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VALFON1
DEFINIZIONE DELL’ESTIMO
L’ESTIMO E’ LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA
FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI
FINI PRATICI
CARATTERISTICHE DELL’ESTIMO
1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA
ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E
STATISTICHE
2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE
CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE
DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE
VALFOND2
DEFINIZIONE DI CRITERIO DI STIMA(ASPETTO ECONOMICO)
PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI
VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI
DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA
DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA
PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO
DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO
SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA
RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTOIL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA
VALIDITA’ GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI
SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA
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CRITERI DI STIMA(ASPETTI ECONOMICI)
1. VALORE DI COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO (VALORE DI MERCATO)
2. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
3. COSTO DI PRODUZIONE
4. COSTO DI SURROGAZIONE
5. VALORE COMPLEMENTARE
6. VALORE DI TRASFORMAZIONE
VALFOND4
IL PROCEDIMENTO DI STIMA CONSISTE NELLA
DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI
ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA’ SI
ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO
VALFOND5
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE PER
COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO
PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI
CON INTERPOLAZIONE A SENSO
PROCEDIMENTI ANALITICI
CON INTERPOLAZIONE STATISTICA
VALFOND6
I PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI SI
RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE
DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN
ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA
RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA
RELAZIONE DI STIMA
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FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO
1 - RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA
IL VALORE DI MERCATO
2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL
VALORE DI MERCATO
3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE
OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO
4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI
MERCATO
5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA
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VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO(O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER )
- ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI CHE IL BENE E’ IN GRADO DI FORNIRE
- PRESUPPOSTI : a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità diisolare il reddito fornito)
b) disponibilità dei dati di base
c) conoscenza del saggio di capitalizzazione
per legge o consuetudine
per analisi razionale per confronto con investimenti alternativi
APPLICAZIONI : - fondi rustici - aziende - debito residuo mutui - diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi - investimenti fondiari
n
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PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1
MODELLO GENERALE DI STIMA
Vi
n
0
Riq i
.1
dove:
V = valore
i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE
Ri = reddito all’anno i-esimo
q = (1+r)
r = saggio di sconto
VALFOND10
CAPITALIZZAZIONE
- REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI
VR
r
- REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI
V Pq t
1
1dove: P = reddito periodico t = periodicità
ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI
V aq
r q
n
n
1
.dove: a = reddito annuo
PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2
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DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE
IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI
dove rr = saggio reale di rendimento
rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato (depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…)
ri = saggio di inflazione
IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA’
DELL’INVESTIMENTO
VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA
TERRENI AGRICOLI 1,5% 4,0% FABBRICATI 3,0% 6% AZIENDE 5 % 15%
i
in
r
rrrr
1
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COSTO DI PRODUZIONE
- somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore astratto per produrre il bene
- presupposto : possibilità di riproduzione
- reintegrazioni dei capitali consumati nel processo produttivo :
- spese varie (materie prime e servizi)
- quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni)
- retribuzioni dei fattori della produzione - beneficio fondiario - interessi - salari - stipendi - tributi
K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr)
- applicazioni : - rimanenze - analisi progetti - danni e miglioramenti
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COSTO DI SURROGAZIONE
- Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene
oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le
medesime funzioni
- Presupposti : a) esistenza di beni che possono surrogare ;
b) conoscenza del valore di mercato del surrogato.
- Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o
detrazioni
- Applicazioni : scarse (letame, ecc.)
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VALORE COMPLEMENTARE
- Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni
con i quali ha rapporti di complementalità d’uso o
produttiva ed il valore della parte residua
- Il valore di mercato dell’intero complesso di beni e quello
della parte residua può essere determinato con
uno qualsiasi degli altri criteri
- Presupposti : a) esistenza della complementarità b) impossibilità di reintegrazione tecnica c) valutabilità della parte residua
- Applicazioni : - espropriazioni parziali beni fondiari - estimo civile in monopolio bilaterale
A = A + B - B
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VALORE DI TRASFORMAZIONE
- differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il costo della trasformazione - il valore di mercato dei beni trasformati può essere determinato con uno qualsiasi degli altri criteri
- il costo della trasformazione corrisponde al criterio del costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla trasformazione al netto della spesa relativa all’impiego del bene oggetto di stima (che è l’incognita)
- applicazioni : - prezzo di macchiatico - foraggi e uva - fabbricati e aree fabbricabili
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VALORE DI TRASFORMAZIONE (2)
V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione
(attivo) (passivo)
= - a b
Attivo
- quantità prodotta per prezzo di mercato
- quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato
1a
a
a2
Passivo
- reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie
- remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario
1b
2b
b
V trasf = V merc + Profilo
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SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA
QUESITO O SCOPO DELLA
STIMA
RAPPORTI ECONOMICO
GIURIDICO FRA COSE, FATTI E
PERSONE
DATI ELEMENTARI DISPONIBILI
SCELTA DEL CRITERIO DI
STIMA
DEFINIZIONE DEL
PROCEDIMENTO DI STIMA
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RAPPORTI ECONOMICI
- può fornire un reddito autonomo
- è complementare all’attività agricola
- non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato
DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI
- sono noti i prezzi di mercato
- non sono noti i prezzi di mercato
VALFOND19
V trasf x = V merc y – k trasf x y
K prod y = K trasf x y + V merc x
V trasf x – V merc x =
(V merc y – K trasf x y) – (K prod y – K trasf x y) =
V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x y =
V merc y – K prod y = Profitto y
Se Profitto y > 0 conviene trasformare x y
Se Profitto y < 0 conviene vendere x
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RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI E PERSONE
Variano al variare del caso e del quesito:
- origine del caso e/o della controversia
- descrizione dei beni da valutare
- legislazione vigente
- osservazioni delle parti implicate
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I RIFERIMENTI TEMPORALI
- DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO
- DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO’ ESSERE CONTEMPORANEA O PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA
DATI ELEMENTARI
1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che non sono il risultato di alcun calcolo
2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA’, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione, mungitura, …) richieste.
3 – CLASSIFICAZIONE:
CERTI
MISURABILIDATI ELEMENTARI
DI FATTO
IPOTETICI - STIMATI
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SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE DI UN FABBRICATO RURALE
RAPPORTI
ECONOMICI
DATI
ELEMENTARI
FORNISCE UN REDDITO AUTONOMO
E’ COMPLEMENTARE ALL’ATTIVITA’ AGRICOLA
NON E’ UTILIZZABILE NELLO STATO IN CUI SI TROVA, MA SI PRESTA AD UNA TRASFORMAZIONE
SONO NOTI I PREZZI DI MERCATO DI FABBRICATI COMPARABILI
- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO- CAPITALIZZAZIONE
- COSTO DI PRODUZIONE
- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO
- COSTO DI PRODUZIONE
- COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO
- VALORE DI TRASFORMAZIONE
NON SONO NOTI PREZZI DI MERCATO DI RIFERIMENTO
- CAPITALIZZAZIONE
- COSTO DI PRODUZIONE
- COSTO DI PRODUZIONE
- VALORE DI TRASFORMAZIONE
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SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA
1 – IL QUESITO DI STIMA
2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE
3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO
4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI
5 – IL CALCOLO DEL VALORE
6 - RIEPILOGO