensionale, il
rendimento energetico, ecc. , e scorpora l’importo complessivo
in quattro principali voci di costo: edilizia, strutture, impianti
elettrici ed altri impianti. Pertanto, inserendo i parametri del
fabbricato rappresentato sulle tavole di progetto allegate al P.
di C., l’applicazione restituisce un costo unitario medio di
costruzione. Si fa presente che per il caso in oggetto, il
parametro “rendimento energetico” è stato considerato al to, in
quanto è necessario prendere in considerazione le attuali
normative vigenti in termini di risparmio energetico degli
edifici.
Ciò premesso, alla luce di quanto emerso dalle indagini di
mercato e considerando un livello di finiture dell’immobile
oggetto di stima rientranti in un ambito di ordinarietà ed un
livello di efficienza energetica molto alto, si ritiene di
attribuire un costo di costruzione pari a 450 €/mq.
L’importo dato dal prodotto tra la superficie lorda e i l costo
medio di costruzione, che risulta pari ad € 990.000,00, va
decurtato del costo relativo alle strutture che di fatto risultano
già realizzate ed in un apparente buono stato di conservazione.
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Tale importo, sempre sulla base della indagini sopra esposte,
viene quantificato pari a circa il 35% dell’intero costo di
costruzione, e detratto restituisce un valore residuo di
completamento dell’opera pari ad € 643.500,00, arrotondabile
ad € 645.000,00 , oltre oneri fiscali .
SPESE TECNICHE
Trattasi di tutte le spese tecniche professionali necessarie al
completamento del fabbricato: progettazione architet tonica,
progettazione esecutiva, progettazione impiantistica, direzione
lavori , coordinamento della sicurezza, contabilità, collaudi e
certificazioni varie, fino ad arrivare al rilascio del certificato
di agibilità.
Anche in questa circostanza, il sottoscrit to si è rivolto a tecnici
professionist i del settore, dai quali sono emerse percentuali di
compenso comprese tra il 5 ed il 10% dell’importo dei lavori.
Pertanto, anche in questo caso, considerata la divergenza
percentuale, il sottoscritto, considerata l’entità dell’opera
oggetto di stima, ritiene di considerare congrua una
percentuale pari al 7% sul totale dei lavori da eseguire, che
determina un costo complessivo di spese tecniche pari ad €
45.150,00, arrotondabile ad € 45.000,00 , oltre oneri fiscali .
ONERI AMMINISTRATIVI COMUNALI, DI URBANIZZAZIONE E
CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE
Dalla documentazione agli atti del Comune di Treviso, gli
oneri di urbanizzazione primaria e secondaria relative al
fabbricato saranno compensate con la realizzazione delle opere
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di lottizzazione, mentre il contributo di costruzione ammonta a
circa € 68.000,00, di cui circa 11.000,00 risultano già pagati .
Pertanto, alla luce della documentazione raccolta, fatte salve
diverse disposizioni da parte degli uffici competenti, l ’importo
degli oneri amministrat ivi ammonta a circa € 57.000,00 .
COSTI DELLE OPERE DI LOTTIZZAZIONE
Come già precedentemente riportato, i beni oggetto di perizia
rientrano all’interno del Piano di Lottizzazione “Fontane”, per
il quale è stata sottoscritta una Convenzione con il Comune di
Treviso. Detta convenzione prevede che tutti i costi necessari
alle opere di urbanizzazione, quantificati in complessivi €
231.680,48 oltre oneri fiscali, siano a carico delle ditte
proprietarie dei terreni facenti parte della Lottizzazione in
quote così stabilite: il 47,37% in capo ai proprietari dei terreni
oggetto di perizia ed il restante 52,63€ in capo ai proprietari
degli altri mappali compresi all’interno della lottizzazione.
Il giorno del sopralluogo, dato lo stato dei luoghi, è stato
accertato solamente che le opere di lottizzazione non erano
state eseguite, o, se in parte eseguite, sicuramente non
completate.
Pertanto, alla luce dell’at tuale stato di fatto e sulla base delle
considerazioni già espresse di cui al capitolo 4 delle presente
perizia, rimane a carico degli aventi diritto dei terreni in
oggetto la percentuale di spese precedentemente indicata, che
risulta pari a complessivi € 109.747,05,
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Inoltre, vanno aggiunti le spese tecniche per progettazione
architet tonica, progettazione esecutiva, direzione lavori,
coordinamento della sicurezza, contabilità e certificazioni
varie, fino ad arrivare al collaudo tecnico-amministrativo delle
opere. Tali costi vengono stimati pari al 5€ dell’importo dei
lavori e pertanto la quota parte relat iva ai terreni in oggetto
risulta pari a circa € 5.487,35
Pertanto, i costi relativi al le opere di lottizzazione ammontano
a circa € 115.234,40, arrotondabili ad € 115.000,00 .
Infine, a conclusione dell’articolato procedimento estimativo si
ritiene utile sintetizzare i risultati mediante la seguente
tabella:
Pertanto, i l più probabile valore di mercato dei beni oggetto di
perizia risulta pari ad € 370.000,00 .
10) VALORE DI VENDITA FORZATA DEL BENE
Nel caso specifico, sulla base degli accertamenti svolti, si
ritiene che gli adeguamenti analitici al valore del bene con
rifermento all’assenza della garanzia per vizi del bene, agli
oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale, allo stato
VALORI / COSTI VALORE DI MERCATO COSTI DI PRODUZIONEVALORE DEL BENE PRODOTTO 1.175.000,00€ OPERE DI COMPLETAMENTO CAPANNONE 645.000,00€ SPESE TECNICHE CAPANNONE 45.000,00€ COSTI OPERE DI LOTTIZZAZIONE 115.000,00€ TOTALE 1.175.000,00€ 805.000,00€ VALORE DEL LOTTO OGGETTO DI CAUSA 370.000,00€
SINTESI ESTIMATIVA
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d’uso e manutenzione, ai vincoli e agli oneri giuridici non
eliminabili, consistono nei seguenti abbattimenti percentuali
del valore stimato, così di seguito quantificati :
- ASSENZA GARANZIA VIZI -10%
- REG. URBANISTICO-CATASTALE -3%
- STATO D'USO E MANUTEN. -5%
- VINCOLO DI LOTTIZZAZIONE -10%
Totale percentuale – 28%
Tutto ciò premesso, il più probabile valore di vendita forzata
del lotto oggetto di valutazione è pari ad Euro 266.400,00
arrotondato ad EURO 266.000,00
(duecentosessantaseimila/00).
*********
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LOTTO 2 – mp 1885 sub 15-26
COMUNE DI SPRESIANO - VIA LUIGI GALVANI 9
Centro Spresiano Due
1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI
Il lotto è sito nel Comune di Spresiano con l’accesso
prospiciente Via Luigi Galvani e catastalmente viene così
identificato:
Comune di Spresiano
CATASTO TERRENI – foglio 9
mappale 1885 – Ente urbano, are 84 ca 41; (ALL. 11)
CATASTO FABBRICATI – sez. A foglio 9
mappale 1885 sub 15 – cat. A/10, cl. 1, 9 vani, RC 1.743,04,
Via Galvani P1; (ALL. 12)
mappale 1885 sub 26 – cat. C/2, cl. 4, 18 mq, RC 27,89, Via
Galvani S1; (ALL. 13)
Elenco Subalterni ed Elaborato Planimetrico (ALL. 14)
Il mappale 1885 sub 15 confina a NORD con i l sub 48 e la
proiezione del sub 29 (area scoperta), a SUD con i sub 16 e 17,
ad EST con la proiezione del sub 29, ad OVEST con il sub 32,
sopra con la copertura e sotto son il sub 6.
Il mappale 1885 sub 26 confina a NORD e ad EST con i sub 40
e 44, a SUD con i sub 31 e 40, ad OVEST con il sub 31 e sopra
con il sub 6.
Dario Sossai geometra
Sede Legale: Via 4 Novembre, 6 - 31027 Spresiano (TV) Studio Tecnico: Viale G. Oberdan, 11 – 31100 TREVISO - Tel. 340/4164314 Fax. 0422/725614
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2) TITOLI DI PROVENIENZA – ISCRIZIONI E
TRASCRIZIONI
Gli immobili risultano intestati alla società fallita per la quota
di 1/1 di piena proprietà in forza di atto di fusione rep.56009
del 18.12.2003 a firma del Notaio Acconcia di Treviso.
Dalla verifica eseguita presso gli Uffici della Conservatoria dei
RR.II. di Treviso e sulla base dei documenti in atti , si sono
potute riscontrare le seguenti iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli relat ive alla società fall i ta ed agli immobili in
oggetto:
TRASCRIZIONE del 07/05/2010 nn. 15977/3605 -
IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA
DI APERTURA DI CREDITO - contratto il 28.04.2010 rep.
n. 142756/21740 Notaio Pasquale Santomauro di Villorba a
favore di BANCA DELLA MARCA CREDITO
COOPERATIVO – SOCIETA’ COOPERATIVA con sede in
Orsago (TV) contro la società fallita e gravante sugli
immobili in oggetto (ALL. 15);
TRASCRIZIONE del 22/12/2014 nn. 35952/26873 - ATTO
GIUDIZIARIO – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
pignoramento immobiliare del Tribunale di Treviso rep.
10288 in data 24.11.2014 a favore di Condominio Centro
Spresiano Due con sede in Spresiano (TV), contro la società
fal lita e gravante sugli immobili in oggetto (ALL. 16);
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TRASCRIZIONE del 25/09/2017 nn. 32318/22264 - ATTO
GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI
FALLIMENTO – sentenza di fall imento rep. 66/2017 del
Tribunale di Treviso in data 26.05.2017 a favore di MASSA
DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO contro la società
fal lita e gravante sugli immobili in oggetto (ALL. 8);
3) DESCRIZIONE DEI BENI
Gli immobili oggetto di perizia fanno parte di un fabbricato
condominiale commerciale-direzionale sviluppato su due piani
fuori terra ed uno interrato, sito ai margini della strada statale
SS13 in Via Luigi Galvani 9, all’interno del Centro Spresiano
Due (DOC. FOT. – FOTO 13).
Il tutto è coordinato dal regolamento di condominio, con
relative tabelle millesimali (ALL. 17) e si segnala, che sulla
base della documentazione pervenuta dall’attuale
Amministratore di Condominio, il costo medio di esercizio
risulta pari a circa 1.500,00 Euro. Inoltre, risultano insolute le
spese riguardanti gli esercizi 2014, 2015, 2016 e 2017 per un
importo complessivo pari ad Euro 8.382,93 .
MAPPALE 1885 SUB 15
(UFFICIO)
L’accesso ai locali avviene attraverso l’area scoperta antistante
il fabbricato e prospiciente Via Luigi Galvani, dalla quale si
accede al vano scala condominiale. Da quest’ultimo,
percorrendolo in salita, si raggiunge il pianerottolo del piano
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primo dove, alla fine del corridoio dell’ala nord si trova
l’ingresso dell’ufficio che è composto dai seguenti vani: un
vano open space di mq 179,60, un antibagno di mq 5,70 ed un
bagno di mq 1,80 (DOC. FOT. – FOTO da 14 a 23).
Per quanto riguarda l’impiantistica dell’immobile, c’è da
segnalare che le forniture primarie, ovvero energia elettrica,
acqua e gas, risultano autonome ed appaiono in sufficienti
condizioni di manutenzione, ma non è stato possibile
verificarne la funzionalità in quanto l’immobile risultava in
disuso e privo di contratti di fornitura degli enti preposti .
In merito alle finiture, si ri leva che la pavimentazione dei
locali si presenta in piastrelle di ceramica, le pareti divisorie
interne risultano realizzate con struttura in alluminio e
cartongesso ed i serramenti esterni sono composti da struttura
in metallo e vetrocamera.
La struttura portante del fabbricato risulta composta da plinti
di fondazione, pilastri, tegoli orizzontali e pannelli di
tamponamento, il tut to in cemento armato precompresso.
Complessivamente l’immobile si presenta in sufficienti
condizioni di manutenzione.
MAPPALE 1885 SUB 26
(MAGAZZINO)
E’ posto al piano interrato del complesso condominiale, è
accessibile sia dall’area esterna, sia dal vano scala
condominiale ed ha una superficie calpestabile pari a circa mq
18,50 (DOC. FOT. – FOTO 15-16-17-18).
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In merito al le finiture, si rileva che la pavimentazione e le
murature sono in calcestruzzo ed il loro stato di manutenzione
risulta sufficiente.
4) CONFORMITA’ URBANISTICO EDILIZIA
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del
Comune di Spresiano e dalla presa visione dei contenuti del
Piano Regolatore vigente, si rileva che gli immobili oggetto di
perizia rientrano nell’area di intervento classificata come Zona
Territoriale Omogenea di tipo “D1 – zone destinate ad attività
industriale ed artigianale”, regolamentata dagli articoli 43 e
seguenti delle Norme Tecniche di Attuazione.
Inoltre, sono state riscontrate le seguente pratiche edilizie
relative agli immobili oggetto di perizia:
C.E. n. 70/2002 del 01.07.2002 per “costruzione nuovo
centro direzionale e commerciale” (ALL. 18);
Permesso di Costruire n. 369/2003 del 09.12.2003 per
“variante alla CE 70/2002 del 01.07.2002” con relative
tavole grafiche dello stato autorizzato e certificato di
agibilità n. 60/2003 del 29.12.2003 (ALL. 19);
D.I.A. prot. 22385 del 24.12.2003 per “ricavo nuovo
accesso pedonale e ciclabile” (ALL. 20).
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Dalla presa visione degli elaborati progettuali al legati al
succitato Permesso di Costruire sono state riscontrate alcune
diversità con lo stato di fatto.
MAPPALE 1885 SUB 15 - (ufficio)
1. L’altezza del locale open space risulta pari a cm 300,
anziché cm 310;
2. L’altezza dei locali di servizio risulta pari a cm 270,
anziché cm 240;
3. La porta d’ingresso ai locali risulta posizionata tra due
finestre, difformemente da quanto autorizzato;
MAPPALE 1885 SUB 26 - (magazzino)
4. La disposizione dei muri divisori risulta leggermente
difforme dallo stato autorizzato;
Tutte le difformità riscontrate risultano sanabili mediante una
SCIA in sanatoria ed il costo presunto per la regolarizzazione
urbanistica viene così di seguito descritto:
1. Spese tecniche per pratica edilizia a corpo Euro 2.000,00
(oltre oneri fiscali);
2. Sanzione amministrativa Euro 516,00 (salvo diverse
disposizioni dell’Ufficio Tecnico Comunale);
Fermo restando quanto sopra, in relazione alle verifiche di
sanabilità delle difformità registrate sugli immobili , in ogni
caso, pur nella volontà da parte di questo ausil iario di fornire
dati e informazioni complete nel rispetto dell’incarico
ricevuto, lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità
di fornire un quadro certo e definitivo sul punto. D’altra parte,
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per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all’esperto,
non pare possibile che quest’ultimo possa sostituirsi ai giudizi
che competono per legge agli uffici deputati circa i termini di
ammissione delle istanze e l’indicazione dei relat ivi
adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti. Giudizi che, come
noto, gli uffici rimandano all’esi to dell’istruttoria conseguente
alla presentazione di una pratica completa di elaborati scritto-
grafici di dettaglio.
Alla luce di ciò, nel rispetto del mandato ricevuto e con le
limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente
elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e
previsionali e, per quanto attiene agli importi economici, in
termini prudenziali . Pertanto, è da precisarsi che quanto
indicato può essere soggetto a possibili modificazioni e/o
variazioni e che i dati forniti sono stati in ragione della
normativa vigente al momento dell’elaborazione della
relazione peritale.
Tutto ciò premesso, i presunti costi per la regolarizzazione
urbanistica degli immobili in oggetto si stimano in complessivi
Euro 2.500,00.
5) CONFORMITA’ CATASTALE
Dalle indagini effettuate presso l’Agenzia del Territorio della
Provincia di Treviso, considerato lo stato degli immobili, la
documentazione catastale risulta parzialmente in ordine, ma
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rende chiara ogni interpretazione derivante dalla visione dello
stato di fatto.
Le uniche difformità rilevate corrispondono alle difformità
descritte al capitolo precedente, pertanto non è stato ritenuto
utile procedere ad un adeguamento della documentazione
catastale, ma si è ritenuto sufficiente quantificare il costo
presunto per l’adeguamento allo stato di fat to, come di seguito
descritto:
1. Spese tecniche per pratica DOCFA in variazione per
modifiche interne Catasto Fabbricati a corpo Euro
1.000,00 (oltre oneri fiscali)
2. Diritti catastali Euro 200,00
Il tutto si riassume in totale Euro 1.200,00.
6) SERVITU’
Dai ri lievi eseguiti presso gli immobili in oggetto, è stato
accertato che non risulta necessaria la costituzione di nuove
servitù attive o passive.
7) CAPACITA’ EDIFICATORIA E/O DI AMPLIAMENTO
Dalle indagini effettuate presso gli uffici del Comune di
Spresiano, presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio e dai
rilievi eseguiti presso gli immobili oggetto di perizia, risulta
impossibile un aumento volumetrico.
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8) POSSESSO E DIVISIBILITA’ DEL COMPENDIO
IMMOBILIARE
Gli immobili risultano intestati al la società fallita per l’intero
del diritto di proprietà ed attualmente sono inutilizzati .
Inoltre, tenuto conto della composizione, disposizione e
destinazione d’uso degli immobili in esecuzione, si propone e
si ritiene utile la formazione di un unico lotto vendibile come
indicato in premessa, senza però escludere la possibilità che i
due mappali possano essere alienati separatamente. A tal fine,
si procederà alla determinazione del più probabile valore di
mercato dell’intero lotto, evidenziando il valore di ogni
singolo mappale.
9) VALORE COMMERCIALE DEL BENE
Per gli immobili facenti parte del lotto in oggetto è risultato
necessario procedere con il medesimo procedimento di stima
adottato per il lotto 1, in quanto le indagini di mercato, at te a
reperire compravendite inerenti ad immobili simili a quell i
oggetto di valutazione, non hanno riscontrato compravendite di
immobili facenti parte dello stesso segmento di mercato.
Pertanto, accertata l’impossibilità di adottare la procedura di
comparazione diretta pluriparametrica, si è proceduto con la
stima per capitalizzazione diretta del reddito mediante il
rapporto tra il più probabile reddito lordo producibile dagli
immobili ed il saggio di capitalizzazione .
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- DETERMINAZIONE DEL REDDITO LORDO
Di conseguenza, il sottoscritto ha eseguito indagini di mercato
atte a reperire dati immobiliari inerenti locazioni di immobili
simili, r iscontrando, anche in questo caso, una ampia
disponibil ità di dati, con i quali ha potuto applicare il
procedimento di stima denominato Market Comparison
Approach (MCA).
La tabella sotto esposta rappresenta i dati dei redditi annui di
immobili (a destinazione direzionale) presi a confronto ed i
relativi indici mercantili di ragguaglio delle superfici .
Anche in questo caso, in via cautelativa di considera il valore
medio minimo rilevato attraverso il quale si procede alla
determinazione dei prezzi marginali riferi ti ad ogni tipologia
superficiaria.
PREZZO E CARATTERISTICA COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE C SUBJECTREDDITO LORDO [€/anno] 9.000,00€ 7.200,00€ 6.600,00€ SUP. UFFICIO [mq] 155,40 108,00 95,00 187,10SUP. MAGAZZINI [mq] 10,40 22,00 14,00 18,50
INDICE E INFO COEFF.SUP. NEGOZIO [mq] 1SUP. MAGAZZINI [mq] 0,8SUP. COMM. [mq] 163,72 125,60 106,20 201,90Reddito Medio [€/mq/anno] 54,97€ 57,32€ 62,15€
UFFICIO E MAGAZZINO - COMUNE DI SPRESIANO (TV)
MARKET COMPARISION APPROACH
INDICI MERCANTILI
TABELLA DEI DATI
ANALISI PREZZI MARGINALIPREZZO MARGINALE p(…)A p(…)B p(…)CSUP. NEGOZIO [mq] 54,97€ 54,97€ 54,97€ SUP. MAGAZZINI [mq] 43,98€ 43,98€ 43,98€
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A questo punto, per ogni caratteristica di ogni comparabile
viene effettuato un aggiustamento che equivale al prodotto tra
il prezzo marginale della caratteristica considerata e la
differenza della stessa caratteristica tra l 'immobile oggetto di
stima ed i comparabili.
Pertanto, sommando ogni aggiustamento ai valori dei redditi
degli immobili , si ottengono i redditi corretti degli immobili
comparabili che rappresentano il reddito ipotetico
dell’immobile da valutare come derivato dalle corrispondenti
comparazioni con gli immobili di confronto. Concettualmente,
i redditi corrett i raffigurano i più probabili valori che avrebbe
spuntato sul mercato l’immobile da valutare se fosse stato al
posto di quelli di confronto.
Però, c’è da considerare che in linea teorica i valori corretti
degli immobili di confronto dovrebbero coincidere tra loro;
tuttavia nell 'esperienza concreta ciò è puramente casuale,
anche se generalmente si manifesta una sostanziale
convergenza che comunque non dovrebbe superare la
percentuale del 10%.
COMPARABILE A COMPARABILE B COMPARABILE CREDDITO LORDO [€/anno] 9.000,00€ 7.200,00€ 6.600,00€ SUP. NEGOZIO [mq] 1.742,61€ 4.348,28€ 5.062,91€ SUP. MAGAZZINI [mq] 356,22€ 153,92-€ 197,90€ REDDITI CORRETTI [€/mq] 11.098,83€ 11.394,36€ 11.860,81€
TABELLA DI VALUTAZIONE
PREZZI E CARATTERISTICHEREDDITI ANNUI LORDI
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Infatti , nel caso specifico, la divergenza percentuale massima,
data dal rapporto tra il valore massimo ed il valore minimo,
risulta pari al 3,93% ed è da ritenersi accettabile.
Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, si ritiene che il
reddito lordo dell’immobile oggetto di valutazione, dato dalla
media dei valori corretti , r isulti pari ad € 11.451,33 .
- DETERMINAZIONE DEL SAGGIO
Anche per quanto riguarda la determinazione del saggio di
capitalizzazione, dato dal rapporto tra il reddito ed il prezzo di
mercato, è stato adottato il procedimento denominato ricerca
remota del saggio, analogo a quello uti lizzato per il lotto 1,
che prende in esame prezzi e reddit i di immobili comparabil i
facenti parte di segmenti di mercato diversi da quello ove
ricade l’immobile da stimare. Infatti , tale procedimento mette a
confronto i parametri del segmento di mercato dell’immobile
da valutare, quali la vetusta della tipologia edilizia, la
localizzazione , la destinazione e la dimensione , con gli stessi
parametri di altri e diversi segmenti di mercato, aggiustati in
termini percentuali .
IMMOBILE 1 [€/mq/anno] IMMOBILE 2 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 51,06 942,86VETUSTA' TIPOLOGIA IMM.[1=vecchio, 0=nuovo]
1 1 0
variazioni rilevate [%] -0,3 -0,2aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] -15,32 -188,57canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 35,74 754,29
immobili comprabili per VETUSTA' DELLA TIPOLOGIA IMMOBILIARE
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Ne consegue, pertanto, che i canoni corretti degli immobili
comparabili 1, 3, 5, ed i prezzi corretti degli immobili
comparabili 2, 4, 6, rappresentano i più probabili valori, di
reddito e di prezzo, che gli stessi immobili avrebbero avuto se
si fossero trovati nel medesimo segmento di mercato degli
immobili oggetto di stima.
Ciò premesso, nel metodo della capitalizzazione diretta il
saggio di capitalizzazione è dato dal rapporto tra reddito e
prezzo e pertanto il saggio di capitalizzazione atteso per gli
immobili oggetto di stima equivale al rapporto tra la somma
dei redditi corretti e la somma dei prezzi corretti .
saggio= (ΣR 1,3,5) / (ΣP 2,4,6) = 5,47%
Saggio di capitalizzazione atteso: 5,47%
- DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
IMMOBILE 3 [€/mq/anno] IMMOBILE 4 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 104,35 1112,36LOCALIZZAZIONE[1=nascosto, 0=in vista]
1 1 0
variazioni rilevate [%] -0,4 -0,2aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] -41,74 -222,47canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 62,61 889,89
immobili comparabili per LOCALIZZAZIONE
IMMOBILE 5 [€/mq/anno] IMMOBILE 6 [€/mq] SUBJCTcanone / prezzi [€/mq/anno] / [€/mq] 55,38 1048,45DIMENSIONE[1=medio, 0=grande]
0 0 1
variazioni rilevate [%] 0,3 0,4aggiustamento [€/mq/anno] / [€/mq] 16,62 419,38canone / prezzo CORRETTI[€/mq/anno] / [€/mq] 72,00 1467,84
immobili comparabili per DIMENSIONE
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A questo punto, avendo determinato il più probabile canone di
locazione ed il saggio di capitalizzazione degli immobili , in
virtù del procedimento di stima adottato (capitalizzazione
diretta del reddito), si ritine che il più probabile valore di
mercato degli immobili sia pari al rapporto tra il reddito annuo
ed il saggio di capitalizzazione:
Valore = Reddito / Saggio
€ 11.451,33 / 5,47% = € 209.347,89
che sulla base della superficie commerciale effettiva, pari a mq
201,90, rest ituisce un valore unitario pari ad €/mq 1.036,89.
10) VALORE DI VENDITA FORZATA DEL BENE
Nel caso specifico, sulla base degli accertamenti svolti, si
ritiene che gli adeguamenti analitici al valore del bene con
rifermento all’assenza della garanzia per vizi del bene, agli
oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale, allo stato
d’uso e manutenzione, ed alle spese condominiali insolute,
consistono nei seguenti abbattimenti percentuali del valore
stimato, così di seguito quantificati:
- ASSENZA GARANZIA VIZI -10%
- REG. URBANISTICO-CATASTALE -2%
- STATO D'USO E MANUTEN. -7%
- SPESE CONDOMINIALI -5%
Totale percentuale – 24%
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Tutto ciò premesso, il più probabile valore di vendita forzata
del lotto oggetto di valutazione è pari ad Euro 159.104,40
arrotondato ad EURO 160.000,00 (centosessantamila/00).
11) VALORE DI VENDITA FORZATA DEI SINGOLI
IMMOBILI
Considerato che gli immoli facenti parte del lotto in oggetto
possono essere alienati separatamente, vengono di seguito
quantificati i relativi valori di vendita forzata che sulla base
delle rispettive superfici ragguagliate e sulla base del valore
commerciale unitario risultano pari a:
UFFICIO - mp 1885 sub 15
160.000,00 / 201,90 x 187,10 x 1 = € 148.271,45
arrotondato ad EURO 148.000,00 (centoquarantottomila/00)
MAGAZZINO - mp 1885 sub 15
160.000,00 / 201,90 x 18,50 x 0,8 = € 11.728,55
arrotondato ad EURO 12.000,00 (dodicimila/00)
In fede
Treviso, lì 19 luglio 2018
Geom. Dario Sossai