sezione III civile; sentenza 23 dicembre 2003, n. 19772; Pres. Nicastro, Est. Durante, P.M.Frazzini (concl. conf.); Soc. Megaservice (Avv. Lipera) c. Soc. Centro cittadino Catania (Avv.Barbagallo). Conferma Trib. Catania 25 novembre 1999Source: Il Foro Italiano, Vol. 127, No. 4 (APRILE 2004), pp. 1107/1108-1109/1110Published by: Societa Editrice Il Foro Italiano ARLStable URL: http://www.jstor.org/stable/23199141 .

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PARTE PRIMA

CORTE DI CASSAZIONE; sezione III civile; sentenza 23 di cembre 2003, n. 19772; Pres. Nicastro, Est. Durante, P.M.

Frazzini (conci, conf.); Soc. Megaservice (Avv. Lipera) c.

Soc. Centro cittadino Catania (Avv. Barbagallo). Conferma Trib. Catania 25 novembre 1999.

Locazione — Immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazio ne — Cessione del contratto unitamente all'azienda —

Azione di rilascio — Legittimazione passiva (L. 27 luglio 1978 n. 392. disciplina delle locazioni di immobili urbani, art. 36).

Sfratto (procedimento per la convalida) — Sfratto per mo

rosità — Opposizione del conduttore — Termine di grazia — Mancata sanatoria —

Conseguenze (Cod. proc. civ., art.

658, 663, 665; 1. 27 luglio 1978 n. 392, art. 55).

In caso di cessione del contratto di locazione unitamente all'a

zienda, ai sensi dell'art. 36 I. 392/78, la legittimazione ri

spetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all'estin

zione del rapporto locativo permane in capo al conduttore

originario sia nell'ipotesi in cui la cessione non sia opponi bile al locatore sia nell'ipotesi in cui questi non abbia libe

rato il conduttore cedente, senza che, in entrambi i casi, si

renda necessaria la chiamata in causa del cessionario o lo

stesso possa rivendicare la posizione di legittimato passivo e

pretendere l'estensione necessaria del contraddittorio nei

propri confronti. (1) Nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, il giu

dice può accordare all'intimato il termine c.d. di grazia per

purgare la morosità, ai sensi dell'art. 55 I. 392/78, anche

quando la relativa richiesta sia proposta in via subordinata,

senza necessità di valutare la fondatezza delle altre richieste,

e, ove accerti la mancata sanatoria entro il termine assegna to, deve emettere l'ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., senza poter rinviare la causa per l'ulteriore trattazione del

merito. (2)

(1) I! principio riassunto nella prima massima, se costituisce ius re

ception in relazione all'ipotesi in cui la cessione del contratto di loca zione ex art. 36 1. 392/78 non sia ancora opponibile al locatore (ipotesi ricorrente nella fattispecie, come si rileva in motivazione), risulta, in

vece, del tutto nuovo — e, anzi, in contrasto con quanto precedente mente affermato da Cass. 7 giugno 1996, n. 5305, Foro it., 1996, I, 3404, con nota di D. Piombo — con riferimento all'ipotesi in cui, pur avendo la cessione acquisito efficacia nei suoi confronti, il locatore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni contrattuali: a

parte il precedente difforme appena citato, infatti, la corte di legittimità aveva si avuto modo di occuparsi, con riferimento a quest'ultima ipote si, della permanente legittimazione passiva del conduttore cedente, ma esclusivamente in tema di azioni dirette all'adempimento degli obblighi contrattuali, ed aveva concluso per l'affermativa, configurandosi a ca rico del cedente una responsabilità sussidiaria per l'adempimento di tali

obblighi (v. Cass. 12 settembre 2002, n. 13297, id., Rep. 2002, voce

Locazione, n. 269; 13 febbraio 1993, n. 1833, id.. Rep. 1993, voce cit., n. 374, nonché Cass. 4 dicembre 2002, n. 17201, id., 2003, 1523, con nota di richiami di D. Piombo, in ipotesi di cessioni plurime del con tratto ex art. 36 1. 392/78). Diversamente, nella specie, trattandosi di controversia avente ad oggetto la risoluzione del contratto di locazione

(sfratto per morosità), veniva invece in rilievo, ai fini della legittima zione, la qualità di conduttore del convenuto (intimato); e non v'è dub bio che per effetto della cessione del contratto il cessionario subentri al cedente nella titolarità del rapporto locativo, divenendone l'unico tito lare (sul punto, v., da ultimo, Cass. 18 marzo 2003, n. 3996, id., Mass., 342, e Arch, locazioni, 2003, 470, in tema di diritto di prelazione ex art. 38 1. 392/78), indipendentemente dalla liberazione del cedente.

Per quel che riguarda l'opponibilità al locatore ceduto della cessione del contratto ex art. 36 1. 392/78, costituisce principio acquisito che es sa non è automaticamente efficace nei suoi confronti, ma lo diventa

(con conseguente subentro del cessionario nella posizione di condutto

re) soltanto se e quando il conduttore cedente gliene dia comunicazione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con altro mezzo

idoneo, ovvero, in mancanza, quando il locatore, avendone avuto cono scenza aliunde, l'abbia accettata (v., da ultimo, Cass. 15 febbraio 2003, n. 2311, Foro it., Mass., 210, e Arch, locazioni, 2003, 315; 23 gennaio 2002. n. 741, Foro it.. Rep. 2002, voce cit., nn. 265, 271; 19 aprile 2001, n. 5817, ibid., n. 267). Ad avviso di Cass. 9 gennaio 2002, n.

201, id., 2002, I, 1029, con nota di richiami (riportata anche in Rass. locazioni, 2002, 186, con nota di A. Scarpa), peraltro, qualora, ricevuta comunicazione della cessione, il locatore ceduto si opponga ad essa de ducendo gravi motivi, la sua opposizione determina la sospensione del l'efficacia della cessione nei suoi confronti, fino a quando non venga accertata in sede giudiziale l'assenza dei gravi motivi addotti.

Il Foro Italiano — 2004.

Svolgimento del processo. — La s.r.l. Centro cittadino Cata

nia intimava alla s.r.l. Megaservice sfratto per morosità dalla

bottega annessa al cineteatro Metropolitan di Catania, citandola

contestualmente per la convalida innanzi al pretore del luogo. La società intimata si opponeva; in particolare deduceva che

aveva ceduto l'azienda esercitata nel locale a Maggiore Antoni

no, per cui difettava di legittimazione ed era necessario integra re il contraddittorio nei confronti del cessionario; che l'azienda

aveva formato oggetto di sequestro penale con l'effetto di ren

dere litisconsorte necessario del procedimento di sfratto il cu

stode nominato dal giudice; solo subordinatamente chiedeva

termine per purgare la morosità.

Il pretore accordava il termine e, constatata la persistenza della morosità, convalidava lo sfratto.

Proposto gravame, il Tribunale di Catania lo dichiarava

inammissibile con sentenza resa il 1° giugno 1999; considerava

che lo sfratto era stato correttamente intimato alla s.r.l. Mega service in persona dell'amministratore unico invece che del cu

stode giudiziario, essendo state sottoposte a sequestro soltanto

le quote sociali; che l'intimata aveva chiesto termine per purga re la morosità, manifestando volontà incompatibile con l'oppo sizione alla convalida, di tal che il giudice aveva legittimamente emesso il provvedimento di convalida, sottratto ad impugnazio ne mediante appello.

Avverso la menzionata sentenza ha proposto ricorso per cas

sazione la s.r.l. Megaservice, deducendo tre motivi; ha resistito

con controricorso sostenuto da memoria l'intimata, la quale ha

eccepito l'inammissibilità del ricorso per essere intervenuta nel

corso del giudizio di appello sentenza divenuta definitiva per di

fetto di impugnazione, che ha risolto il contratto di locazione

per inadempimento della conduttrice ed ordinato il rilascio del

l'immobile locato, facendo venire meno l'interesse della loca

trice alla prosecuzione del giudizio. Motivi della decisione. — L'eccezione di inammissibilità del

ricorso, da esaminare con carattere di preliminarità, è infondata.

Il principio della parificazione del giudicato esterno a quello interno sul piano della rilevabilità al di fuori di iniziative di parte anche in sede di legittimità

— giustificato con la conside

razione che, in mancanza di specifica previsione normativa che

imponga l'istanza di parte, il giudicato esterno costituisce og

getto di eccezione in senso lato ed il giudice può rilevarne di uf

ficio l'esistenza (ex plurimis, Cass., sez. un., 25 maggio 2001, n.

226/SU, Foro it., 2001, I, 2810; 9 agosto 2001, n. 10977, id.. Rep. 2002, voce Cosa giudicata civile, n. 23; 25 ottobre 2001, n. 13179, id., Rep. 2001, voce cit., n. 32) — richiede nel caso di

specie alcune precisazioni. In particolare, occorre considerare che il potere-dovere del

giudice di rilevare di ufficio in sede di legittimità l'esistenza del giudicato esterno sussiste se il giudicato stesso risulti da atti

prodotti nel giudizio di merito e non pure in quello di legittimi

In argomento, cfr. anche, da ultimo, Cass. 3 aprile 2003, n. 5137, Fo ro it., 2003,1, 2064, nel senso che la cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 1. 392/78 non costituisce effetto automatico o natu rale della cessione dell'azienda da parte del conduttore, ma richiede un

apposito accordo in tal senso.

(2) In senso sostanzialmente conforme, Cass. 8 agosto 1996, n. 7289, Foro it., 1997, I, 1568, con nota di richiami. Cfr. anche Cass. 26 set tembre 1997, n. 9465, id., 1998, I, 3601, secondo la quale la richiesta del conduttore intimato di avvalersi del meccanismo di sanatoria della

morosità, di cui all'art. 55 1. 392/78, non gli preclude la possibilità di chiedere in via riconvenzionale la condanna del locatore intimante alla restituzione delle somme che, all'esito del giudizio, risultassero da lui

corrisposte oltre il dovuto. In argomento, da ultimo, Cass. 5 agosto 2002, n. 11704. id., 2003,1,

2138, con nota di richiami, nel senso che l'intimato, una volta chiesta ed ottenuta l'assegnazione del termine ex art. 55 1. 392/78, non può successivamente, all'udienza di verifica dell'intervenuta sanatoria, utilmente opporsi alla convalida dello sfratto, ove l'intimante attesti la mancata o incompleta sanatoria nel termine a tal fine assegnato, a meno che la sua opposizione si fondi su eccezioni attinenti al completo adempimento dell'obbligazione di pagamento nella forma qualificata derivata dalla concessione del c.d. termine di grazia.

Sull'inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità ex art. 55 1. 392/78, ove si verta in ipotesi di locazione ad uso diverso dall'a

bitazione, v., per tutte, Cass. 28 aprile 1999, n. 272/SU, id., 1999, I, 1774, con nota di richiami di D. Piombo; e, successivamente, Corte

cost., ord. 14 dicembre 2001, n. 410, id., 2002, I, 313, e Cass. 23 gen naio 2002, n. 741, id., Rep. 2002, voce Locazione, n. 307. [D. Piombo]

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GIURISPRUDENZA COSTITUZIONALE E CIVILE

tà, in quanto in questo ultimo giudizio è vietata, a norma del

l'art. 372 c.p.c., la produzione di nuovi documenti ed inibita la

loro valutazione per ragioni di incompatibilità con lo schema

processuale adottato (Cass. 18 marzo 2002, n. 3925, id., Rep. 2002, voce Cassazione civile, n. 239; 15 maggio 2002, n. 7032,

ibid., n. 76; 17 ottobre 2002, n. 14750, ibid., voce Cosa giudi cata civile, n. 27).

Tuttavia, se per effetto del giudicato viene meno l'interesse

alla proposizione del ricorso per cassazione e lo stesso diventa

inammissibile (come nella specie, in cui si assume che il giudi cato contiene pronuncia di risoluzione del contratto di locazione

ed il ricorso per cassazione verte sull'ammissibilità della con

valida di sfratto per morosità), la parte può produrre documenti

per dimostrare l'esistenza del giudicato ed il giudice è tenuto a

valutarli, a meno che il giudicato non si sia formato in pendenza del giudizio di merito; nel qual caso, potendo e dovendo i do

cumenti essere prodotti in tale giudizio, torna ad applicarsi la

regola generale che vieta la produzione di documenti in sede di

legittimità (Cass. 13 febbraio 1987, n. 1581, id.. Rep. 1987, vo ce Cassazione civile, n. 115).

Dai principi sopra esposti discende che, essendo il giudicato intervenuto (per come dedotto nel controricorso) durante il giu dizio di appello, non sarebbe stato possibile provarne l'esistenza

mediante la produzione di documenti in questa sede e, d'altra

parte, non si può tenere conto dei documenti concernenti il giu dicato esistenti nel fascicolo della controricorrente, in quanto ir

ritualmente prodotti nel giudizio di appello dopo l'udienza di

precisazione delle conclusioni (le conclusioni sono state preci sate il 3 giugno 1996; l'attestazione di deposito dei documenti

da parte del cancelliere reca la data del 1° aprile 1999). Con il primo motivo di ricorso si lamenta violazione degli art.

81 e 100 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, stesso codice

per avere il tribunale omesso di pronunciare, accogliendola, sul

l'eccezione di difetto di legittimazione passiva della Megaservi ce; eccezione motivata con il rilievo che conseguentemente alla

cessione del ramo di azienda è avvenuta la cessione del con

tratto di locazione con passaggio dalla conduttrice cedente al

cessionario della legittimazione rispetto alle azioni relative a

tale contratto.

Il motivo non può essere accolto.

Se è, infatti, vero che il tribunale non si è dato carico dell'ec

cezione, è ancor vero che, ove se ne fosse dato carico, non

avrebbe potuto che disattenderla, ritenendo la legittimazione della Megaservice, per cui il non essersene dato carico non rile

va.

Giova considerare in proposito che la legittimazione rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o alla estinzione del

rapporto locativo spetta all'originario conduttore cedente tanto

nell'ipotesi in cui la cessione non sia opponibile al locatore — e

non lo è fino a quando il locatore non l'accetti o gli venga co

municata ed egli non si opponga o, in caso di opposizione, non

si concluda negativamente per lui il relativo giudizio (Cass. 9

gennaio 2002, n. 201, id., 2002, I, 1029; 23 gennaio 2002, n. 741, id., Rep. 2002, voce Locazione, nn. 265, 271; contra, Cass.

7 giugno 1996, n. 5305, id., 1996, I, 3404, secondo cui l'oppo sizione alla cessione non impedisce il perfezionamento del con

tratto eventualmente già concluso, ma si configura come una

mera contestazione di inadempimento rivolta al conduttore per avere ceduto il contratto) —

quanto nell'ipotesi in cui sia a lui

opponibile, ma egli non liberi il conduttore cedente (nel qual ca

so sorge a carico di quest'ultimo una responsabilità sussidiaria

per l'adempimento delle obbligazioni contrattuali giustificata

dall'esigenza di bilanciare con una tutela più ampia la sottrazio

ne al locatore della facoltà di scegliere la controparte ovvero di

dare il proprio assenso alla cessione; Cass. 13 febbraio 1993, n.

1833, id., Rep. 1993, voce cit., n. 374), senza che nell'una come

nell'altra ipotesi si renda necessaria la chiamata in causa del

cessionario o lo stesso possa rivendicare la posizione di legitti mato passivo e pretendere l'estensione necessaria del contrad

dittorio nei propri confronti (Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, cit.; 12 settembre 2002, n. 13297, id., Rep. 2002, voce cit., n. 269).

Ne consegue che, non ricorrendo le condizioni perché la ces

sione sia opponibile al locatore e non essendo inoltre neppure dedotto che lo stesso abbia liberato la Megaservice; originaria conduttrice dell'immobile e cedente del contratto di locazione,

la legittimazione passiva avrebbe dovuto essere in ogni caso ri

conosciuta a quest'ultima.

Il Foro Italiano — 2004.

Il secondo motivo di ricorso, con il quale si lamenta violazio

ne dell'art. 102 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, stesso

codice, contiene due censure: la prima è che è stata disattesa la

richiesta di chiamata in causa a norma dell'art. 102 c.p.c. del

cessionario della locazione; la seconda è che non è stata dispo sta l'integrazione del contraddittorio nei confronti del custode

giudiziario dell'azienda. Con riferimento alla prima censura valgono le considerazioni

svolte nell'esame del primo motivo; quanto alla seconda censu

ra va rilevato che il tribunale ha accertato che hanno formato

oggetto di sequestro le quote della società conduttrice nonché

cedente del contratto di locazione ed in presenza di siffatto ac

certamento — adeguatamente motivato ed esente da vizi logico

giuridici — è corretta l'affermazione dello stesso tribunale che

il sequestro non ha inciso sul rapporto locativo nel senso di pri vare gli organi rappresentativi della società della legittimazione

rispetto alle azioni nascenti dall'indicato rapporto ed investirne

il custode.

Con il terzo motivo di ricorso si denuncia violazione dell'art.

665 c.p.c. in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5, stesso codice; si

sostiene che, qualora il conduttore, pur opponendosi alla conva

lida dello sfratto, proponga richiesta subordinata di termine per

purgare la morosità a norma dell'art. 55 1. 392/78, il giudice, che accolga la richiesta, non si può limitare a prendere atto del

mancato pagamento nel termine stabilito, ma deve estendere la

propria valutazione alle ragioni dell'opposizione e, solo se ne

riconosca l'infondatezza, può convalidare lo sfratto, risultando

altrimenti sovvertito l'ordine delle questioni prospettato dalla

parte. Al riguardo va rilevato che secondo il più recente orienta

mento di questa corte il giudice può accordare il termine per

purgare la morosità pure quando la relativa richiesta sia propo sta in via subordinata senza necessità di valutare la fondatezza

delle altre richieste, presupponendo la valutazione il passaggio ad un'ulteriore fase processuale, e, ove accerti il mancato pa

gamento nel termine, deve emettere l'ordinanza di convalida e

non può rinviare la causa per un'ulteriore trattazione di merito,

conseguendo ipso facto all'accertamento il detto provvedimen to, che rimane insuscettibile di impugnazione mediante appello o ricorso per cassazione (Cass. 5 agosto 2002, n. 11704, id.,

2003,1, 2138; 8 agosto 1996, n. 7289, id., 1997,1, 1568). La motivazione di tale orientamento è che la richiesta di sa

natoria e, a maggior ragione, la sanatoria stessa implicano la

prevalente volontà solutoria del conduttore, ponendo nel nulla

l'opposizione alla convalida (Cass. 23 maggio 1990, n. 4646,

id., Rep. 1991, voce Sfratto, n. 13), o comportano che l'ordi

nanza di convalida non si può più ritenere condizionata dalla

mancata proposizione dell'opposizione, secondo quanto dispo sto dall'art. 665 c.p.c., bensì dal mancato pagamento nel termi

ne fissato a norma dell'art. 55 1. 392/78 (Cass. 8 agosto 1996, n.

7289, cit.). Il collegio aderisce all'orientamento, ma coerentemente la re

cente dottrina ritiene che per effetto del mancato pagamento il

procedimento retrocede alla fase precedente all'instaurazione

del subprocedimento di sanatoria, sicché il provvedimento da

emettere è quello (convalida) che avrebbe dovuto essere emesso

se il subprocedimento non si fosse instaurato.

Agli enunciati principi si è attenuta la sentenza impugnata e,

pertanto, neppure il motivo in esame può ricevere accoglimento. In conclusione, il ricorso va rigettato.

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