TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA - Vendite-Giudiziarie.net beni immobili... · anch’essi prefabbricati...

Tribunale Ordinario Civile di Foggia – Sezione Fallimenti – Fallimento “SPERO srl U. in liquidazione” n° 27/2013 R.F. – Relazione Tecnica

IINNGG.. AARRTTUURROO PPLLAACCIIDDOO

1

TRIBUNALE ORDINARIO CIVILE DI FOGGIA

SEZIONE FALLIMENTI

Fallimento “SPERO s.r.l. U. in liquidazione” (n° 27/2013 Reg. Fall.)

Relazione del Perito Stimatore del Fallimento

Giudice : dott. Francesco Murgo

Curatore Fallimentare : dott. Antonio Scarano

Consulente Tecnico di Ufficio : ing. Arturo Placido

Premesso :

- che con nomina del 20.05.2013, il Curatore dott. Antonio Scarano nominava il

sottoscritto ing. Arturo Placido perito estimatore nel fallimento specificato in

epigrafe;

- che allo stesso perito veniva richiesto di specificare per quanto riguarda i beni

immobili :

1. la descrizione degli immobili;

2. i riferimenti catastali;

3. la provenienza degli immobili;

4. la situazione urbanistica ed edilizia;

5. l’individuazione di gravami e trascrizioni;

6. la formazione di lotti;

7. il valore degli immobili ai fini della vendita;

8. ogni altro elemento che riterrà utile ai fini della predisposizione dell’avviso di vendita al pubblico

incanto;

9. il valore del canone di locazione per un eventuale affitto degli stessi;

- che per quanto riguarda i beni mobili, rimanenze di magazzino, invece, di

specificare :

1. la consistenza;



2

2. il valore commerciale;

3. i lotti;

4. ogni altro elemento che riterrà utile ai fini della loro vendita.

- che per quanto riguarda le stesse rimanenze di magazzino, al fine di velocizzare la

procedura fallimentare, nelle more che si concludesse la difficoltosa e laboriosa

indagine effettuata presso il Comune di Foggia al fine di reperire la completa

documentazione per individuare la conformità urbanistica ed edilizia del bene

immobile oggetto della procedura fallimentare, il sottoscritto ha già redatto apposito

stralcio di relazione riguardante i beni mobili, depositato in cancelleria il

04.03.2014;

il perito redige la presente

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Eseguite le relative indagini e rilevati i dati e gli elementi necessari per lo

svolgimento dell'incarico peritale, verificati i luoghi interessati, il sottoscritto ha redatto

la presente relazione, riportando in essa le relative risultanze e conclusioni.

BENI ACQUISITI AL FALLIMENTO

Dalla documentazione che il Curatore Fallimentare ha messo a disposizione del

sottoscritto, si desume che è stato acquisito alla massa fallimentare della società

“SPERO s.r.l.” già “ZULLI CERAMICHE s.r.l.” il seguente bene immobile :

- complesso immobiliare costituito da un capannone adibito ad attività commerciale

con all’interno un soppalco adibito ad esposizione ed uffici, con annesso piazzale

recintato e corte esterna non recintata adiacente la S.S. 16 Adriatica, sito a Foggia in

via Tratturo Camporeale snc, riportato nel N.C.E.U al foglio di mappa n° 142 p.lla

880, confinante con via Tratturo Camporeale da cui ha accesso, S.S. 16 Adriatica,

altri appezzamenti di terreno limitrofi di altra proprietà.



3

Il complesso immobiliare sorge nella parte a ovest della città di Foggia, a circa

3,50 km dalla zona abitata, con accesso su via Tratturo Camporeale, che mette in

comunicazione il centro abitato con la cosiddetta “strada tangenziale”, un anello che

circonda tutta la città di Foggia, che per la maggior parte si identifica con la strada

statale 16; il capannone è stato realizzato in verde agricolo, anche se tutta la zona,

densamente popolata di ville unifamiliari e case bifamiliari, è per lo più contraddistinta

da attività di tipo artigianali, commerciali e terziarie (sono presenti numerose sale

ricevimenti), che connotano la zona più come produttiva, che con vocazione

specificatamente agricola.

Il complesso immobiliare nasce, in realtà dalla fusione di due capannoni gemelli,

ognuno di superficie pari alla metà del capannone oggi esistente, che dovevano sorgere

originariamente separati con corte attigua ma indipendente, poi affiancati, in modo da

avere un lato in comune, ma sempre con corte attigua indipendente; in realtà è stato

realizzato un unico manufatto, ma, fino alla fusione, si è proceduto con un iter tecnico-

amministrativo come se fossero due immobili separati, sia dal punto di vista delle

autorizzazioni edilizie, sia dal punto di vista catastale, che da quello giuridico, in

riferimento alle proprietà; nella presente relazione, quindi, al fine di render più

comprensibile il contorto iter tecnico-amministrativo, nei paragrafi relativi ai riferimenti

catastali (quesito 2), alla provenienza degli immobili (quesito 3), alla situazione urbanistica

ed edilizia (quesito 4), le due parti di immobile saranno contrassegnate dalle lettere a

(parte di capannone corrispondente all’originaria Concessione Edilizia intestata al sig. Nunzio Caccavo) e

b (parte di capannone corrispondente all’originaria Concessione Edilizia intestata al sig. Francesco

Caccavo), in modo da poter individuare facilmente gli atti ed i titoli abilitativi

corrispondenti alle rispettive parti di immobile.



4

SOPRALLUOGHI

Il sottoscritto, ha effettuato una serie di sopralluoghi in cui ha potuto visionare e

rilevare gli immobili, nei giorni 30.05.2013 – 03.06.2013 – 10.06.2013, con il

collaboratore geom. Gerardo Colia, anche per effettuare una sommaria ricognizione

delle rimanenze di magazzino, che costituiscono i beni mobili annessi alla massa

fallimentare, e nei giorni 31.07.2013 – 01.08.2013 – 02.08.2013 – 03.08.2013 –

05.08.2013 – 19.08.2013 – 20.08.2013 – 21.08.2013 – 22.08.2013 – 23.08.2013 –

24.08.2013 – 26.08.2013 – 27.08.2013 – 28.08.2013 – 29.08.2013 – 30.08.2013,

nell’ambito delle operazioni di inventario, per effettuare l’effettivo riscontro dei beni,

alla presenza del dott. Antonio Scarano, del Cancelliere dott. Luigi Di Pumpo e del

collaboratore del sottoscritto geom. Gerardo Colia; dai sopralluoghi, che sono stati resi

possibili dal dott. Francesco Giannese, in qualità di legale rappresentante della ditta

CASA IN s.r.l., che conduce il complesso immobiliare, si è rilevato quanto segue :

- capannone adibito ad attività commerciale di vendita di prodotti ed apparecchiature

per l’edilizia, realizzato in struttura prefabbricata delle dimensioni massime in pianta

di m 41,50 x 40,50, di altezza complessiva pari a m 7,50, costituito da un piano terra

di altezza complessiva pari a m 4,00, ed un primo piano a mò di soppalco di altezza

complessiva pari a m 3,50 (vedere planimetrie in allegato 2);

- piazzale situato anteriormente al capannone, adibito a parcheggio e spazi di manovra

per i clienti (foto 2 – 3 – 5), ulteriori piazzali laterali e retrostanti adibiti in parte a

stoccaggio di materiali e prodotti per l’edilizia, ed in parte alle operazioni di carico e

scarico merci (foto 4 – 6 – 9 – 10 – 12), tutti completamente recintati e dotati di cancello

con apertura automatica (foto 1);

- corte non recintata lungo il confine con la S.S. 16 e con la via Tratturo Camporeale

(vedere elaborato planimetrico catastale in allegato 3).



5

Quesito 1 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Il capannone, è realizzato in struttura con elementi prefabbricati precompressi,

con telai disposti a più campate con interasse di 10,00 m, la copertura è costituita da

travi monolitiche prefabbricate precompresse a doppia pendenza e tegoli in calcestruzzo

anch’essi prefabbricati (foto 13 – 19), le fondazioni sono del tipo dirette con “plinti a

bicchiere” uniti da travi di collegamento; per quasi tutta la superficie è presente un

primo piano soppalcato, a cui si accede mediante ampie rampe di accesso (foto 13 – 14),

dove sono realizzati ambienti destinati agli uffici, ed un ampia zona di esposizione e

stoccaggio della merce; il solaio del primo piano è anch’esso realizzato mediante travi e

tegoli prefabbricati, poggianti su mensole tozze appositamente disposte nei pilastri; le

tamponature sono realizzate mediante pannelli in calcestruzzo prefabbricati, nelle

tamponature sono presenti ampie vetrate a nastro con infissi in alluminio, le aperture

sono costituite da infissi in ferro ed alluminio (foto 7 – 8). Al piano terra nella zona

anteriore, di ingresso della struttura (foto 13 – 14 – 15), avente altezza complessiva pari a

m 7,50, organizzata in uffici e zona di esposizione è presente pavimentazione in gres

porcellanato (foto 13), mentre nella zona retrostante adibita a magazzino per stoccaggio

della merce (foto 20), è presente una pavimentazione del tipo cosiddetto “industriale”,

realizzata in calcestruzzo fibrorinforzata; al primo piano, invece, sia nella zona uffici

(foto 16), che in quella di esposizione (foto 17 – 18 – 19), è presente una pavimentazione

mediante gres porcellanato, di diverso colore e finitura.

L’immobile è dotato di apparecchiature e disposizioni antincendio, è presente

anche una scala di emergenza esterna, al fine di garantire idonee vie di fuga (foto 10).

L’immobile è dotato di impianto idrico-fognante, l’impianto elettrico è completo

di dispositivo di messa a terra ed è conforme alla normativa vigente.

Su tutti e quattro i lati del manufatto sono presenti piazzali, completamente

pavimentati in conglomerato bituminoso, adibiti a parcheggio per auto e spazi di

manovra (foto 2 – 3 – 4 – 5) nella parte anteriore, alle operazioni di carico e scarico merci



6

(foto 6), allo stoccaggio dei materiali e prodotti per l’edilizia (foto 9 – 10 – 11 – 12); i

piazzali sono completamente recintati con muretto basso in calcestruzzo e recinzione a

giorno in ferro con pannelli cosiddetti “orsogril”.

Quesito 2 - RIFERIMENTI CATASTALI

Il complesso immobiliare costituito dal capannone e piazzali di pertinenza è

regolarmente accatastato ed è così individuato (visure in allegato 4) :

- Catasto Fabbricati : foglio 142 particella 880 sub 7 - Comune di Foggia - categoria

D/8 – rendita €. 37.604,00 in ditta ZULLI CERAMICHE s.r.l. (ora SPERO s.r.l.)

con sede a Foggia, partita IVA : 03178530717 – giusta variazione n° 30287 1/2005

del 09.06.2005 in atti dal 09.06.2005 (visure catastali in allegato 4), relativa alla rettifica

del classamento proposto; sono annessi i piazzali di pertinenza contrassegnati dalla

lettera B nell’elaborato planimetrico del catasto fabbricati, e le corti non recintate,

contrassegnate dalla lettera E, sempre nell’elaborato planimetrico del catasto

fabbricati (allegato 3);

- l’area su cui sorge il capannone con annessi piazzali di pertinenza e corti non

recintate è contraddistinta al catasto terreni dalla particella 880 del foglio di mappa

142 (stralcio catasto terreni in allegato 3).

La particella 880 sub 7 del foglio di mappa 142 del Catasto Fabbricati, è stata

attribuita all’unità immobiliare in questione con i seguenti atti catastali, così desunti,

cronologicamente, a ritroso, dalle visure storiche (in allegato 4) :

- costituzione della particella 880 sub 7 con variazione del 30.07.2004 n° 13540

.1/2004, in atti dal 30.07.2004 (protocollo n° FG0172884), per fusione e diversa

distribuzione degli spazi interni delle particelle 880 sub 5 e 880 sub 6, soppresse con

la stessa variazione;

- costituzione delle particelle 880 sub 5 e 880 sub 6, che si sono originate con

variazione del 09.06.2004 n° 9189 .1/2004 in atti dal 09.06.2004 (protocollo n°



7

FG0139567), per divisione e diversa distribuzione degli spazi interni della particella

880/4, soppressa con la stessa variazione;

- costituzione della particella 880 sub 4 con variazione del 17.03.2004 n° 3119 .

1/2004 in atti dal 17.03.2004 (protocollo n° FG0066237), per rettifica del

classamento proposto, a seguito di sopralluogo modello 58 n° 9572, dalla fusione

delle particelle 880 sub 1, 880 sub 2, 880 sub 3, soppresse con la stessa variazione;

- costituzione della particella 880 sub 1 del 14.10.2003 n° 1804 .1/2003 in atti dal

14.10.2003 (protocollo n° 290580);


14.10.2003 (protocollo n° 290580);


14.10.2003 (protocollo n° 290580).

L’area, invece, su cui è stato realizzato il capannone con annesse pertinenze, che

oggi è riportata al Catasto Terreni al foglio di mappa 142 particella 880, identificato

come ente urbano, di superficie pari a mq. 20.900 (ha 02 – are 09 – ca 00), in atti secondo il

tipo mappale del 10.10.2003 n° 2260 .1/2003 (protocollo n° 287381), ha tale

attribuzione così desunta, cronologicamente a ritroso dalle visure storiche (in allegato 4) :

- particella 880 del foglio di mappa 142 – qualità/classe : ente urbano – superficie :

mq. 20.900 (ha 02 – are 09 – ca 00), derivata da tipo mappale del 26.09.2002 n° 2022

.1/2002 in atti dal 26.09.2002 (protocollo n° 210764), con annotazione : trascrizione

n° 19295/2002 per notaio Stango Antonio con atto del 27.11.2002 repertorio n° 596

a favore della Gendis s.r.l. con sede a Foggia;

- particella 880 del foglio di mappa 142 – qualità/classe : seminativo di 2^ –

superficie : mq. 20.900 (ha 02 – are 09 – ca 00) – reddito domenicale : € 129,53 –

reddito agrario : € 70,16, derivata da frazionamento della particella 12 del

26.09.2002 n° 2022 .1/2002 in atti dal 26.09.2002 (protocollo n° 210764), intestata a

;



8

- particella 12 del foglio di mappa 142 – qualità/classe : seminativo di 2^ – superficie

: mq. 145.440 (ha 14 – are 54 – ca 40) – reddito domenicale € 901,36 – reddito agrario €

488,24, derivata da impianto meccanografico del 02.01.1978, intestata a

.

Quesito 3 - PROVENIENZE

Il capannone con annessi piazzali di pertinenza, e corte non recintata sono

pervenuti alla società SPERO s.r.l. (già ZULLI CERAMICHE s.r.l.) con i seguenti atti

di compravendita :

1.a) rogito del Notaio Francesco Paolo Pepe con sede a Foggia, stipulato in data

02.04.2004, repertorio n° 38506, raccolta n° 24213, registrato a Foggia il

19.04.2004 al n° 1336/1T, e trascritto il 22.04.2004 presso l’Ufficio Provinciale di

Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri

Immobiliari) al n° 7611 del registro particolare e n° 10307 del registro generale, per la

parte di capannone corrispondente all’originaria Concessione Edilizia intestata al

sig. Nunzio Caccavo, al momento dell’atto catastalmente contraddistinto dalla

particella 880 sub 2 del foglio di mappa 142, categoria D1-Opificio, a favore di

ZULLI CERAMICHE s.r.l. con sede a Foggia e contro GENDIS s.r.l. con sede a

Foggia; rogito del Notaio Francesco Paolo Pepe con sede a Foggia, stipulato in data

10.06.2004, repertorio n° 38732, e trascritto il 24.06.2004 presso l’Ufficio

Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex

Conservatoria dei Registri Immobiliari) al n° 12237 del registro particolare e n° 16675 del

registro generale, con il quale è stata effettuata la rettifica degli identificativi

catastali, che al momento della rettifica diventano particella 880 sub 5 del foglio di

mappa 142, categoria D8-fabbricati costruiti per esigenze commerciali, a favore di

ZULLI CERAMICHE s.r.l. con sede a Foggia e contro GENDIS s.r.l. con sede a

Foggia;



9

2.a) rogito del Notaio Francesco Paolo Pepe con sede a Foggia, stipulato in data

22.06.2004, repertorio n° 38748, raccolta n° 24384, registrato a Foggia il

23.06.2004 al n° 2208/1T, e trascritto il 24.06.2004 presso l’Ufficio Provinciale di

Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri

Immobiliari) al n° 12238 del registro particolare e n° 16676 del registro generale, per

la parte di capannone corrispondente all’originaria Concessione Edilizia intestata al

sig. , al momento dell’atto catastalmente contraddistinto dalla

particella 880 sub 6 del foglio di mappa 142, categoria D8- fabbricati costruiti per

esigenze commerciali, a favore di ZULLI CERAMICHE s.r.l. con sede a Foggia e

contro GENDIS s.r.l. con sede a Foggia.

Il terreno su cui è stato costruito il complesso immobiliare, contraddistinto dalla

particella 880 del foglio di mappa 142 del Catasto Terreni, è pervenuto alla GENDIS

s.r.l., che ha alienato poi il complesso immobiliare alla SPERO s.r.l. (già ZULLI

CERAMICHE s.r.l.) con il seguente atto di compravendita :

3) rogito del Notaio Antonio Stango con sede a Manfredonia (FG), stipulato in data

27.11.2002, repertorio n° 596, trascritto il 03.12.2002 presso l’Ufficio Provinciale

di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei

Registri Immobiliari) al n° 19295 del registro particolare e n° 26207 del registro

generale, a favore di GENDIS s.r.l. con sede a Foggia e contro

nato a Foggia il 28.03.1935.

Quesito 4 - SITUAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA

Il complesso immobiliare, come già detto, nasce dalla fusione di due capannoni,

(contraddistinti in seguito dalle lettere a e b) ognuno di superficie pari alla metà del

capannone oggi esistente, con tipologia gemellare, originariamente da realizzare

separatamente, che ha avuto un iter amministrativo contorto, che si sviluppa su

numerosi e diversificati atti autorizzativi del Comune di Foggia, infatti :



10

1.a) con domanda di concessione edilizia acquisita dall’Ufficio Tecnico del Comune di

Foggia, con pratica edilizia n° 641E1997, il sig. Nunzio Caccavo, in qualità di

conduttore dei terreni in agro del Comune di Foggia in località “Posta Corona”

identificati catastalmente al foglio di mappa 142 p.lle 7 – 50 – 51 – 53 – 454 – 455

– 456 – 457, per un’estenzione di ha. 29.71.60, di proprietà del padre Vincenzo

Caccavo, chiedeva l’autorizzazione alla realizzazione di un “Capannone agricolo da

adibire a deposito macchine agricole e lavorazione prodotti agricoli”, sull’area

identificata in catasto terreni al foglio di mappa 142 p.lla 12, tipicizzata come zona

E : Verde Agricolo, in prossimità del Regio Tratturo Foggia-Camporeale, con

superficie complessiva pari m 20,90 x 40,90, e volume complessivo pari a mc.

7.094,92; per detti lavori il Comune di Foggia rilasciava Concessione Edilizia n°

267/2000 del 01.08.2000, ed in data 30.07.2001 il committente dichiarava l’inizio

dei lavori eseguiti dall’impresa ANGI s.r.l. sotto la Direzione Lavori dell’arch.

Antonietta Caccavo, già progettista dell’intervento (allegato 5);

1.b) con domanda di concessione edilizia acquisita dall’Ufficio Tecnico del Comune di

Foggia, con pratica edilizia n° 640E1997, il sig. , in qualità di

conduttore dei terreni in agro del Comune di Foggia in località “Posta Corona”

identificati catastalmente al foglio di mappa 142 p.lle 12 – 52 – 13 – 292 – 293 –

452 – 453 – 468 – 469 – 470, per un’estenzione di ha. 22.05.30, di proprietà del

padre Vincenzo Caccavo, chiedeva l’autorizzazione alla realizzazione di un

“Capannone agricolo da adibire a deposito macchine agricole e lavorazione prodotti

agricoli”, sull’area identificata in catasto terreni al foglio di mappa 142 p.lla 12,

tipicizzata come zona E : Verde Agricolo, in prossimità del Regio Tratturo Foggia-

Camporeale, con superficie complessiva pari m 20,90 x 40,90, e volume

complessivo pari a mc. 7.094,92; per detti lavori il Comune di Foggia rilasciava

Concessione Edilizia n° 268/2000 del 01.08.2000, ed in data 30.07.2001 il

committente dichiarava l’inizio dei lavori eseguiti dall’impresa ANGI s.r.l. sotto la



11

Direzione Lavori dell’arch. Antonietta Caccavo, già progettista dell’intervento

(allegato 5);

2.a) con domanda presentata il 05.07.2002, lo stesso , titolare della

omonima azienda agricola, richiedeva all’istituito Sportello Unico per le Attività

Produttive (SUAP) del Comune di Foggia, l’Autorizzazione Edilizia in Sanatoria

per “Traslazione del Capannone preesistente ed esecuzione di ulteriore superficie di

piano intermedio”; le varianti alla concessione edilizia 267/2000, già rilasciata

dall’Ufficio tecnico del Comune di Foggia – Settore Edilizia Privata, apportate

abusivamente consistevano :

- in una diversa ubicazione del capannone, in realtà traslato di 15,00 m, e realizzato

sul confine del suolo riservato al capannone in ditta ,

autorizzato con concessione edilizia 268/2000;

- nella esecuzione di ulteriore superficie pari a mq. 562,65 di soppalco, realizzato

con solaio in elementi prefabbricati, a quota +4,50 m;

l’Ufficio del SUAP, alla fine del procedimento, rilasciava il “Provvedimento

Conclusivo del Procedimento in Sanatoria n° 53/2002” (in allegato 5), quale titolo

abilitativo per la realizzazione dell’intervento in sanatoria richiesto;

2.b) con domanda presentata il 05.07.2002, lo stesso , titolare della

omonima azienda agricola, richiedeva all’istituito Sportello Unico per le Attività

Produttive (SUAP) del Comune di Foggia, l’Autorizzazione Edilizia in Sanatoria

per “Traslazione del Capannone preesistente ed esecuzione di ulteriore superficie di

piano intermedio”; le varianti alla concessione edilizia 268/2000, già rilasciata

dall’Ufficio tecnico del Comune di Foggia – Settore Edilizia Privata, apportate

abusivamente consistevano :

- in una diversa ubicazione del capannone, in realtà traslato di 15,00 m, e realizzato

sul confine del suolo riservato al capannone in ditta , autorizzato

con concessione edilizia 267/2000;



12

- nella esecuzione di ulteriore superficie pari a mq. 536,37 di soppalco, realizzato

con solaio in elementi prefabbricati, a quota +4,50 m;

l’Ufficio del SUAP, alla fine del procedimento, rilasciava il “Provvedimento

Conclusivo del Procedimento in Sanatoria n° 52/2002” (in allegato 5), quale titolo

abilitativo per la realizzazione dell’intervento in sanatoria richiesto;

3.a) con domanda di permesso di costruire in sanatoria, acquisita al protocollo generale

n° 103421/675 del 13.12.2004, pratica di condono edilizio n° 3035 CN 2004, ai

sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003, così come modificato dalla legge di

conversione 326/2003 (Condono Edilizio 2004), il sig. , in qualità

di titolare dell’omonima azienda agricola, richiedeva all’Ufficio Tecnico – Condono

Edilizio – ASA 9 Ambiente e Territorio del Comune di Foggia la sanatoria di opere

abusivamente realizzate, consistenti in “Cambio di destinazione d’uso senza opere,

da attività agricola e deposito macchine (manufatto autorizzato con concessione

edilizia n° 52/2002 SUAP), ad attività commerciale ed industriale”; l’Ufficio

Condoni del Comune di Foggia, per tramite del responsabile esterno dell’istruttoria

arch. Passiante, dopo aver accertato il pagamento dell’oblazione e dei relativi oneri

concessori, e dopo aver considerato che l’abuso non rientrava nei casi di insanabilità

previsti dall’art. 32 della legge 326/2003 e dalla legge 47/1985, che l’immobile è

staticamente e sismicamente idoneo poiché dotato di certificato di collaudo statico,

depositato presso gli Uffici del Genio Civile di Foggia il 27.11.2003, ed acquisito al

protocollo n° 24372, accordava il 20.03.2008 il Permesso di Costruire in Sanatoria

n° 89 (in allegato 5);

3.b) con domanda di permesso di costruire in sanatoria, acquisita al protocollo generale

n° 103422/674 del 13.12.2004, pratica di condono edilizio n° 3036 CN 2004, ai

sensi dell’art. 32 del D.L. 269/2003, così come modificato dalla legge di

conversione 326/2003 (Condono Edilizio 2004), il sig. , in

qualità di titolare dell’omonima azienda agricola, richiedeva all’Ufficio Tecnico –



13

Condono Edilizio – ASA 9 Ambiente e Territorio del Comune di Foggia la

sanatoria di opere abusivamente realizzate, consistenti in “Cambio di destinazione

d’uso senza opere, da attività agricola e deposito macchine (manufatto autorizzato

con concessione edilizia n° 53/2002 SUAP), ad attività commerciale ed industriale”;

l’Ufficio Condoni del Comune di Foggia, per tramite del responsabile esterno

dell’istruttoria arch. Passiante, dopo aver accertato il pagamento dell’oblazione e dei

relativi oneri concessori, e dopo aver considerato che l’abuso non rientrava nei casi

di insanabilità previsti dall’art. 32 della legge 326/2003 e dalla legge 47/1985, che

l’immobile è staticamente e sismicamente idoneo poiché dotato di certificato di

collaudo statico, depositato presso gli Uffici del Genio Civile di Foggia il

27.11.2003, ed acquisito al protocollo n° 24372, accordava il 20.03.2008 il

Permesso di Costruire in Sanatoria n° 90 (in allegato 5).

L’immobile nello stato attuale, quindi, malgrado il contorto e sofferto iter

tecnico-amministrativo, è conforme ai titoli abilitativi concessi, compresi quelli ottenuti

in sanatoria; il certificato di agibilità non è stato prodotto, anche perché gli atti

conclusivi dell’iter amministrativo sono Permessi di Costruire, rilasciati in Sanatoria, ai

sensi della legge 326/2003 (Condono Edilizio 2004). In relazione al rapporto del

realizzato con gli strumenti urbanistici del Comune di Foggia, si fa presente che il

complesso produttivo, non è compreso in zona omogenea tipicizzata come zona

industriale, commerciale o artigianale (identificate come zone D), in cui sono ammessi

edifici industriali, artigianali, magazzini, con annessi uffici, ma è stato realizzato in zona

agricola (identificata come zona E); in verità, in tutta la zona limitrofa (tratturo

Camporeale) sono presenti insediamenti produttivi similari, che connotano la zona più

come area funzionalmente destinata alle attività produttive e terziarie, che come terreni

a destinazione d’uso agricola, così come tipicizzati nello strumento di previsione

urbanistico del Comune di Foggia; siamo cioè in quelle zone della città, dove è evidente

la disparità tra la destinazione d’uso teorica dei suoli rispetto agli strumenti di



14

previsione urbanistica generali del Comune, ed il tessuto urbanistico reale, che si è

venuto a determinare nel corso dell’ultimo decennio, attraverso interventi singoli,

effettuati anche in sanatoria come il caso in questione, che hanno, di fatto, snaturato

l’originaria destinazione dei suoli.

Quesito 5 - INDIVIDUAZIONE DI GRAVAMI E TRASCRIZIONI

Il bene acquisito al fallimento, oggi catastalmente individuato dalla particella

880 sub 7 del foglio di mappa 142 è gravato da (in allegato 6):

Iscrizione di atto pubblico amministrativo – Ipoteca legale derivante da ipoteca

legale art. 77 DPR 602/1973 e s.m.i., eseguito da Equitalia Foggia s.p.a., del

27.01.2009, repertorio 1105, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia –

Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari)

il 29.01.2009, registro particolare 243, registro generale 2448, richiesto da Equitalia

Foggia s.p.a., via Portogallo n° 10 – Foggia, a favore di EQUITALIA FOGGIA S.P.A. e

contro ZULLI CERAMICHE S.R.L.;

Iscrizione di atto giudiziario – Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo

eseguito dal Tribunale di Urbino (PS), del 10.12.2009, repertorio 639, iscritto presso

l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex

Conservatoria dei Registri Immobiliari) il 29.01.2009, registro particolare 271, registro

generale 2192, richiesto dall’avv. Andrea Guidarelli, piazza Astronauti n° 2 – 61033

Fermignano (PU) a favore di INDUSTRIE ALLEGREZZA S.P.A. e contro ZULLI

CERAMICHE S.R.L.;


eseguito da Tribunale di Foggia, del 21.01.2010, repertorio 3602/2009, iscritto

presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità

Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) il 12.03.2010, registro particolare



15

816, registro generale 5662, richiesto dal sig. – Foggia, a favore di

NUOVO SPAZIO S.N.C. di e contro ZULLI CERAMICHE S.R.L.;

Iscrizione di atto pubblico amministrativo – Ipoteca legale derivante da ipoteta

legale art. 77 DPR 602/1973 e s.m.i., eseguito da GEMA s.p.a., del 09.04.2010,

repertorio 23225/2010, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio –

Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) il

13.04.2010, registro particolare 1240, registro generale 8092, richiesto da GEMA

s.p.a., corso del Mezzogiorno n° 34B/8 – Foggia, a favore di GEMA S.P.A. e contro

ZULLI CERAMICHE S.R.L.;


eseguito da Tribunale di Lanciano, del 06.05.2010, repertorio 427, iscritto presso

l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex

Conservatoria dei Registri Immobiliari) il 22.06.2010, registro particolare 2231, registro

generale 13534, a favore della BANCA POPOLARE DI LANCIANO E SULMONA S.P.A. e

contro SPERO S.R.L. IN LIQUIDAZIONE;

Trascrizione di atto giudiziario derivante da decreto di ammissione concordato

preventivo eseguito da Tribunale di Foggia, 14.06.2010, repertorio 2107, trascritto

presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità


10318, registro generale 15272, richiesto dal dott. Antonio Scarano n.q. di

Commissario Giudiziale del Concordato Preventivo – via G. La Torre n° 302/D –

Foggia, a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO SPERO

S.R.L. e contro SPERO S.R.L.;

Iscrizione di atto pubblico amministrativo – Ipoteca legale derivante da ipoteca

legale art. 77 DPR 602/1973, eseguito da Equitalia ETR s.p.a. Cosenza, del

01.03.2011, repertorio 1892/43, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia –




16

il 18.03.2011, registro particolare 1460, registro generale 6391, a favore di

EQUITALIA ETR S.P.A. e contro SPERO S.R.L. U IN LIQUIDAZIONE;

Trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento, del 18.04.2013 repertorio 1384,

trascritta presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità


6641, registro generale 8869, richiesta dal dott. Antonio Scarano n.q. di Curatore

Fallimentare – via G. La Torre n° 302/D – Foggia, a favore della MASSA DEI

CREDITORI DEL FALLIMENTO SPERO S.R.L. SOCIETÀ UNIPERSONALE IN LIQUIDAZIONE

e contro SPERO S.R.L.

Il terreno su cui è stato realizzato il capannone, oggi identificato con la particella

880 del foglio di mappa 142 – ente urbano, ed al momento delle richieste di concessioni

edilizie e della effettiva realizzazione, identificato con la particella 12 del foglio di

mappa 14 – seminativo di 2^, è gravato dalle seguenti formalità (allegato 6) :

Scrittura privata con sottoscrizione autenticata – atto tra vivi per costituzione di

vincolo di asservimento edificatorio, del 18.07.2000 per Notaio Francesco Paolo

Pepe, repertorio n° 33913, trascritto presso presso l’Ufficio Provinciale di Foggia –


il 21.07.2000, registro particolare 9913, registro generale 13728, a favore del

COMUNE DI FOGGIA e contro in qualità di proprietario per

quota pari a 1/1;

Iscrizione di atto notarile pubblico – Ipoteca volontaria derivante da concessione a

garanzia di finanziamento, per Notaio Filippo Rizzo Corallo, del 03.08.2000,

repertorio n° 27301, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio –


04.08.2000, registro particolare 2321, registro generale 14810, a favore di BANCA

DEL MONTE DI FOGGIA S.P.A. con sede a Foggia in corso Garibaldi 72, e contro

in qualità di proprietario per quota pari a 1/1;



17

Iscrizione di atto notarile pubblico – Ipoteca volontaria derivante da concessione a

garanzia di mutuo, per Notaio Francesco Paolo Pepe, del 18.03.2002, repertorio n°

35988, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di

Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) il 19.03.2002, registro

particolare 785, registro generale 6278, a favore di BANCA DEL MONTE DI FOGGIA

S.P.A., e contro in qualità di proprietario per quota pari a 1/1;

Iscrizione di atto notarile pubblico – Rettifica ad ipoteca volontaria derivante da

concessione a garanzia di mutuo, per Notaio Francesco Paolo Pepe, del 18.03.2002,

repertorio n° 36039, iscritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio –


23.04.2002, registro particolare 1217, registro generale 9426, a favore di BANCA DEL

MONTE DI FOGGIA S.P.A., e contro in qualità di proprietario per

quota pari a 1/1;

Trascrizione di atto giudiziario derivante da atto esecutivo o cautelare di verbale di

pignoramento immobili, eseguito da Tribunale di Foggia, del 07.06.2012, repertorio

n° 2206/2012, trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio –


25.06.2012, registro particolare 9784, registro generale 12600, richiesto da S.I.B.

Service s.r.l. per Studio Legale Galli – viale Padre Pio n° 17 – Macchia di Monte

Sant’Angelo (Foggia), a favore di BANCA DELLA CAMPANIA S.P.A. e contro

CACCAVO VINCENZO in qualità di proprietario per quota pari a 1/1;

Trascrizione di atto giudiziario derivante da atto esecutivo o cautelare di verbale di

pignoramento immobili, eseguito da Tribunale di Foggia, del 15.12.2012, repertorio

n° 4479, trascritto presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di

Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) il 09.01.2013, registro

particolare 469, registro generale 737, richiesto da S.I.B. Service s.r.l. per Studio

Legale Galli – viale Padre Pio n° 17 – Macchia di Monte Sant’Angelo (Foggia), a



18

favore di BANCA DELLA CAMPANIA S.P.A. e contro in qualità di

proprietario per quota pari a 1/1.

Quesito 6 – FORMAZIONE DI LOTTI

Relativamente all’immobile con annesse pertinenze, oggetto della presente

relazione, il sottoscritto ritiene che il compendio immobiliare sia definibile e vendibile

come unico lotto.

Quesito 7 – VALORE DEGLI IMMOBILI AI FINI DELLA VENDITA

Il quesito che si pone al sottoscritto, riguarda la determinazione del valore venale

del bene, cioè si chiede di determinare una stima sotto l'aspetto economico, al fine di

individuarne il più probabile valore di mercato, cioè il valore che ordinari compratori e

venditori, in piena libertà, ritengono assegnargli.

Nella determinazione della valutazione del bene, il sottoscritto ha utilizzato il

metodo sintetico-comparativo.

Il valore del cespite è stato quindi individuato, moltiplicando la consistenza

vendibile per i prezzi unitari di mercato, opportunamente rettificati, per tener conto delle

particolari caratteristiche del bene oggetto della valutazione. Sono state quindi effettuate

consistenti indagini di mercato, dalle quali è stato possibile reperire dati recenti relativi

ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati in zone comparabili del territorio del

Comune di Foggia.

La stima sintetico-comparativa è stata impostata mediante i seguenti step :

- individuazione del cespite oggetto di valutazione, delle sue caratteristiche

intrinseche ed estrinseche, riporto dei relativi dati catastali che costituiscono

l’elemento incontrovertibile per l’individuazione dei cespite, e per computarne la

consistenza commerciale, reperimento delle informazioni di mercato quanto più

numerose possibili per venire a conoscenza di quale sia il valore modale o di



19

massima frequenza o la media dei valori ai quali sono stati trattati e concretamente

trasferiti in epoca anche non recente, ma nota, beni assimilabili a quelli oggetto della

valutazione;

- si è stabilito, inoltre, mediante una comparazione per punti di merito quale

apprezzamento si possa dare alle sempre presenti divergenze (per caratteristiche,

consistenza, ubicazione, situazione giuridica, soggezione a vincoli locatizi, ecc.)

sussistenti fra il bene oggetto di stima e quelli presi a riferimento;

- si sono adeguati i valori derivanti da atti direttamente comparabili con il bene in

riferimento, mediante i punti di merito;

- si è eseguita la media ponderata delle risultanze del procedimento per confronto

degli atti e contratti, recanti il trasferimento di beni assimilabili singoli e valori medi

delle banche dati;

- si è applicato il valore reperito alla consistenza.

Nella pratica estimativa, i parametri che influiscono sulla determinazione del

valore di un bene vengono indicati come condizioni estrinseche ed intrinseche. Come

condizioni estrinseche, nel caso di un complesso di tipo industriale, si definiscono :

l'ubicazione rispetto alla città, ai fini della tipologia dell’insediamento artigianale e

commerciale a cui si deve destinare l’immobile – la viabilità circostante e la comodità di

accesso a mezzi e veicoli industriali. Invece come condizioni intrinseche si definiscono

più propriamente le caratteristiche dell'immobile : il periodo di costruzione – la

disposizione planimetrica – la luminosità degli ambienti – la dotazione e lo stato

generale dei servizi e degli impianti – lo stato d'uso e di manutenzione.

Sulla base dell'esatta conoscenza di questi elementi si è pervenuti alla

determinazione del valore di mercato.

Quindi il metodo di stima sintetico-comparativo, giunge al valore degli

immobili, applicando alla consistenza vendibile i correnti prezzi praticati sul mercato

immobiliare della zona, in sede di compravendita di unità e complessi assimilabili a



20

quelli in esame, per consistenza, ubicazione e caratteristiche costruttive; si procede,

cioè, ad una serie di confronti tra l'immobile ed una serie di altri beni simili, di cui si

conoscono le caratteristiche ed i prezzi maturati in compravendite recenti; la scala dei

valori ottenuta è l'espressione del mercato ordinario, depurato di tutti gli eventuali valori

eccezionali. Al valore nominale dell'immobile, comunque determinato, si sono, infine

effettuate aggiunte o detrazioni, in osservanza del principio dell'ordinarietà, per riportare

il bene nelle sue reali condizioni al momento della stima.

L’immobile versa in buone condizioni di manutenzione.

In base alla metodologia di stima adoperata, giuste le risultanze dei sopralluoghi

effettuati, avuto riguardo alle notizie attinte, alle ricerche di mercato eseguite, tenuto

conto delle considerazioni di carattere urbanistico ed edilizio, della consistenza,

caratteristiche, ubicazione, stato di manutenzione e conservazione, delle entità oggetto

della valutazione, effettuate cioè le opportune analisi comparative, il sottoscritto ritiene

congruo attribuire i seguenti valori unitari in riferimento alla consistenza dell’immobile,

prendendo inoltre in considerazione la particolare fase di stallo del mercato immobiliare,

soprattutto in riferimento ad immobili destinati ad attività produttive o commerciali :

Zona del capannone di esposizione con altezza netta sotto tegolo pari

a 7,50 m (al mq. di superficie) :

Zona del capannone adibita a magazzino, uffici e boxes per vendita

posta la piano terra di altezza netta sotto tegolo pari a 4,00 m (al mq.

di superficie) :

Zona del capannone adibita ad esposizione e/o magazzino posta al

piano primo di altezza netta sotto tegolo pari a 3,50 m (al mq. di

superficie) :

Piazzali di manovra per operazioni di carico e scarico merci,

parcheggio per clienti per svolgere l’attività di vendita (al mq. di

superficie) :

€ 530,00

€ 420,00

€ 380,00

€ 15,00



21

Alla luce delle suesposte considerazioni, si determina la seguente valutazione :

Lotto unico :

Complesso immobiliare costituito da capannone per uso artigianale, industriale

e commerciale, costituito per la maggior parte da piano terra e piano primo

soppalcato, con ambienti adibiti ad uffici e servizi, con annessi piazzali adibiti a

parcheggio e spazi di manovra per operazioni di carico e scarico delle merci, e

zona di stoccaggio all’aperto di materiale e merci, completamente recintato, con

la seguente consistenza :

- superficie lorda coperta :

- superficie netta calpestabile con altezza netta sotto tegolo pari a 7,50 m :

- superficie netta calpestabile con altezza netta sotto tegolo pari a 4,00 m, posta

al piano terra, per zona adibita a magazzino :

- superficie netta calpestabile con altezza netta sotto tegolo pari a 4,00 m, posta

al piano terra, per zona adibita ad uffici e e box di vendita :

- superficie netta calpestabile posta al piano primo, soppalcata, di altezza netta

sotto tegolo pari a 3,50 m, per zona di esposizione :

- superficie netta calpestabile posta al piano primo, soppalcata, di altezza netta

sotto tegolo pari a 3,50 m, per zona adibita ad uffici :

- superficie di piazzali, adibiti a parcheggi e spazi di manovra per operazioni di

carico e scarico, e zona di stoccaggio all’aperto di materiali e merci :

- corte non recintata comprensiva della fascia di rispetto strada statale 16 :

mq. 1.680,75

mq. 133,00

mq. 1038,00

mq. 434,00

mq. 1.263,00

mq. 173,00

mq. 13.055,75

mq. 3.970,00

Valore complessivo stimato € 1.437.000,00

(euro unmilionequattrocentotrentasettemila/00)

Quesito 8 - ELEMENTI UTILI PER AVVISO DI VENDITA AL PUBBLICO INCANTO

Il virtù delle considerazioni esplicitate nei paragrafi precedenti, il sottoscritto

può concludere che il bene oggetto della procedura fallimentare, legittimato dal punto di



22

vista edilizio dai titoli abilitativi, anche in sanatoria, esplicitati al paragrafo

corrispondente al quesito 4, è vendibile nello stato di fatto in cui si trova.

Quesito 9 – VALORE DI EVENTUALE CANONE DI LOCAZIONE

Considerato la superficie complessiva del compendio immobiliare, suddivisa tra

superficie coperta costituente il capannone a doppio impalcato e superficie scoperta a

servizio, completamente recintata, e desumendo una superficie ragguagliata totale di mq.

2.811,93, valutando sia le superfici coperte : zona di esposizione, zona di stoccaggio,

uffici e servizi, che quelle scoperte : zona di parcheggio, piazzali di stoccaggio

all’aperto, zone di manovra per operazioni di carico e scarico merci, con i coefficienti di

ragguaglio riportati nella tabella seguente, il sottoscritto ritiene congruo attribuire il

canone di locazione pari € 1,70/mq x mese :

Descrizione Superficie Coefficiente

di ragguaglio

Superficie totale

ragguagliata

Superficie netta calpestabile posta al piano terra con altezza

netta sotto tegolo pari a 7,50 m.

mq. 133,00

1,00

mq. 133,00

Superficie netta calpestabile con altezza netta sotto tegolo

pari a 4,00 m, posta al piano terra, per zona adibita a

magazzino.

mq. 1.038,00

0,80

mq. 830,40

Superficie netta calpestabile con altezza netta sotto tegolo

pari a 4,00 m, posta al piano terra, per zona adibita ad uffici

e e box di vendita.

mq. 434,00

0,70

mq. 303,80

Superficie netta calpestabile posta al piano primo,

soppalcata, di altezza netta sotto tegolo pari a 3,50 m, per

zona di esposizione.

mq. 1.263,00

0,70

mq. 884,10

Superficie netta calpestabile posta al piano primo,

soppalcata, di altezza netta sotto tegolo pari a 3,50 m, per

zona adibita ad uffici

mq. 173,00

0,80

mq. 138,40

Superficie di piazzali, adibiti a parcheggi e spazi di manovra

per operazioni di carico e scarico, e zona di stoccaggio

all’aperto di materiali e merci

mq. 13.055,75

0,04

mq. 522,23

Corte non recintata comprensiva della fascia di rispetto

strada statale 16

mq. 3.970,00

0,00

mq. 0,00

Superficie totale ragguagliata mq. 2.811,93



23

Per cui il canone di locazione annuo :

2.811,93 x 1,70 x 12 = € 57.363,37 stimato nel valore del canone pari a :

€ 57.000,00 (euro cinquantasettemila/00)

Il perito ritiene, con la presente relazione, che si compone di 23 (ventitre) pagine

dattiloscritte e degli allegati di seguito elencati, di aver assolto l'incarico ricevuto.

Il sottoscritto resta a disposizione del Giudice e del Curatore Fallimentare per qualsiasi

chiarimento.

Allegati :

1) Documentazione fotografica

2) Planimetrie dello stato dei luoghi desunte da rilievo

3) Stralcio dell’estratto di mappa della sezione Catasto Terreni – Elaborato Planimetrico e Planimetria

U.I. del Catasto fabbricati – Ufficio del Territorio.

4) Visure storiche Catasto Fabbricati e Catasto Terreni

5) Documentazione relativa ai titoli abilitativi e conformità edilizia ed urbanistica

6) Documentazione relativa alle ispezioni ipotecarie presso l’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio

– Servizio di Pubblicità Immobiliare.

La presente relazione viene depositata in cancelleria.

Foggia, 16.06.2014

Il Perito

(dott. ing. Arturo Placido)

Date post:	22-Feb-2019
Category:	Documents
Upload:	dangque
View:	231 times
Download:	0 times

TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA - Vendite-Giudiziarie.net beni immobili... · anch’essi prefabbricati...

Documents