COMUNE DI SULZANO Provincia di Brescia
Piano del Governo del Territorio
Documento di Piano Proposta
Luglio 2008
Ing. Valerio Arici Arch. Martinoli Francesca
COMUNE DI SULZANO _ PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO
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SOMMARIO
0 INTRODUZIONE _______________________________________________________ 4
0.1) Scopo del documento. ____________________________________________________ 5
0.2) Premessa. ______________________________________________________________ 5
0.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo. _____________________ 5
0.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo. _______ 7
0.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie. _____________ 10
1 INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI STRATEGICI. __ 13
1.1) La mobilità. ____________________________________________________________ 13
1.2) Il sistema della sosta. ___________________________________________________ 16
1.3) Sistema acquedottistico. _________________________________________________ 18
1.4) Sistema fognario. _______________________________________________________ 19
1.5) Il cimitero. _____________________________________________________________ 19
1.6) Risorse ambientali e culturali. ____________________________________________ 19
1.8) Il sistema insediativo. ___________________________________________________ 22
2 STRATEGIE D INTERVENTO. ___________________________________________ 23
2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità. ________________________________________ 23 Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine ____________________________________________ 24 Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro. __________________________ 25 Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago. _________________________________ 26 Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. _________________________________ 27 Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici. ___________________________________________ 28 Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri. ________________________________________ 29
2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta. _________________________________________ 29 Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico. _________________________________________ 30 Ambito 2.2 _ Nuovo parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani). _________________ 32 Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini. ______________________________________ 33 Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati. _____________________________ 34
2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico. _____________________________________ 35 Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso. ____________________________________________ 35 Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago. _____________________________________________ 36 Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio. ______________________________________________ 37
2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario. ____________________________________________ 38 Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo. __________________________________ 38
2.5) Strategia 5 _ Cimitero. ___________________________________________________ 39
2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali. _________________ 40 Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere. ____________________________ 40 Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde . _______________ 41 Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510. ________________________ 42
2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili _____________________ 44 Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica. ____________________________ 44 Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche. _________________________ 45
2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio. __________ 46
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Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali. ____________________________________ 46 Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano. _____________________________ 47
2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica. ______________________________________ 47 Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale. ____________________ 48 Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2). __________________________________________________ 49 Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per realizzazione di nuovo tratto di via Ruchena (vedi ambito 1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2). ______________________________________ 49 Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento del serbatoio idrico (vedi ambito 3.1) __________________________________________________________________ 50 Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area del serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3). _________________________________________________________ 51 Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato. _________________ 52
* Istanze della popolazione e dimensionamento degli ambiti residenziali. ______________________ 53
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0 INTRODUZIONE
0.1) Scopo del documento.
Il presente documento ha lo scopo di costituire Proposta del Documento di Piano, primo
tra gli atti che andranno a costituire il Piano di Governo del Territorio (di seguito PGT) del
Comune di Sulzano (BS), come previsto dalla L.R. 12/05 Legge di Governo del Territorio .
In tale Proposta l Amministrazione Comunale di Sulzano (di seguito A.C.) intende
individuare gli obiettivi per il futuro sviluppo, miglioramento e conservazione del territorio
comunale determinando le strategie di intervento per i diversi ambiti strategici individuati.
0.2) Premessa.
Il Comune di Sulzano è dotato di un PRG approvato con Delibera di Consiglio Comunale
n° 13 del 02/03/2006, e conforme ai dettami della pianificazione sovracomunale ed in
particolare del P.T.C.P. della Provincia di Brescia.
Tale piano è già integrato da Piano dei Servizi, Piano Paesistico, Piano di Zonizzazione
Acustica, RIM e Studio Geologico (da aggiornare esclusivamente in merito alla normativa
sismica).
La redazione del nuovo strumento urbanistico del PGT avviene all interno di una
situazione sociale, economica ed ambientale di poco mutata rispetto alla precedente fase
di pianificazione, data la prossimità dei due eventi.
Di conseguenza, l A.C., già attiva nella realizzazione del vigente Piano, intende
confermare in buona parte le previsioni e gli obiettivi precedentemente individuati.
L obbligo di una nuova pianificazione è tuttavia percepito come un opportunità per
l adeguamento dell esistente attraverso una rivalutazione complessiva del territorio e delle
dinamiche in atto, anche sulla base di quella sensibilità ambientale e paesistica che la
nuova legislazione porta con sé.
0.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo.
I riferimenti normativi per la redazione del presente Documento di Piano sono:
L.R. 12/05 Legge di Governo del territorio, Regione Lombardia
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Modalità per la pianificazione comunale (L.R. 12/2005 art.7)
Normativa di settore nazionale e regionale
Piano Territoriale Regionale
Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
Piani e programmi di settore quali:
o Progetto di riqualificazione turistica delle aree in fregio alla sponda orientale
del Lago d Iseo
o Piano pluriennale di sviluppo soci economico della Comunità Montana
(PSSE)
o Piano Integrato d Area del Medio Lago
o Agenda 21
Il Comune di Sulzano, dopo aver dato avviso pubblico, nel mese di luglio 2007, dell avvio
del procedimento di redazione di VAS e PGT, ha deliberato, con DGR n.°57 del
24/04/2008, la costituzione dell Ufficio di Piano per la redazione del PGT.
La L.R. 12/05 stabilisce che il PGT definisce l assetto dell intero territorio comunale ed è
articolato nei seguenti atti:
a) il documento di piano
b) il piano dei servizi
c) il piano delle regole
Il Documento di Piano (di seguito DdP) si contraddistingue per una duplice valenza:
- valenza strategica (non può contenere previsioni che producano effetti diretti sul regime
giuridico dei suoli), per la quale deve portare ad una visione complessiva del territorio
comunale e del suo sviluppo;
- valenza più direttamente operativa, legata alla necessità di definire obiettivi specifici da
attivare per le diverse destinazioni funzionali e di individuare gli ambiti soggetti a
trasformazioni.
Come specificato dal documento Modalità per la pianificazione comunale
il DdP:
definisce uno scenario territoriale condiviso dalla comunità la quale, anche
attraverso i suoi attori locali pubblici e privati, diventa essa stessa attuatrice;
determina conseguentemente adeguate politiche di intervento per le varie funzioni;
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verifica la sostenibilità ambientale e la coerenza paesaggistica delle previsioni di
sviluppo;
dimostra la compatibilità delle politiche di intervento individuate relazionandole al
quadro delle risorse economiche attivabili
Il Piano dei Servizi deve garantire invece l armonizzazione tra gli insediamenti funzionali
ed il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e di interesse pubblico generale.
Infine, al Piano delle Regole sono affidati gli aspetti regolamentativi e gli elementi di
qualità della città e del territorio.
I tre strumenti devono interagire tra di loro per la realizzazione delle strategie e degli
obiettivi prefigurati nel Documento di Piano, all interno dell unicità del processo di
pianificazione.
Sia il Piano dei Servizi che il Piano delle Regole devono garantire coerenza con gli
obiettivi strategici e quantitativi di sviluppo complessivo del PGT contenuti nel Documento
di Piano e, nello stesso tempo, gli indirizzi specifici contenuti in essi trovano fondamento e
si configurano come sviluppi delle direttive ed indicazioni che il Documento di Piano detta
nell ambito della definizione delle politiche funzionali, di qualità del territorio e di tutela
dell ambiente.
0.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo.
La nuova legge sul governo del territorio enfatizza l aspetto del perseguimento di uno
sviluppo sostenibile, capace cioè di soddisfare i bisogni della presente generazione senza
compromettere la possibilità delle generazioni future di soddisfare i propri.
Tale intento si deve esprimere, in particolare, in un elevato livello di protezione
dell ambiente, tenendo conto della caratterizzazione paesaggistica dei luoghi
In quest ottica l art.4 della legge precisa che il Documento di Piano, in quanto atto che
elabora gli obiettivi strategici e le politiche di sviluppo del territorio comunale, deve essere
sottoposto a Valutazione Ambientale Strategica (di seguito VAS), di cui alla Direttiva
2001/42/CEE.
La VAS è un processo integrato e continuo che integra e rende coerente l attività di
pianificazione territoriale con le esigenze di sostenibilità ambientale, calibrando l uso del
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territorio in funzione di uno sviluppo non unicamente economico, ma che risulti anche
sostenibile e compatibile con la tutela dell ambiente.
L integrazione dell attività pianificatoria con la considerazione congiunta degli aspetti
ambientali, sociali ed economici consente l emergere di conoscenze utili e interessanti
derivanti da analisi integrate e non semplicemente da analisi specialistiche.
L A.C. con l avvio del procedimento per la redazione del PGT ha dato inizio anche al
processo di VAS che, nelle intenzioni dell Ufficio di Piano, è stato così impostato:
Descrizione del quadro conoscitivo con la definizione di un quadro programmatico
che consenta di contestualizzare meglio il Documento di Piano nell ambito
territoriale regionale e della Provincia di Brescia e di un analisi ambientale iniziale
che individui i potenziali aspetti territoriali di criticità, vulnerabilità o valenza
ambientale.
Identificazione degli scenari di riferimento di Piano, con un indagine delle politiche e
delle opzioni considerate dal Piano, nonché degli obiettivi generali contenuti nel
progetto di piano e la localizzazione delle aree oggetto degli obiettivi di Piano.
Individuazione degli effetti del Piano sulle aree sensibili e sulle principali
componenti ambientali oggetto di indagine (paesaggio, ecosistemi, suolo, aria,
ambiente idrico, viabilità, salute pubblica ). Partendo dalla base cartografica
precedentemente prodotta verranno valutate le principali interferenze potenziali
delle scelte di piano sulle aree sensibili presenti sul territorio comunale;
Strutturazione del programma di monitoraggio. Verranno indicati i criteri ambientali
di valutazione dell efficacia delle scelte di piano, gli indicatori ambientali di
riferimento e suggerito un cronoprogramma per la verifica dello stesso.
La presente Proposta segue, in ordine temporale e soprattutto logico, le prime fasi di
questo processo di valutazione ambientale:
o Prima conferenza di Valutazione Ambientale Strategica applicata al P.G.T. (come da
Verbale n.01/08 della seduta del 07/05/2008 n.01) con la presentazione del
Documento di Scoping, contenente le dovute premesse metodologiche, gli obiettivi
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del DdP e prime indicazioni sull analisi territoriale e sulle indicazioni dei piani e dei
programmi di scala superiore.
o Fase cognitiva del territorio comunale con redazione del Quadro Conoscitivo dello
stato dell ambiente .
Le informazioni e valutazioni effettuate in queste fasi vogliono costituire il punto di
partenza ed uno strumento di confronto imprescindibile per tutte le valutazioni e le
considerazioni successive.
Nella fase di elaborazione della presente Proposta si è quindi fatte proprie le indagini e le
informazioni della VAS, riproponendole e integrandole con indagini specifiche su
tematiche non trattate, all interno degli elaborati denominati Quadro Conoscitivo
Orientativo .
Tali elaborati assolvono, infatti, alle necessità di conoscenza cui il DdP deve rispondere,
come indicato dalla stessa legge regionale nei seguenti termini:
Quadro ricognitivo e programmatorio di riferimento per lo sviluppo economico e
sociale del Comune (art.8 comma 1 lettera a)
Quadro conoscitivo del territorio comunale come risultante delle trasformazioni
avvenute (art.8 comma 1 lettera b):
o Assetto e dinamiche di funzionamento dei sistemi insediativi;
o Organizzazione e tendenze evolutive delle attività economiche;
o Caratteri e problematiche ambientali emergenti;
o Caratterizzazioni e vulnerabilità paesaggistiche del territorio;
o Assetto idrogeologico e relative classi di rischio
o Valore agroforestale del territorio
Il Quadro Conoscitivo Orientativo è costituito dai seguenti elaborati:
Relazione illustrativa
TAV 1Q : Inquadramento territoriale e previsioni urbanistiche dei comuni
confinanti
TAV 2Q : Carta dei vincoli
TAV 3Q : Carta dei caratteri Paesistici
TAV 4Q : Mobilità, sosta e reti tecnologiche
TAV 5Q : Evoluzione del centro storico (catasti storici)
TAV 6Q : Uso attuale del suolo
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TAV 7Q : Computo aree, densità edilizia e capacità insediativa
TAV 8Q : Modalità di intervento nel centro storico
TAV 9Q : Aree pubbliche o ad uso pubblico
TAV 10Q (allegata) : Carta di fattibilità geologica
TAV 12Q : Istanze del processo partecipativo
Per quanto riguarda l assetto geologico, idrogeologico e sismico, l Amministrazione ha
affidato un incarico per lo studio lo studio specifico che accompagnerà l adozione del PGT.
0.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie.
Come già sottolineato in precedenza e nel Documento di Scoping presentato alla prima
conferenza di VAS, l A.C. intende perseguire una sostanziale conferma delle prescrizioni e
delle indicazioni contenute nel vigente PRG sia per quanto riguarda gli ambiti del tessuto
urbano consolidato, che per i comparti di espansione, le aree agricole e l intero sistema
ambientale.
Gli obiettivi generali e prioritari individuati possono essere ricondotti alle seguenti 4
tematiche:
- qualità della vita
- salvaguardia e valorizzazione delle risorse ambientali e culturali
- sostenibilità ambientale
- sostenibilità economica
Tali macro tematiche sono state declinate nelle strategie specifiche ed in ambiti di
intervento di cui si dà in seguito dettaglio.
QUALITA DELLA VITA
Obiettivo principale del DdP è il perseguimento e mantenimento di quel elevato livello di
qualità di vita, ritenuto causa principale del trend di incremento demografico che nell ultimo
decennio ha caratterizzato il territorio comunale.
In tal senso, l intento è quello di incrementare la dotazione dei servizi insediativi, con
particolare attenzione alle opere di urbanizzazione.
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Le strategie individuate riguardano i seguenti campi:
- Sistema della mobilità
- La sosta
- Sistema acquedottistico
- Sistema fognario
- Il Cimitero
SALVAGUARDIA E VALORIZZAZIONE DELLE RISORSE AMBIENTALI E CULTURALI.
Si intende perseguire l intento, già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione
dell elevato grado di naturalità e valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e
paesaggistiche con la promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente,
correlate alla valorizzazione dei beni culturali locali .
In tal senso il DdP, oltre a non contenere previsioni anche minimamente lesive delle zone
ad elevato valore ambientale e culturale, favorirà interventi atti a facilitare la fruizione delle
grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando il rapporto e le
scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.
Tutto ciò in maniera tale da perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse
naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.
SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE.
Il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale della pianificazione, principio alla
base di tutta la nuova normativa di carattere urbanistico, costituisce uno dei punti cardine
della politica dell A.C. che intende esplicitarlo attraverso due strategie:
- la promozione delle tematiche del risparmio energetico, della riduzione dell emissione di
anidride carbonica, della salvaguardia delle risorse non rinnovabili, con l adesione al
progetto Casaclima per la certificazione energetica;
- l applicazione del principio di contenimento dell uso del territorio alla pianificazione
dell espansione residenziale.
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SOSTENIBILITÀ ECONOMICA.
Il DdP, secondo quanto stabilito dalla normativa di riferimento, ma anche nell intento
dell autorità procedente, si prefigge l intento di perseguire e dimostrare la compatibilità
delle strategie di intervento individuate con le risorse economiche attivabili dall A.C, anche
in relazione agli eventuali effetti indotti sul territorio contiguo.
In quest ottica rientra la scelta di concedere nuovi diritti edificatori esclusivamente in luogo
dell individuazione di un interesse pubblico, nella logica di un risparmio di risorse
pubbliche.
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1 INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI STRATEGICI.
Si riportano di seguito le considerazioni effettuate nella preventiva fase cognitiva, e già
contenute nel Quadro Conoscitivo Orientativo , in merito alle problematiche cui si vuol dar
risposta con le strategie e gli ambiti individuati nella presente Proposta.
1.1) La mobilità. Via Vertine.
Le residenze e l area turistico ricettiva localizzate in località Vertine presentano una
viabilità caratterizzata da una strada locale chiusa ad anello cui si ha accesso
esclusivamente da via Cesare Battisti con un incrocio a T e presenza di un passaggio a
livello con sbarre.
Tale accesso costituisce una situazione di alta pericolosità sia per gli utenti di Via Vertine
che per quelli di Via Cesare Battisti; questo per l inadeguatezza di un incrocio diretto tra
una strada principale ed una locale e soprattutto perché ad esso va a sommarsi la
presenza del passaggio a livello. Da sottolineare anche la difficoltà di manovra per chi
vuole accedere a Via Vertine giungendo da sud ed è costretto ad una svolta ad U a destra,
che necessita l ingombro di parte dell altra corsia e comporta il rischio di tamponamento.
Via Camontaro
Tutto il tratto a valle di Via Camontaro è caratterizzato da pendenze elevate e soprattutto
da una sezione stradale particolarmente ristretta ed da una tortuosità del percorso con
curve a raggi ristretti.
A ciò va sommata la mancanza di marciapiedi e percorsi pedonali separati, essenziali
all interno di un area prettamente residenziale.
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Esiste quindi una condizione di evidente pericolosità nella fruizione carrabile e soprattutto
pedonale della via, in particolare in corrispondenza dell accesso da Via C.Battisti
(all altezza degli edifici dell ex-retificio Ziliani), della doppia curva (ad S ) e della stretta
curva a 90° in corrispondenza del ristorante Pernice .
Da segnalare la presenza di strada pedonale di proprietà comunale, da riqualificare in
quanto coperta da vegetazione, che consentirebbe ai pedoni di evitare il tratto stradale in
corrispondenza della suddetta curva.
Centro storico di Martignago.
La viabilità da e per Nestesino è attualmente caratterizzata dalla necessità di attraversare
il centro storico di Martignago in entrambi i sensi di marcia, con oggettive difficoltà legate
alla scarsa larghezza della sezione stradale soprattutto in corrispondenza degli edifici ai
mappali 1429 e 813, principali vincoli all ampliamento di Via Martignago.
Tale situazione comporta disagi in quanto il passaggio di due automobili provenienti da
direzioni opposte avviene con assenza di visibilità ed in condizioni di grande ristrettezza.
Si è quindi in presenza di una situazione di effettiva pericolosità sia per i veicoli che per i
pedoni del centro storico.
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Via Dosso.
Il collegamento viario tra la zona residenziale di Via Dosso ed il centro storico di Sulzano
attualmente avviene esclusivamente attraverso Via Camontaro e Via Dosso, entrambe
strade locali caratterizzate da una forte pendenza, sezioni ristrette e mancanza di percorsi
pedonali separati.
Di conseguenza l accesso a tali aree, oltre a comportare un flusso di traffico superiore a
quello medio previsto per strade locali, è tale da obbligare, chi sopraggiunge a Sulzano da
nord, ad attraversare tutto il centro storico per potersi immettere in Via Camontaro.
Questo in quanto il percorso alternativo comporterebbe l utilizzo della Via Valeriana con un
notevole incremento del tragitto.
Elisuperficie
Sulla base di quanto previsto dalle normative nazionali in materia di sicurezza e di
soccorso il Piano Comunale della Protezione Civile individua la necessità della
localizzazione sul territorio comunale di un punto di atterraggio per gli elicotteri di primo
soccorso (eli - ambulanza), antincendio etc.
Ciò risulta comprensibile valutando la difficoltà di soccorso in caso d emergenza dovuta
alle caratteristiche della viabilità di tutto il territorio del Sebino e delle valli alpine in genere
a sua volta legata alla natura stessa dei luoghi.
Attualmente il PCPC individua nel centro sportivo di Martignago la superficie idonea per
l atterraggio ed il decollo di elicotteri in caso di emergenza, sottolineando però che tale
area non sia da considerarsi, ai sensi di legge, un elisuperficie.
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1.2) Il sistema della sosta.
L analisi dello stato di fatto, effettuata nel Piano dei Servizi vigente, considerando un indice
di 25 mq a posto, ha portato all individuazione di un numero di posteggi di poco superiore
a 1000.
Si riscontra quindi un deficit di circa 650 posti auto, computando anche il fabbisogno
derivante dall interscambio turistico estivo che si manifesta con punte notevolissime di 800
veicoli ma solo per pochi giorni all anno.
Il PRG in aggiunta alle disponibilità esistenti, 1.014 posti auto, prevedeva nuove aree da
attrezzare a parcheggio per 410 posti auto arrivando così ad una dotazione finale di
parcheggi inferiore di poco più di 200 stalli al fabbisogno massimo.
Gli ambiti che necessitano interventi più immediati sono:
Il centro storico
lungo lago .
Nonostante alcuni interventi realizzati negli ultimi anni, il fabbisogno di posti auto relativo al
centro storico, soprattutto nei periodi di maggiore affluenza (giorni festivi in genere) non
risulta interamente coperto dall attuale offerta.
Questo a causa della compresenza delle esigenze di residenti sulzanesi (abitanti del
centro storico o utenti delle attività commerciali), degli abitanti di Montisola e dei turisti.
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Il centro storico
Via Alighieri e Via Molini .
Anche la zona del centro storico dove sono localizzati importanti servizi pubblici quali la
Chiesa, il campo da calcio comunale e la scuola materna, risulta scarsamente dotata di
posti auto.
In particolare il primo tratto di Via Molini presenta una costante presenza di auto
posteggiate a lato della strada, il che comporta una riduzione costante della sezione
utilizzabile della carreggiata ed evidenti difficoltà di circolazione.
La previsione del futuro ampliamento di Via Dosso costituirebbe un peggioramento di tale
situazione in quanto comporterebbe un aumento del traffico in entrambe le direzioni.
Piani attuativi.
All interno delle aree di espansione residenziale, ma anche nella previsione di Piani di
Recupero nelle aree del centro storico, l A.C. ha sempre inteso prevedere la realizzazione,
in loco delle aree a standard di prevista cessione, di un numero di posteggi adeguato alle
esigenze di sosta pubblica della zona.
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1.3) Sistema acquedottistico.
Serbatoio Dosso.
Il serbatoio di Via Dosso, costituisce il perno del sistema acquedottistico comunale
in
quanto unico serbatoio centrale, per cui ogni altro intervento di potenziamento delle reti e
delle dorsali, può essere eseguito unicamente in una fase successiva .
L incremento residenziale legato alla realizzazione di nuovi insediamenti negli ultimi
decenni, ha infatti fatto sì che tale serbatoio risulti sottodimensionato rispetto alle esigenze
comunali, così come per tutta le rete idrica.
Si rende quindi necessario intervenire con un incremento volumetrico.
Il serbatoio, attualmente, si trova su area (mappale 425) classificata dal PRG vigente
come Servizi tecnologici , confinante con il nuovo comparto 3 , zona di espansione
residenziale.
Serbatoio Martignago.
Il serbatoio di Martignago, localizzato all interno di area di proprietà privata censita al
mappale 595 dell NCEU, risulta non del tutto sufficiente , in termini di qualità del manufatto
e di dimensionamento, per offrire un adeguato servizio al centro abitato di Martignago e
alle aree agricole della parte nord del territorio comunale, che ad esso fanno riferimento.
Serbatoio Predabbio.
Il serbatoio idrico sito in corrispondenza della sorgente di Predabbio, ampliato nel 1998, si
trova attualmente all interno di un area di proprietà privata censita al mappale 3210
(foglio9).
Per avere accesso al serbatoio risulta quindi necessario il passaggio su terreno privato
con conseguente necessità del permesso da parte della proprietà.
In passato, con scambio di missive tra la l A.C. e la proprietà, si è valutata la costituzione
di una servitù tale da regolare le modalità dei periodici ingressi sul terreno.
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1.4) Sistema fognario.
Località Montecolo.
L area residenziale e l insediamento per il rimessaggio delle imbarcazioni siti in località
Montecolo, in corrispondenza del confine est del comune, presentano una situazione di
scarico in fognatura non del tutto adeguata alle esigenze esistenti ed alle normative
igienico - sanitarie.
In questa zona, infatti, le dotazioni di strutture fognarie corrisponde alla presenza dei due
suddetti impianti di depurazione del Condominio Residence Country Club Montecolo
,
progettati per una potenzialità di complessivi 300 ab/eq., e di un breve tratto di collettore
collegato al collettore circumlacuale.
Tale situazione non risulta tale da garantire lo scarico di tutte le strutture presenti sull area
secondo quanto previsto dal PTUA.
1.5) Il cimitero.
II Piano dei Servizi vigente ha previsto, ai fini di garantire la capienza della struttura alle
future esigenze, l'estumulazione di circa 180 loculi, da effettuarsi in tre fasi, una per
ciascun lato della struttura.
Nonostante questa previsione in fase di graduale realizzazione, l'incremento demografico
della popolazione e la divisione in classi di età fanno supporre che, nell'arco di non più di
dieci anni, la struttura risulti sottodimensionata.
1.6) Risorse ambientali e culturali.
Tra le molteplici istanze ambientali, paesaggistiche e culturali presenti sul territorio
comunale e descritte nel Quadro Conoscitivo, l A.C. ha individuato le seguenti come ambiti
d intervento strategico.
Torrente Calchere, Cascata del Petoi.
Il torrente Calchere è uno dei sei torrenti presenti sul territorio comunale aventi sbocco al
Lago, e ai sensi della d.g.r. n. 7/7868 del 25/01/2002 successivamente modificata con
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d.g.r. n.7/13950 dell 01/08/2003 è stato individuato come reticolo principale di competenza
regionale.
Come rilevato all interno del Quadro Conoscitivo, lungo il corso di tale torrente, risulta
essere di grande rilevanza ambientale il complesso naturalistico della Cascata del Petoi
presso San Fermo, a Tassano.
Si tratta di una caduta d acqua alta circa 15 metri che forma una pozza limpida ed un
ambito umido favorevole alla crescita di specie floristiche pregiate, quali le orchidee.
Il sito, arricchito dalla presenza di una grotta, è oggi difficilmente accessibile e la sua
stessa esistenza è poco nota anche agli escursionisti abituali.
Per raggiungerla da Via Tassano, infatti, è necessario il passaggio attraverso una
proprietà privata che recentemente è stata chiusa dai proprietari.
Area ex-retificio Ziliani.
L area, di proprietà privata, dove sono localizzati gli edifici dismessi dell ex-retificio Ziliani,
presenta attualmente due destinazioni d uso:
- residenziale di espansione per la parte più a sud, in corrispondenza degli edifici
artigianali esistenti
- verde pubblico di tipo ricreativo e sportivo per la parte più a nord.
L A.C. è conscia che l edificazione di un comparto residenziale come quello previsto,
andrebbe a modificare eccessivamente la natura dei luoghi, con un impatto ambientale
non trascurabile.
Si ridurrebbe infatti notevolmente la superficie boscata che attualmente occupa gran parte
del comparto e che costituisce il più ampio polmone verde del centro abitato di Sulzano,
il più vicino al centro storico.
Si andrebbe quindi a perdere un importante occasione di riqualificazione di un area
centrale da destinarsi a parco urbano.
L A.C. intende quindi individuare una soluzione alternativa di intervento su tale area
dismessa, di minore impatto e tale da consentire una valorizzazione ambientale della
stessa.
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Cantiere per lo svincolo della SS510.
L area a monte della SS.510, utilizzata come area di deposito e stoccaggio del cantiere
per la realizzazione dello svincolo di Sulzano, risulta attualmente caratterizzata dalla
presenza di materiali derivanti dalle opere di recente ultimazione.
Il PRG vigente, in seguito ad indicazioni della Provincia in sede di approvazione dello
stesso, prevede per tale area una destinazione a parcheggio pubblico con ruolo di
interscambio mezzo privato/trasporto pubblico, in corrispondenza dello svincolo per
Sulzano.
1.7) Il progetto Casaclima.
Come sottolineato nel Documento di Scoping, l A.C. con il suo Ufficio Tecnico intende
proseguire nell intento di favorire la costruzione e la ristrutturazione di edifici che rientrino
nei parametri individuati dalla Certificazione CasaClima .
La sensibilità verso le tematiche del risparmio energetico, della riduzione dell emissione di
anidride carbonica, della salvaguardia delle risorse non rinnovabili, ha portato l A.C. ad
aderire al progetto Casaclima per la certificazione energetica ed a dotarsi di un
regolamento per l efficienza energetica degli edifici .
Secondo quanto previsto dall art.147 del Regolamento Edilizio
Per ottenere il rilascio del certificato di agibilità per immobili a destinazione residenziale nuovi o
ristrutturati se i lavori di ristrutturazione hanno interessato almeno il 50% del volume,
documentato da adeguato calcolo, deve essere presentato l attestato di certificazione di
Casaclima
Per incentivare il risparmio energetico è ammesso un aumento di volumetria pari a 10% di quella
ammissibile a carattere residenziale, in relazione alle singole zone omogenee definite dalle N.T.A.
del P.R.G.
Secondo quanto riportato nel regolamento energetico:
Il parametro indicatore dell efficienza energetica degli edifici è l indice termico che esprime il
fabbisogno di riscaldamento invernale in KWh/m2 per anno in base ai parametri adottati
dall Agenzia Casa Clima.
In dettaglio sono individuate n. due classi di efficienza energetica per i nuovi edifici e ampliamenti:
classe A: fabbisogno per riscaldamento inferiore a 30 KWh/m2
classe B: fabbisogno per riscaldamento tra 31 a 50 KWh/m2
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e n. 1 classe per interventi sull esistente:
classe C: fabbisogno per riscaldamento tra 51 e 70 KWh/m2
Sono vietate costruzioni con indice termico diverso da quello sopra indicato.
Il regolamento energetico, inoltre, all interno dell area tematica 3 Fonte energetiche
rinnovabili , oltre all obbligo sulle nuove costruzioni di soddisfare almeno il 50 % del
fabbisogno di acqua calda sanitaria attraverso l impiego di impianti solari termici, stabilisce
quanto segue:
Articolo 3.2
IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI
Per gli edifici di nuova costruzione,nel caso di rifacimento della copertura e di interventi di
ristrutturazione è obbligatorio realizzare la predisposizione per la costruzione di impianti solari
fotovoltaici.
L utilizzo delle cellule fotovoltaiche per la produzione di energia elettrica a partire
dall apporto solare, è consigliato per gli interventi di edilizia privata così come per eventuali
nuovi edifici pubblici.
1.8) Il sistema insediativo.
L andamento demografico del Comune di Sulzano è caratterizzato da un progressivo
aumento della popolazione residente nell ultimo ventennio; la crescita si è notevolmente
accentuata negli ultimi anni: i residenti sono passati da 1.477 unità del 1999 a 1.916 unità
al 30/04/2008.
Visto il trend di crescita degli ultimi 10 anni si può ipotizzare un aumento della popolazione
residente costante anche per gli anni futuri.
Nell ipotesi effettuata Il valore atteso a 2012 è di 2076 abitanti.
Particolarmente significativa, poi, è stata la crescita del numero delle famiglie, in costante
aumento dal 1951 ad oggi, passando da 340 unità del 1951 a 877 del 2007.
Tali considerazioni, unite con la constatazione che l indice di piano (superficie residenziale
media per abitante) è in costante crescita, suggeriscono la necessità futura di individuare
nuovi alloggi sul territorio comunale.
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Per questo motivo l A.C. all interno del PRG vigente ha individuato un certo numero di
comparti da destinarsi all espansione territoriale, il più possibile limitrofi a zone già
edificate, in modo da ridurne l impatto ambientale.
2 STRATEGIE D INTERVENTO.
Segue un analisi degli ambiti d intervento, suddivisi per strategie, individuati dall A.C. e
rappresentati nelle seguenti tavole allegate alla presente Proposta:
- TAV. 1D _ Tavola delle previsioni di piano: Inquadramento (scala 1:5000)
- TAV. 2D _ Tavola delle previsioni di piano : Ambiti strategici (scala 1:5000)
- TAV. 3D _ Tavola delle previsioni di piano : Aree di trasformazione (scala 1:2000)
2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità. L A.C. ritiene essenziale continuare a perseguire gli obiettivi di miglioramento della
mobilità già individuati nel vigente Piano dei Servizi, sia in termini di gerarchizzazione dei
flussi di traffico, sia di sicurezza.
Prevede quindi il completamento delle opere in fase di realizzazione, il mantenimento delle
previsioni sopra elencate e, soprattutto, l individuazione di una serie di ambiti di intervento
cui dare precedenza, dei quali è data nota di seguito e nella tavole di DdP.
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Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine
Azione prevista. Come già ipotizzato all interno del Piano dei Servizi, si rende necessario prevedere, ai fini
di assicurare un accesso più sicuro e agevole alla viabilità locale di Via Vertine, la
realizzazione di un nuovo tratto stradale di collegamento tra la litoranea di Via C.Battisti e
la Via Vertine. La nuova strada, di tipo locale e quindi con una sezione compresa tra i 5,5
e i 6 m, avrà accesso in corrispondenza del confine con Pilzone d Iseo e tracciato parallelo
a Via Cesare Battisti ed alla Ferrovia. Si prevede, di conseguenza, la limitazione dell uso
del pericoloso passaggio a livello.
Effetti di ritorno.
Con la previsione del nuovo tratto di Via Vertine e di uno svincolo adeguatamente
progettato a livello del confine comunale, gli utenti della stessa potranno avere accesso
più agevole e sicuro; per chi sopraggiungerà in direzione sud-nord l accesso sarà diretto,
mentre per gli utenti in direzione opposta la svolta a sinistra sarà sufficientemente agevole
grazie al maggior spazio di manovra rispetto alla situazione attuale.
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Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro.
Azioni previste. L'A.C. prevede, in fasi differenti, interventi di ampliamento e riqualificazione di gran parte
del tratto a valle di Via Camontaro, per aumentarne la sicurezza separando i percorsi
pedonali da quelli carrabili e ampliando la sede stradale.
Per far ciò intende:
- prevedere l'ampliamento della sezione stradale in corrispondenza degli edifici dell'ex -
retificio Ziliani, di cui si prevede la demolizione per la realizzazione di un nuovo parcheggio
pubblico; verrà di conseguenza migliorato e reso pù sicuro l'accesso alla via;
- ottenere la cessione gratuita delle parti di proprietà privata utili all'ampliamento stradale
del tratto più a monte (dalla "S"in avanti) , attraverso la concessione di diritti edificatori in
un nuovo comparto residenziale; a ciò conseguirà, inoltre, la sistemazione e
riqualificazione del percorso pedonale comunale esistente che sarà ampliato e affiancato
da corsia carrabile per l'accesso alla nuova lottizzazione.
Effetti di ritorno.
L'ampliamento di Via Camontaro, da effettuarsi per fasi successive, consentirà di ridurre
notevolmente l'attuale situazione di scarsa sicurezza della mobilità carrabile e pedonale.
Il passaggio di due automobili in direzioni opposte sarà più agevole e sicuro così come
l'accesso alle proprietà private.
I pedoni, sia i residenti che quelli di passaggio (Via Camontaro è collegamento con la Via
Valeriana), potranno muoversi in maggiore sicurezza grazie a nuovi marciapiedi e a
percorsi alternativi quali il sentiero pedonale di prevista riqualificazione.
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Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago.
Azioni previste. Le soluzioni individuate dall A.C. per la soluzione di questa situazione di pericolosità sono
tre, tra di loro alternative:
- demolizione con traslazione volumetrica (ed eventuale incremento volumetrico
compensativo) del fabbricato al mappale 1429 e conseguente ampliamento del tracciato di
Via Martignago;
- ampliamento della sezione stradale dell ultimo tratto di Via Ruchena con miglioramento
della visibilità dell innesto su Via Martignago
- realizzazione di nuovo tratto stradale, in sostituzione di quello esistente a monte di Via
Ruchena, da collegarsi con Via Martignago in modo più sicuro rispetto all esistente.
L A.C propende per la seconda ipotesi.
Effetti di ritorno.
L ampliamento di Via Ruchena consentirebbe la creazione di un anello viario da
percorrersi in un unico senso di marcia con la salita verso Nestesino da effettuarsi su Via
Ruchena e la discesa su Via Martignago.
Tale soluzione, già individuata all interno del Piano dei Servizi vigente, sgraverebbe il
nucleo storico di Martignago della metà del traffico attuale e quindi favorirebbe la
riqualificazione dei percorsi pedonali al suo interno, oltre a ridurre di gran lunga i pericoli
per veicoli e pedoni.
Come più avanti specificato tale ampliamento potrà avvenire senza oneri per l A.C. legati
all acquisizione dell aree necessarie (una delle quali interessata anche dalla realizzazione
di nuovo serbatoio idrico pubblico), grazie alla concessione di diritti edificatori alle due
proprietà.
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Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. Azione prevista.
L A.C., in parte già all interno degli strumenti urbanistici vigenti, prevede la realizzazione di
lavori di ampliamento del tratto nord di Via Dosso, attualmente difficilmente agibile se non
in forma pedonale.
Tali lavori renderanno la sezione stradale atta a consentire il flusso veicolare in entrambi i
sensi e prevedranno la realizzazione di un marciapiede separato dalla carreggiata.
L ampliamento potrà avvenire senza oneri legati all acquisizione delle aree necessarie in
quanto Via Dosso confina con comparti di espansione residenziale da attuarsi con piano
attuativo, nella cui convezione deve prevedersi la cessione gratuita delle aree necessarie
all allargamento stradale.
Effetti di ritorno.
L allargamento del tratto nord di Via Dosso consentirà, alle automobili che sopraggiungono
da nord, di raggiungere le aree residenziali (esistenti e previste) di Via Dosso, senza
attraversare il centro storico, utilizzando Via Martiri della Libertà e Via Dante Alighieri.
Allo stesso tempo il collegamento di tali aree con il centro storico, sia carrabile che
soprattutto pedonale, sarà reso più agevole dalla riqualificazione di questo tratto stradale.
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Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici.
Azioni previste.
L A.C. intende confermare la previsione di realizzazione dei nuovi tratti di percorsi pedonali
pubblici individuati all interno del Piano dei Servizi e non ancora realizzati, ad eccezione
del sovrappasso ferroviario tra Via Alighieri e Via Battisti, all altezza del parcheggio del
Cimitero.
Inoltre l A.C. intende intervenire per la realizzazione di un nuovo tratto pedonale
pavimentato, in corrispondenza del vicolo che ha accesso da Via C.Battisti tra quelli di
Vicolo Bertoletti e di Via Cadorna.
Lo scopo è quello di consentire il collegamento diretto (senza il passaggio per Via
C.Battisti) dell isolato con il vicolo, di recente realizzazione, che collega Piazza Bertoletti e
Via Cadorna, dietro l hotel Rivalago e quindi con il resto del centro storico.
Come già indicato nell ambito 1.2 si prevede, inoltre, la riqualificazione del percorso
pedonale in corrispondenza del ristorante Pernice, in Via Camontaro.
Effetti di ritorno.
Con la realizzazione di questi percorsi pedonali si intende ridurre, dove possibile, l utilizzo
da parte dei pedoni di marciapiedi e/o banchine limitrofe alla carreggiata, soprattutto in
punti (come Via C.Battisti e Via Camontaro) in cui le condizioni di visibilità o di ampiezza
del tracciato carrabile siano tali da rendere pericolosa la compresenza di pedoni e veicoli.
L intervento di Via Cadorna è inoltre legato ad un ottica, da tempo intrapresa, di
riqualificazione del centro storico secondo un disegno uniforme.
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Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri. Azione prevista
L A.C. prevede la realizzazione di una piattaforma per l atterraggio degli elicotteri su area a
verde (mappale 590) in corrispondenza del parcheggio limitrofe al cimitero, da
dimensionarsi e progettarsi secondo le indicazioni del Piano di Protezione Civile.
Effetti di ritorno.
La possibilità di un agevole atterraggio degli elicotteri sul territorio comunale dovrebbe
consentire una notevole riduzione dei tempi di soccorso in casi di incidente, incendio o
altre calamità naturali rispetto a quelli legati all esclusivo utilizzo del sistema della viabilità.
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2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta.
L A.C. intende proseguire nell intento di colmare il deficit di posti auto, in parte ridotto da
recenti interventi ma tuttora presente, anche per l incremento del coefficiente di
motorizzazione delle famiglie.
Le strategie individuate per perseguire tale obiettivo sono di due tipi.
Da un lato si prospetta la ricerca di accordi con privati per la realizzazione di parcheggi e
autorimesse all interno e nelle vicinanze del centro storico, in maniera tale da poter
incrementare l offerta destinata in primis ai residenti di Sulzano e in seguito agli abitanti di
Montisola.
Dall altro lato, la verificata impossibilità di soddisfare l intero fabbisogno di spazi di sosta
per turisti, spinge l A.C. ad impegnarsi per la stipula di un accordo di programma con il
Comune di Sale Marasino.
Tale accordo dovrebbe prevedere la realizzazione di un nuovo imbarco per Montisola sul
territorio di Sale Marasino, in corrispondenza del porto commerciale, con l individuazione
di un ampio parcheggio (più di 300 posteggi) usufruibile dagli abitanti di Sale Marasino e
da turisti.
Ciò sgraverebbe il centro storico di Sulzano di una parte del traffico legato al flusso
turistico e consentirebbe di compensare totalmente il deficit di posteggi esistente, oltre a
consentire un ulteriore riqualificazione e valorizzazione dell area pedonale.
Si riportano di seguito i tre ambiti di intervento per l individuazione di nuove aree di sosta.
Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico.
Azioni previste.
L A.C., oltre ad operare per ridurre il fabbisogno di spazi di sosta, si impegna a valutare la
possibilità di accordi per la realizzazione di due interventi che potrebbero incrementare
l offerta.
In primo luogo si valuterà la fattibilità della realizzazione di un nuovo parcheggio per una
decina di posti auto, sul mappale 1586, da collegare a quello esistente e limitrofe alla
Casa Comunale.
Per questo all interno del Piano delle regole tale lotto verrà classificato come area a
parcheggio pubblico o ad uso pubblico.
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In secondo luogo l A.C. intende adoperarsi per individuare un accordo per la realizzazione
di una nuova ampia autorimessa interrata su mappale 2784, di proprietà privata.
Tale autorimessa, accessibile da Via Ponta, potrebbe essere realizzata in maniera da
mantenere la destinazione a giardino del lastrico superiore e consentirebbe ai proprietari
un certo ritorno economico legato alla vendita dei box a residenti sulzanesi o di Montisola.
Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo parcheggio, sebbene non si tratti di un intervento di grandi
dimensioni, offrirebbe ulteriori possibilità di posteggio per turisti e per i sulzanesi che
usufruiscono dei servizi presenti nel centro storico.
La nuova autorimessa, invece, con i suoi 30 box ipotizzabili, consentirebbe di coprire una
buona porzione del fabbisogno di posti auto dei residenti nel centro storico, liberando
posteggi per la sosta notturna e festiva nei parcheggi esistenti.
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Ambito 2.2 _ Nuovo parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani).
Azioni previste.
Sulla base della mancata presentazione, da parte della proprietà, di un piano di
lottizzazione relativo al comparto 2 , l'A.C. intende utilizzare parte di tale comparto per
incrementare notevolmente l'offerta pubblica di parcheggi, e quindi modificare la
destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a verde limitrofa.
Si prevede la realizzazione di un ampio parcheggio pubblico, nella fascia più a valle della
proprietà, in luogo degli edifici dismessi.
L'area interessata dalla nuova struttura (a raso o eventualmente in parte interrata) avrà
una superficie di circa 5000 m².
Effetti di ritorno.
La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla conservazione
di un'importante area a verde boscato, la soluzione di una buona parte dei problemi
relativi alla sosta, con la creazione, nel caso di una struttura a raso, di circa 200 nuovi
posti auto, utili soprattutto per i turisti e per i residenti del centro storico. La soluzione di un
parcheggio anche interrato sarà da valutarsi qualora l impegno per la sgravare Sulzano da
parte del flusso turistico di Montisola non desse i risultati sperati.
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Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini.
Azioni previste.
L'A.C., allo scopo di dotare la zona di una migliore offerta di posti auto ad uso pubblico e
risolvere gli attuali e futuri problemi di mobilità, intende individuare un accordo con i
proprietari del lotto al mappale 303, per la realizzazione di un nuovo parcheggio (circa 30
posti auto) da destinare a parziale uso pubblico.
Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo parcheggio consentirebbe di offrire un servizio pubblico
adeguato soprattutto agli utenti del campo da calcio e della scuola elementare,
permettendo di liberare Via Molini che, con l'ampliamento del tratto più a monte, dovrà
consentire il passaggio di due auto in direzione opposta.
L intervento consentirebbe anche ai proprietari dell area, titolari di attività ricettiva, di
incrementare la propria offerta di posteggi.
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Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati.
Azioni previste.
L'offerta di posteggi auto sarà ulteriormente incrementata dalla realizzazione di parcheggi
pubblici all'interno dei comparti individuati dal PRG vigente.
A titolo d esempio si riportano due situazioni di prevista realizzazione di nuovi posti auto
pubblici.
La convenzione, di recente stipula, per la lottizzazione del comparto 7, individua un'area a
parcheggio pubblico nella zona limitrofa a Via Tassano, eventualmente utilizzabile anche
dai visitatori del borgo di Tassano.
Gli utenti della chiesa parrocchiale e della scuola elementare, oltre al nuovo parcheggio
previsto su Via Molini, potranno usufruire anche di 5 / 6 nuovi stalli che i proprietari
dell'immobile al mappale 365, oggetto di Piano di Recupero in fase di approvazione, si
impegnano a realizzare e a cedere al Comune.
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2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico.
L A.C. all interno del presente Documento di Piano intende confermare le previsioni
d intervento contenute all interno della convenzione stipulata con Cogeme S.p.a.
Vengono riportati di seguito, inquadrati come strategici, i due ambiti di intervento che
prevedono il confronto con interessi privati e quindi forme di contrattazione preliminari e
funzionali alla realizzazione delle opere.
Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso.
Azione prevista.
All interno della convenzione stipulata con Cogeme Spa, l A.C. ha già previsto di stanziare
la cifra di 250000 per la realizzazione del nuovo serbatoio da affiancare a quello
esistente, da localizzarsi all interno del nuovo comparto residenziale.
Per consentire tale opere l A.C. si impegna a stipulare un accordo, con la proprietà
dell area interessata, per la cessione della stessa, senza oneri eccessivi per l ente
pubblico.
All interno di tali accordi è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta
interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.
Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento
del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.
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Effetti di ritorno.
L ampliamento del nuovo serbatoio dovrebbe consentire l accumulo di una quantità
d acqua sufficiente a garantire, anche grazie agli altri interventi previsti in convenzione, un
adeguato servizio anche nei periodi di maggior consumo.
Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago.
Azioni previste.
All interno della convenzione stipulata dall A.C. con Cogeme Spa è stato previsto lo
stanziamento di una cifra di 220.000 per la realizzazione di un nuovo serbatoio in loco
dell esistente. Si tratta di un opera ritenuta funzionale ad un miglioramento tecnico
gestionale delle reti e degli impianti con ottimizzazione degli sprechi idropotabili .
Ai fini della realizzazione di tale opera l A.C. si impegna alla definizione di un accordo per
la cessione dell area (da individuare nel progetto preliminare) utile alla realizzazione del
nuovo manufatto.
Tale accordo, per evitare all A.C. degli oneri eccessivi legati all acquisto dell area, dovrà
prevedere la cessione gratuita dell area in luogo della concessione di diritti edificatori.
Effetti di ritorno.
Grazie all accordo con la proprietà del mappale 595, che prevederà anche la realizzazione
del nuovo tratto di Via Ruchena, l A.C. comunale potrà usufruire di un nuovo serbatoio
idrico comunale, opportunamente dimensionato e localizzato in area di proprietà pubblica
e facilmente raggiungibile. In tal modo sarà possibile offrire un adeguato servizio idrico alla
frazione di Martignago e all intera zona nord del territorio comunale.
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Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio.
Azioni previste.
Ritenendo la costituzione della servitù una garanzia non sufficiente dei diritti di accesso
all area d acquedotto, importante struttura d interesse pubblico, e valutando la possibilità di
futuri interventi di riqualificazione del manufatto e di quel tratto della rete idrica, l A.C.
intende perseguire una differente strategia.
Anche sulla base di quanto espresso dalla proprietà, l A.C. è disposta a concedere la
possibilità di edificare sul mappale una costruzione di tipo abitazione unifamiliare, in luogo
della cessione gratuita della parte di terreno su cui insiste il manufatto relativo
all acquedotto o di altra porzione su cui potrà prevedere la traslazione dello stesso.
Si ipotizza di consentire ai proprietari la costruzione di un edificio residenziale, di piccole
dimensioni, con uno o due piani fuori terra, avente caratteristiche tali da consentire un
impatto ambientale minimo e da integrarsi tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi
costruzioni della località Predabbio. La costruzione dovrà risultare classificabile in classe
CasaClima A.
Effetti di ritorno.
Attraverso l accordo descritto l A.C. potrebbe ottenere gratuitamente la proprietà dell area
su cui insiste l attuale serbatoio o di un area strategica per la realizzazione di un nuovo
serbatoio. Così facendo risolverebbe la questione relativa all accesso all area e soprattutto
si riserverebbe la possibilità di intervenire con più autonomia sull acquedotto in caso di
eventuali ampliamenti o riqualificazioni della rete.
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2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario.
Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo.
Azioni previste.
L A.C. intende dotare la zona di Montecolo di un adeguata rete di scarico che consenta il
collettamento di tutte le acque reflue all interno del collettore circumlacuale, sotto Via
C.Battisti (ex SS.510).
Si prevede quindi la realizzazione di un collettore fognario lungo via Industriale e per un
tratto di Via Montecolo, opportunamente dimensionato e progettato per tutta l utenza della
zona. Tale collettore sarà direttamente collegato al collettore di Via C.Battisti.
Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo collettore consentirà di valutare la dismissione di entrambi gli
impianti di depurazione, permettendo a tutte le utenze della zona di collettare le proprie
acque reflue all interno del collettore circumlacuale e quindi di fare riferimento, come il
resto del centro abitato, al depuratore di Paratico.
Sarebbe così assicurato il rispetto delle indicazioni del PTUA, evitando eventuali scarichi
abusivi a Lago.
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________________________________________________________________________________________________ PROPOSTA DI DOCUMENTO DI PIANO RELAZIONE 39
2.5) Strategia 5 _ Cimitero.
Azioni previste.
Si prevede l'ampliamento del cimitero con la costruzione di una serie di nuove cappelle sul
lato a monte della struttura esistente cui saranno collegate.
Ciò dovrebbe essere possibile senza oneri legati all'acquisto dell'area, vista la disponibilità
da parte dell'attuale proprietà alla cessione gratuita della stessa.
L'intervento, inserito tra le opere pubbliche di prossima realizzazione, dovrà essere
rispettoso delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell'esistente e dovrà con esso
integrarsi pienamente.
Il dimensionamento delle nuove strutture dovrà essere effettuato su un preciso calcolo
delle necessità future di sepoltura, con riferimento ad un analisi dell'andamento della
popolazione.
Effetti di ritorno.
L'individuazione di nuovi loculi dovrebbe consentire di rispondere alle future esigenze,
consentendo di raggiungere un numero di sepolture complessivo tale da garantire, con
una costante estumulazione e rinnovo dei loculi, un servizio adeguato al numero di
abitanti su cui si ritiene si assesterà la popolazione di Sulzano.
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2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali.
Come espresso all interno del Documento di Scoping, l A.C. intende perseguire l intento,
già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione dell elevato grado di naturalità e
valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e paesaggistiche con la
promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente, correlate alla valorizzazione
dei beni culturali locali .
In tal senso, oltre a non prevedere strategie d intervento anche minimamente lesive delle
zone ad elevato valore ambientale e culturale, si favorirà interventi atti a facilitare la
fruizione delle grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando
il rapporto e le scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.
In questa logica si innesta l impegno profuso, assieme ai comuni limitrofi, per
l individuazione di nuove soluzioni per la sosta di turisti sia diretti a Sulzano che a
Montisola, o per la riqualificazione, ormai completata, dell antica Via Valeriana.
L intento è quello di perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse
naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.
Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere.
Azione prevista
Il progetto, proposto e sostenuto dal Comune di Sulzano, prevede alcuni interventi a basso
impatto ambientale, quali la creazione di un percorso pedonale di accesso e la formazione
di un piccolo ponte in legno sull acqua, oltre che la collocazione di idonea segnaletica, che
favoriscano una migliore e più gradevole fruibilità del sito, pur senza alterare le
caratteristiche di naturalità.
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Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo ponte accessibile da Via Tassano consentirà di risolvere il
problema dell accesso alla cascata, facilitato dalla riqualificazione del percorso pedonale
che, proseguendo oltre, potrà collegarla alla strada Valeriana, altro elemento di interesse
storico e paesistico.
Si individuerà così un percorso aperto ad escursionisti che potranno ammirare la cascata
ed eventualmente proseguire su un percorso di tracking fino a raggiungere la strada
Valeriana ed i sentieri a valenza paesistica a monte della nuova SS.510.
Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde .
L'area ex-retificio Ziliani, con proprietà annesse, è stata individuata all'interno del vigente
PRG come parzialmente inclusa in Zona SP3-Verde pubblico di tipo sportivo e ricreativo, e
parte in Zona C2 - residenziale di espansione.
Il Comparto n.2 prevede la possibilità di edificazione, su una superficie di 10230 m², di un
massimo di 9500 m³.
L'accesso all'area è in corrispondenza del passaggio a livello di Via Camontaro, con la
previsione di ampliamento della via stessa.
Azione prevista.
L'A.C. intende modificare la destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a
verde, prevedendo la realizzazione, nella fascia più a valle della proprietà, di un
parcheggio pubblico che possa sopperire alle esigenze descritte nel "sistema della sosta".
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La rimanente area, a monte, verrà quindi interamente inclusa nelle aree a verde, con il
conseguente annullamento della volumetria a carattere residenziale attualmente prevista.
Effetti di ritorno.
La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla soluzione di
parte delle problematiche relative alla sosta, la conservazione di un'area a verde boscato
che attualmente costituisce il principale polmone verde all'interno del centro abitato di
Sulzano, il più limitrofo al centro storico.
Grazie a ciò, in futuro, tale area potrà essere valorizzata ed attrezzata a parco urbano.
Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510.
Azione prevista.
L A.C. ritiene la costituzione di un servizio di trasporto pubblico con autobus un operazione
economicamente svantaggiosa per il comune di Sulzano, sulla base di un ipotesi di scarsa
domanda di tale servizio.
Per tale motivo il mantenimento della destinazione attuale a parcheggio risulta inadeguata.
Valutando qualsiasi altra destinazione d uso come lesiva del carattere naturale dei luoghi
circostanti, già profondamente toccato dalla realizzazione della nuova SS510, si ritiene
opportuna una riqualificazione di tale area, di proprietà privata, ad uso agricolo, originaria
destinazione d uso.
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Effetti di ritorno.
Il cambio di destinazione d uso consentirà una riqualificazione dell area che risulterà più
rispettosa della natura originaria dei luoghi, limitando almeno parzialmente l ulteriore
impatto ambientale dello svincolo, andato a sommarsi a quello della costruzione della
nuova strada statale.
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2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili
Gli ambiti strategici di intervento individuati all interno del presente Documento di Piano
dovranno rispettare, dove richiesto, le indicazioni normative stabilite dai suddetti
documenti e nuove ulteriori indicazioni individuate in questa sede.
Dove previsto l A.C., negli interventi a carattere pubblico, favorirà il ricorso a fonti di
energia rinnovabile.
Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica.
Azioni previste.
L A.C. intende mantenere in toto le indicazioni contenute in merito al risparmio energetico
all interno del Regolamenti Edilizio ed Energetico, favorendo il più possibile le scelte a
favore della sostenibilità ambientale degli interventi.
A tal riguardo in tutti gli ambiti di trasformazione individuati all interno del presente
Documento di Piano, laddove si preveda la realizzazione di nuovi edifici a carattere
residenziale, tali edifici dovranno risultare classificabili in classi Casaclima A / B.
I nuovi ambiti previsti in zone non urbanizzate, in base ai principi su cui si basa il progetto
Casaclima, potranno non prevedere la realizzazione della rete del gasdotto.
Si mantengono gli obblighi relativi a contabilizzazione individuale dell acqua potabile e
riduzione del suo consumo, recupero delle acque piovane e riduzione dell effetto gas
radon.
Effetti di ritorno.
L obbligo della certificazione energetica delle nuove costruzioni, reso gradualmente più
restrittivo e il rispetto delle regole individuate all interno del Regolamento Energetico
dovrebbero portare Sulzano a proporsi come un comune all avanguardia in termini di
sostenibilità ambientale e risparmio energetico, importanti e strategici ambiti di intervento
per le politiche future dal livello locale a quello globale.
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Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche.
Azioni previste.
L A.C., sempre nell ottica di una totale adesione alle politiche di sostenibilità ambientale,
intende perseguire l obiettivo del massimo utilizzo possibile della tecnologia fotovoltaica.
A tal scopo risulta di prossima realizzazione l installazione, sulla copertura della Casa
Comunale e della scuola elementare, di pannelli fotovoltaici per una superficie di circa 380
m2 complessivi ed una potenza di circa 20 KW per edificio.
Si prevede inoltre di favorire l utilizzo di questa tecnologia, ove possibile, negli ambiti
strategici di trasformazione, pubblici e non, individuati dal presente Documento di Piano.
A tal riguardo si intende inserire, all interno delle convenzioni dei piani attuativi dei
comparti di espansione esistenti e qui introdotti, l obbligo di prevedere un illuminazione
pubblica funzionante tramite impianti di tipo fotovoltaico.
Allo stesso tempo, si prevede di dotare la nuova area cimiteriale, qui prevista in
ampliamento dell esistente, di un sistema fotovoltaico per la produzione dell energia
elettrica utile all illuminazione dei percorsi e dei singoli loculi.
Effetti di ritorno.
L inserimento del fotovoltaico in tutti gli ambiti di nuova realizzazione, in particolare in
quelli carattere pubblico, consentirà al Comune di Sulzano di compiere un grosso passo
verso la conversione della produzione energetica a forme rinnovabili e quindi eco-
sostenibili.
Oltre a proporsi come esempio e modello di applicazione dei principi di sostenibilità
ambientale, il Comune potrebbe anche porre le basi per un effettivo risparmio in termini
economici.
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2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio.
Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali.
L intenzione dell A.C. è quella di rispondere alla prevista futura domanda di superfici
residenziali, senza che ciò comporti un ulteriore utilizzo diffuso del territorio e quindi nel
rispetto delle valenze paesistico
ambientali.
Per questo si punterà maggiormente a favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, soprattutto all interno del centro storico, dato anche il buon numero di alloggi
che al censimento Istat 2001 risultano disoccupati.
Si confermano pertanto le prescrizioni per gli interventi del centro storico così come da
tavola del vigente PRG e del Quadro Conoscitivo Orientativo.
Nuovi diritti edificatori verranno concessi solo in luogo di un reale e strategico interesse
pubblico, quindi solo ai fini di assicurare la sostenibilità economica delle strategie di piano.
Si intende confermare, nella loro destinazione d uso, le aree dei comparti individuati dal
vigente PRG come Zona residenziale di espansione
e non ancora convenzionati o in
fase di realizzazione, con l esclusione del comparto 2
Via Camontaro (come da ambiti
1.2, 2.2, 6.2).
Si manterranno quindi gli indicatori edilizi e urbanistici contenuti, per tali aree, all interno
delle NTA esistenti, fatta eccezione per il comparto n.3 che, come da strategia n. 3.1
presenterà una divisione in due comparti separati con modifiche agli indici di distanza.
Segue tabella con indicazione di tali comparti e relative superfici (residenziali) e volumi.
Nome comparto
Af [mq] V (res) [mc]
Via C.Battisti 3147
1800
Via Dosso 1 4600
3600
Via Camontaro 1 2278
3200
Via Molini 2000
2100
Via Cologna 1 1500
4200
Via Cologna 2 * 2685
2450
Via Tassano 1 2693
1800
Via Ruchena 1 3008
2700
TOTALI 21911
21850
*già previsto prima della vigente revisione del PRG
Considerando una quota costruzione di 150 m3/ab, per tali comparti si può prevedere una
popolazione insediabile di 145 abitanti.
Da sottolineare la previsione, riportata nell ambito 6.2, di trasformazione del comparto
residenziale di Via Camontaro (ex n.2) in area a verde pubblico e a parcheggio, con
l eliminazione della prevista volumetria di 9500 m3, corrispondenti a 63 abitanti insediabili.
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Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano.
Il vigente PRG prevede per il mappale 618 una divisione con l'attribuzione di una parte
dello stesso alla Zona di completamento residenziale, mentre la parte rimanente risulta a
destinazione agricola.
Tale porzione di lotto, delimitata da recinzione, risulta essere giardino di pertinenza del
fabbricato residenziale e non adibita ad attività agricola.
Peraltro la perimetrazione vigente sembra non concordare con il "disegno urbano" offerto
agli altri lotti limitrofi
In base all'istanza presentata dal proprietario l'A.C. intende concedere il cambio di
destinazione d'uso della porzione di lotto attualmente in zona agricola in area residenziale.
Ciò è deciso in base dell'intento di un'equità di trattamento rispetto ai proprietari limitrofi,
ed in maniera tale da concedere un limitato ampliamento del fabbricato esistente senza
ulteriore consumo di suolo.
2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica.
La legge 12/05, cui consegue la stesura del presente Documento di Piano e del nuovo
Piano di Governo del Territorio di cui fa parte, prevede che le strategie individuate nel DdP
per lo sviluppo e la gestione del territorio siano economicamente sostenibili, richiedendo la
dimostrazione di ciò all interno del piano urbanistico stesso.
L A.C., intendendo perseguire le strategie di intervento sopra descritte con il minor ricorso
possibile alle risorse finanziarie comunali, si impegna ad individuare, laddove possibile,
soluzioni alternative alla compravendita di aree, all esproprio delle stesse ed alla diretta
realizzazione degli interventi a spese comunali.
Per questo, molte delle strategie individuate, soprattutto per il completamento e la
riqualificazione delle reti tecnologiche, vengono ritenute fattibili grazie alla concessione di
diritti edificatori (di non eccessivo peso territoriale e di impatto ambientale nullo) in cambio
della cessione gratuita di aree e/o della realizzazione di opere da parte di privati.
Solo attraverso queste forme di concertazione tra pubblico e privato si ritiene possibile
intervenire strategicamente sul territorio e in un ottica di sostenibilità economica.
Una parte delle risorse comunque necessarie per il perseguimento di quanto ivi esposto,
saranno ottenute con la trasformazione in residenziali di due aree a verde pubblico,
localizzate in un ambito già urbanizzato, e la loro conseguente alienazione.
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Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale.
Il Comune di Sulzano, in seguito all edificazione dei comparti residenziali individuati alle
lettere C e D del vigente PRG, in via Dosso, risulta proprietaria di due aree censite ai
mappali 5081 e 5345.
All interno di tali mappali trovano spazio delle aree classificate a verde pubblico
attualmente non utilizzate e per le quali è necessaria la periodica sistemazione da parte
del personale comunale.
Si prevede la trasformazione di queste porzioni dei due lotti in aree edificabili ai fini di una
loro successiva alienazione.
Si sottolinea come si tratti di terreni di limitata dimensione, limitrofi a lotti già edificati e
urbanizzati, che risultano spazi di risulta all interno di un edificazione non intensiva.
Si prevede il mantenimento di indici edilizi ed urbanistici analoghi a quelli delle vicine
costruzioni.
L alienazione di tali aree, oltre ad essere giustificata dall eccessiva difficoltà di gestione del
patrimonio di tutto il verde pubblico (ben oltre gli standard normativi) da parte dell A.C.
(con il suo numero esiguo di dipendenti) avrà come scopo esclusivo quello di reperire
fondi per consentire il raggiungimento degli obiettivi descritti in questo documento.
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Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e
riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2).
L ampliamento del tratto di Via Camontaro, cui fa riferimento l ambito strategico 1.2,
necessita un acquisizione di aree di proprietà privata (ai mappali 915 e 1845).
Ciò potrà avvenire in forma gratuita sulla base della concessione di diritti edificatori su
mappali limitrofi, della stessa proprietà .
Tale concessione, da perfezionarsi in sede esecutiva, prevedrà la realizzazione di villette
unifamiliari e bifamiliari su due piani, di elevata qualità edilizia ed un basso indice di
utilizzazione fondiaria, che consenta un impatto ambientale limitato e la valorizzazione di
un ambito residenziale di grande pregio panoramico.
In questo modo l A.C potrà realizzare le opere di ampliamento di questo tratto di
particolare pericolosità senza spese di acquisto o esproprio e, con la riqualificazione del
percorso pedonale da parte della proprietà dei mappali, limitare la previsione
dell ampliamento del tratto successivo alla sola carreggiata carrabile.
Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di via Ruchena (vedi
ambito 1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2).
L ampliamento del tratto finale di Via Ruchena (ambito 1.2) ai fini della costituzione
dell anello viario del centro storico di Martignago e la costruzione di un nuovo serbatoio
(ambito 3.2) sono previste all interno di aree di proprietà privata.
Per consentire la realizzazione di entrambi gli interventi l A.C. ritiene opportuno acquisire
parte della proprietà di tali mappali.
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Sulla base anche della disponibilità delle proprietà, si intende ottenere la cessione gratuita
delle aree attraverso un accordo che, in seguito ad una prevista concertazione tra le parti,
conceda alla proprietà dei diritti edificatori sull area.
L A.C. intende limitare al massimo la volumetria concessa, imponendo indici edilizi e
urbanistici tali da ridurre il più possibile l impatto della nuova edificazione, peraltro limitrofa
ad altre aree edificate.
Si intende consentire la realizzazione di villette di tipo unifamiliare e bifamiliare, di
massimo due piani, in modo da avere un indice di utilizzazione fondiaria inferiore o
analogo a quello dei lotti edificati limitrofi.
Gli interventi dovranno inoltre, come già specificato in precedenza, rispettare quanto
stabilito dal regolamento energetico per la classificazione in classe Casaclima A.
Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento del serbatoio idrico (vedi ambito 3.1)
L ampliamento del serbatoio in località Dosso, opera essenziale e centrale tra quelle
previste per il potenziamento della rete acquedottistica, necessita l acquisizione da parte
del Comune di un area sufficientemente ampia per la localizzazione del fabbricato.
Tale area è appartenente ad un lotto incluso all interno del comparto di espansione n.3.
L A.C. si impegna, anche sulla base di un avviato dialogo con la proprietà, a stipulare un
accordo con la stessa per la cessione gratuita della parte del lotto ritenuta necessaria.
All interno di tale accordo è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta
interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.
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Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento
del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.
Si tratta di un accordo che non comporta un incremento di edificabilità, e quindi nessuna
variazione dell impatto ambientale già previsto nel vigente Prg e che, allo stesso tempo,
consentirà un importante risparmio economico.
Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area
del serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3).
L ambito strategico 3.3 relativo al futuro intervento di riqualificazione del serbatoio idrico
sito in località Predabbio prevede, ai fini della soluzione dell annoso problema della servitù
di passaggio, la cessione da parte di privati della proprietà dell area su cui insiste il
manufatto o di un area idonea alla realizzazione di un nuovo serbatoio.
Sulla base della disponibilità dimostrata dalla proprietà, tale cessione potrà avvenire in
forma gratuita con la stipula di un accordo nel quale l A.C. concederà la possibilità di
edificare, sul mappale, una costruzione di tipo abitazione unifamiliare da integrarsi
tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi costruzioni.
Si ritiene che l interesse pubblico alla stipula di tale contratto possa compensare l impatto
ambientale, considerato minimo se non nullo, di una costruzione di tale tipo nelle vicinanze
di altri fabbricati esistenti.
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Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato.
Sulla base della proposta della proprietà l'A.C. intende concedere l'individuazione di un
nuovo comparto residenziale su area attualmente classificata in Zona E - agricola, in
località Martignago, con la possibilità di edificare un massimo di tre fabbricati uno dei quali
destinato ad ambulatorio medico privato e annessa abitazione. Si ritiene, infatti, di
interesse pubblico l'individuazione di una nuova struttura - servizio ambulatoriale nel
territorio della frazione di Martignago.
La proprietà, inoltre, si impegnerà a reperire le dovute superfici a standard in sito e , se
questo non fosse possibile o ritenuto non vantaggioso si propone di trovare una
soluzione nella realizzazione di interventi mirati di pari valore su edifici o beni pubblici.
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Ambito 9.7 _ Edificabilità di area privata per realizzazione nuovo tratto di Via Vertine
(vedi ambito 1.1).
La realizzazione del nuovo tratto di Via Vertine (ambito 1.1) necessita l acquisizione di
aree di proprietà privata.
La proprietà dei terreni ai mappali 37- 38, attraverso istanza presentata all A.C. si dice
disponibile alla cessione gratuita della porzione di detti mappali interessate dalla nuova
strada, qualora fosse concessa la possibilità di edificazione residenziale sulla rimanente
parte di proprietà.
L A.C intende ottenere, quindi, tale cessione gratuita, attraverso un accordo che preveda
la possibilità di edificazione di un massimo di due edifici residenziali, di numero piani
inferiore a tre, classificabili in classi Casaclima A/B, con accesso dalla nuova strada.
L accordo riguarderà esclusivamente parte della proprietà, mentre il rimanente resterà a
destinazione agricola
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* Istanze della popolazione e dimensionamento degli ambiti residenziali.
Delle 29 istanze presentate dalla popolazione contenenti richieste / proposte di carattere
generale e/o puntuali rivolte al riconoscimento di possibilità di trasformazione di aree
comunali, elencate e riassunte nel Quadro Conoscitivo Orientativo, 17 riguardano richieste
di conversioni di aree agricole o di verde privato (inedificate) in aree residenziali edificabili.
La superficie complessiva di tali aree è di circa 96000 m2.
Di tali istanze una sola è stata accolta integralmente dall A.C. (6%), 5 sono state accolte
parzialmente (29%) e il rimanente 65% non sono state accolte.
Come già specificato in precedenza la motivazione dell accoglimento, integrale o parziale,
delle istanze presentate, è legata all esistenza, in quegli ambiti, di interesse di carattere
pubblico, quali l ampliamento di una strada o la realizzazione di un nuovo serbatoio idrico.
Segue una tabella con indicazioni dimensionali delle aree di trasformazione a carattere
residenziale individuate (rappresentate in tav.2D).
N. Nome comparto Af [mq] V (res) [mc]
9 Via Tassano 2 630
280
10 Via Camontaro 2 3080
1700
11 Via Martignago 1 2700
2000
12 Via Martignago 2 1690
600
13 Via Ruchena 2 3600
2600
14 Via Martignago 3 3100
1700
15 Via Vertine 940
550
16 Via Dosso 3 790
300
17 Via Dosso 4 595
550
TOTALI 17125
10280
I nuovi comparti di espansione riguardano una superficie pari a meno del 18 % della
superficie complessiva di cui si è richiesta trasformazione e circa il 2% dell intero suolo
urbanizzato (795.500 m2).
Se si tiene conto, poi, della trasformazione del comparto residenziale n.2 di Via
Camontaro (10239 m2 e 9500 m3) in area a verde pubblico e parcheggio, la presente
Proposta di DdP , con le nuove aree di trasformazione, comporta un incremento del suolo
urbanizzato residenziale di 6886 m2 (0,8%) e un sostanziale mantenimento del volume
residenziale previsto, rispetto a quanto pianificato nel vigente PRG.