IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare
12812 dicembre 2015
la formula vincente di cdpi
Il progetto Montelungo a BergaMo eseMpIo dI vIsIone e sInergIa
fiorfoodil nuovo concept
che sfida eataly
Mipim Innovation Forum
Un concorso de ilQI per premiare l’innovazione
2S
articoli
montelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
pagina 10
soMMarIo
SoMMario
rubriche
editoriale
nomismaoutlook flash
qitv
deals
premiamo l’innovazionenell’immobiliare
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da torino lanciamo la sfidaa eataly
pagina 21
a milano c’è il marepagina 27
LA BANCA D’ITALIA AVVIA LA VENDITADI UN IMMOBILE D’EPOCA NEL CENTRO DI ROMA
La Banca d’Italia intende alienare l’immobile sito in Roma, Via del Boschetto n. 57 con una procedura di vendita senza base d’asta.
Si tratta di una palazzina d’epoca di inizio ‘800 situata nel centro storico di Roma, nel rione Monti, in prossimità di Via Nazionale,
274 mq, composta da cinque piani fuori terra a uso residenziale. L’immobile è libero e da ristrutturare.
IPG: Classe G – Epgl compreso tra 111,55 kWh/m anno e 152,50 kWh/m anno.
Il termine per la presentazione delle manifestazioni di interesse di acquisto è mercoledì 15 gennaio 2016, entro le ore 16,20.
Per maggiori informazioni e dettagli, www.bancaditalia.it
4S
caserme da viverepiano piano il sistema degli immobili pubblici pren-de a muoversi. Sono piccoli passettini, movimenti ancora traballanti. Ma qualcosa è cambiato nel bo-sco pietrificato dell’amministrazione centrale e loca-le italiana. Forse non ci speravamo più, tanti erano stati in passato gli annunci, le promesse sbandiera-te, le bugie talvolta grossolane. Non c’è né da cantar vittoria né da illudersi che la strada sia in discesa: come sempre quando ci sono di mezzo più soggetti, il rischio che qualcosa vada storto è altissimo. Qui a bergamo si è avuta, però, una piccola dimostra-zione di buona volontà e di dialogo tra le parti e la riprova è che le due aree più delicate, l’ex Ospeda-le Maggiore e la caserma Montelungo, si stanno muovendo di pari passo sotto la regia della cDp e del comune. L’Accademia della Guardia di Finanza e l’Università di Bergamo sono i due soggetti che per primi si sono mossi sui due compendi, indicando chiaramente cosa vogliono fare e con quali mezzi fi-nanziari. Adesso si devono muovere anche i privati, visto che ci sono spazi per un mix di insediamenti che comprende l’edilizia residenziale e spazi di altro genere. I più felici per questa soluzione sono però i cittadini, che finalmente potranno vedere rinascere parti importanti della loro città e vedere scaturire da queste nuove opportunità. La morale di tutto questo lavoro è una sola: ridare vita al centro urbano. Qui le diatribe, le ripicche, i rallentamenti di natura ammi-nistrativa, pubblica, politica finiscono per diventare atti che sobillano la città contro lo Stato, la Regione, il comune. Spesso irreversibilmente.
eDitoriale
Guglielmo pellicciolifondatore ed editorialista de
il Quotidiano Immobiliare
DealS 6S
Vai alla TABELLA DEALS 2015
Scarica la TABELLA DEALSCOMPLETA in excel
dealsmilano50 milionitrIuva ha acquistato un edificio di 16.000 mq a uso uffici in Piazza IV novembre. Non si hanno ulteriori dettagli sull’operazione.
l'andamento dei vari settoridel mercato nell'anno 2015
Disponibile esclusivamentein versione pdF
pubblicato in due versioniItalIano e Inglese
YEAR2015
presenta l'annuale report dIgItale
ilQI
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deadline: 18 dicembre 2015SCOPRI DI PIù
noMiSMa outlook FlaSh 8S
nomiSmaoutlooK flaSHlo stato di salute delle case degli italiani
Un dato significativo da cui partire per prendere coscienza della necessità reale di una profonda conversione dell’industria immobiliare verso un modello basato sulla rigenerazione, il riuso e la valorizzazione, può essere tratto da una banca dati messa a disposizione da Istat in occasione dell’uscita del recente bando sulle aree urbane degradate. Questo database, basato sulle informazioni raccolte nel corso dell’ultimo censimento, presenta per ogni comune italiano alcuni essenziali dati relativi allo stato di conservazione del patrimonio residenziale. La figura rappresenta una fotografia dello stato di salute delle case degli italiani nelle principali città del Paese. A livello nazionale, circa il 17% degli edifici versa in uno stato di conservazione pessimo mediocre, necessitando quindi di interventi difficilmente prorogabili. A livello di singole città, le differenze sono rilevanti: particolarmente significativa appare la frattura territoriale Nord-Sud, mentre l’elemento “dimensionale” appare meno indicativo. Nelle città di piccole dimensioni la percentuale di edifici in stato di conservazione pessimo o mediocre non varia sensibilmente rispetto alle città di maggiori dimensioni, a sottolineare come l’urgenza di politiche attive per la rigenerazione sia universale.
edifici ad uso residenziale in stato di conservazione mediocre o pessimo nelle maggiori città italiane
(valori percentuali)
Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Censimento Istat 2011
40,0 37,8
26,6
19,5 18,5 16,8 15,7
13,3 13,1 12,7 11,6 11,6 9,1 8,6
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
Napoli Catania Palermo Cagliari Bari Media italiana
Genova Firenze Venezia Roma Padova Torino Milano Bologna
hospitality & real estateLe opportunità di investimento nel sistema alberghiero italiano
MARTeDì 23 febbRAIO - MILAnO
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Guglielmo Pelliccioli, il Quotidiano Immobiliare
ilQI
Main sponsor
apertura dei lavori
scenari di settoreZoran bacic, Horwath HTL
trophy asset
Giuseppe Statuto, Gruppo Statuto
Guido Polito, Baglioni HOTELS
Massimo Vitali, Gruppo Vitali
club deal ristrutturazioni
Antonella Chechile, AREL
Antonio Tola, NCTM Studio Legale
investitori internazionali
Valeria falcone, Cornerstone RE Advisers
Aldo Mazzocco, Assoimmobiliare
Giorgio Costa, UBS
Massimo Caputi, Feidos
Heike Hoerdemann, Allegroitalia
enrico Tarchi, Studio Carnelutti
gestioni
Giampiero Schiavo, Castello SGR
Marco Massai, Evols
Alessandro Matteini, Baker & McKenzie
Simone Micheli, Simone Micheli Architectural Hero
Massimo Tivegna, UniCredit
Giovanni Sala, LAND
Moderatore fabio Tonello, Antoitalia Networking
Maurizio Laverone, Allegroitalia Germania
Moderatore Roberto busso, Gabetti PS
Moderatore Guglielmo Pelliccioli, ilQI
Moderatore Piergiorgio Mangialardi, Allegroitalia
Olivier Massabni, A2 Architecture
prograMMa
10SMontelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
di Marco Luraschi
proGetti
Un esempio di sinergia tra CDPI ed enti locali
montelungocultura e verde
driver della riqualificazione
11SMontelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
Si è concluso a Bergamo il concorso di progettazione “Montelungo” indetto da CDPI SGR per il recupero e la valorizzazione delle ex caserme Montelungo-Colleoni. Un’operazione che merita di
essere approfondita per comprendere come sia possibile coniugare esigenze degli investitori
e del territorio, ricucendo ferite all’interno delle nostre città.
Il progetto dei riqualificazione delle ex caserme Mon-telungo-colleoni nel cuore di bergamo, ai piedi del-la salita per Città Alta e a due passi dall’Accademia carrara e dal polo museale cittadino, è un esempio di come il rapporto proattivo tra il pubblico e il priva-to (anche se un po’ “sui generis” come CDP) possa portare alla valorizzazione di aree dismesse all’inter-no delle nostre città, ricucendo porzioni di territorio abbandonate da oltre vent’anni. Rappresenta anche un esempio di visione: questa ex caserma rilasciata dalle forze armate viene valorizzata parallelamente a un’altra area cittadina, forse ancora più importan-te, che è quella dell’ex Ospedale Maggiore, 140.000 mq, anch’essa di proprietà di CDP intervenuta in ac-quisizione in seconda battuta (55 mln di euro) come ora prevede la legge se non ci sono altri compratori. L’amministrazione cittadina, in collaborazione non solo con CDP ma anche con l’Università (da sem-pre indicata come realtà più idonea ad occupare la
12SMontelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
bellissima area dell’ex Ospedale) e successivamente con la Guardia di Finanza, che a Bergamo ora ha una delle sue due sedi nazionali ma presto ne farà l’unico polo formativo d’Italia.Quando la GDF ha trovato l’accordo per l’insedia-mento nella futura riqualificazione dell’ex Ospedale (a proposito, l’attuale Accademia della GDF di Bergamo è di proprietà di Investire SGR che la dovrà dismet-tere, ma questo è un altro capitolo… che seguiremo), l’area della Montelungo è divenuta centrale per il polo culturale in cui collocare anche gli spazi necessari all’Università, perfetti per il contesto centrale ma ad alta vocazione artistico-museale e in un certo senso più intellettuale. L’adiacenza a un grande parco pub-
blico (Parco Suardi) sug-geriva anche la creazio-ne di un nuovo polo verde in città, e nel compendio colleoni della Montelungo è stata ipotizzata edilizia libera che, vista la posi-zione, sarà certamente di pregio, operazione con cui Marco Sangiorgio, ammi-nistratore delegato di cDp investimenti Sgr proprie-
Società
cdp inveStimenti SGr
L’area da sviluppare, di proprietà del fondo FIV gestito da CDP Investimenti SGR (gruppo Cassa Depositi e Prestiti) che l’ha acquisita dall’Agenzia del Demanio, è situata nella zona centrale della città circondata da importanti strutture storiche, architettoniche, sportive e culturali: il borgo Pi-gnolo, i parchi Marenzi e Suardi, la Torre del Galgario e il sistema delle antiche Muraine, il Palazzetto dello Sport e lo Stadio, l’Accademia Carrara, la Galleria di Arte Moderna e contemporanea, non lontano dai plessi universitari di via Pignolo e dell’ex convento di Sant’Agostino.
13SMontelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
taria dell’area con il Fondo FIV, ci ha detto di voler eventualmente coinvolgere operatori privati. insom-ma, per una volta gli attori coinvolti (comune di ber-gamo con il sindaco Gori e l’assessore Valesini, CDPI Sgr, GDF e Università di Bergamo) hanno trovato uno spazio di manovra comune, certamente avvalendosi dello sforzo economico di CDP che in questa opera-zione vede realizzato il ruolo affidatole dal governo di “prime mover” delle operazioni di valorizzazione delle aree abbandonate delle nostre città. Un’opera che solo chi vive giornalmente questi spazi (come magari chi vi parla) sa che valore incredibile possie-de. Quella che va a nascere è una dorsale “culturale” cittadina, giusto per ricordare che di cultura si cam-pa, eccome. non abbiamo ancora citato un prota-gonista della vicenda, forse il più temuto da tutti: la tanto famigerata Soprintendenza ai beni culturali e artistici, che in questo caso ha ovviamente vinco-lato tutte le strutture portanti delle due ex Caserme Montelungo-Colleoni, imponendo ai progettisti che hanno presentato le solu-zioni (150 progetti in gara, 5 finalisti) di conservare in sostanza il perimetro im-mobiliare degli edifici che circondano il complesso. “Il comparto dell’ex Ca-serma Montelungo, dove ci sarà lo spazio dell’Uni-versità di Bergamo – af-ferma Marco sangiorgio, amministratore delegato
Alla fase finale del concorso internazionale erano giunti i progetti degli studi di architettura: Barozzi-Veiga, Nieto-So-bejano, Vantara Trinidad, David Chipperfield, Ines Lobo.
marcoSanGiorGio
perSona
14SMontelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
di CDP Investimenti SGR – verrà restituito alla cit-tà come opera pubblica, mentre il comparto dell’ex Caserma Colleoni sarà destinato a residenza libera e spazi commerciali e quindi sarà il luogo dello svi-luppo privato, in cui è possibile il coinvolgimento ap-punto di operatori privati. il progetto vincitore è molto bello – prosegue Sangiorgio – come altri che sono giunti in finale lo erano, connettendo l’area interna e lo spazio esterno. Sarà un recupero formidabile. Ora dobbiamo solo parlare con la Soprintendenza, ma i progetti già tenevano conto dei vincoli e quindi poi si potrà fare l’accordo di programma. Pertanto avremo lo strumento urbanistico per avere i permessi di co-struzione”. “L’idea del progetto – commenta l’assessore alla ri-qualificazione urbanistica del comune di bergamo, Francesco Valesini – è nata all’interno del pia-no di Largo Barozzi (area ex-Ospedale Maggiore, ndr), dove il terzo atto in-tegrativo dell’accordo di programma prevedeva in gran parte destinazione residenziale più una parte
La città di Bergamo, con le operazioni del complesso Montelungo-Colleoni e la riqualificazione dell’area dell’ex Ospedale Maggiore (140.000 mq) aggrega la maggior esposizione di investimenti dell’intero portafoglio del fon-do immobiliare FiV gestito da cDp investimenti Sgr.
L’intervento nel progetto Montelungo rappresenta la se-conda esperienza di concorsi di progettazione avviati da CDP dopo l’esito della procedura internazionale svolta a roma con il progetto Flaminio.
franceSco valeSini
perSona
15S
le cifre
destinata all’Università e al cuS. Successivamente la Guardia di Finanza ha presentato un layout fun-zionale per un progetto di complessivi 100.000 mq con annesso un campo di strutture sportive, che però non si sposava bene con lo spazio dell’Univer-sità. Da qui è nata l’idea di coinvolgere cassa Depo-
siti e Prestiti e chiedere loro di spostare l’Università nella Montelungo, un’area di 27.000 mq dove non era facile pensare destinazioni solo profittevoli in una fase di mercato come quella che conosciamo”. Que-sto progetto è nato grazie a una visione comples-siva dello sviluppo della città: “Io penso che oggi il tema del recupero delle aree dismesse veda i privati alla ricerca di destinazioni diverse”, conclude Valesi-ni. “E quando i privati possono sfruttare l’esistenza di strutture catalizzatrici, diventa tutto molto più in-teressante”. L’obiettivo del comune è arrivare ora, in primavera, con un accordo di programma che sanci-sca la cessione della Montelungo al comune stesso.
Montelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
Società
comune di berGamo
15000mq
uniVerSità
11000mq
StuDentato
4000mq
cuS
9000mq
reSiDenziale
10000mq
corte interna
16S
Il progetto VIncItoread aggiudicarsi il concorso è stato il progetto dello studio Barozzi-Veiga che ha ripensato lo spazio in-terno al perimetro delle due caserme, vincolato e in parte mantenuto nelle sue strutture e nel suo impian-to costituitosi nel tempo (6 edifici saranno demoliti e ricostruiti secondo il progetto), come un nuovo gran-de parco urbano che va a legarsi ai due parchi adia-centi (Suardi e Marenzi) attraverso dei collegamenti esistenti. Negli edifici esistenti, il progetto si limita a interventi di mantenimento e consolidamento delle strutture e delle scale, al rifacimento delle coperture e all’inserimento di nuove strutture che permettano di adattare gli edifici alle funzioni che ospiteranno. Gli edifici nuovi si inseriranno nel contesto storico, con un’altezza di 5 piani fuori terra che si armonizza alle altezze esistenti e un trattamento massiccio del-la facciata. Nel comparto Montelungo troverà spa-zio la parte destinata all’Università di Bergamo con uno studentato e strutture sportive del cuS, mentre il comparto Colleoni vedrà spazi commerciali a terra e residenziale libero. Il progetto prevede l’implemen-tazione della pedonabilità e della ciclabilità, senza l’aggiunta di nuovi parcheggi.
Montelungo: cultura e verde driver della riqualificazione
Secondo il bando di gara istituito da CDP Investimenti SGR, il costo presunto di
costruzione del progetto vincitore deve essere complessivamente stimato in circa 50 milioni di euro (spese tecniche e IVA escluse). L’Università s’è impegnata a investire 20-25 milioni di euro nella riqualificazione dello spazio Montelungo,
mentre la parte di edilizia residenziale sarà sviluppata da CDPI SGR.
presenta il nuovo numero della rivista FoCusQI
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ilQI
Il temaL’industria dell’ospitalità ritrova l'interesse degli operatori del real estate grazie a una serie di fattori che mettono al centro degli investitori internazionali e locali il comparto alberghiero. Grazie alla ripresa economica riprendono i flussi turistici declinati nelle varie componenti, dal viaggio per affari a quello vacanziero, e il settore comincia a interrogarsi sul domani.Saprà l’industria dell’ospitalità assecondare il processo di crescita innescato dalla ripresa economica e adeguare le sue strutture o preferirà sopravvivere con interventi minimi di sostegno a un comparto che a livello patrimoniale è assai vecchio e in molti casi obsoleto? Su questa sfida si gioca il futuro del settore, ma soprattutto del Paese Italia.
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18S
premiamo l’innovazione nell’immobiliare
concorso MipiM innovation foruM 2016
il Quotidiano Immobiliare in accordo con Reed Midem, la società che organizza tra gli altri eventi il Mipim e il Mapic, ha indetto un concorso per portare alla pros-sima edizione 2016 del Mipim Innovation una società manifatturiera italiana. Da alcuni anni Mipim affianca al tradizionale salone uno spazio dedicato all’innova-zione in cui trovano posto progetti e idee destinati a incidere sull’evoluzione del manufatto immobiliare. È una strada che da circa un anno abbiamo intrapreso
Concorso Mipim Innovation Forum 2016
di Guglielmo Pelliccioli
19S
anche noi di Quotidiano Immobiliare, convinti come siamo che la progettazione, la realizzazione e la ge-stione degli edifici non sia disgiunta dall’integrazione con il sistema delle industrie che producono impianti e componenti per l’edilizia. Nel nostro percorso ab-biamo cominciato ad invitare, presso la nostra sede di trescore balneario a bergamo, rappresentanti del mondo immobiliare e di quello produttivo facendo-li incontrare e dialogare intorno al tavolo del Siste-ma Real Estate. Così abbiamo chiamato questo ciclo di incontri che hanno cadenza mensile e che vanno avanti dallo scorso mese di giugno. Grazie alla nuova stagione del Mipim inaugurata dalla presenza al ver-tice di Filippo Rean e dei suoi collaboratori per l’Italia come Francesco pupillo, le occasioni di incontro e di dialogo si sono fatte via via più frequenti e concrete. il concorso Mipim Forum innovation ne è un esem-pio. Alle aziende che fanno parte di questo tavolo ab-biamo chiesto di presentare un loro prodotto inseri-to in un progetto immobiliare realizzato di recente. per illustrarlo interverranno nei nostri studi televisivi i soggetti coinvolti nell’iniziativa (azienda manifat-turiera, progettista e promotore) che in uno specifi-co Forum di circa 20 minuti avranno la possibilità di presentare il prodotto tecnico inserito nel contesto
concorso MipiM innovation foruM 2016
20S
dell’edificio preso a riferimento. Una giuria composta da Luciano Manfredi, Paolo Caputo, Agostino Ghirar-delli e Davide Albertini Petroni indicherà alla fine del ciclo di trasmissioni quell’azienda che ha saputo, a loro giudizio, portare più innovazione nell’applicazio-ne immobiliare. Il vincitore avrà la possibilità di par-tecipare gratuitamente al Mipim Forum innovation a marzo 2016 e di illustrare il suo prodotto durante l’e-vento con uno speech di 45 minuti in inglese ad una platea internazionale di architetti, ingegneri, investi-tori, promotori.Siamo particolarmente orgogliosi di essere i prota-gonisti di questa iniziativa insieme al Mipim. È un segnale della considerazione che il nostro Paese e il nostro giornale hanno presso Reed Midem e in-direttamente presso la comunità internazionale del real estate. Le aziende che fino ad ora hanno invia-to la loro adesione sono le seguenti: Focchi, Oikos, Otis, Mitsubishi, Honeywell, gewiSS, clivet, eFM con MV&Partner, Schindler, REbuilding Network, Gualini.
concorso MipiM innovation foruM 2016
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proGetti
da torino lanciamo la sfida a eataly
di Marco Luraschi
Fiorfood, il nuovo concept
di Galleria San Federico
da torino lanciaMo la sfida a eataly
La ristorazione ed il quality food sono due elementi che sempre più spesso nelle nostre città diventano strumenti di valorizzazione di spazi prestigiosi alla ricerca di una nuova collocazione commerciale. è successo a Torino, nella centralissima Galleria San Federico dove è nato un format basato sull’eccellenze della gastronomia e dell’alimentazione, unite alla socialità e alla cultura.
22Sda torino lanciaMo la sfida a eataly
Si chiama Fiorfood ed è il nuovo concept store dedi-cato al mondo dell’alimentare che si prefigge lo sco-po di competere a livello prima regionale e poi maga-ri nazionale con il “colosso” Eataly di Oscar Farinetti, ormai diventato un marchio dal successo planetario. Fiorfood è un’iniziativa di nova coop (il nome deri-va da Fiorfiore Coop, il marchio delle eccellenze ga-stronomiche) ed ha visto la luce pochi giorni orsono a torino, in galleria San Federico, immobilie di pro-prietà di Unipol in pieno centro storico: una scelta non casuale, definita un atto d’amore dal Presiden-te di nova coop alberto dalle rive, nei confronti di una città dove nel 1854 è nata la prima Cooperativa di consumatori. proprio il consumatore vuole esse-re al centro dell’attenzione in questo nuovo spazio commerciale dedicato al food e alla sua produzione, ma anche alla socialità, alla presentazione di libri e di menù e, ovviamente, alla degustazione e alla ri-storazione, con molta attenzione ai prezzi e alla spe-sa economica. Un’operazione che dal punto di vista immobiliare si incastra nel rilancio del centro storico di Torino, una città che faticosamente da alcuni anni sta cercando di ritrovare il suo ruolo centrale nel pa-norama italiano, anche grazie al collegamento fer-
23S
roviario con Milano e all’eredità delle Olimpiadi del 2006 che sono così lontane ma hanno dato un nuovo impulso al centro in termini di infrastrutture e nuove realizzazioni (se non fosse stato per la crisi econo-mica successiva che ha bloccato tutto). Soddisfa-zione per l’operazione traspare anche dalle parole della proprietà dell’area: “Abbiamo realizzato il rilan-cio dell’isolato San Federico, un pezzo importante del centro storico di Torino – dichiara Massimiliano Morrone, responsabile asset & investment Manage-ment re e Sgr immobiliare del gruppo unipol – con una riqualificazione che ha restituito a Torino l’utiliz-zo quotidiano di un immobile simbolo della città, con un’offerta commerciale per tutti, che va dal tempo libero, all’alimentare di qualità, al convenience store, allo shopping di alta gamma”.
FIorFood: Il conceptil concept come abbiamo detto è moderno. ci sono marchi di assoluto valore del mondo della ristorazio-ne (apre la credenza, famoso locale di San Maurizio Canavese, pluripremiato nel mondo del food con gli chef stellati Igor Macchia e Giovanni Grasso), ma an-che la connotazione editoriale innovativa delle libre-rie coop con un settore dedicato alla letteratura di qualità che spazia dalla narrativa ai gialli. L’esperien-za d’acquisto nello spazio di librerie coop vuole as-
da torino lanciaMo la sfida a eataly
maSSimilianomorrone
perSona Società
Gruppo unipol
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secondare le nuove tendenze e viene integrata tra gli scaffali con isole tematiche legate all’alimentazione e alla cucina, che raccontano il cibo ed educano alla cultura alimentare. Sarà pertanto rilevante la pre-senza di editori quali Tommasi, Bibliotheca Culinaria, Slow Food e altri che si distinguono per una ricerca innovativa e di altissima qualità. Insomma, un pro-getto molto studiato ed elaborato, che vuole segui-re le strade dell’innovazione nel mondo degli spazi commerciali, ben sapendo che l’eccellenza alimen-tare italiana (e in questo caso anche regionale) è un valore assoluto che in questo momento rappresen-ta una chiave di grande successo e che l’esperien-za per il consumatore è diventata una caratteristica imprescindibile per ogni operazione rivolta al grande pubblico. Obiettivo di Fiorfood è in primis l’apertura in tutte le grandi città del Piemonte, nei centri storici. Se l’operazione avrà successo, sarà replicata in altre piazze italiane.
da torino lanciaMo la sfida a eataly
La Galleria San Federico fu costruita negli anni Trenta del Novecento come terza grande area commerciale coperta di Torino. Nel 1931 si avanzò l’ipotesi della ristrutturazione della precedente Galleria Natta presente nell’Isolato San Federico, creando una nuova area commerciale coperta che andasse ad aggiungersi alle già esistenti Galleria Subalpina e Galleria Umberto I. Il progetto fu inserito nel contesto dell’imponente ristrutturazione di via Roma e degli isolati circostanti avvenuta tra il 1931 e il 1937; nel 1932 venne avviato il cantiere su progetto dell’architetto Federico Canova e dell’ingegnere Vittorio Bonadè Bottino che si occupò
galleria san federico: la storia
25Sda torino lanciaMo la sfida a eataly
anche della contestuale realizzazione del vicino Hotel Principi di Piemonte.Il progetto si contraddistinse subito per i suoi connotati di modernità e prestigio rispetto alla precedente struttura, prevedendo ampi spazi per negozi, la realizzazione di magazzini e autorimesse sotterranee e, inoltre, numerosi locali per uffici e un nuovo cinematografo, in sostituzione del vecchio Cinema Meridiana. I lavori si caratterizzarono per il loro ritmo serrato e, infatti, terminarono nel 1933, ad appena un anno dall’apertura del cantiere. Ad occupare i primi uffici fu la sede storica del quotidiano La Stampa e, nel 1934, venne inaugurato anche il grande Cinema Lux.La Galleria San Federico è da sempre una prestigiosa sede di negozi al piano terreno e di uffici e studi professionali ai piani superiori. Nel 2005 è iniziato un importante progetto di riqualificazione che ha riguardato la completa ristrutturazione del Cinema Lux e la creazione di una nuova ala della Galleria (“mall”) con la creazione di nuovi e moderni spazi commerciali e un’ampia zona dedicata alla ristorazione. La Galleria, dopo la creazione del mall, ricopre una superficie lorda di circa 23.000 mq.Negli ultimi due anni, con l’arrivo di Unipol, si è cercato di ridare alla Galleria il suo ruolo di attrazione nel centro di Torino dando una forte spinta alla commercializzazione dei nuovi spazi e di quelli che negli ultimi anni si erano liberati. Per terminare gli spazi della nuova Galleria e per ristrutturare i negozi esistenti, la proprietà ha investito quasi 5 milioni di euro. Negli ultimi mesi sono stati sottoscritti importanti contratti di locazione con marchi di primario standing come NovaCoop, H&M marchio “& other stories”, L’Oreal, Atelier Emè, Profumeria delle Piane e rinegoziati i contratti di locazione con Hermes, UniCredit e De Wan.Nel corso degli ultimi due anni la vacancy della Galleria è stata ridotta del 50% e la parte commerciale, a
Edificato nel 1930 sui resti dei volumi settecenteschi, l’isolato “san federico” è costituito da un edificio cielo-terra libero su tre lati (via roma, via santa teresa e via bertola). il piano terra è occupato esclusivamente da attività commerciali mentre le altre porzioni dell’immobile si sviluppano su sei piani fuori terra e ospitano, oltre
Unipol, divenuta proprietaria dell’immobile a seguito dell’operazione di fusione con Fondiaria SAI, si è attivata per valorizzare la Galleria e riconoscerle nuovamente il ruolo storico, attivando un processo di rivitalizzazione degli spazi: da un lato ha preservato negozi storici (De Wan, la Galleria d’Arte, la Gioielleria Olivero) e dall’altro ha impostato un mix merceologico completo che abbraccia l’alimentare, la tecnologia, il lusso e l’abbigliamento. Contemporaneamente sono stati ristrutturati spazi uffici con realtà quali, ad esempio, Deloitte e Finpiemonte. Il monte canoni complessivo, a seguito della sottoscrizione dei contratti per gli spazi destinati al commercio (completamente affittati a partire dal primo trimestre 2016), si incrementerà a regime di oltre 1,4 milioni di euro (+30% rispetto al monte canoni di fine 2012).
26S
alle attività commerciali dei piani terreno e ammezzato, spazi terziari in parte occupati e in parte liberi. il piano sesto è occupato da piccole mansarde a destinazione residenziale in buone condizioni di manutenzione generale.
partire dal primo trimestre 2016, sarà completamente locata. La proprietà, per fare in modo che la Galleria venga vissuta dalla città, spesso ne concede l’utilizzo per eventi benefici e culturali. Tra gli eventi principali dell’ultimo anno, si ricordano:• l’esposizione di una teca interattiva dove sono state
posizionate le repliche di vari reperti esposti presso il Museo Egizio di Torino;
• l’evento benefico di Golfart con l’esposizione, tra le volte della Galleria, di bolle di vetro contenenti abiti sartoriali di giovani stilisti torinesi e l’apertura di negozi temporary per la raccolta di fondi a favore dell’associazione F.a.r.o., onlus per l’assistenza dei malati di tumore;
• l’esibizione della banda dell’Esercito della Salvezza di Torino;
• sfilata di moda mirata alla valorizzazione di diversi stilisti emergenti all’interno del concorso Nazionale “Nuovi talenti di alta moda 2015”;
• Turine Wine, iniziativa in collegamento con EXPO 2015 legata al tema dell’alimentazione e delle relazioni fra produzione e distribuzione agroalimentare ed enogastronomica e dimensione urbana.
da torino lanciaMo la sfida a eataly
27Sa Milano c’è il Mare
proGetti
a milanoc’è il mare
Nuovo modello di sviluppo
territoriale delle periferie
di Elena Curnis
28Sa Milano c’è il Mare
Mare srl, è un’impresa sociale costituita il 14 gennaio 2014, riconosciuta come startup innovativa a voca-zione sociale. È guidata da un pool di professionisti animati dall’ambizione di creare un nuovo modello di sviluppo del territorio, realizzabile in ogni periferia ur-bana. Il gruppo unisce competenze nei campi dell’ar-te, della progettazione sociale, della ricerca e sviluppo, della comunicazione e del digital engagement, dell’I-CT e del fundraising. L’approccio integrato tra inno-vazione culturale, inclusione sociale e rigenerazione urbana è l’intuizione alla base dell’impresa sociale mare. il modello operativo prevede il coordinamen-to di residenze artistiche temporanee che dialogano con la progettazione sociale generando contenuti e servizi che abbiano un forte impatto sui territori per i quali sono stati pensati. “I processi di conoscenza, scambio, produzione e consumo sono leve di mobili-tazione sociale ed economica. Scommettere sull’evo-luzione sistematica di questi processi, promuovendo
Mare culturale urbano è un centro internazionale di innovazione culturale, inclusione sociale e rigenerazione urbana in corso di realizzazione nella zona Ovest di Milano, il cui obiettivo è quello di costruire un nuovo modello di sviluppo territoriale delle periferie. Immaginare una città con il mare è stata la metafora capace di rappresentare la costruzione di un polo culturale urbano in zona 7: portare a Milano qualcosa che a Milano non c’è. Così il mare è diventato lo spazio simbolico dove poter raccontare il progetto complessivo.
29Sa Milano c’è il Mare
l’ibridazione tra approcci e categorie è la sfida innova-tiva che vogliamo affidare alla cultura. Vogliamo ren-derla protagonista virtuo-sa del conflitto tra crescita e benessere, produzione e conoscenza”, ha dichiarato Andrea Capaldi, cofoun-der & ceo di mare. “Non c’è luogo o individuo che
non porti con sé cultura e sapere, mare culturale ur-bano vuole valorizzare questo patrimonio collettivo e amplificarne portata e impatto”. Il progetto comincia a prendere forma nel 2013 con l’individuazione dell’area dismessa di via Novara 75, messa a bando dall’Assessorato al Demanio del Co-mune di Milano; nel frattempo Fondazione Housing Sociale e investire immobiliare, impegnate nella co-struzione del complesso di housing sociale “Cenni di cambiamento”, affidano a mare la gestione della cascina seicentesca torrette di trenno, in corso di restauro. Il progetto prevede la realizzazione di cir-ca 7.700 mq aperti 365 giorni all’anno, dalle 8 alle 2 di notte, che comprendono: cinema, sale teatrali e per concerti, co-working, studi di registrazione e sale prova musica, atelier e spazi di prova e formazione, spazi per la comunità, caffè e bistrot, una corte, una grande area di verde pubblico e un passaggio sem-pre aperto sulla città. La programmazione di mare prende vita, quindi, in due spazi vicini tra loro: casci-na torrette di trenno, in apertura a primavera 2016, e via Novara 75, la cui costruzione è prevista per il 2016. I due spazi si trovano non un’area periurba-
andrea capaldi
perSona
mare è un bene di tutti, un posto dove stare e tornare, un elemento in continuo movimento e in continua rigenerazione, grazie al quale le persone si incontrano e si contaminano: sono questi i pensieri all’origine del nome.
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na di Milano, zona costituita da un insieme di nuclei storici e di quartieri residenziali con caratteristiche disomogenee, da case popolari a residenze di pre-stigio. Lo stadio Meazza di San Siro, l’Ospedale San carlo, la caserma Santa barbara e il deposito atM sono le presenze più imponenti, insieme ad alcuni tra i più bei parchi di Milano. Il tessuto urbano di que-sta area appare disgregato, offre pochi luoghi di in-contro e poca vitalità dal punto di vista commerciale, manca una proposta culturale territoriale. Un’area in cui era forte il bisogno di uno spazio condiviso in cui poter dare vita a molteplici attività culturali. Risulta fondamentale per mare inserirsi in modo armonico in questo tessuto urbano già presente, come dichia-ra Carlo Gandolfi, l’architetto per il progetto di via novara 75: “Assumendo l’importanza di un’architet-tura collettiva a forte vocazione pubblica, il progetto affronta in modo articolato e complesso il rapporto con lo spazio aperto. L’obiettivo è quello di innescare una serie di relazioni a scala urbana attraverso dispo-sitivi architettonici e successioni spaziali. Concetto architettonico, forma dell’edificio e sistema costrut-
carlo Gandolfi
perSona
Per iniziare a lavorare in zona 7 prima della disponibilità
effettiva degli edifici, mare ha collocato la sua sede in via Gabetti 15,
presso il complesso di social housing Cenni di cambiamento, a pochi metri di distanza da
cascina Torrette di Trenno e da via Novara 75.
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tivo, intesi secondo reciproche relazioni, stabiliscono il punto di partenza per lo sviluppo di un progetto at-tento alla relazione tra fruizione e scala urbana che intende sviluppare un intenso rapporto con gli spazi aperti. L’edificio si pone rispetto alla città in termini di netta unitarietà: viene assecondato il confine del lotto e una facciata traslucida e diafana ne ricalca il perimetro con l’obiettivo di chiarezza e leggibilità in un contesto frastagliato e disomogeneo dal punto di vista percettivo. L’attenzione, in questo senso, si è concentrata sul valore estetico dell’edificio, sul suo carattere, sulla sua capacità di assumere il contesto come riferimento e termine di integrazione”.
a Milano c’è il Mare
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Il progetto è stato presentato nella seconda puntata di Real Estate e Agricoltura su QItv
le lezioni di riccardo delli santi
fisco immobiliare, parte 2Torniamo a parlare di fisco immobiliare, analizzando le metodologie con le quali si acquistano gli immobili e i relativi oneri fiscali. Dopo la spiegazione delle forme basilari di acquisto presentata nel corso della puntata precedente, riccardo delli santi (Studio Delli Santi) e paolo serva
(Studio Di Tanno e Associati) illustrano le forme alternative di acquisto, a partire dal trasferimento di aziende immobiliari o conferimento d’azienda.
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