INDICE
NORME PER L'ATTUAZIONE DEL PIANO STRUTTURALE
TITOLO I: DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1 - Finalità e contenuti del Piano Strutturale . . . . . . . . . . . . . pag. 5
Art. 2 - Il territorio come patrimonio della comunità locale pag. 7
Art. 3 - La qualità paesistico-ambientale delle trasformazioni sul territorio
come metodo generalizzato d'intervento . . . . . . . . . . . . . . pag. 8
Art. 4 - Attuazione del Piano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.12
Art. 5 - Strumenti di attuazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.13
Art. 6 - Categorie, indici e parametri urbanistici . . . . . . . . . . . . . . pag.14
Art. 7 - Opere di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.15
Art.8 - Perequazione degli effetti degli interventi tramite l'istituto del
"Comparto" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.17
Art. 9 - Norme di salvaguardia per gli assetti urbanistico-edilizi pag.19
Art. 10 - Elaborati del Piano Strutturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.19
TITOLO II: INQUADRAMENTO TERRITORIALE
E DISCIPLINA NORMATIVA
CAPO I
CRITERI GENERALI DI INQUADRAMENTO ED INTERPRETAZIONE
DEL TERRITORIO
Art. 11 - Individuazione delle principali strutture paesistiche . . . . . pag.23
Art. 12 - Articolazione del territorio per sistemi strutturali . . . . . . . pag.23
Art. 13 - Organizzazione del territorio secondo un sistema di Unità
ecologico-paesistico-insediative denominate "Luoghi" . . . . .
pag.25
2
CAPO II
NORME GENERALI PER IL SISTEMA AMBIENTALE
Art. 14 - Articolazione dei livelli di tutela per i subsistemi ambientali
naturalistico ed agricolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.26
Art. 15 - Ambito del livello A) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.28
Art. 16 - Ambito del livello B) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.31
Art. 17 - Ambito del livello C) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.32
Art. 18 - Ambito del livello D) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.34
Art. 19 - Ambito del livello E) di tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.35
Art.19 bis-Ambito del livello F) di tutela. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.36
Art. 20 - Subsistema delle attrezzature igienico-sanitarie e dell'ecologia
del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.37
Art. 21 - Subsistema delle strutture di equipaggiamento del territorio
pag.38
CAPO III
NORME GENERALI PER IL SISTEMA DELLE
RELAZIONI E DELLA MOBILITA'
Art. 22 - Relazioni, mobilità, fruibilità territoriale . . . . . . . . . . . . . pag.40
Art. 23 - Subsistema delle strutture relazionali di carattere storico-
ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.40
Art. 24 - Subsistema delle strutture relazionali legate alla mobilità . .
pag.41
Art. 25 - Subsistema delle strutture relazionali per la fruibilità e
valorizzazione del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.44
CAPO IV
NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO
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Art. 26 - Sistemi insediativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.46
Art. 27 - Subsistema insediativo di matrice storica . . . . . . . . . . . . . pag.46
Art. 28 - Subsistema insediativo di recente formazione in ambito
urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.47
Art. 29 - Subsistema insediativo degli aggregati di edilizia diffusa in
ambito periurbano e suburbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.49
Art. 30 - Subsistema insediativo degli aggregati di edilizia diffusa
in ambito extraurbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.51
Art. 31 - Subsistema insediativo di tipo puntuale diffuso in ambito non
urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.52
CAPO V
NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO URBANO
Art. 32 - Ambito di pertinenza delle strutture urbane e relativo
"limite" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.54
Art. 33 - Articolazione delle nuove urbanizzazioni in unità insediative o
d'intervento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.55
Art. 34 - Unità insediativa per la residenza e relativi servizi . . . . . . .
pag.57
Art. 35 - Unità insediative per la residenza e relativi servizi derivanti da
piani attuativi approvati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.58
Art. 36 - Unità insediativa per attività produttive derivanti da piani
attuativi approvati e di nuova previsione . . . . . . . . . . . . . pag.59
Art. 37 - Unità insediativa per attrezzature private . . . . . . . . . . . . . pag.61
Art. 38 - Unità insediativa per attrezzature pubbliche . . . . . . . . . . . pag.62
Art. 39 - Unità d'intervento sul sistema dell'igiene pubblica del
territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.63
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Art. 40 - Unità d'intervento sul sistema delle attrezzature per la
mobilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.63
Art. 41 - Unità d'intervento per la qualificazione dello spazio urbano
pag.63
Art. 42 - Sistemazioni paesaggistico-ambientali per la riqualificazio-
ne e la protezione dei centri urbani . . . . . . . . . . . . . . . . pag.64
Art. 43 - Parco agro-urbano e attrezzature di scala comunale
come strumenti per la riorganizzazione del sistema insediativo
tripolare Pieve al Toppo, Tegoleto, Badia al Pino . . . . . . . pag.65
Art. 44 - Criteri adottati per la formazione dello Statuto dei luoghi . .
pag.68
Art. 45 - Progetti speciali di riqualificazione ambientale ed urbana . .
pag.70
Art.46 - Modalità per l'attuazione dei Regolamenti urbanistici . . . . .
pag.71
Art. 47 - Norme di indirizzo per la prevenzione del Rischio idraulico
pag.73
Art. 48 - Ambiti suscettibili di interesse archeologico . . . . . . . . . . pag.74
Art. 49 - Varianti al Piano strutturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . pag.75
5
NORME PER L'ATTUAZIONE DEL PIANO STRUTTURALE.
TITOLO I
DISPOSIZIONI GENERALI
ARTICOLO 1
FINALITA' E CONTENUTI DEL PIANO STRUTTURALE
Il Piano strutturale rappresenta la componente strategica del Piano
Regolatore Generale Comunale ed esprime le indicazioni per il governo del
territorio della comunità locale in armonia con gli atti di programmazione
della Regione e con le linee del Piano Territoriale di coordinamento della
Provincia.
Gli obbiettivi fondamentali del Piano Strutturale sono:
1) Salvaguardia e valorizzazione del patrimonio ambientale e paesaggistico
attraverso il ripristino delle funzionalità biologiche del territorio, una
adeguata strategia per la manutenzione dello stesso, la promozione delle
qualità e dei valori esitenti ivi compresi quelli di carattere antropico nonchè
quelli relativi alle " culture materiali" delle comunità locali..
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2) Riorganizzazione e razionalizzazione delle infrastrutture per la mobilità
volta ad eliminare le condizioni di incompatibilità determinate dai traffici di
attraversamento degli insediamenti, alla creazione di una selezione e
gerarchizzazione dei percorsi dando spazio a forme di mobilità alternativa
rispetto all'automobile e promuovendo l'uso del trasporto pubblico su
gomma e rotaia ed un adeguato rapporto di complementarietà fra i due.
3) Riqualificazione dei Centri urbani con particolare riguardo a quelli di
pianura tramite un insieme di interventi strutturali su viabilità, spazio
pubblico, arredo urbano, su funzioni insediate ed insediabili con l'obbiettivo
della costituzione di entità urbane definite nello spazio di riferimento, nel
ruolo rispetto al territorio e dotate di livelli di autonomia, funzionalità e
complementarietà. Tali strutture urbane saranno assimilabili a "quartieri"
facenti parte di un sistema "città" policentrico inserito in un contesto
agricolo ambientale opportunamente riqualificato e correlato.
4) Elevamento complessivo della qualità architettonica ed ambientale del
sistema insediativo attraverso incentivazioni per la tutela ed il recupero del
patrimonio edilizio di antica formazione ed una generalizzata
riqualificazione di quello più recente di base. In particolare sia per gli edifici
esistenti che per quelli di previsione occorre realizzare corretti rapporti
funzionali e formali fra edifici, aree di pertinenza ed immediato intorno
eliminando la tendenza al loro mantenimento in forme improprie e
disordinate dando soluzioni in positivo al fenomeno della avvenuta
proliferazione dei manufatti accessori dalle tipologie improprie e dalle
caratteristiche precarie.
5) Formazione di un "Parco agro-urbano" con funzione di connessione delle
tre principali frazioni di pianura e di elemento strutturante un sistema città
tripolare fortemente integrato con l'ambiente ed il paesaggio; alla
qualificazione del Parco concorrono una serie di attrezzature e servizi di
valenza comunale capaci di fornire risposte di qualità adeguata ai bisogni
7
della comunità locale in materia di istruzione, cultura, assistenza, tempo
libero, attività commerciali e direzionali.
6) Riorganizzazione del comparto produttivo tramite il consolidamento e la
riqualificazione delle aree industriali urbanizzate con adeguamento del
sistema infrastrutturale e dei servizi.
Tutela e valorizzazione delle colture specializzate del territorio agricolo
quali i frutteti della pianura e l'olivo e la vite in collina. Promozione delle
attività di agroindustria e delle forme di turismo rurale e di agriturismo.
7) Riorganizzazione complessiva del territorio in chiave ecologico-
ambientale tramite la formazione di sistemi integrati fra insediamenti
ed ambiente (citta-campagna) definiti "luoghi" e loro riconnessione in
un organico sistema territoriale a scala comunale relazionato al proprio
interno e con i sistemi territoriali contermini quali in particolare l'area
aretina e quella della val d'Ambra
Il Piano Strutturale è redatto in conformità all'art.24 della L.R.5/95; esso
realizza una adeguata considerazione dei valori paesaggistici ed ambientali
su tutto il terrtitorio comunale ivi compresi gli ambiti urbanizzati.
Il Piano attraverso norme di carattere generale e specifiche, contenute negli
elaborati grafici, nelle presenti Norme e negli Statuti dei luoghi, definisce
gli interventi ammessi in applicazione della Delibera C.R. 296/88
sviluppando le prescrizioni e le direttive di tutela e valorizzazione del
territorio e risolvendo le salvaguardie di cui al Capo III della stessa delibera
regionale.
ARTICOLO 2
IL TERRITORIO COME PATRIMONIO DELLA COMUNITA'
LOCALE
8
L'intero territorio di Civitella nelle sue componenti ambientali,
paesaggistiche, antropiche e nei valori che lo caratterizzano si configura
come un "bene" ed una "risorsa" della comunità locale ed in quanto tale i
livelli di tutela e trasformazione ammissibili debbono essere definiti
attraverso idonee forme di partecipazione dei cittadini che li impegnino
nella formazione degli Statuti dei luoghi attribuendo loro il ruolo di "tutori"
del rispetto delle regole convenute sia nei comportamenti individuali che in
quelli collettivi responsabilizzandoli anche per compiti di manutenzione e
presidio degli ambiti territoriali di loro pertinenza.
In questo quadro ogni Strumento urbanistico dell'Amministrazione
comunale è sottoposto ad idonee forme di consultazione preventiva con i
soggetti destinatari delle relative previsioni con modalità adeguate alla
natura ed importanza dello stesso. In linea generale l'Amministrazione
garantisce nelle varie fasi di gestione del Piano la conoscenza tempestiva
delle scelte in materia urbanistica fornendo i necessari supporti conoscitivi
anche attraverso la estensione nel tempo dei compiti affidati alla figura del
"garante dell'informazione" di cui all'art.18 L.R.5/95 in relazione al
carattere processuale del P.R.G.
ARTICOLO 3
LA QUALITA' PAESISTICO- AMBIENTALE DELLE
TRASFORMAZIONI SUL TERRITORIO COME METODO
GENERALIZZATO D'INTERVENTO
La considerazione dei valori paesaggistici ed ambientali che il P.S. sviluppa
sull'intero territorio comporta il superamento della tradizionale divisione
dello stesso per zone e della precedente modalità di individuazione solo di
alcuni ambiti di particolare pregio da tutelare a fronte di contesti di fatto
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indebitamente sottratti alla esigenza di qualità e compatibilità ambientale
degli interventi.
Il P.S. assume quindi come contenuto fondamentale il recupero di una
qualità diffusa sul territorio sia in termini architettonici che paesistico-
ambientali a prescindere dai contesti interessati e persegue l'obbiettivo del
massimo livello possibile di equilibrio, coerenza e funzionalità dei vari
fattori caratterizzanti il territorio puntando al recupero in tal senso della
"sapienza" delle antiche culture spontanee che fino a tutto il 19° secolo
hanno presieduto alla sua costruzione e gestione.
In tal senso tutti gli interventi di trasformazione, sia che agiscano sul
patrimonio edilizio ed ambientale esistente, sia che si pongano come
introduzione di elementi innovativi devono poter agire nella logica della
ricerca dei livelli di ottimizzazione delle risorse, della realizzazione di
assetti compatibili, del perseguimento di standard di qualità nella
organizzazione/trasformazione dello spazio, nel consumo di suolo, nella
definizione delle volumetrie e dei manufatti, nelle relative modalità di
fruizione e mantenimento.
Il P.S. adotta come riferimenti fondamentali per il perseguimento di tale
obbiettivo i valori espliciti ed impliciti di ogni contesto sia per quanto
attiene ai tratti fondanti il paesaggio e l'ambiente sia per quanto riguarda i
caratteri, le tipologie, i sistemi costruttivi del patrimonio edilizio
storicizzato. Ogni intervento di trasformazione dovrà quindi tendere a
realizzare adeguati livelli di contestualizzazione evitando di piegare le
risorse ed i caratteri del luogo a mere esigenze di utilitarismo costruttivo
ma qualificando lo stesso sulla base del "valore aggiunto" che gli elementi
costitutivi del luogo e il rapporto con le preesistenze possono conferire.
Il P.S. persegue l'obbiettivo di un complessivo elevamento della qualità
architettonica ed ambientale del patrimonio edilizio caratterizzato da cattiva
manutenzione dei manufatti e delle aree di pertinenza, da una non sempre
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adeguata funzionalità in senso igienico-sanitario, dalla presenza di strutture
improprie e precarie che deturpano i contesti, da un generale basso profilo
espressivo e di decoro di quest'ultimi. Tale riqualificazione appare
indispensabile in quanto gran parte del basso profilo e del degrado che
caratterizza attualmente il territorio è proprio determinato dalla sommatoria
dei bassi livelli di qualità e manutenzione dei singoli assetti edilizi esistenti.
Qualità dell' ambiente e del paesaggio quindi debbono essere considerati
come un bene che appartiene alla collettività correggendo i comportamenti
poco consapevoli che confliggono con tale principio.
Tutti gli interventi di trasformazione edilizia dei manufatti e delle aree
relative al Patrimonio edilizio esistente ovvero quelli di nuova realizzazione
sono subordinati alla preventiva riqualificazione dei contesti interessati in
mancanza dei quali non potrà essere rilasciata la concessione o
autorizzazione edilizia ancorchè implicitamente assentita in base alle norme
vigenti per le opere di manutenzione straordinaria.
Tutte le istanze di concessione o autorizzazione per interventi di
trasformazione devono necessariamente prevedere una accurata
documentazione sullo stato dei luoghi estesa ad un congruo intorno
relativamente a:
- manufatti edilizi
- tipi di recinzioni
- ubicazione e tipo di alberature esistenti e/o di progetto
-sistemazione ad orti e giardini
-allacciamento ai pubblici servizi ovvero modalità di approvvigionamento
idrico e di allontanamento delle acque fognarie
- modalità di smaltimento dei rifiuti solidi
- presenza di attività o funzioni diverse da quella residenziale con eventuale
descrizione del ciclo lavorativo e delle modalità di allontanamento dei
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relativi rifiuti solidi, liquidi e gassosi, dando anche conto del livello delle
emissioni rumorose.
- rapporto con la viabilità principale e modalità di accesso carrabile e di
ricovero delle auto.
Il R.U. fornirà le prescrizioni relative al livello di documentazione richiesto
per ogni tipo di intervento.
Le regole per gli interventi di recupero edilizio del patrimonio esistente
(tipologie edilizie, tecnologie, materiali di finitura e quant'altro) sono
anch'esse definite dal R.U. sulla base delle prescrizioni fornite dal P.S .
negli specifici articoli inerenti i vari ambiti ed in base alle norme che
seguono:
1) obbligo della demolizione e ricostruzione a parità di volume di tutte le
strutture accessorie costruite con elementi precari o impropri purchè oggetto
di regolare istanza di condono secondo un criterio compositivo che tenga
conto del rapporto con il manufatto principale, se esistente, ovvero di un
corretto rapporto con l'ambiente circostante.
Nel caso di manufatti parzialmente precari ed incongrui ovvero
riqualificabili senza bisogno di demolizione è richiesto l'adeguamento alle
norme sulla riqualificazione del patrimonio edilizio che saranno previste dal
R.U.
Tali norme e quelle successive che saranno definite con il R.U. hanno valore
di "recupero urbanistico degli insediamenti abusivi" di cui all'art. 29 della
Legge 47/85 con particolare riferimento ai punti b) e c).
2) obbligo di demolizione di tutte le strutture ed elementi incongrui non
autorizzati o per i quali non sia stata presentata istanza di condono edilizio
ai sensi delle leggi vigenti.
3) ogni intervento di trasformazione, con esclusione di quelli compresi
all'interno di Piani attuativi o di Recupero, che richieda concessione o
autorizzazione potrà comportare l'obbligo, tramite esplicita prescrizione
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contenuta nell'atto autorizzativo, della realizzazione di opere di bonifica,
riqualificazione e sistemazione. Tali prescrizioni potranno riguardare a
seconda dei casi anche l'obbligo a garantire determinate forme di
manutenzione del contesto di pertinenza, delle strade vicinali, del sistema di
scolo delle acque; le prescrizioni potranno riguardare altresì le modalità per
gli approvigionamenti idrici e quant'altro necessario ad una corretta tutela,
igiene e manutenzione dei luoghi.
Le regole che riguardano le nuove costruzioni saranno anch'esse definite dal
R.U. in maniera specifica; valgono comunque in quanto applicabili gli
indirizzi sopra descritti e le prescrizioni di volta in volta contenute nelle
norme che regolano i vari ambiti e settori di intervento.
ARTICOLO 4
ATTUAZIONE DEL PIANO
Il Piano strutturale fissa le norme generali per la tutela e l'uso del territorio
sulla base delle Invarianti e dello Statuto dei Luoghi di cui all'art.5 della
L.R.5/95. Esso fornisce i criteri ed i parametri guida per l'attuazione degli
interventi di carattere insediativo, per le trasformazioni ammesse sui tessuti
urbani e sul patrimonio edilizio esistente, nonchè quelli inerenti il sistema
paesistico, ambientale, ed ecologico.
Il P.S. si attua mediante il Regolamento Urbanistico di cui all'art.28 della
L.R. 5/95 ed eventuale Programma Integrato d'intervento di cui all'art.29
della stessa legge.
Il P.S. opera attraverso:
- prescrizioni e vincoli: immediatamente operanti finalizzati al recupero e
conservazione degli assetti esistenti di carattere ambientale e paesaggistico.
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- direttive ed indirizzi: in base ai quali dovranno essere concepiti i
Regolamenti urbanistici ai fini della disciplina degli assetti esistenti, della
previsione degli interventi di valorizzazione ambientale, paesaggistica e
turistico-ricettiva, nonchè di quelli relativi ai nuovi insediamenti
residenziali, produttivi e per servizi.
- salvaguardie: che operano fino alla approvazione del Regolamento
Urbanistico e dei Piani attuativi.
Il P.S. tramite lo Studio geologico e la Carta della pericolosità suddivide il
territorio in ambiti dotati di gradi diversi di pericolosità secondo il disposto
della L.R. 21/84 e Del.C.R. 94/85 e rinvia al Regolamento Urbanistico, ai
Piani attuativi ed ai singoli interventi edilizi il compito di definire i relativi
diversi gradi di compatibilità geologica degli interventi e le modalità
costruttive per la eliminazione degli eventuali livelli di rischio.
ARTICOLO 5
STRUMENTI DI ATTUAZIONE
Gli strumenti attraverso i quali verranno attuate le previsioni del Piano
Strutturale (P.S.) tramite il Regolamento Urbanistico (R.U.) sono i seguenti.
1) PIANI PARTICOLAREGGIATI (P.P.) di cui all'art.13 dell Legge
1150/42
2) PIANI PER L'EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (P.E.E.P.) di cui
alle leggi 167/62 e 865/71
3) PIANI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P.) di cui all'art. 27
della Legge 865/71
4) PIANI DI LOTTIZZAZIONE CONVENZIONATA (P.d.L.) i cui
all'art.28 della Legge1150/42
5) PIANI DI RECUPERO (P.R.) di cui agli artt.28 e 30 della Legge 457/78
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6) PROGRAMMI DI RECUPERO URBANO (P.R.U) di cui alla legge
493/93
7) PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO (PIN) PER IL
RECUPERO E LA RIQUALIFICAZIONE URBANA di cui alla legge
179/92
8) PIANO URBANO DEL TRAFFICO (PUT) di cui al Decr.legisl.
n.285/92
9) PROGRAMMA URBANO DEI PARCHEGGI (PUP) di cui alla legge
n.122/89
10) PROGRAMMA RETE CICLOPEDONALE (PCP) di cui alla legge
n.208/91
11) PIANO DELLA RETE DI VENDITA (PRV) di cui alla legge n.426/71
12) PROGETTI DI OPERE PUBBLICHE
13) PROGETTI SPECIALI COMUNALI DI SISTEMAZIONE
AMBIENTALE.
14) REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE (RE)
15) INTERVENTI EDILIZI DIRETTI
Contenuti, prerogative e procedure di detti Strumenti sono quelli definiti
nelle rispettive leggi istitutive salvo diverse o più precise indicazioni e
prescrizioni che potranno essere introdotte in sede di Regolamento
urbanistico.
ARTICOLO 6
CATEGORIE, INDICI E PARAMETRI URBANISTICI
Il Piano Strutturale individua in prima istanza, esclusivamente dal punto di
vista concettuale, le categorie, gli indici ed i parametri urbanistici utilizzati
o da utilizzare in sede di Regolamento urbanistico. A quest'ultimo è affidato
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il compito di specificarne le caratteristiche ed implicazioni di carattere
normativo per la disciplina degli interventi urbanistici ed edilizi.
1- St = Superficie territoriale
E' la superficie complessiva dell'ambito territoriale interessato dalla/e Unità
Insediative di nuova realizzazione.
2- Su = Superficie fondiaria
E' la superficie dell'ambito interessato dalla/e Unità di intervento Edilizio
depurata delle aree per le urbanizzazioni primarie e secondarie.
3- Sc = Superficie coperta
E' l'area rappresentata dalla proiezione orizzontale di un fabbricato.
4- S.l.c. = Superficie lorda complessiva
E' la somma delle superfici lorde di tutti i piani di un fabbricato.
5- V = Volume
E' la somma dei prodotti delle superfici lorde di ogni piano per le rispettive
altezze.
6- H max = Altezza massima
E' la massima altezza cui può giungere un fabbricato con esclusione della
eventuale copertura inclinata.
7- It = Indice di fabbricabilità territoriale V/St
E' il volume, espresso in metri cubi, massimo edificabile per ogni metro
quadro o ettaro di Superficie territoriale (St)
8- If = Indice di fabbricabilità fondiaria V/Sf
E' il volume, espresso in metri cubi, massimo edificabile per ogni metro
quadro o ettaro di Superficie fondiaria (Sf)
9- Rc = Rapporto di copertura
E' la percentuale massima di superficie coperta (Sc) realizzabile di un
fabbricato rispetto alla superficie fondiaria.
10- Dt = Densità territoriale
E' il rapporto fra abitanti insediabili per ettaro di superficie territoriale
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11- S.U. = Superficie utile
E' la somma delle superfici di pavimento effettivamente fruibile dei singoli
vani di una unità immobiliare.
12- R.O.S. = Rapporto di occupazione del sottosuolo
E' il rapporto misurato in percentuale tra superficie del lotto di pertinenza e
le aree utilizzate sotto il livello stradale o di campagna.
ARTICOLO 7
OPERE DI URBANIZZAZIONE
Il P.S. persegue l'obbiettivo di una adeguata e qualificata dotazione di opere
di urbanizzazione in relazione alle nuove previsioni insediative nonchè
quello di adeguamento del deficit che si registra negli ambiti interessati dai
tessuti edilizi esistenti.
In tal senso gli Strumenti urbanistici attuativi del P.S. devono considerare
gli Standards urbanistici non come una mera quantità da soddisfare quanto
piuttosto una occasione di qualificazione dei contesti interessati sia sotto il
profilo della loro collocazione ed articolazione rispetto agli insediamenti sia
sotto quello della loro effettiva fruibilità e funzionalità. Pertanto occorre
superare la filosofia del sovradimensionamento nei Piani degli standards
perchè ciò non garantisce della loro corretta realizzazione e spesso finisce
per attribuire loro il ruolo di indiretti strumenti di vincolo di parti del
territorio; occorre invece garantire una effettiva rete di spazi e di
infrastrutture pubbliche
Nei nuovi insediamenti la realizzazione delle opere di urbanizzazione
primaria è di norma affidata ai titolari degli interventi.
Il rilascio della concessione edilizia all'interno di dette aree è subordinata
alla preventiva realizzazione del complesso prevalente di opere necessarie;
la disciplina per la progettazione, l'esecuzione ed i collaudo di dette opere
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ed i criteri per la loro parzializzazione temporanea compete al R.U.;
quest'ultimo potrà prevedere modalità particolari per l'acquisizione da parte
del Comune delle stesse e per la ripartizione degli oneri manutentori nel
tempo con i beneficiari degli interventi di tutte o parte delle opere stesse.
Per i tessuti edilizi esistenti il P.S. persegue l'obbiettivo dell'innalzamento
complessivo del livello di efficienza, qualità e decoro delle infrastrutture e
dello spazio pubblico introducendo il concetto del concorso dei cittadini
beneficiari di tali inteventi di qualificazione, attraverso forme opportune di
concertazione con l'Amministrazione comunale, per coloro che hanno
usufruito in passato di concessioni edilizie senza oneri o con oneri
sottodimensionati. In tal senso l'Amministrazione potrà promuovere
appositi programmi integrati per il recupero urbano.
Per gli interventi di nuova realizzazione di carattere puntuale ovvero che
interessano ambiti organici, ivi compresi quelli di ristrutturazione
urbanistica, l'Amm.ne potrà richiedere la realizzazione diretta delle opere
ovvero riservarsene la attuazione adeguando a tal scopo il corrispettivo
dovuto per ogni concessione in base alle vigenti leggi.
Per le opere di urbanizzazione secondaria, salvo situazioni particolari da
definirsi in sede di R.U., spetta all'Amm.ne comunale o agli altri soggetti
pubblici il compito della loro attuazione.
Ai soggetti che realizzano interventi di nuova previsione è fatto obbligo
della cessione gratuita al Comune di una quota percentuale fissa di aree per
le opere di urbanizzazione secondaria ovvero la loro monetizzazione in
mancanza di dimensioni congrue delle stesse secondo criteri e modalità
definite nel R.U. Tali aree sono finalizzate alla costituzione di un
patrimonio pubblico di terreni necessari per qualificazione del sistema delle
attrezzature pubbliche .
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ARTICOLO 8
PEREQUAZIONE DEGLI INTERVENTI TRAMITE L'ISTITUTO
DEL COMPARTO EDIFICATORIO
Allo scopo di realizzare criteri perequativi a beneficio dei privati proprietari
nella utilizzazione dei terreni oggetto di trasformazione in base alle
previsione degli Strumenti urbanistici, il Piano Strutturale individua
nell'Istituto del Comparto edificatorio di cui all'art.23 della Legge 1150 del
1942 lo Strumento generalizzato per l'attuazione di dette previsioni.
I titolari del diritto di proprietà delle aree ricomprese all'interno del
perimetro del Comparto partecipano alla attribuzione di una volumetria
edificabile commisurata in rapporto alla estensione delle singole proprietà a
prescindere dalla localizzazione di detta volumetria o delle previsioni per la
realizzazione delle opere di urbanizzazione previste per legge.
La attuazione delle previsioni urbanistiche relative al Comparto determina
l'obbligo della cessione gratuita al Comune della quota di aree per le
attrezzature ed i servizi pubblici mentre la realizzazione delle
urbanizzazioni primarie fa carico ai proprietari delle aree interessate dal
Comparto.
La individuazione del Comparto e della relativa estensione nonchè le
procedure relative per la sua operatività viene definita in sede di redazione
del Regolamento Urbanistico.
Con le stesse modalità con cui in base alla legge possono essere presentate
Osservazioni al Regolamento Urbanistico posono essere inoltrate dai privati
proprietari Opposizioni circa l'inserimento all'interno del Comparto; queste
unitamente alle Osservazioni sono esaminate dal C.C. che si esprime in
merito valutando l'opportunità o meno di accoglimento in base al criterio
dell'eventuale pregiudizio che tali Opposizioni arrecano alla fattibilità della
previsione urbanistica per l'ambito interessato dal Comparto ed al
preminente interesse Pubblico che tale previsione esprime.
19
I privati proprietari, purchè rappresentino i 3/4 dell'imponibile catastale del
valore dell'intero Comparto, una volta divenuta esecutiva la delibera di
approvazione del Regolamento Urbanistico, presentano al Sindaco istanza
in cui esprimono la volontà di procedere alla attuazione del Comparto il
quale, verificata la sussistenza delle condizioni previste dalle normative
vigenti, autorizza gli stessi alla presentazione del Piano attuativo del
Comparto ed alla attivazione delle procedure inerenti le prerogative del
Comparto stesso.
Qualora da parte dei proprietari interessati non siano pervenute le istanze di
attivazione del Comparto, ovvero queste non realizzino il minimo
dell'imponibile catastale richiesto, il Sindaco, in relazione all'effettivo
interesse pubblico che rivestono le previsioni di nuove urbanizzazioni, ha
facoltà di attivare le procedure per l'attuazione forzata del Comparto con le
modalità di cui all'art.23 della Legge 1150/42.
ARTICOLO 9
NORME DI SALVAGUARDIA PER GLI ASSETTI URBANISTICO
EDILIZI
In attesa della approvazione del Regolamento Urbanistico e per una periodo
non superiore a tre anni operano le seguenti norme di salvaguardia:
Sono fatte salve le previsioni degli Strumenti urbanistici e dei Piani attuativi
vigenti prima del P.S. e sono consentiti gli interventi relativi con le seguenti
limitazioni:
- non sono ammessi gli interventi di nuova edificazione nelle Aree urbane di
nuovo impianto interne al Limite dei centri urbani e all'interno degli ambiti
20
appositamente perimetrati come nuclei di recupero e ristrutturazione
dell'edilizia diffusa.
- non sono ammessi nuovi insediamenti produttivi nella zona industriale di
Viciomaggio per gli ambiti in ampliamento della stessa
- all'interno delgli ambiti extraurbani definiti in base alla classificazione per
"luoghi" sono ammessi solo interventi di ristrutturazione edilizia in base alla
L.R. 64/95 fatte salve le eventuali limitazioni previste nel P.S. dalla
disciplina ambientale e con esclusione dell patrimonio edilizio rurale di
valore.
ARTICOLO 10
ELABORATI DEL PIANO STRUTTURALE
Il Piano strutturale è costituito dai seguenti elaborati:
1) QUADRO DELLE CONOSCENZE:
A) Analisi storica del territorio e delle sue strutture:
1 - Stato di fatto del territorio al 1823: mosaico delle mappe del catasto
Leopoldino: scala 1: 12.000 c.a.
2. Mappa dei valori storici, architettonici ed ambientali del territorio:
scala 1:25.000
3. Ipotesi interpretativa delle principali direttrici di strutturazione degli
insediamenti: scala 1:25.000
4. Struture insediative e percorsi di antica formazione su base catastale:
scala 1:10.000
5. Censimento del patrimonio edilizio rurale di interesse storico,
architettonico, ambientale: completamento della schedatura di cui alle
Varianti n.13 e 19: individuazione degli edifici di valore classificati come
zona "A" nel P.S.
B) Lettura ed interpretazione dei sistemi ambientali e di paesaggio:
21
1. Uso del suolo: rielaborazione Carta della Amm.ne Provinciale su base
Istat scala 1:25.000
2. Rappresentazione sintetica della struttura morfologica del territorio: scala
1:25.000
3. Lettura ed interpretazione della morfologia del paesaggio: elaborazione
ingrandimenti fotografici zenitali scala 1:10.000
4. Definizione delle unità di Paesaggio: scala 1:10.000
5. Rappresentazione delle strutture primarie e secondarie del Paesaggio:
tavole morfografiche: scala 1:10.000
C) Analisi dei sistemi insediativi
1. Individuazione e classificazione dei sistemi insediativi: scala 1:10.000
2. Rappresentazione del processo di evoluzione delle principali strutture
urbane: scala 1:5.000
3. Analisi del sistema insediativo diffuso: scale varie
4. Repertorio dei caratteri morfologici e strutturali dei più significativi
insediamenti aggregati di antica formazione: scale varie
5. Distribuzione sul territorio delle attività produttive: scala 1.10.000.
6. Servizi a rete ed infrastrutture tecnologiche: 1:10.000
7. Individuazione e classificazione delle Attrezzature puntuali: scala
1:5.000
D) Analisi del sistema della Mobilità:
1. Rappresentazione delle strutture primarie e secondarie della mobilità:
scala 1:25.000
2. Il sistema attuale delle strutture per la mobilità; classificazione delle
principali strutture viarie; analisi dei punti di crisi e conflitto del traffico in
rapporto agli insediamenti: scala 1:25.000 e 1:5.000
E) Stato di attuazione dello Strumento Urbanistico vigente: scala 1:10.000
F) Carta dei vincoli sovraordinati: scala 1:25.000
G) Studio geologico del territorio e carta della pericolosità
22
ALL.1: Relazione di sintesi del quadro conoscitivo
ALL.2: Linee orientative per il dimensionamento del Piano
Il P.S. ha assunto inoltre come riferimenti conoscitivi e di approfondimento
tematico che non costituiscono comunque parte integrante dello stesso i
seguenti documenti ed analisi:
1) Indagini preliminari: I° Rapporto anno 1992 comprendente:
- Repertorio dei principali riferimenti cartografici e di rappresentazione del
territorio.
- Relazione sulla vicenda urbanistica locale: dal Programma di
fabbricazione al Piano Regolatore
- Compendio dei più significativi indicatori socio-economico-demografici
- Indagine urbanistica sistematica delle principali strutture urbane.
( essenzialmente finalizzata alla redazione del R.U.)
- Indagine campione sulle aspettative dei titolari delle imprese locali
- Indagine campione sul rapporto fra i cittadini e l'ambiente.
- Atti del convegno dell'Aprile 95 con particolare riferimento alla relazione
di aggiornamento del Documento programmatico.
2) QUADRO PROGRAMMATICO-NORMATIVO
- TAV:N.1: Individuazione delle Strutture di paesaggio ed articolazione
del territorio in Unità organiche paesistico-ecologico-insediative
denominate "luoghi" scala 1:25.000
-TAV.N.2: Inquadramento generale del territorio: "Individuazione dei
Sistemi territoriali e delle Unità organiche paesistico-ecologico-
insediative": scala 1:10.000
-TAVV.N.3: Quadro d'insieme della disciplina relativa al Sistema
ambientale: scala 1:10.000
23
-ALBUM nn. da 1 a 7: "Definizione degli Statuti dei luoghi e della
relativa disciplina ambientale ed urbanistica"
- ALL.1: Relazione illustrativa
-ALL.2: Norme per l'attuazione del Piano Strutturale
TITOLO II
INQUADRAMENTO DEL TERRITORIO E RELATIVA DISCIPLINA
NORMATIVA
CAPO I CRITERI GENERALI DI INQUADRAMENTO ED
INTERPRETAZIONE DEL TERRITORIO
24
ARTICOLO 11
INDIVIDUAZIONE DELLE PRINCIPALI STRUTTURE
PAESISTICHE
Il P.S. individua come inquadramento di carattere generale nel territorio
comunale di Civitella 4 principali strutture paesistiche sulla scorta delle
indagini di carattere storico, morfologico e funzionale effettutate e delle
previsioni del P.T.C. della Provincia in fase di redazione. Esse sono:
- la Dorsale collinare
- la Pedecollina
- la Piana della Bonifica
- la Valle dell'Arno
ARTICOLO 12
ARTICOLAZIONE DEL TERRITORIO PER SISTEMI E
SUBSISTEMI STRUTTURALI
All'interno del territorio comunale si individuano tre principali sistemi di
natura strutturale e di riferimento concettuale e geografico:
- ambientale
- delle relazioni territoriali
- insediativo
A loro volta i tre sistemi principali si articolano in subsistemi in relazione
alle loro differenti caratterizzazioni, alle problematiche ed agli elementi
costitutivi nonchè alle necessità di disciplinarne in maniera puntuale in ogni
aspetto i livelli di tutela e le trasformazioni posssibili.
All'interno del sistema ambientale si individua:
- un subsistema ambientale a prevalente valenza naturalistico-paesistica
- un subsistema agro-ambientale a prevalente valenza agricolo- produttiva
25
- un susbsistema delle attrezzature igienico-sanitarie e della "ecologia"
del territorio
- un subsistema relativo alle strutture di equipaggiamento del territorio
All'interno del sistema delle relazioni territoriali ( infrastrutturali, di
servizio e funzionali) si individua:
- un subsistema della idrografia e viabilità storica
- un subsistema delle strutture per la mobilità
-un subsistema delle strutture per la fruibilità e valorizzazione del territorio
All'interno del sistema insediativo si individua :
- un subsistema insediativo di matrice storica
- un subsistema insediativo urbano di recente formazione
- un subsistema insediativo dell'edilizia diffusa
Per ogni sistema si rende necessario fornire norme di carattere generale per
disciplinare i comportamenti umani considerati compatibili con i valori e le
risorse riferibili ad ognuno di essi in modo tale che le trasformazioni operate
non comportino una riduzione di tali risorse ed alterazione degli equilibri
positivi, ma si pongano come elemento di tutela e valorizzazione di esse e
correttivo degli squilibri e dei livelli di degrado eventualmente esistenti.
ARTICOLO 13
ORGANIZZAZIONE DEL TERRITORIO SECONDO UN SISTEMA
DI UNITA' TERRITORIALI ORGANICHE COMPLESSE
DENOMINATE "LUOGHI"
Il P.S. ai fini dell' approntamento dell'apparato previsionale e normativo
organizza il territorio comunale in 7 unità ecologico-paesistico-insediative
organiche complesse (U.T.O.C.) denominate "luoghi" sulla base di un
criterio di lettura ed interpretazione dei caratteri storici, fisicomorfologici,
26
paesistici, antropici, socio-economici, relazionali, nonchè in coerenza con il
disegno di ricomposizione territoriale che il P.S. persegue. Essi sono:
- Luogo N.1: " Badia al Pino, Tegoleto e Pieve al Toppo e il sistema
insediativo agro-urbano"
- Luogo N.2: " la Fattoria di Dorna e la valle del Leprone "
- Luogo N.3: " Viciomaggio,Tuori e la pedecollina aretina"
- Luogo N.4: " Pieve a Maiano ed il fronte sull'Arno"
- Luogo N.5: " Ciggiano, Oliveto, Albergo e la collina dei terrazzamenti "
- Luogo N.6: " Spoiano e la pianura ondulata degli insediamenti diffusi"
- Luogo N.7: " Cornia, Civitella e Montarfoni e la dorsale collinare
Negli articoli che seguono e negli elaborati del P.S. sono definiti gli
elementi che concorrono alla definizione dello Statuo di ogni luogo tramite
la individuazione delle invarianti, degli indirizzi programmatici, degli
assetti ambientali e territoriali, delle dimensioni massime degli interventi
insediativi e relative caratterizzazioni funzionali.
L'attuazione delle previsioni contenute nel P.S. avverrà sulla base di Unità
Territoriali Organiche Elementari ( UTOE), in parte già definite con lo
stesso P.S. ed identificate per il sistema insediativo nelle strutture urbane
per la loro specificità ed organicità e per quanto attiene al sistema
ambientale da individuarsi con il Regolamento Urbanistico in base ai
caratteri ed alle relazioni interne ad ogni "luogo" e fra "luoghi" .
CAPO II
NORME GENERALI PER IL SISTEMA AMBIENTALE
ARTICOLO 14
ARTICOLAZIONE DEI LIVELLI DI TUTELA PER IL
SUBSISTEMA AMBIENTALE NATURALISTICO ED AGRICOLO
All'interno del sistema ambientale il P.S. individua due subsistemi
rispettivamente naturalistico-ambientale ed agricolo-ambientale che
27
costituiscono e caratterizzano in maniera prevalente il territorio extraurbano.
Questi, in relazione ai diversi gradi di valenza dei caratteri storici,
naturalistici, paesaggistici ed agronomici individuati definiscono livelli
diversi di tutela necessaria e di possibilità di trasformazione dei relativi
assetti. Si individuano 6 livelli di tutela e/o valorizzazione che vengono
attribuiti alle varie connotazioni del territorio extraurbano e che vanno a
configurare altrettanti ambiti di riferimento della disciplina che sono:
Livello A) "di tutela assoluta" corrispondente alle parti di territorio di
maggior pregio ambientale e paesistico in genere identificabili nella collina
boscata, nella valle dell'Arno e negli ambiti fluviali con particolare riguardo
a quello della Chiana.
Livello B) "di tutela con minime possibilità di trasformazione"
corrispondente alle aree di pedemonte e della collina coltivata dove gli
assetti colturali e le relative sistemazioni operate storicamente dall'uomo
hanno prodotto un paesaggio agrario di particolare valore che deve essere
conservato nel suo assetto attuale ed eventualmente migliorato negli aspetti
manutentori.
Livello C) "di tutela paesaggistica ed ambientale della Pianura della
Bonifica" della Chiana dove la particolare struttura del territorio può
recepire unicamente trasformazione degli assetti agrocolturali nel rispetto di
determinate condizioni con esclusione di quelli urbanistici ed edilizi
Livello D) "di disciplina delle aree a prevalente funzione agricolo-
produttiva" condizionata al rispetto di determinati requisiti e coincidente
con le restanti aree della pianura coltivata.
Livello E) "di disciplina delle aree destinate ad attività agricole
speciali" per la realizzazione di colture intensive e di tipo
ortoflorovivaistico deputato a recepire trasformazioni inerenti strutture di
supporto dell'agricoltura e abitazioni a servizio di attività agricole che si
svolgono su aree contigue di particolare pregio paesistico ed ambientale.
28
Livello F) " di disciplina della Riserva di Ponte Buriano e della Penna"
in base a specifico Regolamento di gestione dell'Amm.ne provinciale per gli
assetti idrogeopedologici,colturali, ed infrastrutturali e nel rispetto del P.S.
per gli assetti urbanistico-edilizio e per le strutture di equipaggiamneto del
territorio.
Per ogni ambito vengono forniti indirizzi, prescrizioni e vincoli circa gli
interventi ammissibili ed i gradi di tutela ritenuti necessari secondo una
articolazione in sei tematiche inerenti i seguenti assetti:
- idrogeopedologico
- vegetazionale
- colturale
- infrastrutturale
- urbanistico edilizio
- delle strutture di equipaggiamento del territorio
In sede di R.U. l'individuazione sul territorio dei diversi ambiti di tutela
potrà essere uilteriormente precisata e articolata sulla base di ulteriori
approfondimenti conoscitivi derivanti da una scala di lavoro di maggior
dettaglio.
Il R.U. verificherà altresì la coerenza delle previsioni relative ai vari ambiti
di tutela con le indicazioni del P.T.C. della Provincia in fase di formazione
relativamente alla zonizzazione agricola per maglie fondiarie ed alle
tipologie aziendali, nonchè ai programmi e progetti del Piano irriguo.
In sede di redazione del R.U. potranno altresì essere individuate all'interno
degli ambiti del livello di tutela A) e B) aree o zone idonee alla
realizzazione di strutture di servizio per attività agricole esercitate da
Aziende agrarie esistenti al momento dell'adozione del P.S. purchè sia
dimostrata la impossibilità di utilizzo di strutture edilizie esistenti e purchè
le attività inerenti dette strutture di servizio siano coerenti e compatibili con
29
i caratteri paesistici degli ambiti territoriali interessati, nonchè finalizzate
alla valorizzazione agro-turistico-ambientale degli stessi.
Per gli interventi ammessi il R.U. fornirà le prescrizioni inerenti
dimensioni, tipologie, materiali e modalità di inserimento nel contesto.
In ogni caso tali interventi saranno assentiti previa approvazione del
Programma di miglioramento agricolo-ambientale così come definito e
disciplinato all'art.4 della L.R.64/95 ed eventuali modifiche ed integrazioni.
Quest'ultimo avrà valore di Piano Attuativo ai sensi dell'Art. 31 della L.R.
5/95.
ARTICOLO 15
AMBITO DEL LIVELLO A) DI TUTELA ASSOLUTA
In tale ambito, corrispondente alle parti di territorio di maggior pregio
ambientale e paesistico identificabili con la dorsale collinare boscata, la
valle dell'Arno, gli ambiti fluviali nonchè con i boschi residuali di pianura E'
vietata la modifica degli assetti esistenti; sono consentiti tutti gli interventi
tesi al recupero ed alla valorizzazione dei caratteri e delle risorse ambientali
ed alla loro corretta fruibilità in chiave culturale e ricreativa.
Assetti idrogeopedologici: è fatto obbligo da parte dei proprietari dei terreni
di mantenere in efficienza la rete di scolo delle acque superficiali. E' vietata
ogni forma di escavazione e di alterazione geomorfologica dei terreni
eccetto che quelle finalizzate al ripristino agrario di aree incolte o per la
realizzazione di reti energetiche e di telecomunicazione ovvero per
interventi legati alla vigilanza antincendio.
Saranno ripristinate e conservate le strutture vegetazionali ripariali anche
con bonifica delle piante infestanti e reimpianto di essenze idonee all'habitat
fluviale.
30
La risistemazione delle sponde degradate per fenomeni di erosione dei corsi
d'acqua dovrà avvenire tramite tecniche morbide di ingegneria ambientale,
limitando le trasformazioni ed i rinforzi necessari all'impiego di arginature
in terra inerbata e di gabbionate o massi in pietrame; è vietata ogni
manomissione delle sponde rocciose e dei relativi affioramenti e qualsiasi
asportazione di sabbie e ghiaie.
Assetti vegetazionali: è previsto il mantenimento il ripristino delle aree
boscate ed il divieto di introduzione di essenze estranee ed infestanti. Nel
caso di interventi di rimboschimento è richiesto l'uso di essenze arboree e
cespugliate autoctone finalizzate alla tutela della fauna con preferenza per
gli alberi da frutto selvatici.
Assetti colturali: mantenimento e ripristino delle colture tradizionali ed
eventuale riconversione di quelle improprie. Per le radure incolte e
abbandonate, in alternativa all'impianto o ripristino di colture tradizionali, è
consentito l'allevamento zootecnico allo stato semibrado in aree organizzate
a pascolo arborato.
Assetti infrastrutturali: è prescritto il mantenimento della viabilità esistente
compreso quella vicinale e poderale ed è fatto divieto di asfaltatura delle
stesse; sono consentiti solo limitati interventi di adeguamento che non
determinino alterazioni morfologiche. Strade e percorsi della maglia storica
non possono essere chiusi dovendosi garantire una fruibilità pedonale;
potranno invece essere introdotte limitazioni al traffico meccanizzato.
In sede di R.U. l'Amm.ne potrà individuare tratti di viabilità che, in
relazione alla consistenza e distribuzione degli edifici residenziali serviti ed
alle esigenze di mobilità dei residenti, potranno essere suscettibili di
asfaltatura per motivi di funzionalità e di opportunità manutentoria.
Nuove infrastrutture saranno ammesse esclusivamente se strettamente
funzionali all'esercizio delle attività agricole, di vigilanza e per la sicurezza
antincendio.
31
I proprietari di aree soggette a fenomeni di degrado geomorfologico sono
tenuti al ripristino di corrette condizioni di assetto ambientale e
paesaggistico utilizzando tecniche e materiali di tipo tradizionale.
Per i manufatti e strutture a servizio delle reti di trasporto energetico e di
telecomunicazione dovranno prevedersi idonei trattamenti per ridurne o
annullarne l'impatto visivo.
Assetto urbanistico-edilizio: è vietata ogni modifica degli attuali assetti
urbanistico edilizi. Sono consentiti unicamente inteventi di manutenzione,
restauro e ristrutturazione degli edifici esistenti nel rispetto dei caratteri
tradizionali dell'edilizia rurale e della collina; tale condizione vale anche per
le sistemazioni degli spazi di pertinenza delle strutture edilizie che dovranno
mantenere il più possibile un carattere di continuità paesaggistica con il
contesto naturale o agrario limitrofo.
Sono fatti salvi gli interventi relativi alle strutture di servizio per
l'agricoltura di cui all'art. 14.
E' fatto assoluto divieto di mantenere a faccia vista eventuali strutture in
cemento armato o calcestruzzo qualora risultino indispensabili non essendo
possibile fare ricorso a sistemi costruttivi tradizionali .
Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: è prescritto il
mantenimento ed il ripristino di tutte le strutture di equipaggiamento
espressione della presenza ed attività dell'uomo sul territorio nei secoli così
come definite nello specifico articolo relativo a tale subsistema. Nuovi
manufatti potranno essere realizzati se necessari alla tutela e valorizzazione
ambientale, alla funzionalità delle attività ammesse, ovvero quando non sia
possibile riutilizzare quelli preesistenti purchè tecniche e materiali siano
quelli della tradizione locale.
Nuove recinzioni alle proprietà sono ammesse purchè realizzate con pali in
legno secondo la tipologia della "steccionata" toscana ovvero con siepi di
essenze locali sovrapposte a rete metallica.
32
Eventuali strutture in c.a. che fosse necessario realizzare non potendo far
ricorso a strutture tradizionali non dovranno essere lasciate a faccia vista.
ARTICOLO 16
AMBITO DEL LIVELLO B) DI TUTELA CON MINIME
POSSIBILITA' DI TRASFORMAZIONE
Corrisponde alle aree di pedecolle e della collina coltivata dove assetto
agrario ed insediamento umano hanno prodotto un paesaggio ed un
ambiente di particolare valore che deve essere conservato nel suo assetto
attuale consentendo la continuità dell'esercizio delle attività agricole e
minime strutture di servizio delle stesse in aggiunta al sistema insediativo
rurale esistente.
Assetto idrogeopedologico, vegetazionale, fondiario, infrastrutturale e delle
strutture di equipaggiamento: valgono le norme previste in materia per
l'ambito A) ed in particolare per gli assetti vegetazionali sono di riferimento
per i nuovi impianti o per i ripristini le essenze tipiche quali il cipresso, la
quercia ed il leccio.
Assetti colturali: è prescritto il mantenimento ed il ripristino delle
tradizionali colture ad oliveto e vigneto, delle opere di sistemazione del
terreno (terrazzamenti, ciglioni, muri a secco) e di quelle tradizionali
promiscue con potenziamento degli impianti arborei da frutta tipici (peri,
meli, susini, ciliegi, mandorli e simili).
Assetto urbanistico edilizio: non sono ammesse nuove costruzioni rurali ad
uso abitativo; sono consentiti soltanto interventi di manutenzione restauro e
ristrutturazione edilizia degli edifici esistenti. La realizzazione di annessi
agricoli è consentita nel rispetto dei limiti e delle condizioni di una specifica
disciplina normativa che dovrà essere sviluppata all'interno del
Regolamento urbanistico. In ogni caso l'ammissibilità di tali strutture di
33
servizio dell'agricoltura sarà regolata in base ai seguenti criteri
- volume degli annessi non superiore a 80 mc.
- tipologie desunte dalla tradizione costruttiva locale e concepite come
"manufatti ambientali organici" inseriti coerentemente nel contesto di
riferimento.
- modalità di inserimento non casuali, ma rapportate alle preesistenze
edilizie, in aderenza il più possibile con percorsi consolidati, disposte sul
terreno secondo rapporti di ottimizzazione rispetto alla morfologia dello
stesso non escluse soluzioni interrate o seminterrate.
In tale ambito è vietata la costruzione di serre stabili.
ARTICOLO 17
AMBITO DEL LIVELLO C) DI TUTELA AMBIENTALE E
PAESAGGISTICA DELLA PIANURA DELLA BONIFICA
Il territorio corrispondente all'intervento di Bonifica della Chiana assume
particolare rilevanza di carattere storico, paesaggistico ed ambientale ed in
quanto tale necessita di operazioni di conservazione, ripristino e
mantenimento dei suoi caratteri originari anche attraverso la reintroduzione
di elementi strutturanti l'assetto agro-ambientale preesistente.
Assetto idrogeopedologico: è richiesto il mantenimento ed il ripristino della
rete di scolo superficiale dei campi secondo le trame e gli andamenti
originari del paesaggio della Bonifica. Nessuna alterazione è ammessa sulle
arginature e sulle strutture idrauliche; gli interventi necessari per il rinforzo
di fenomeni di erosione dovranno avvenire con tecniche morbide
dell'ingegneria ambientale così come previsto in materia per l'ambito A).
La realizzazione di invasi o laghetti, da concepire entro dimensioni
contenute, è subordinata alla adozione di idonee sistemazioni paesaggistiche
e di riduzione dell'impatto ambientale
34
Assetti vegetazionali: è prescritto l'obbligo del mantenimento del patrimonio
arboreo storicizzato e non, con esclusione delle essenze estranee al territorio
ed il ripristino dei sistemi arborei lineari a delimitazione delle unità
coltivabili e della maglia dei percorsi tramite impiego di acero campestre,
salice e gelso nelle unità coltivate a seminativo e/o di filari di pioppi
preferibilmente lungo le strade campestri.
Assetti colturali: sono ammesse tutte le colture di carattere tradizionale e
quelle più recenti specializzate a frutteto purchè nel rispetto degli elementi
fondanti il paesaggio della bonifica. E' ammesso altresì l'impianto di
pioppete preferibilmente nelle fasce prossime al canale della Chiana.
Assetti infrastrutturali: nessuna alterazione è consentita nella maglia viaria
storica anche minore la quale non potrà essere asfaltata ancorchè adibita
all'uso meccanizzato. E' fatto divieto di apertura di nuove strade per traffico
meccanizzato. Strutture ed impianti di reti per la distribuzione di energia e
telecomunicazione dovranno essere adeguatemente trattati per ridurne
l'impatto visivo.
Assetto urbanistico- edilizio: sono vietate nuove costruzioni rurali ivi
compresi gli annessi agricoli e le serre permanenti; sono ammessi gli
interventi di manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia per gli edifici
esistenti; per quest'ultimi è ammessa anche la ristrutturazione urbanistica
nei limiti del 10% del volume del fabbricato salvo norme più restrittive
previste per gli edifici di valore di cui alla apposita disciplina.
Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: valgono le stesse
norme e prescrizioni previste per l'ambito A)
ARTICOLO 18
AMBITO DEL LIVELLO D) DI DISCIPLINA DELLE AREE A
PREVALENTE FUNZIONE AGRICOLO-PRODUTTIVA
35
Riguarda essenzialmente la "pianura ondulata" corrispondente al "Luogo" n.
6 oltre a più modeste porzioni di territorio ricomprese all'interno di altri
ambiti dove si registra una prevalente funzione e caratterizzazione agricola.
In tale zona sono ammesse tutte le attività necessarie all'esercizio ed allo
sviluppo dell'agricoltura e quelle connesse così come definite dalle vigenti
leggi in materia.
Assetti idrogeopedologici e vegetazionali: valgono le norme di cui
all'Ambito A) in quanto applicabili.
Assetti colturali: sono consentite tutte le colture ed attività tipiche degli
areali di pianura e della bassa collina toscana
Assetti infrastrutturali: valgono le stesse norme ed indirizzi previsti per gli
altri Ambiti con eccezione della possibilità di apertura di nuove strade
purchè correttamente inserite nella morfologia del territorio e della
asfaltatura della rete stradale locale.
Assetto urbanistico edilizio: in tale ambito valgono le norme di cui agli
artt.3 4 e 5 della L.R 64/95 salvo le diverse prescrizioni che seguono.
- le nuove costruzioni rurali ad uso abitativo non potranno superare i 150
mq. di superficie utile e i due piani di altezza.
- annessi eccedenti la capacità produttiva o riferibili a fondi con superficie
inferiore ai minimi della L.R. 64/95 sono ammessi se finalizzati a forme di
esercizio dell'agricoltura anche part-time ma che garantiscano livelli
adeguati di miglioramento agricolo ambientale e la manutenzione nel tempo
dell' unità coltivata; la dimensione di tali annessi non potrà superare in ogni
caso gli 80 mc. e quella dell'unità coltivabile di pertinenza non potrà essere
inferiore ai 5000 mq. Le modalità e le condizioni per il rilascio delle
concessioni saranno disciplinate dal R.U.
- per gli edifici esistenti delle aziende agricole oltre agli interventi di
ristrutturazione edilizia ed urbanistica previsti all'art.5 della L.R. 64/95 sono
ammessi anche ampliamenti fino a raggiungere 150 mq. di superficie utile
36
complessiva, purchè non si superino i 450 mc. e purchè non si costituisca
una nuova unità abitativa.
- le nuove costruzioni rurali ovvero le ristrutturazioni e gli ampliamenti del
patrimonio edilizio esistente dovranno essere ispirati a criteri di attenta
contestualizzazione e di rispetto e coerenza con i caratteri paesaggistici,
ambientali, tipologici del luogo; in tal senso le nuove costruzioni dovranno
il più possibile inserirsi o accostarsi a strutture edilizie preesistenti o in
mancanza porsi lungo percorsi consolidati. Analogamente gli ampliamenti
e le ristrutturazioni dovranno correttamente inserirsi nel contesto
architettonico di riferimento senza costituire elemento dissonante.
Tipologie, tecniche costruttive, parametri edilizi e caratteristiche
architettoniche dei nuovi manufatti saranno oggetto di apposita disciplina in
sede di redazione del Regolamento Urbanistico.
ARTICOLO 19
AMBITO DEL LIVELLO E) DI DISCIPLINA DELLE AREE
DESTINATE AD ATTIVITA' AGRICOLE SPECIALI
Tale ambito interessa le aree della piana della Bonifica attestate lungo la
S.S. 327 nelle quali si è venuto consolidando un sistema insediativo misto
fra strutture di servizio per l'agricoltura (in particolare edifici per la
conservazione e commercializzazione della frutta), colture specializzate di
tipo ortoflorovivaistico, abitazioni connesse o meno con le attività agricole.
In tale zona pertanto è ammesso il consolidamento e potenziamento delle
attività agricole speciali ivi compreso la realizzazione di unità abitative e di
servizio per le aziende agrarie che esercitano l'agricoltura nell'Ambito C)
dove tali nuove strutture sono inibite.
Assetti idrogeopedologici e vegetazionali: valgono le norme di cui
all'Ambito A) in quanto applicabili.
37
Assetti colturali: sono ammesse tutte le tradizionali e tipiche colture
agricole della zona comprese quelle di tipo specializzato nel settore
dell'ortoflorovivaismo.
Assetti infrastrutturali: valgono le norme di cui all'ambito D)
Assetto urbanistico edilizio: valgono le norme di cui all'ambito D) salvo le
diverse prescrizioni che seguono:
- nessuna limitazione è prevista per gli annessi di aziende che esercitano
l'agricoltura su fondi di capacità produttiva conforme alla L.R.64/95.
- gli annessi agricoli che eccedono la capacità produttiva del fondo ovvero
riferibili a fondi con superficie inferiore ai minimi della L.R. 64/95 sono
ammessi nei limiti e con le modalità previste per l'ambito N.4
Assetto delle strutture di equipaggiamento del territorio: valgono le norme
di cui all'Ambito n.1
ARTICOLO 19 BIS
AMBITO DEL LIVELLO F) DI DISCIPLINA DELLA RISERVA
NATURALE DI PONTE BURIANO E PENNA
Interessa l'ambito della riserva naturale di cui alla apposita perimetrazione
in cartografia.
Per gli assetti idrogeopedologici, colturali, vegetazionali, infrastrutturali si
farà riferimento alle norme per la gestione della Riserva che l'Amm.ne
Provinciale emanerà.
Per quanto attiene agli assetti urbanistico-edilizio ed alle strutture di
equipaggiamneto del territorio si applicano le norme previste per il livello
A) di tutela con esclusione delle deroghe consentite per le strutture di
servizio delle Aziende agrarie.
38
ARTICOLO 20
SUBSISTEMA DELLE ATTREZZATURE IGIENICO-SANITARIE E
DELL'ECOLOGIA DEL TERRITORIO
Il P.S. persegue il risanamento ecologico complessivo del territorio
attraverso l'azione combinata di strategie generali di natura igienico-
sanitaria ed interventi specifici di risanamento e riqualificazione
dell'ambiente urbano ed extraurbano.
Gli obbiettivi di carattere generale riguardano:
- la rigenerazione fisiologica dei corsi d'acqua
- la tutela delle risorse idriche rispetto ad uno eccessivo sfruttamento, specie
per gli usi irrigui, ed un controllo sulla qualità delle acque dal punto di vista
batteriologico; in tal senso occorre limitare gli emungimenti per uso irriguo
a favore della realizzazione di bacini di accumulo delle acque superficiali e
di quelle meteoriche. L'Amministrazione comunale predisporrà un
aggiornamento del Regolamento per la realizzazione di pozzi ed in generale
un controllo sui consumi ed anche sulle opere di captazione private.
- la messa a regime della rete fognaria con l'allacciamento al previsto
depuratore di Chiani per il territorio di pianura e la realizzazione di piccoli
impianti locali per i centri di collina, anche tramite sistemi di tipo naturale.
- la applicazione della normativa sull'inquinamento acustico
- la progressiva eliminazione dell'uso dei pesticidi in agricoltura
- un piano organico di risanamento dell'ambito interessato dalla ditta Chimet
Gli strumenti di risanamento indiretti tramite interventi in campo
urbanistico ed edilizio riguardano:
- gli interventi di ristrutturazione e miglioramento delle strutture della
mobilità finalizzati a liberare i centri urbani dagli effetti negativi del traffico
improprio
39
- le sistemazioni di carattere ambientale e paesaggistico degli ambiti a
contatto con le aree produttive e con le viabilità di scorrimento, con
l'arricchimento della dotazione di verde sulle aree urbane e suburbane.
- l'obbligo di trattamento preventivo delle acque di scarico civile degli
insediamenti in territorio extraurbano a cui la disciplina normativa del P.S.
subordina il rilascio delle concessioni edilizie realtive a qualsiasi intervento
su tali realtà.
- verifica in termini di "ecologia sociale" della consapevolezza nella
gestione del territorio da parte delle varie comunità locali.
ARTICOLO 21
SUBSISTEMA DELL'EQUIPAGGIAMENTO TERRITORIALE
Il lungo processo di presenza e trasformazione esercitata dall' uomo sul
territorio oltre alle sistemazioni del paesaggio agrario ed alla formazione di
significativi sistemi insediativi ha prodotto una ricca dotazione di strutture e
manufatti minori che singolarmente e nel loro complesso costituiscono un
valore ed una risorsa che occorre tutelare, valorizzare ed arricchire per un
potenziamento ed una maggiore qualificazione dell'equipaggiamento
territoriale.
In tal senso è vietato demolire o alterare strutture e manufatti storicizzati
come cappelle, oratori, maestà, fontane, pozzi, cisterne, lavatoi, ponti,
passerelle, parapetti, vecchi muri di contenimento del terreno in pietra a
secco o meno, cippi e targhe segnaletiche, elementi di arredo urbano, alberi
monumentali e quanto altro rappresenti un carattere di testimonianza della
presenza dell'uomo sul territorio nei secoli. Della loro esistenza e delle
relative caratteristiche deve essere data adeguata documentazione all'interno
delle istanze di concessione su edifici o aree a cui tali manufatti si
riferiscono.
40
Il P.S. persegue inoltre l'obbiettivo di un arricchimento della dotazione di
strutture di equipaggiamento particolarmente nelle aree urbane che ne sono
particolarmente povere, contestualmente ai programmi di riqualificazione
delle stesse. La definizione delle modalità e delle caratteristiche per la tutela
di tali strutture ovvero per la loro nuova realizzazione è demandata al
Regolamento Urbanistico.
CAPO III
NORME GENERALI PER IL SISTEMA DELLE RELAZIONI
TERRITORIALI
ARTICOLO 22
RELAZIONI, MOBILITA', FRUIBILITA' TERRITORIALI
41
La complessa rete di relazioni esistenti sul territorio, per la presenza di
elementi naturalistici ed ambientali e di strutture legate all'attività dell'uomo
nei secoli, deve essere conservata e valorizzata come una risorsa
fondamentale per un ritrovato equilibrio territoriale. Traendo spunto dagli
assetti esistenti il P.S. propone interventi di carattere ambientale,
paesaggistico e di sistemazione urbana tesi ad arricchire la dotazione di
elementi di relazione sia sotto il profilo della fruibilità che della percezione
e contemplazione del paesaggio.
Analogamente il P.S. punta anche attraverso una ragionata ed organica
programmazione di nuove strutture per la mobilità a realizzare il massimo di
qualità della vita all'interno dei vari "luoghi" ed il massimo di relazioni fra
luogo e luogo.
ARTICOLO 23
SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI DI
CARATTERE STORICO AMBIENTALE.
Corsi d'acqua e percorsi storici, così come individuati nella cartografia del
P.S., costituiscono fattori strutturali per la valorizzazione ambientale,
paesaggistica, culturale e turistica del territorio.
I corsi d'acqua saranno oggetto di interventi di riqualificazione e
rinaturalizzazione tramite opere volte a ripristinare le originarie condizioni
fisiologiche anche attraverso, ove necessario, il rinfoltimento della
vegetazione ripariale.
I percorsi antichi dovranno essere mantenuti nelle loro caratteristiche
originarie, geometriche e di tracciato, e non potranno essere interdetti alla
accessibilità e fruibilità pedonale; saranno conservati ed eventualmente
restaurati gli elementi di arredo presenti, i muri di contenimento a secco, le
scarpate ed i fossi, la vegetazione anche con l'inserimento di essenze tipiche
42
della campagna toscana. Le strade "bianche" in linea di massima non
potranno essere asfaltate e le eventuali nuove opere d'arte o di arredo
necessarie al mantenimento della loro funzionalità saranno realizzate con
tecniche e materiali di tipo tradizionale.
Gli interventi edilizi ovvero i Programmi Aziendali di miglioramento
agricolo e le relative Convenzioni dovranno documentare le caratteristiche
delle strutture idrauliche e viarie di matrice storica interessate dagli
interventi e le modalità di integrazione, sistemazione, manutenzione che tali
interventi inducono.
I sistemi di vegetazione lineare ( filari e cortine di alberi, viali alberati ecc.)
dovranno essere preservati e fatti oggetto di manutenzione. Nelle
sistemazioni agro ambientali ed in quelle urbano-paesaggistiche sarà fatto
ricorso all'uso di sistemi lineari di verde lungo percorsi o particolari visuali
per arricchire le dotazioni in termini di corridoi biologici e panoramici del
territorio.
ARTICOLO 24
SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI LEGATE
ALLA MOBILITÀ.
Il P.S. ha come finalità l'elevamento della funzionalità e qualità complessiva
del sistema dei trasporti e delle relazioni interne ed esterne all'area dando
priorità al trasporto pubblico su gomma e ferrovia ed alle forme di mobilità
alternativa individuale.
Il P.S. persegue l'obbietivo della eliminazione e riduzione degli ambiti e dei
punti di conflitto fra traffico pesante e di attraversamento dei centri abitati.
In tal senso formula previsioni per il miglioramento del sistema viario
attraverso la creazione di Varianti alla viabilità statale e provinciale, la
riorganizzazione funzionale ed ambientale dei punti di intersezione nel
43
passaggio fra ambito urbano ed ambito extraurbano; l'offerta di aree di
parcheggio, la creazione di aree di pedonalizzazione nei punti centrali delle
frazioni.
Struttura portante del sistema viario e delle relazioni viene assunta la strada
provinciale Vecchia senese per le sue caratteristiche funzionali, ambientali e
storiche rispetto al territorio.
Analogamente il P.S. ha come obbiettivo il recupero e la valorizzazione
della viabilità storica minore anche in funzione delle proposte per la
promozione turistica, ambientale e culturale del territorio.
Per la ferrovia Arezzo-Sinalunga il P.S. punta ad un innalzamento del grado
di utilizzazione per il trasporto dei passeggeri verso il capoluogo di
provincia e ad un suo recupero e valorizzazione in chiave di turismo
ambientale e culturale. Si ipotizza anche una valorizzazione per il trasporto
merci con l'individuazione di un'area attrezzata di scambio gomma-rotaia.
Eventuali progetti futuri di modifica del tracciato, attualmente non previsti
dai programmi degli Enti istuzionalmente preposti, ma auspicabili per
connettere tale struttura di trasporto con la nuova realtà degli insediamenti
urbanistici nella pianura fra Badia al Pino, Tegoleto e Pieve al Toppo,
potranno essere verificati all'interno dell'ampia area adibita a Parco agro-
urbano che di fatto mantiene libero dalla edificazione un ampio corridoio di
possibile tracciato alternativo per Arezzo.
Il P.S. individua attraverso apposite Schemi grafici allegati alle presenti
Norme le logiche di sistema e le metodiche che devono essere seguite per la
definizione delle strutture della mobilità considerate nel loro rapporto con
ogni Centro urbano interessato e rimanda al Regolamento urbanistico il
compito di definirne un primo approccio progettuale a scala urbanistica per
quanto riguarda caratteristiche geometriche, tracciati, equipaggiamento e
per il rispetto ambientale e paesistico, nonchè le eventuali verifiche degli
effetti ambientali di cui all'art.32 della L.R. 5/95.
44
Per le strutture viarie esistenti il Regolamento urbanistico dovrà prevedere:
- la riqualificazione dei tracciati in ambito urbano e suburbano tramite
creazione di marciapiedi in tutte le situazioni dove ciò appare fattibile.
- l'eliminazione di spazi impropri di sosta per le auto che limitano
l'ampiezza delle carreggiate.
- l'eventuale inserimento di alberature e strutture di arredo urbano.
Per le viabilità di previsione il R.U. dovrà fornire specificazioni e criteri per
la loro progettazione e realizzazione nel rispetto dei seguenti indirizzi:
- l'ambito stradale potrà prevedere fasce laterali idonee all' inserimento di
percorsi pedonali e ciclabili, filari di alberi, piazzole di sosta d'emergenza
per veicoli, spazi di fermata per mezzi pubblici, sistemazioni a verde di
corredo con l'obbiettivo di qualificare la stessa come un "corridoio
ambientale" con valore paesaggistico e non soltanto come una infrastruttura
meramente tecnologica.
- nella definizione dei tracciati dovranno essere rispettate la configurazione
morfologica del territorio, le preesistenze di carattere storico nonchè le
emergenze di carattere vegetazionale e naturalistico.
- i rilevati stradali, da contenere in altezza entro valori compatibili con i
contesti ambientali di riferimento, dovranno essere realizzati tramite
scarpate in terra ricoperte da manto erboso.
Per la Strada Provinciale Vecchia senese si prevede, in relazione al ruolo
assegnatole dal P.S. come Strada-Parco ed asse strategico per la
ricomposizione del sistema territoriale nonchè per la valorizzazione dello
stesso in senso ambientale e culturale, una riqualificazione con filari di
alberi, l'inserimento di una pista ciclo-pedonale e di aree di sosta attrezzate
con alberature, panchine e fontanelle. Quest'ultime saranno prevalentemente
ubicate nei punti di intersezione con la viabilità trasversale anche minore,
ovvero in quelle con corsi d'acqua nonchè in determinati punti panoramici.
45
La definizione progettuale di scala urbanistica delle infrastrutture viarie e
per la mobilità di cui agli Schemi grafici specifici ed alla Cartografia del
P.S. compete al R.U. In sede di redazione di tale strumento si potrà rendere
necessaria una più esatta localizzazione delle stesse, anche con piccole
modifiche di tracciato, purchè venga rispettato lo spirito informatore ed il
ruolo delle stesse.
ARTICOLO 25
SUBSISTEMA DELLE STRUTTURE RELAZIONALI PER LA
FRUIBILITÀ E VALORIZZAZIONE TERRITORIALE.
Il P.S. individua all'interno dell territorio una serie di strutture, in parte
esistenti, in parte di nuova previsione da assumere con valore strategico
nell'ambito del progetto di ricomposizione, valorizzazione e promozione del
territorio sia in chiave interna che di richiamo ed attrazione verso l'esterno.
Esse riguardano:
- una serie di attrezzature e di servizi di tipo puntuale prevalentemente
ubicati al'interno delle strutture urbane che svolgono funzioni di servizio
ovvero offrono opportunità di aggregazione socio-culturale.
- alcuni Parchi ed aree verdi prevalentemente in territorio extraurbano con
funzione ricreativa, scientifica e culturale e di promozione delle attività per
il benessere fisico.
- alcune emergenze storico-architettonico-ambientali coincidenti con i più
significativi centri antichi ed alcune strutture archeologiche e paesistiche;
quest'ultime vengono assunte come "caposaldi" territoriali capaci di
marcarne la memoria e l'identità storico-culturale-ambientale e come risorse
fondamentali di cui poter tornare a fruire pienamente e consapevolmente da
parte della comunità locale, nonchè da promuovere anche in termini
economici verso l'esterno. I Caposaldi individuati con il P.S. sono:
46
- Il Centro storico di Civitella
- Il Castello di Montarfoni
- Il nucleo di Cornia
- La Fattoria di Dorna
- Il Castellare di Gaenne
- Il Castellare ed il Centro storico di Oliveto
- La Villa Cardinali di Maiano ed il suo intorno
- L'invaso della Penna
- L'insediamento di Spoiano
CAPO IV
NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO
ARTICOLO 26
SISTEMI INSEDIATIVI
47
Il Piano strutturale individua all'interno del territorio i seguenti subsistemi
insediativi.
1) Subsistema insediativo di matrice storica, identificabile nei Centri, nei
Nuclei ovvero in complessi edilizi e singoli edifici.
2) Subsistema insediativo di recente formazione in ambito urbano.
3) Subsistema insediativo dell'edilizia diffusa: quest'ultimo data la sua
particolarità e complessità può essere meglio definito attraverso una
ulteriore scomposizione in tre differenti caratterizzazioni dei relativi assetti
urbanistico-edilizi a cui si ritiene di far corrispondere altrettante modalità di
disciplina delle trasformazioni possibili. Le tre diverse tipologie individuate
sono quelle :
a) degli aggregati di edilizia diffusa in ambito periurbano e
suburbano
b) degli aggregati di edilizia diffusa in ambito extraurbano.
c) dell'edilizia di tipo puntuale diffusa in ambito non urbano
ARTICOLO 27
SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI MATRICE STORICA
Il P.S.individua gli ambiti interessati da Centri, nuclei o singoli edifici che
rivestono interesse storico, architettonico ed ambientale che necessitano di
tutela, recupero e valorizzazione.
Per gli ambiti già interessati dalla Variante al P.d.F n.8 redatta ai sensi della
L.R. 59/80 viene confermata la relativa disciplina.
Il Regolamento urbanistico avrà il compito di determinare una più esatta
definizione dei vari ambiti classificati di interesse storico comprendendovi
anche eventuali tessuti edilizi o edifici, che se pur di relativa recente
costituzione, rappresentano la prima espansione in estensione dei nuclei
antichi e quindi vengono ad assumere un ruolo integrativo degli stessi oltre
48
che rappresentare una testimonianza di un determinato periodo dello
sviluppo urbanistico.
Il R.U. avrà altresì il compito di procedere ad una verifica dello stato di
attuazione della Variante per i Centri storici e ad un aggiornamento della
stessa riprecisando ove necessario categorie d'intervento e destinazioni
ammissibili.
Il P.S. individua altresì edifici, complessi edilizi, nuclei ed aggregati rurali
esterni ai Centri storici che per le specifiche caratteristiche storiche,
architettoniche ed ambientali necessitano anch'essi di tutela, recupero e
valorizzazione. E' confermata la disciplina di cui alle Varianti al P.d.F n. 13
e 19 per gli ambiti già a suo tempo schedati e classificati di valore.
Il R.U. opererà una verifica su tale disciplina procedendo ad eventuali
aggiornamenti e precisazioni sia per le categorie d'intervento che per le
destinazioni ammissibili. Esso definirà inoltre le norme per la tutela ed il
recupero edilizio e funzionale di tutti gli ambiti e manufatti censiti in questa
fase ad integrazione della schedatura di cui alle Varianti n.13 e 19.
ARTICOLO 28
SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI RECENTE FORMAZIONE IN
AMBITO URBANO
Sono le aree urbanizzate interessate dagli sviluppi edilizi registratisi a
partire dal secondo dopoguerra e protrattisi fino ai giorni nostri, dove la
connotazione in senso urbano risulta in genere carente (ad eccezione delle
aree oggetto di Piani attuativi) nella configurazione tipologico-architettonica
dei manufatti edilizi, nella promiscuità delle funzioni insediate, nonchè
nella qualità dello spazio pubblico. Obbiettivo del P.S. è quello di operare il
consolidamento e completamento edilizio ed urbanistico di tali zone e, ove
49
le condizioni lo richiedano e consentano, di realizzare processi di
ristrutturazione e riqualificazione.
L'ambito delle urbanizzazioni di recente formazione, individuato in base alla
lettura del''articolazione e consistenza dei tessuti edilizi esistenti,
ricomprende in alcuni casi anche aree contigue a quelle effettivamente
urbanizzate non edificate, ma ritenute organicamente correlate e funzionali
all'obbiettivo di consolidamento, completamento e riorganizzazione delle
Frazioni.
In tali aree a carattere prevalentemente residenziale sono ammesse anche
attività di servizio pubbliche e private, purchè compatibili con la residenza;
le attività produttive sono ammesse, se di tipo artigianale e con carattere di
servizio alla residenza.
All'interno di tale categoria di aree sono comprese anche quelle interessate
da impianti ed attrezzature per lo sport ed il tempo libero esistenti in base ad
iniziative private anche se attualmente dismessi o parzialmente utilizzati.
Esse riguardano:
- i campi da calcio realizzati dalla varie società sportive nelle frazioni.
- circoli ricreativi e centri di aggregazione sociale su basi volontaristiche
Sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia, urbanistica,
ampliamento e nuova costruzione ed i cambi di destinazione d'uso.
Il R.U. individua gli ambiti da sottoporre eventualmente a Piani attuativi o
di Recupero urbano e fornisce le indicazioni di dettaglio per:
- la classificazione delle aree in funzione delle diverse caratteristiche degli
assetti esistenti.
- le modalità per il recupero di ambiti particolarmente degradati
- i caratteri tipologici per gli interventi di nuova edificazione
- gli indici e parametri edilizi da applicare alle varie situazioni
- le dotazioni di verde e parcheggi richieste per interventi su edifici non
residenziali esistenti per i quali è ammessa la demolizione e ricostruzione
50
- la individuazione degli ambiti e delle modalità per l'attuazione di interventi
da parte dell'Amministrazione comunale sullo spazio pubblico tesi a
migliorare il sistema infrastrutturale e la qualità urbana in genere.
Il R.U. potrà altresì precisare in termini più puntuali il perimetro di tali aree
in base ad approfondimenti e specificazioni derivanti da una scala di lavoro
di maggior dettaglio e da una cartografia più aggiornata
ARTICOLO 29
SUBSISTEMA INSEDIATIVO DEGLI AGGREGATI DI EDILIZIA
DIFFUSA IN AMBITO PERIURBANO E SUBURBANO
Il P.S. individua, sulla base della apposita indagine sull'edilizia diffusa,
alcune realtà insediative particolari poste in ambito periurbano e suburbano,
sorte con carattere di "spontaneità" e serialità lungo le principali direttrici
viarie a partire dalla periferia di un Centro frazionale e caratterizzate da
atipicità in quanto in parte connotate in senso rurale ed in parte urbano. Gli
aggregati interessati sono:
1) Tribbio e Malpertuso nella frazione di Viciomaggio
2) Le villette lungo Via del Sembolino in prossimità dello stabilimento
Corsini
3) Gli insediamenti nastriformi di via delle Piscine fra Pieve al Toppo e
Badia al Pino
4) Gli edifici ai piedi della collina di Tuori
L'obbiettivo è quello di strutturare in forme dignitose ed in maniera
compiuta gli assetti edilizi ed i contesti ambientali di riferimento, anche
attraverso possibilità di ampliamento dei fabbricati esistenti, l'inserimento di
nuovi interventi edilizi e di recupero e sistemazione ambientale.
51
Il P.S. per tali realtà propone la ricerca di assetti più qualificati rispetto
all'attuale incerto profilo e la realizzazione di un corretto rapporto di
integrazione con i Centri di riferimento.
Il R.U. preciserà gli ambiti per i quali viene ritenuto opportuno procedere
alla realizzazione di nuove volumetrie finalizzate al consolidamento e ad un
equilibrato assetto di insediamenti "deboli", non completamente ed
organicamente strutturati. In tal caso l'attuazione degli interventi sarà
subordinata alla presentazione di un Piano attuativo convenzionato secondo
le procedure del Comparto edificatorio così come definite allo specifico
articolo; questo sarà esteso a tutto il contesto individuato e dovrà prevedere
la riqualificazione anche degli assetti esistenti, la eventuale introduzione di
minime infrastrutturazioni e dotazioni pubbliche nonchè il mantenimento
nel tempo in forme congrue delle condizioni ambientali complessive.
Il R.U. definirà i parametri ed i limiti per gli interventi sugli edifici esistenti,
per quelli di nuova realizzazione, nonchè gli assetti funzionali ritenuti
coerenti con il prevalente carattere e ruolo delle zone in oggetto. In ogni
caso gli ampliamenti degli edifici esistenti non potranno realizzare una
superficie utile complessiva superiore a mq.130 e purchè non si costituisca
una nuova unità immobiliare. Le nuove unità edilizie eventualmente
proposte con il Piano attuativo non potranno comportare un incremento
superiore al 10% del totale delle volumetrie esistenti nel Comparto al
momento dell'approvazione del P.S.
ARTICOLO 30
52
SUBSISTEMA INSEDIATIVO DEGLI AGGREGATI DI EDILIZIA
DIFFUSA IN TERRITORIO EXTRAURBANO
Il P.S., sulla base della specifica indagine effettuata sul fenomeno
dell'edilizia diffusa in zona agricola con carattere funzionale misto,
individua aggregati localizzati in territorio extraurbano che per le loro
caratteristiche storico-morfologiche, edilizie e funzionali necessitano di
interventi volti alla eliminazione di manufatti e strutture improprie, al
recupero ed alla riorganizzazione dell'edilizia, all'inserimento di minime
dotazioni per la qualificazione dello spazio di relazione ( viabilità,
marciapiedi, parcheggi, verde). Fanno parte di tale sistema insediativo i
seguenti aggregati:
1) Podere il Colle, Casali, Poggio Basso e il Vetraio nell' hinterland della
Frazione di Tegoleto
2) Le Capannacce nelle vicinanze della SS.327 al confine con il Comune di
Monte S.Savino
3) Poggio Cuculo e Matroia nelle vicinanze di Badia al Pino
4) L'insediamento di villette all'interno del bosco di Spoiano
L'obbiettivo da perseguire è quello del miglioramento complessivo in senso
urbanistico ed ambientale dei contesti interessati ed il loro riconoscimento
come piccole entità organizzate in funzione di minimo presidio del territorio
di riferimento. Trattandosi di realtà fortemente segnate dalla presenza di una
"cultura" mista a metà fra valori urbani e quelli legati al mondo rurale con
il R.U. si dovranno ricercare assetti edilizi, funzionali ed ambientali coerenti
con i tratti specifici dei luoghi e le modalità di vita degli abitanti.
L'attuazione dgli interventi sarà subordinata alla presentazione di un Piano
attuativo convenzionato secondo le procedure del Comparto edificatorio
così come definite allo specifico articolo; questo sarà esteso a tutto il
contesto individuato e dovrà prevedere la riqualificazione anche degli assetti
esistenti, la eventuale introduzione di minime infrastrutturazioni e dotazioni
53
pubbliche nonchè il mantenimento nel tempo in forme congrue delle
condizioni ambientali complessive.
Il R.U. definirà altresì in maniera dettagliata norme, parametri ed eventuali
schemi progettuali per la riqualificazione e riorganizzazione degli ambiti
interessati ivi compresa la possibilità di ampliamento degli edifici esistenti e
di contenuta realizzazione di nuove unità edilizie in chiave di
completamento e consolidamento degli attuali assetti e nel rispetto di regole
non scritte di crescita ed aggregazione dell'edilizia. In ogni caso gli
ampliamenti degli edifici esistenti non potranno realizzare una superficie
utile complessiva superiore a mq.130 e purchè non si costituisca una nuova
unità immobiliare. Le nuove unità edilizie proposte eventualmente con il
Piano attuativo non potranno comportare un incremento superiore al 10%
del totale delle volumetrie esistenti nel Comparto al momento
dell'approvazione del P.S.
In sede di redazione del R.U.. potrà essere precisato in termini più puntuali
il perimetro di tali aree in base ad approfondimenti e specificazioni
derivanti da una scala di lavoro di maggior dettaglio e da una cartografia più
aggiornata.
Per le realtà dei nuclei di La Bandita, Gricena, Le Casce si procederà ad
una ulteriore verifica della loro consistenza e funzionalità sulla base di una
ricognizione dettagliata che ne accerti l'opportunità o meno di
assoggettamento alla disciplina del presente articolo.
ARTICOLO 31
SUBSISTEMA INSEDIATIVO DI TIPO PUNTUALE DIFFUSO IN
AMBITO NON URBANO
Appartiene a tale subsistema il patrimonio edilizio di base non ricompreso
nei precedenti subsistemi e identificabile prevalentemente con i manufatti
54
edilizi di scarso valore storico architettonico nati negli ultimi 50 anni con
modalità diverse e in virtù di particolari normative urbanistiche per le zone
agricole.
In linea generale per tale patrimonio valgono le norme di cui all'art.3
relative alla esigenza di qualificazione architettonica ed ambientale dei
relativi assetti edilizi.
Per tali edifici valgono inoltre le particolari prescrizioni inerenti gli assetti
urbanistico-edilizi contenute all'interno degli specifici articoli relativi ai vari
Ambiti di tutela
Per quelli di civile abitazione ricompresi all'interno degli ambiti D) e E),
dove gli assetti urbanistico edilizi sono disciplinati in base alla L.R. 64 /95,
oltre ai normali interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione sono
anche ammessi ampliamenti fino al raggiungimento della superficie utile
complessiva di mq.130 e purchè non si costituisca una nuova una nuova
unità immobiliare. Tale opportunità è comunque condizionata al rispetto
delle prescrizioni e delle procedure di cui all'art.3 segnatamente in relazione
all'obbligo di bonifica preventiva o contestuale agli interventi
sull'organismo edilizio dei livelli di degrado eventualmente riscontrabili nel
contesto di pertinenza.
55
CAPO V
NORME GENERALI PER IL SISTEMA INSEDIATIVO URBANO
ARTICOLO 32
AMBITO DI PERTINENZA DELLE STRUTTURE URBANE E
RELATIVO "LIMITE " (U.T.O.E)
Il P.S. individua per ogni frazione del territorio con apposita grafia il Limite
dell'ambito organico pertinente ad ogni struttura urbana ed alla sua
compatibile evoluzione e riqualificazione (unità territoriale organica
elementare); esso viene definito in base alla lettura del processo storico di
formazione di ogni Centro e tiene conto sia delle previsioni per i nuovi
insediamenti, sia delle sistemazioni di carattere paesistico su aree
interstiziali o di frangia ritenute necessarie a definire una chiara identità
spaziale e formale. Tale limite ha pertanto lo scopo di ridefinire i margini
incerti dei vari Centri frazionali e delineare un"ambito" dotato di "forma e
spazio urbano" che le comunità umane possano riconoscere e con il quale
stabilire un rapporto di identificazione assumendone anche funzione di
tutela.
Il limite urbano definisce inoltre il campo principale di applicazione del
Regolamento Urbanistico e delle urbanizzazioni e sistemazioni di nuova
previsione.
Il P.S. è corredato per ogni Centro frazionale da una Scheda urbanistica
contenuta all'interno dello Statuto del luogo, con valore di previsione
strutturale, che ne definisce il ruolo nel contesto territoriale, le dimensioni
di crescita stimate nei vari settori, gli interventi di carattere strutturale
56
previsti in materia di residenza, attività produttive, attrezzature e servizi,
infrastrutture e sistemazioni di carattere ambientale.
Il limite di ambito urbano potrà essere modificato in sede di redazione del
R.U. per adeguarlo a reali situazioni di fatto o in base ad oggettivi criteri di
opportunità urbanistica scaturiti dalla più precisa base cartografica e dalla
scala di lavoro di maggiore dettaglio del R.U. stesso.
ARTICOLO 33
ARTICOLAZIONE DELLE NUOVE URBANIZZAZIONI IN UNITA'
INSEDIATIVE O D'INTERVENTO MINIME (U.I.)
Le previsioni di nuova urbanizzazione, in base alla loro diversa natura e
funzione vengono classificate e come tali identificate nelle Schede
strutturali relative ad ogni Frazione e nella cartografia di riferimento in
Unità insediative o d'intervento minime.
(R) : UNITA' INSEDIATIVA RESIDENZIALE
(P) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTIVITA' PRODUTTIVE
(S) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTREZZATURE E SERVIZI
(AP) : UNITA' INSEDIATIVA PER ATTREZZATURE PUBBLICHE
(I) : UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELL'IGIENE
PUBBLICA DEL TERRITORIO
(M) : UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELLE
INFRASTRUTTTURE PER LA MOBILITA'
(U) : UNITA' DI INTERVENTO PER LA QUALIFICAZIONE
DELLO SPAZIO URBANO ( PARCHI, GIARDINI, AREE
RICREATIVE)
**** SISTEMAZIONI PAESAGGISTICO-AMBIENTALI PER LA
RIQUALIFICAZIONE E PROTEZIONE DEI CENTRI URBANI.
57
L'attuazione delle previsioni relative alle varie Unità insediative è
demandata a Piani esecutivi di iniziativa pubblica e privata ed all'istituto del
Comparto edificatorio così come disciplinato dallo specifico articolo.
Il P.S. nella cartografia relativa alle strutture urbane contenuta
all'interno degli Statuti dei Luoghi individua con apposito codice ed
all'interno del Limite urbano un generico ambito suscettibile di
utilizzazione per le Unità di nuovo insediamento e relative sistemazioni
infrastrutturali ed ambientali; la specificazione di dettaglio della
effettiva estensione e del perimetro del contesto deputato a ricevere
nuovi insediamenti secondo la logica del Comparto Edificatorio di cui
allo specifico articolo è demandata al R.U. ; quest'ultimo determina
altresì:
- le esatte quantità edificatorie ammissibili
- i parametri edilizi
- le modalità attuative
- indirizzi sulle tipologie edilizie
- le destinazioni d'uso per le quali si prevede in linea generale un carattere di
forte integrazione fra attività diverse purchè compatibili fra loro e con
funzione di vivacizzazione del contesto ambientale
- le dotazioni di standards urbanistici ritenute adeguate alle caratteristiche
dell' intervento comunque non inferiori ai minimi di legge.
Le quantità edificatorie previste per le singole Unità insediative
potranno essere aumentate o diminuite entro una fascia di oscillazione
del 20% in più od in meno in sede di redazione del R.U. trasferendo
potenzialità edificatoria da un ambito all'altro di pertinenza delle Unità
sulla base di criteri di opportunità urbanistica ed ambientale derivanti
da una scala di lavoro più dettagliata e da una più aggiornata
conoscenza delle dinamiche edilizie. Resta comunque immodificabile il
tetto massimo di crescita che per ogni Struttura urbana viene attribuito
58
nell'apposita Scheda urbanistica a prescindere dagli spostamenti
interni ammissibili.
Il R.U., oltre a quanto previsto all'art 28 comma 2 della L.R. 5/95, dovrà
contenere, ai fini della valutazione degli effetti ambientali, le seguenti
prescrizioni esecutive:
1) descrizione dell'ambiente interessato nello stato precedente l'attuazione
del progetto
2) definizione dei nuovi assetti previsti con progetto urbanistico in scala non
inferiore a 1:2000 e delle relative modalità attuative
3) definizione del rapporto di copertura delle aree e norme per il
contenimento delle superfici impermeabili nel rispetto della Del.C.R.
230/94
4) descrizione delle modifiche qualitative e quantitative indotte
sull'ambiente relativamente a suolo, acqua, patrimonio culturale, fattori
socio-economici e delle misure previste per eliminare o compensare
eventuali effetti negativi
5) la verifica del rispetto del D.P.C.M. 1/1/93 sull'inquinamento acustico
6) eventuale schema di massima della rete idrica e fognante.
L'attuazione delle previsioni relative alle Unità d' intervento di cui ai punti
5), 6), 7), e 8) è demandata a singoli Progetti redatti dalla pubblica
amministrazione ovvero a Programmi comunali o di altri Enti finalizzati al
recupero urbano ed ambientale sulla base di una implicita dichiarazione di
pubblica utilità degli stessi Per gli interventi di cui al punto 8), data la loro
natura e l'estensione delle aree interessate, è previsto il concorso e la
disponibilità dei privati proprietari delle stesse alla realizzazione degli
obbiettivi di riqualificazione paesaggistica e di protezione ambientale.
Il R.U. fornirà più specifiche indicazioni sulle caratteristiche e modalità di
attuazione delle Unità d'intervento sulla base dei criteri contenuti nelle
Schede strutturali, negli Schemi e negli altri elaborati del P.S.
59
ARTICOLO 34
UNITA' INSEDIATIVE PER LA RESIDENZA E RELATIVI
SERVIZI
Il P.S. assume il criterio di considerare le nuove U.I.R. come occasione per
operazioni di ricucitura, completamento, riqualificazione dei tessuti edilizi
dei sistemi insediativi urbani. In tal senso le nuove previsioni, ancorchè in
questa fase non esattamente definite nella localizzazione, tendono a proporsi
in ambiti interstiziali o di frangia dell'edificato concorrendo insieme alle
nuove viabilità ed alle sistemazioni paesaggistiche a ridefinire il "limite
urbano" dei vari Centri.
Per i Centri storici di Civitella e Ciggiano, nonchè per i piccoli nuclei di
Spoiano e Pieve a Maiano la previsione di nuove modeste U.I. nasce dalla
volontà dell'Amministrazione comunale di favorire il mantenimento della
popolazione nel contesto attraverso una minima offerta di edificabilità
legata a quote fisiologiche di domanda abitativa non solvibile con il
recupero edilizio per mancanza di disponibilità di quest'ultimo.
ARTICOLO 35
UNITA' INSEDIATIVE PER RESIDENZA E RELATIVI SERVIZI
DERIVANTI DA PIANI ATTUATIVI APPROVATI
Si tratta delle aree gia investite da Piani attuativi derivanti dal precedente
S.U. generale che devono essere ancora realizzate in tutto od in parte o che
sono praticamente in fase di completamento. Il P.S. riconferma tali aree nel
loro perimetro e nella loro consistenza; in sede di R.U. potranno essere
apportate correzioni del perimetro del Comparto per recepire situazioni di
fatto, modifiche all'organizzazione interna di tali aree ed eventuali riduzioni
60
delle potenzialità edificatorie sulla base di verifiche sulla effettive necessità
e del bilancio consuntivo della gestione di dette aree.
ARTICOLO 36
UNITA' INSEDIATIVE PER ATTIVITA' PRODUTTIVE
DERIVANTI DA PIANI ATTUATIVI APPROVATI E DI NUOVO
IMPIANTO
Il P.S. conferma le aree per insediamenti produttivi previste dal precedente
strumento urbanistico per le Frazioni di Pieve al Toppo, Badia al Pino,
Tegoleto (escluso l'ampliamento dello stabilimento Del Tongo di cui alla
Variante al P.d.F n.14 mai attuato) perseguendo l'obbiettivo del loro
consolidamento, riorganizzazione e riqualificazione sopratutto in materia di
infrastrutture e servizi.
Per la Frazione di Albergo, anche in relazione al ruolo che nel contesto
territoriale il P.S. attribuisce ad essa, viene riproposta la precedente
previsione di un'area per attività produttive essendo in corso le procedure
per la sua attuazione.
Per la frazione di Viciomaggio si prevede, oltre che il conseguimento
dell'obbiettivo del consolidamento, riorganizzazione e riqualificazione
dell'area produttiva esistente anche un relativo modesto ampliamento
destinato ad attività produttive e servizi la cui realizzazione possa favorire
un elevamento complessivo della funzionalità e qualità dell'area e consentire
una ricucitura coerente con il contesto ambientale e gli insediamenti
storicizzati.
61
Sempre nella frazione di Viciomaggio, l'area per speciali attività con
impatto paesaggistico prevista dal precedente S.U. lungo la Via per
Mugliano, viene ampliata per recepire attività analoghe attualmente
impropriamente collocate ovvero non compatitibili con le zone industriali
tradizionali.
Infine viene classificata come zona produttiva una modestissima porzione di
terreno a confine con il comune di Laterina nella frazione di Ponticino a
completamento ed integrazione di area produttiva prevista dallo S.U. del
comune limitrofo a seguito di accordi fra le Amministrazioni interessate.
L'area in oggetto, in parte interessata da manufatti condonati, potrà recepire
una volumetria massima di 3.000 mc.
La specificazione delle caratteristiche delle U.I. e le relative modalità
attuative compete al R.U. nel rispetto delle prescrizione ed indicazioni
contenute nel precedente art.33
Il R.U. dovrà comunque in ogni caso contenere:
- una revisione degli indici e parametri edilizi per consentire la
ottimizzazione delle strutture produttive esistenti, la loro eventuale
riconversione, il migliore utilizzo delle aree scoperte e di quelle inedificate
- una più esatta formulazione della disciplina sulle destinazioni d'uso
ammissibili e dei relativi cambi in specie in rapporto alle caratteristiche
delle strutture commerciali e direzionali insediabili in tali zone
- una verifica del sistema dei servizi a rete e della qualità delle condizioni
igienico ambientali
- la verifica degli standards urbanistici in particolare dei parcheggi da
organizzare in unità più piccole e maggiormente articolate in rapporto
all'effettivo utilizzo
- la adozione di accorgimenti per la riduzione dell'impatto paesaggistico
delle strutture produttive maggiormente incoerenti rispetto ai contesti
territoriali con particolare riguardo alla Ditta CHIMET.
62
Per quest'ultima il P.S. individua una ampia fascia di protezione ambientale
e riqualificazione paesaggistica; la sistemazione di tale fascia è demandata
alla stessa Ditta sulla base di uno specifico protocollo d'intesa e atto di
convenzionamento con l'Amministrazione comunale in base al quale ogni
futura trasformazione degli impianti, dei manufatti e delle aree interessate
che comporti l'obbligo del rilascio di concesione o autorizzazione edilizia è
subordinata alla realizzazione di detti interventi di sistemazione ambientale:
Le relative modalità sarano definite in sede di R.U.
In sede di R.U. potranno essere apportate variazioni di perimetro delle aree
già regolate da piani attuativi per recepire situazioni di fatto, eventuali
modifiche all'organizzazione interna, alle potenzialità edificatorie e agli
standards urbanistici sulla base di verifiche sulla effettive necessità e del
bilancio consuntivo della gestione di dette aree.
ARTICOLO 37
UNITA' INSEDIATIVE PER ATTREZZATURE PRIVATE
Il P.S. individua in ogni realtà urbana una o più unità insediative per servizi
ed attrezzature in relazione a fabbisogni stimati in base alle diverse
condizioni, potenzialità e compatibilità di ogni Centro.
Anche tali U.I. come quelle per la residenza concorrono all'obbiettivo di
riorganizzazione e riqualificazione dei tessuti urbani ed alla ricomposizione
in un disegno unitario dello stesso.
Le attività insediabili, da concepire sempre dove possibile, in complessi
polifunzionali sono tutte le attività di tipo commerciale, direzionale di
artigianato di servizio, di ristoro, ricettive e tutto cio che è configurabile
come attività di servizio e di pubblico interesse. All'interno di tali
complesssi potranno trovare collocazione in base a criteri di opportunità
urbanistica e di funzionalità anche tutte le attività riconducili alla sfera
63
pubblica per le quali si prevedono in linea generale specifiche ed autonome
individuazioni e collocazioni secondo quanto disciplinato nell'articolo che
segue. Una quota minima di residenza è auspicabile che venga prevista
al'interno di tali complessi di attività in funzione di servizio, integrazione e
vivacizzazione dei contesti.
Nelle Schede strutturali dei Centri urbani viene definito il volume massimo
di edificabilità che per ogni U.I. proposta si ritiene compatibile; vengono
definiti in via preliminare gli indirizzi per le specificazioni di carattere
edilizio e le finalità urbanistiche, architettoniche, sociali ed ambientali che
gli interventi si propongono e che saranno sviluppate successivamente con
norme più dettagliate dal R.U.
Il R.U. dovrà anche fornire indirizzi, parametri e disciplina normativa per
due aree ricreativo-sportive private attualmente dismesse o parzialmente
utilizzate quali l'impianto per il motocross in località il Basso e l'impianto
per attività equestri in località il Riccio di cui il P.S. intende favorire il
recupero e la eventuale riconversione in quanto considerate strutture
potenzialmente importanti per la valorizzazione del territorio.
ARTICOLO 38
UNITA' INSEDIATIVE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE
Il P.S. individua gli ambiti destinati a recepire interventi di tipo puntuale in
materia di attrezzature di esclusiva competenza pubblica. La definizione
della natura e caratteristiche di tali interventi è riportata nelle Schede
Strutturali di ogni Centro urbano. La esatta localizzazione di tali Unità
insediative e di intervento è demandata al R.U. Poichè quest'ultime per loro
natura non richiedono particolari specificazioni a livello di indici edilizi,
salvo che nei casi in cui siano ricompresi all'interno dei complessi di
attività per attrezzature e servizi di tipo privato di cui al precedente articolo,
64
la loro regolamentazione in termini di caratteristiche edificatorie e quantità
volumetriche è demandata alle previsioni dei Programmi comunali in
materia di Opere pubbliche, ai conseguenti progetti esecutivi e sono
immediatamente direttamente eseguibili una volta approvato il R.U., salvo
diversa prescrizioni di ques'ultimo
ART. 39
UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA IGIENE PUBBLICA DEL
TERRITORIO
Il P.S. individua nelle Schede urbanistiche relative alle strutture urbane gli
interventi relativi alle opere necessarie per il miglioramento del sistema
dell'igiene pubblica del territorio. Le tavole di Piano danno ragione della
natura ed ubicazione di tali Unità d'intervento.
ART.40
UNITA' D'INTERVENTO SUL SISTEMA DELLE ATTREZZATURE
PER LA MOBILITA'
Il P.S. oltre alle nuove viabilità ed alla riqualificazione di quelle esistenti di
cui sono stati forniti indirizzi e prescrizioni negli specifici articoli individua
una serie di interventi di carattere puntuale nelle varie frazioni in materia di
parcheggi, attrezzature per il traffico, riorganizzazione di intersezioni
esistenti e contestuali interventi di arredo urbano e di sistemazione a verde
elementare. Le tavole di Piano e gli Schemi strutturali contenuti negli Statuti
dei Luoghi danno ragione della loro natura e ubicazione.
65
ART.41
UNITA' D'INTERVENTO PER LA QUALIFICAZIONE DELLO
SPAZIO URBANO
Il P.S. individua all'interno delle aree urbane interventi in materia di verde,
aree per lo sport, piazze, giardini pubblici, arredo urbano e, per alcune
situazioni, di Parchi volti ad arricchire la dotazione di aree ricreative e di
vita di relazione e a qualificare l'ambiente e lo spazio urbano; l'azione
combinata di tali interventi insieme a quelli relativi alla mobilità dovrà
restituire in ogni centro urbano condizioni di vità salubri sotto il profilo
della qualità dell'aria, dell'abbattimento del rumore, della sicurezza per la
mobilità pedonale ed in generale elevare la qualità della vita e dei rapporti
interni ad ogni comunità.
Le tavole di Piano e gli Schemi strutturali di ogni frazione danno ragione
della natura ed ubicazione di tali interventi.
ARTICOLO 42
SISTEMAZIONI PAESAGGISTICO AMBIENTALI
PER LA RIQUALIFICAZIONE E LA PROTEZIONE DEI CENTRI
URBANI
La qualificazione del paesaggio urbano delle varie frazioni oltre agli
interventi di cui sopra è anche affidata dal P.S. a specifiche sistemazioni di
carattere paesistico su aree interstiziali o di frangia ricomprese all'interno
del Limite urbano ancorchè inedificate ma considerate pertinenti e
funzionali nella loro consistenza e suscettività di qualificazione ambientale
ad una ritrovata forma e disegno urbani.
Il R.U. definirà le linee progettuali ed i criteri normativo-procedurali per la
sistemazione concertata con i privati proprietari delle aree interessate,
basata sul principio della fornitura da parte del Comune delle essenze da
66
porre a dimora sulla scorta di specifici progetti di forestazione urbana e
della attribuzione ai privati della responsabilità per la gestione e
manutenzione nel tempo di dette aree.
ARTICOLO 43
PARCO AGRO-URBANO E ATTREZZATURE DI SCALA
COMUNALE COME STRUMENTI PER LA RIORGANIZZAZIONE
DEL SISTEMA INSEDIATIVO TRIPOLARE DI PIEVE AL TOPPO,
TEGOLETO E BADIA AL PINO
L'obbiettivo della riorganizzazione del sistema insediativo tripolare dei
maggiori centri di pianura capace di invertire la tendenza ad una saldatura
dei tessuti edilizi ed al tempo stesso di far fare un salto di qualità al sistema
ed alle sue relazioni interne è affidato rispettivamente alla previsione di un
Parco agro-urbano ed alla individuazione al suo interno di un complesso di
servizi ed attrezzature di scala comunale.
La definizione degli aspetti programmatico-normativi-gestionali è affidata
al R.U. ed al Progetto Ambientale speciale di cui al successivo articolo.
In questa fase vengono forniti alcuni indirizzi di carattere generale per
definirne ruolo e caratteri essenziali.
Il Parco agro-urbano dovrà caratterizzarsi come ampio tessuto connettivo
delle strutture insediative, strutturarsi e formarsi in gran parte recuperando e
sottolinendo la trama del paesaggio agrario; esso dovrà valorizzare al
massimo le sistemazioni private a giardino ed orto ed affidare ad alcuni
elementi strutturali di competenza pubblica (quali impianti sportivi,
67
percorsi, aree di sosta) ovvero ad alcune aree verdi all'interno dei Centri il
compito di definire la struttura portante del sistema. Finalità del Parco sarà
anche quella di contribuire alla risistemazione ambientale e paesaggistica
delle aree di bordo dei Centri urbani il cui "limite" verrà così ad esere
marcato e reso percepibile come forma urbana.
Il Piano strutturale, sulla base del riscontrato deficit all'interno del territorio
di attrezzature e servizi di scala comunale ed in relazione alla necessità di
ricollocarne alcuni esistenti in ambito maggiormente fruibile dalle principali
concentrazioni insediative evitando così inutili duplicazioni degli stessi,
individua all'interno del Parco agro-urbano l' ambito deputato a recepire
l'inserimento di tali attrezzature e servizi.
Le strutture relative a detti servizi saranno collocate pertanto nelle
immediate adiacenze dell'impianto comunale per il calcio e l'atletica e
dovranno essere articolate con idonee modalità organizzative e compositive
da definirsi in sede di R.U.
Le funzioni insediabili sono:
- attività direzionali pubbliche e private
- attività culturali, sociali e ricreative
- attività commerciali e di artigianato di servizio
- attrezzature connesse con la mobilità
- attrezzature scolastiche e sportive
- quote di residenza in funzione integrativa e di arricchimento del contesto
La configurazione che il P.S. ipotizza prevede la composizione delle
architetture ai margini di una Piazza concepita scenograficamente come
punto di arrivo di un "viale" realizzato con la sottolineatura paesistica del
tratto di strada Vecchia senese opportunamente arricchita di percorsi
ciclopedonali in forma di viale alberato; questa avrà origine in una
corrispondente Piazza-giardino nel punto di biforcazione di detta strada con
la Provinciale di Pescaiola all'altezza dell'impianto ricreativo Tartana.
68
Il R.U. definirà le caratteristiche urbanistiche di dettaglio ed i parametri
edificatori dell'intero intervento.
Allo scopo di fornire un ordine di grandezza dell'intervento il P.S. fissa i
seguenti parametri generali di riferimento e cioè:
- Superficie territoriale destinata ad impianti ed attrezzature sportive =
mq. 50.000
- Superficie fondiaria destinata ad interventi per attrezzature pubbliche
di interesse generale = mq. 15.000
- Sup. fondiaria destinata ad attrezzature terziarie private = mq.15.000
- Sup. fondiaria per attrezzature ricreative e per lo spettacolo sia pubbliche
che private = mq. 3.000
- Sup.fondiaria per attrezzature scolastiche: = mq. 7.000
- Volumetria massima ammissibile : = mc. 50.000
- Superficie fondiaria totale = mq. 40.000
69
TITOLO III
NORME DI CARATTERE PARTICOLARE
ARTICOLO 44
CRITERI ADOTTATI PER LA FORMAZIONE DELLO STATUTO
DEI LUOGHI
Il P.S. sulla base dei contenuti previsti dalla L.R.5/95 ed in relazione alla
particolare complessità, diversità e ricchezza del territorio in termini di
caratteri storici, geografici, sociali e culturali, per la definizione
dell'apparato normativo e previsionale adotta un criterio di articolazione
basato sul concetto di "Luogo" e cioè sulla individuazione di unità
paesistico-ecologico-insediative organiche complesse (U.T.O.C.) su cui
ipotizzare un progetto di riappropriazione dell'identità storica e culturale di
ogni comunità e di corretta valorizzazione delle risose e delle specificità
"locali".
In tal senso, oltre al tradizionale apparato cartografico e normativo, viene
prodotto per ogni "Luogo" il relativo Statuto sotto forma di Album con
valore di allegato alle Norme attuative del P.S.; esso è concepito anche con
possibilità di utilizzazione separata per poterlo diffondere in ogni comunità
locale come una sorta di " Carta dei diritti e doveri del territorio"
70
contenente la specificazione dei valori e delle risorse di ogni luogo, delle
regole d'uso da rispettare, delle previsioni degli interventi di tutela,
ripristino e valorizzazione del territorio di appartenenza.
L'elaborato relativo allo Statuto del luogo risulta strutturato in:
1) Una relazione descrittiva ed interpretativa tesa a evidenziare i tratti
caratteristici storico-naturali (ambientali), l'assetto paesistico del luogo, le
modalità insediative, la fruizione economico-funzionale delle risorse.
La relazione è accompagnata da richiami cartografici estrapolati dai
materiali dell' indagine conoscitiva del territorio di carattere generale, utili
per evidenziare le componenti fondamentali del luogo. Tale relazione deve
essere considerata "invariante interpretativa del luogo" ed in quanto tale
essa costituisce strumento per gli indirizzi relativi ai Regolamenti
urbanistici e dovrà essere utilizzata come riferimento per la valutazione e
gestione degli interventi di trasformazione da parte degli Organi e
Commissioni preposte alla espressione di pareri preliminari agli atti
autorizzativi ( Giunta comunale, Commissioni edilizia, lavori pubblici ecc.).
2) Una sintesi finale contenente gli elementi più prescrittivi e programmatici
articolata in:
- individuazione delle invarianti
- definizione del "ruolo" assegnato al luogo
- le regole fondamentali d'uso del territorio con valore di norma strutturale
- le finalità che il P.S. persegue
- l'elenco degli interventi di carattere programmatico e previsionale con
valore di direttiva
3) Un apparato cartografico allegato formato da:
- inquadramento del luogo sull' intero territorio comunale
- individuazione degli ambiti e livelli di tutela del territorio extraurbano
(disciplina ambientale) con valore prescrittivo
71
- scheda analitica degli interventi programmati sulla struttura urbana con
valore prescrittivo
- schema strutturale delle previsioni relative all'assetto della struttura urbana
con valore prescrittivo
- schema strutturale relativo alle previsioni per gli interventi sul sistema della
mobilità ( solo per i centri principali) con valore di indirizzo
- individuazione dei Centri storici, dei nuclei e dei manufatti di edilizia rurale
di valore storico-architettonico con valore di vincolo di tutela
ARTICOLO 45
PROGETTI SPECIALI DI RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE ED
URBANA
Il P.S. in relazione agli obbiettivi generali di riqualificazione complessiva
del territorio perseguiti considera necessario che il P.R.G., in sede di
formazione del R.U. ovvero in attuazione di quest'ultimo, si precisi e
completi anche attraverso alcuni "Progetti Speciali".
Essi riguardano situazioni, ovvero tematiche, che per rilevanza e
complessità dei fattori in giuoco hanno bisogno di una definizione di scala
progettuale particolare oltre la tradizionale strumentazione previsionale e
normativa. Tali Progetti hanno la finalità di realizzare il massimo possibile
di sintesi fra assetti architettonici, ambientali, paesistici nell'ottica di
sperimentazione di un modello insediativo di città integrata con il territorio,
ovvero di città diffusa di elevata qualità e bellezza secondo gli schemi e le
logiche delle antiche civiltà insediative e le esigenze attuali di sviluppo
sostenibile.
I Progetti che il P.S. individua riguardano:
72
1) Il sistema policentrico delle tre frazioni di pianura e il relativo territorio
di pertinenza.
2) L'ambito territoriale contiguo alla Riserva naturale della Penna.
3) Il sistema agro-paesistico-insediativo che fa capo alla Villa Cardinali di
Maiano
4) Il sistema storico-archeologico-paesistico del Castellare di Oliveto
5) L'Unità territoriale organica paesistico-ecologico-insediativa del Luogo
n.2
6) La qualificazione dello spazio pubblico nell' ambito urbano delle
principali frazioni
7) Il sistema delle relazioni fra i Caposaldi territoriali per la fruibilità
alternativa del territorio con particolare riferimento alla Strada Vecchia
senese e l'itinerario del crinale collinare ed i suoi raccordi.
ARTICOLO 46
MODALITA' PER L'ATTUAZIONE DEI REGOLAMENTI
URBANISTICI ED INDIRIZZI PER LA LORO REDAZIONE
L'ambito territoriale di riferimento per i Regolamenti urbanistici in
attuazione del Piano Strutturale sarà l'Unità organica complessa paesistico-
ecologico-insediativa denominata "Luogo". (U.T.O.C.)
L'attuazione del P.S. quindi avverrà per "Luoghi" secondo l'articolazione
data. Per ogni luogo il R.U dovrà procedere alla definizione delle
previsioni, salvaguardie, prescrizioni e relativa disciplina normativa,
ricercando l'armonico assetto e sviluppo all'interno di ogni Unità territoriale
organica e complessivamente fra queste. Criteri, indirizzi e direttive per gli
interventi di trasformazione e tutela per i vari settori d'intervento sono
contenuti nei corrispondenti precedenti articoli delle presenti N.T.A
Si dovrà inoltre fare particolare riferimento alle strutture relazionali
individuate con il P.S. le cui potenzialità e prerogative saranno sviluppate
73
anche con i specifici Progetti Speciali di cui al precedente art.45 o altri che
potranno essere individuati contestualmente con i R.U. stessi.
Allo scopo di fornire criteri ed indirizzi metologico-procedurali per la
redazione dei Regolamenti urbanistici di attuazione del Piano Strutturale si
ipotizza la seguente procedura di formazione:
1) approfondimento "locale" delle conoscenze e delle informazioni che
hanno portato alla definizione del Luogo, delle sue invarianti, degli indirizzi
programmatici in funzione dell'attuazione del R.U.
2) bilancio sullo stato di conservazione del Luogo e sullo stato delle risorse
dello stesso con riferimento anche a quelle umane; quest'ultime saranno
considerate sotto il profilo della distribuzione della popolazione sul
territorio, delle classi di età, degli impieghi lavorativi e dell'uso del tempo
libero.
4) apertura del processo propositivo-costruttivo tramite:
- definizione di una ipotesi di assetto degli spazi urbani e territoriali
funzionale al Programma di fruizione-conservazione delle risorse
- definizione di una ipotesi sulle modalità attuative del progetto di assetto
del Luogo
- definizione di una ipotesi sulle modalità di monitoraggio e di verifica
socio-ambientale
5) comparazione tra le ipotesi di cui al punto 4) e le aspettattive della
comunità locale tramite adeguate forme di consultazione e verifica
6) redazione-stesura del progetto di R.U. con definizione delle modalità
attuative e di quelle di monitaraggio di Processo.
7) coordinamento del progetto di cui al punto 6) con gli altri progetti di
Luogo e con le strutture di relazione territoriale ed ambientale ed eventuale
redazione dei Progetti speciali relativi alle strutture di Relazione.
Allo scopo di favorire un processo di sviluppo sostenibile del territorio
insito nei nuovi principi legislativi regionali e di garantire la sua
74
condivisione da parte della comunità locale, l'Amministrazione comunale
promuoverà attività di Ecologia sociale con riferimento primario alle
strutture pubbliche ed associate operanti nel settore dell'Istruzione, della
cultura, della salute e simili. Tali attività faranno particolare riferimento alla
gestione delle risorse primarie locali ( del ciclo delle acque, del suolo del
patrimonio culturale ed ambientale), al controllo delle fonti di inquinamento
compreso il rumore, alla domanda sociale e produttiva, ai tempi collettivi ed
individuali della comunità, alla costruzione di un programma di fruizione
delle risorse e di risposta alle necessità emerse.
Le acquisizioni conoscitive e partecipative scaturite dalle attività di
Ecologia sociale integrano, arricchiscono e verificano i contenuti
dell'apparato previsionale e normativo del R.U.
Il programma di attuazione del R.U in prima applicazione,. dovendosi dar
corso ad operazioni a carattere processuale e sperimentale, potrà anche
essere sufficiente che sia avviato e/o sviluppato per ambiti e problematiche
parziali.
Norme particolari di indirizzo per la redazione del Regolamento
Urbanistico:
1) Le Norme del Regolamento Urbanistico che disciplineranno il recupero
degli annessi rurali dovranno prevedere l'esclusione della possibilità del
cambio di destinazione per i manufatti di dimensione inferiore a mc. 300 e
per quelli non ricompresi in un complesso edilizio.
2) L'attuazione delle previsioni relative alla Unità Insediativa 1R in località
Maestà Tonda nella frazione di Civitella è subordinata all'obbligo di uno
Studio degli effetti ambientali. Il R.U. stabilirà le analisi da effettuare sulla
base dell'art. 32 della L.R. 5/95.
3) Nella frazione di Tuori l'edificazione dovrà avvenire esclusivamente
all'interno dell'ambito per aree urbanizzate a prevalente destinazione
75
residenziale, già previste nell'accordo di pianificazione sottoscritto il
20/11/96.
ARTICOLO 47
NORME DI INDIRIZZO PER LA PREVENZIONE DEL RISCHIO
IDRAULICO DI CUI ALLA DELIB. C.R. 230/94
I conformità a quanto disposto nella Delib.C.R. 230/94 il P.S. evidenzia in
cartografia con apposita simbologia i corsi d'acqua di cui all'Allegato 1 alla
citata delibera.
In sede di redazione del R.U. si dovrà procedere alla individuazione
cartografica degli ambiti A1 e si dovranno formulare prescrizioni circa la
riduzione delle superfici impermeabili coerentemente a quanto indicato al
comma 10 dell'art.4 della citata delib.C.R.
Il P.S. fa carico al R.U. della individuazione delle aree e delle modalità per
la regimazione idraulica dei corsi d'acqua degli ambiti interessati da nuove
previsioni di insediamenti residenziali, produttivi e di servizio nonchè da
infrastrutture a rete e puntuali.
Gli ambiti definiti "B" che dovranno essere verificati in sede di R.U. circa
gli interventi di regimazione eventualmente necessari a preservare dal
rischio di inondazione sono:
-le unità insediative 1R e 3M adiacenti il Fosso Chiassobuio nella frazione
di Badia al Pino
- l'ampliamento dell'area produttiva lungo il fosso della Regola nella
frazione di Badia al Pino
- l'ampliamento della struttura di ristoro del Ristorante dei Laghi lungo il
Torrente Trove identificata come unità insediativa 10S ai piedi del versante
ovest della collina di Civitella
76
- le unità insediative 1R e 2P poste ai margini del borro dell'Acquaforte
nella frazione di Pieve a Maiano
- l'unità insediativa 1R e la viabilità relativa posta in prossimità del rio
Regola nella frazione di Pieve al Toppo
- le unità insediative R, 8AP e 6S poste ai margini del rio di Viciomaggio e
le unità 5S,1R e 4P interessate dal fosso Riolo nella frazione di
Viciomaggio
- la unità insediativa 2R lungo il fosso Chiassobuio e le 12M e 4S lungo il
fosso del Ristagno nella frazione di Tegoleto.
ARTICOLO 48
AMBITI SUSCETTIBILI DI INTERESSE ARCHEOLOGICO
Il P.S. individua alcuni ambiti segnalati dalla Soprintendenza archeologica
della Toscana e recepiti dalla Amministrazione provinciale con delibera
C.P.n.30 del 30/03/94 in applicazione della Delibera C.R. 296/88.
Entro tali ambiti agiscono le previsioni del P.S. e del R.U. con l'obbligo di
segnalazione preventiva alla Soprintendenza archeologica della Toscana
dell'inizio dei lavori da parte dei soggetti beneficiari delle concessioni o
autorizzazioni edilizie o attuatori di opere pubbliche. Le modalità per tale
segnalazioni saranno precisate con il R.U.
ARTICOLO 49
MODIFICHE AL PIANO STRUTTURALE
Al Piano Strutturale potranno essere apportate modifiche con le procedure
di cui all'art. 26 della L.R. 5/95 tramita appositi atti di Variante.
Il R.U. potrà definire lievi modifiche ai perimetri degli Ambiti di tutela, alle
Unità territoriali organiche (U.T.O.C. ed U.T.O.E.), al Limite urbano, alle
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Unità insediative e d'intervento (.U.I.), nonchè specificazioni normative
derivanti da, o dovute al, passaggio ad una scala di maggior dettaglio ed alla
conseguente migliore definizione degli stati di fatto. Tali modifiche, data la
loro natura, non determinano Variante al Piano strutturale.
A-FRAZIONE DI : Albergo-Oliveto
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale e turistico da
valorizzare in base alle risorse del territorio agricolo circostante e da consolidare come punto
di riequilibrio dei pesi insediativi fra aree urbanizzate di pianura e Centri antichi di collina.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: proporzionalmente più ampia delle altre frazioni per circa 200
vani e 40 nuove abitazioni.
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- produttivo: nessun incremento.( riconferma dell'area artigianale già prevista
nello S.U. vigente.)
- terziario: area polivalente di non meno di 2000 mq. di sup.territoriale
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: Realizzazione di:
1) U.I.R. di tipo prevalentemente residenziale in loc. Poggetto per
una volumetria massima di 5.000 mc. Finalità dell'intervento è
quella di irrobustire la debole struttura insediativa di tipo lineare
posta nel settore nord-ovest arrestandone la tendenza allo
sviluppo spontaneo e controbilanciando i nuovi pesi insediativi
della frazione previsti a sud favorendo altresì la ricucitura con il
centro storico di Oliveto
2) U.I.R. nell'ambito compreso fra la S.P. Vecchia senese e la
nuova viabilità in variante integrata da attività commerciali,
direzionali e per artigianato di servizio per una volumetria
massima di 15.000 mc.
Finalità dell'intervento è quella di rafforzare l'ambito centrale
della frazione superando lo schema a sviluppo lineare della stessa,
ecessivamente dispersivo e fornire alcuni servizi di base in
chiave di vivacizzazione di un contesto quasi esclusivamente
caratterizzato dalla funzione residenziale.
- produttivo :3) U.I.P.di riconferma dell'area artigianale già prevista nel P.d.F.
- terziario: 4) U.I.S. polifunzionale nell'ambito compreso fra la ferrovia e la
S.P. a Nord-est della frazione comprendente:
- una piccola struttura ricettiva
- un piccolo centro commerciale e di servizio con strutture per la
ristorazione e la promozione di prodotti tipici locali
- attrezzature per il traffico
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L'U.I.S avrà una volumetria massima pari a mc. 10.000
Finalità dell'intervento è quella di fornire alcune strutture e
servizi per il turismo ed il tempo libero capaci di valorizzare
l'ambito territoriale compreso fra Ciggiano ed Albergo-Oliveto
avvalendosi della opportunità fornita dalla presenza della
ferrovia.
5) U.I.S con intervento di ristrutturazione urbanistica a parità di
volume del complesso edilizio posto a ridosso dell'incrocio fra la
Vecchia senese e la comunale per Oliveto. Finalità dell'intervento
è quella di liberare uno spazio di relazione nel punto centrale della
Frazione su cui attestare uno o più servizi di carattere
commerciale, ricreativo e di ristoro integrati da una minima
quota di residenza.
- servizi a rete: 6) U.I.T per la realizzazione di due piccoli impianti di depurazione
delle acque di scarico rispettivamente ad Oliveto ed Albergo e
relativa sistemazione degli allacciamenti.
- attrez. puntuali 7) U.I.A a consolidamento, riqualificazione ed ampliamento
dell'area sportiva con inserimento di una Struttura di
aggregazione sociale
8) U.I.A.P. per l'ampliamento del cimitero di Oliveto
- viabilità e traffico: 9) U.I.M per la creazione di una Variante alla Provinciale a sud-
est per la quale si prevede la riconversione in viale urbano;
10) U.I.M per la creazione di un percorso alternativo di carattere
locale a nord-est della comunale per Oliveto.
11) U.I.M. per la creazione di percorso alternativo di carattere
locale a sud-ovest della comunale per Oliveto utilizzando in parte
tracciati esistenti.
12) U.I.M. per la qualificazione delle intersezioni viarie agli
ingressi alla Frazione
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13) Creazione di parcheggi e di tratte pedonali nella zona centrale
dell'abitato
14) Creazione di marciapiedi nelle strade urbane
15) Rifacimento pavimentazione e sottostanti servizi a rete nel
Centro Storico di Oliveto
- trasporto pubblico: 16) U.I.M. per la rettifica di tracciato della ferrovia con
avvicinamento alla frazione come da progetto a suo tempo
proposto dalla società FSAS.
17) U.I.M per la creazione di una piccola stazione sulla ferrovia in
sostituzione di quella esistente ed attrezzata anche in funzione di
scambio treno-bicicletta e servizio per turisti e visitatori
interessati alla scoperta del territorio collinare. Tale servizio
dovrà integrarsi con la struttura di carattere ricettivo e di ristoro
di cui alla Unità insediativa di servizio 4) U.I.S.
- arredo urbano: 18) U.I.U. formazione di alberature lungo il percorso della
Variante a sud-est
19) U.I.U. per la formazione di un Parco-Giardino all'ingresso
nord della frazione.
- sist. paesaggis. -
4) NOTA: Per la frazione di Oliveto valgono criteri ed indirizzi di carattere generale per il
recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente anche in chiave di servizi di
ricettività e ristoro senza creazione di nuove volumetrie. La scuola materna nella ex villa
Mazzi e il Teatrino parrochiale costituiscono attrezzature fondamentali per la valorizzazione
del Centro storico e per le relazioni territoriali.
81
FRAZIONE DI: Badia al Pino
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, artigianale e direzionale
da consolidare e riqualificare in funzione di presidio di valle dell'hinterland collinare di
Civitella rispetto alla quale svolge alcune funzioni complementari.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
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- residenza: contenuta proporzionalmente entro limiti fisiologici e legata ad
esigenze di riorganizzazione urbanistica per circa 300 vani e 60
abitazioni.
- produttivo: modesto incremento previsto per un massimo del 15% rispetto
all'attuale area produttiva
- terziario: aree per 3000 mq. di sup.territoriale
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: Realizzazione di:
1) U.I.R. posta oltre la ferrovia a sud in funzione di ricucitura del
Centro urbano con i recenti insediamenti di Poggiorosso
comprendente un Centro commerciale e di servizio attestato su
una Piazza concepita come naturale conclusione, anche in senso
scenografico, di viale Roma.
L'U.I. avrà una volumetria massima pari a mc.15.000
2) U.I.R posta sul versante sud-ovest per una volumetria massima
di 15.000 mc.
Finalità dell'intervento è quella di rafforzare, qualificandolo il
debole tessuto edilizio attestato sul versante Ovest della
Frazione e di bilanciare l'eccesso di peso insediativo del settore est
realizzando la rigenerazione fisiologica del rio di Dorna
assunto in chiave paesaggistica all'interno della dotazioni e
sistemazioni di verde pubblico e privato necessarie
all'intervento.
- produttivo: 3) U.I.P. per adeguamento area produttiva attuale e scalo
merci sulla Ferrovia Ar-Sinalunga per una volumetria massima di
15.000 mc
- terziario: oltre alla creazione del Centro commerciale, direzionale e di
artigianato di servizio a sud della Ferrovia coordinato con la pre-
83
visione di espansione residenziale di cui alla Unità insediativa
residenziale 1) U.I.R si prevede:
4) U.I.M. per attrezzature per il traffico ubicata nelle vicinanze
della porta di accesso alla frazione da sud-est (via della Molinara).
Obbiettivo dell'intervento è quello di liberare via Roma dalla
presenza impropria dell'attuale distributore di carburanti .
5) U.I.S. per il completamento dell'impianto sportivo-ricreativo
previsto nel precedente S.U. con la Variante n.20 integrato da
struttura per piccola ricettività.
- servizi a rete: -
- attrezzat. puntuali: 6) U.I.A.P. per l'ampliamento della Scuola Media per la
realizazzione di nuove aule
7) U.I.A.P. per l'ampliamento del Cimitero
- viabilità: 8) U.I.M. per la creazione di un nuovo collegamento viario sul
versante Ovest e creazione di un sottopassaggio della
ferrovia
9) U.I.M. per la sistemazione di nuove intersezioni stradali nei
punti di limite fra area suburbana ed area urbana
10) U.I.M. per la eliminazione dell'attuale attraversamento a
livello della Ferrovia e creazione di un passaggio pedonale sul
proseguimento di via Roma .
- traffico: 11) U.I.M. per la pedonalizzazione di via Roma
12) U.I.M. per la creazione di marciapiedi lungo le principali vie
urbane
13) U.I.M. per la creazione di nuove aree di parcheggio
- trasporto pubblico: 14) U.I.M. per la riqualificazione della Stazione ferroviaria
15) Creazione di un servizio di Bus urbano circolare per i quattro
maggiori Centri di pianura
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- arredo urbano: 16) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del decoro
urbano;
17) U.I.U. per il recupero e la riqualificazione dell' area della
Stazione.
- verde urbano: 18) U.I.U. per la piantumazione di essenze per la creazione di viali
alberati.
19) U.I.U. per la creazione di un ampio polmone di verde arboreo
nell'area compresa fra Centro storico e Autostrada attrezzato
per lo svolgimento di feste, grandi eventi, esigenze di protezione civile
e fruibile pedonalmente anche dalla stazione di servizio
sull'Autostrada come Parco ricreativo. Tale area dovrà essere
connessa con la Fattoria di Dorna per poterne garantire la
visita tramite percorso pedonale anche ai turisti che sostano nella
Stazione di servizio dell'Autosole
- sistem. paesag. 20) U.R.P.A dell'industria Chimet e dell'ambito immediatamente
adiacente .
Nota: Per il complesso della Fattoria di Dorna si prevede:
21) U.I.A.P. di recupero funzionale per la creazione di una struttura di ospitalità
attrezzata per lo svolgimento di convegni, seminari ecc. attività culturali, scientifiche,
didattiche a livello universitario sulla base di specifici accordi fra Comune, Università e
Regione.
FRAZIONE DI : Ciggiano
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale e turistico da
valorizzare come "porta" estrema del territorio collinare a sud soprattutto in rapporto alla
qualità del territorio ed alla sua forte connotazione in senso agricolo.
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2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: contenuta in circa 100 nuovi vani per c.a. 20 abitazioni in
rapporto alla qualità e delicatezza del contesto ambientale
- produttivo: incentivi di carattere normativo per le attività artigianali
tradizionali e di trasformazione dei prodotti agricoli favorendo il
recupero del patrimonio edilizio esistente e l'integrazione con la
residenza.
- terziario: incentivi per le attività di commercializzazione dei prodotti tipici
locali
- residenza: Realizzazione di :
1) U.I.R. posta nel settore est compreso fra il Centro storico e la
località Il Giardino per una volumetria massima di mc.7.000
Finalità dell'intervento è quella di ricucire l'eccesso di dispersione
dei tessuti edilizi rafforzando l'ambito adiacente al Centro storico
valorizzandone il ruolo anche con la creazione di un nuovo accesso
pedonale da Est. I nuovi insediamenti dovranno attestarsi a monte
del percorso di collegamento fra la via della Colombaia e la
località il Giardino ed essere disposti ad anfiteatro con spazio di
relazione centrale; dovranno essere salvaguardati al massimo i
terreni olivati e contenute le altezze dei manufatti edilizi
assumendo l'olivo come tema delle sistemazioni a verde e
pesaggistiche necessarie.
2) U.I.R. posta all'ingresso nord della frazione per la realizzazione
di residenze e servizi ed in funzione di cucitura con gli
insediamenti puntiformi con il Centro storico e di qualificazione
dell'accesso allo stesso per una volumetria massima pari a 3000
mc.
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- produttivo:- incentivi di carattere normativo per le attività artigianali
tradizionali e di trasformazione dei prodotti agricoli favorendo il
recupero del patrimonio edilizio esistente e l'integrazione con la
residenza.
3) U.I.P. come riproposizione di area artigianale speciale in via di
Lecci di cui alla specifica Variante al precedente S.U.
- terziario: -incentivi per le attività di commercializzazione dei prodotti tipici
locali
- servizi a rete: 4) U.I.T. per la realizzazione di impianto di depurazione
frazionale delle acque fognarie e relative opere di sistemazione
degli allacciamenti.
- attrez. puntuali 5) U.I.S. per la realizzazione di una piccola struttura di ristoro per
una volumetria massima di 500 mc. connessa ad un area
attrezzata di sosta per residenti e visitatori in località "il
Giardino" e a un piccolo Parco pubblico.
6) U.I.A.P. per l'ampliamento del Cimitero
- viabilità e traffico: 7) U.I.M per la sistemazione di marciapiedi nelle strade mancanti
8) U.I.M per la riorganizzazione e qualificazione delle intersezioni
nei punti di passaggio fra area suburbana e centro urbano,
9) U.I.M. per la creazione di parcheggi ai margini del Centro
storico ed a servizio del Campo sportivo.
- arredo urbano: 10) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del decoro
urbano
11) U.I.U. per la sitemazione di vie e piazze con i sottostanti servizi
del Centro Storico
- verde urbano: 12) U.I.U per la creazione di un Giardino pubblico in località "il
Giardino" con nuovo collegamento pedonale con il Centro storico
connesso con struttura di ristoro ed area attrezzata di sosta.
87
13) U.I.U. per la sistemazione a verde, parcheggio e collegamento
pedonale del versante est del pendio sottostante al Centro storico
4) NOTA: Per le Vecchie Fornaci dismesse di Ciggiano si prevede un intervento di recupero
per la realizzazione di un Parco di campeggio ( 14-U.I.S) per tende, caravan e dotato di
bungalows. Il Parco potrà essere arricchito con attrezzature di tipo sportivo e ricreativo
legate al territorio ed all'ambiente. Potranno essere realizzate anche attività di trasformazione
e commercializzazione di produzioni tipiche di qualità come integrazione e valorizzazione del
Parco. Dovranno essere valorizzate le strutture e gli elementi dell'archeologia industriale
ancora esistenti compatibilmente con il loro stato di manutenzione e recuperabilità.
FRAZIONE DI : Civitella
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, culturale e turistico fulcro
del sistema di interventi e relazioni legate alla valorizzazione del territorio collinare ed in
generale della memoria storica locale.
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2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: modesto incremento per le minime necessità di crescita
fisiologica della frazione; si ipotizza la realizzazione di
circa 40 vani per 10/12 unità abitative.
- produttivo -
- terziario -
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza -Realizzazione di:
1) U.I.R. posta in località Maestà tonda per un volumetria
massima di 4.000 mc.
La finalità dell'intervento è quella di garantire le condizioni di
permanenza degli abitanti nella frazione, considerata
l'indisponibilità del patrimonio edilizio nel Centro storico.
L'U.I. dovrà collocarsi in aderenza al presistente intervento di
edilizia resìdenziale attestandosi ai lati della vecchia
vicinale della Bronconaia riproponendo la logica di un piccolo "borgo"
extra- moenia. La viabilità di spina dell'U.I. si ipotizza di uso
pedonale (salvo verifiche in sede di R.U.) e si concluderà verso
valle con una terrazza "belvedere"
- produttivo -incentivi di tipo normativo per l'inserimento delle attività
artigianali e della tradizione locale all'interno del Centro storico.
89
- terziario 2) U.I.S. nella zona di valico alla Madonna di Mercatale per la
realizzazione di un punto di ristoro organizzato con area di
parcheggio e piccolo parco ricreativo
-qualificazione ed estensione delle attività all'interno del Centro
storico per commercio ed artigianato di qualità.
- servizi a rete: 3) U.I.T. per la realizzazione di piccolo impianto di frazione di
depurazione delle acque fognarie e relativa sistemazione degli
allacciamenti
- attrez. puntuali: 4) Unità d'intervento per il recupero parziale del Castello come
luogo deputato allsvolgimento di attività culturali e di spettacolo
-Ipotesi di realizzazione di un Museo di storia, cultura e civiltà
della collina verificandone le possibilità della sua collocazione nel
patrimonio edilizio esistente non escluso un settore del castello
opportunamente recuperato
5) U.I.A.P. per la creazione di un punto di sosta ed accoglienza
per turisti e visitatori nella zona di accesso a nord riutilizzando le
strutture della stazione del vecchio servizio privato di autobus per
Badia al Pino.
- viabilità: 6) U.I.M. per la sistemazione dell'anello stradale che fiancheggia
le mura
- traffico: 7) U.I.M. per la sistemazione di aree di parcheggio esterne alle
mura
- arredo urbano 8) interventi connessi con le sistemazioni dell'anello viario intorno
alle mura e creazione di una scala per l'accesso diretto al Centro
Storico
4) NOTA:In aggiunta agli interventi di cui sopra il P.S. prevede
90
9) Consolidamento e maggiore qualificazione come attrezzatura per il traffico dell'attività di
officina macchine agricole esistente a mezza costa con possibilità di inserimento di strutture
per il ristoro per una volumetria massima di 400 mc.
10) Consolidamento e qualificazione del Ristorante dei Laghi sulla valle della Trove anche
con inserimento di strutture per la piccola ricettività ( max. 20 camere ) e per una volumetria
massima di 2.000 mc.
FRAZIONE DI : Pieve a Maiano
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1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo, residenziale, artigianale e
turistico da valorizzare come una delle "porte" di accesso al territorio collinare e per la sua
collocazione nella valle dell'Arno ai margini dell'invaso della Penna.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: contenuta entro un limite di 60 vani per circa 10-12 nuove
abitazioni
- produttivo: individuazione di piccola area artigianale su contesto interessato
da piccole strutture produttive esistenti nate spontaneamente
- terziario: -
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza :-Realizzazione di :
1) U.I.R. integrata con botteghe e laboratori artigianali
compatibili con la residenza e posti al piano terra per una
volumetria massima di 6.000 mc.
La finalità dell'intervento è quella di ricomporre in un disegno
unitario i tessuti edilizi disaggregati della frazione e costituire un
nuovo baricentro della stessa rendendola più autonoma dalla S.S.
n. 69
- produttivo: 2) U.I.P. per la individuazione di piccola area artigianale su
contesto interessato da piccole strutture produttive esistenti nate
spontaneamente per una volumetria non superiore a quella
esistente.
-attività artigianali connesse con l'intervento proposto con l'
U.I.R. 1)
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- terziario: - piccole attività commerciali e di servizio connesse con
l'intervento residenziale proposto.
- servizi a rete: 3) U.I.T. per la realizzazione di piccolo impianto di frazione per la
depurazione delle acque fognarie e relativa sistemazione degli
allacciamenti.
- attrez. puntuali 4) U.I.A.P per la creazione di una struttura di aggregazione
sociale nell'ambito dell'area sportiva esistente.
5) U.I.S. per la creazione di struttura di ristoro per una
volumetria massima di 500 mc. collegata ad area attrezzata di
sosta per turisti e residenti connessa con Parco pubblico.
- viabilità: 6) U.I.M. creazione di un percorso in parte nuovo all'interno
dell'abitato per servire meglio gli insediamenti più recenti
7) U.I.M. per la sistemazione di un percorso su tracciato esistente
verso l'invaso della Penna.
- traffico 8) U.I.M. per la creazione di un area di parcheggio per la frazione
e di una a servizio della U.I.P 8
- trasporto pub. 9) U.I.M per la creazione di fermata con minime strutture sulla
vecchia Ferrovia Fi-Ar per itinerari di visita alla Riserva naturale
della Penna
- arredo urbano: 10) interventi di qualificazione del suolo pubblico e del decoro
urbano.
- verde urbano: 11) U.I.A.P. per la creazione di un Parco connesso alla struttura
di ristoro ed all'area attrezzata di cui all'U.I.S. 5)
4) NOTA: L'Istituzione della riserva naturale della Penna da parte della Provincia di Ar
determina necessità di offerta "soft" di servizi ed attrezzature per turismo ecologico e tempo
libero da ritrovare all'interno del patrimonio edilizio esistente.
93
FRAZIONE DI: Spoiano
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro agricolo residenziale da valorizzare
all'interno del circuito di itinerari turistici programmati e come insediamento presidio del
territorio corrispondente al "luogo 6".
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: contenuta entro limiti fisiologici in ragione di massimo 50 vani per
10 abitazioni
- produttivo: -
- terziario: si valuta necessaria un'area non superiore a 2.500 mq.
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: 1) U.I.R. posta nel settore nord ai margini dell'insediamento di
villette esistente diffuse nel bosco attestata sulla viabilità di
servizio di accesso allo stesso per un volumetria massima di 5.000
mc.
- produttivo: -
- terziario: 2) U.I.S. per la creazione di area di sosta attrezzata con punto di
ristoro, vendita di prodotti tipici locali; è compresa anche una
piccola quota di residenza e di piccola ricettività per una
volumetria massima di 2.000 mc.
- servizi a rete: -
- attrez. puntuali: -
- viabilità: 3) U.I.M. per la creazione di un parcheggio ed area di sosta
attrezzata connesso con la U.I.S. 2)
- traffico: -
- trasporto pubblico: -
- arredo urbano: -
94
- verde urbano: 4) U.I.A.P per la sistemazione di piccolo Parco connesso con la
U.I.S. 2)
95
FRAZIONE DI: Tegoleto
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro residenziale, artigianale e di servizio da
consolidare e riqualificare valorizzandone il rapporto con l'intorno agricolo.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: molto contenuta in considerazione della capacità insediativa
residua dell'area Peep; oltre alle volumetrie ancora disponibili in
quest'ultimo si prevedono circa 140 nuovi vani in aree private
corrispondenti a 28 unità abitative essenzialmente in chiave
di riorganizzazione del tessuto urbano.
- produttivo: nessun incremento previsto
- terziario: si valuta necessario reperire aree per attrezzature
commerciali e di servizio pari ad almeno 3000 mq.
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: -Realizzazione di:
1) U.I.R integrata da attività commerciali, direzionali e di
artigianato di servizio posta al margine ovest del centro urbano
attestata sulla nuova viabilità di previsione per una volumetria
massima di 7.000 mc. Finalità dell'intervento è quella di
qualificare il margine ovest della frazione e di consentire una
adeguata sistemazione a verde e parcheggio delle aree contermini.
2) U.I.R. posta nel settore sud in aderenza ai tessuti
edilizi esistenti già prevista nel precedente S.U. e non attuata. Il
P.S. prevede una volumetria massima di 7.000 mc.
- produttivo: -
- terziario: Realizzazione di:
96
3) U.I.S per attrezzature commerciali e di servizio posta
all'ingresso nord della frazione lungo la Statale per una
volumetria massima di 4.000 mc. connessa alla U.I.M.
4) U.I.S. per attrezzature commerciali e di servizio posta
all'ingresso sud lungo la Statale per una volumetria massima di
mc. 4.000
- servizi a rete: -
- attrez.puntuali: -
- viabilità e traffico: 5) U.I.M. per la creazione di variante alla Satale n. 73 nel settore
est
6) U.I.M. per la creazione di un nuovo collegamento locale sul
settore ovest
7) U.I.M. per la sistemazione di nuove intersezioni stradali nei
punti di passaggio fra area urbana ed area suburbana
8) U.I.M. per la pedonalizzazione del tratto più urbano della
Statale
9) U.I.M per la creazione di marciapiedi sulle strade urbane
10) U.I.M. per la creazione di nuove aree di parcheggio al margine
dell'area centrale della Frazione ed a servizio del Campo sportivo.
11) U.I.M. per la realizzazione di una Stazione di servizio
carburanti con relativi servizi nel settore Nord
- trasporto pubblico: 12) Istituzione di un servizio di bus urbano circolare per le
quattro maggiori frazioni di pianura.
- arredo urbano: 13)Interventi di qualificazione del suolo pubblico e del decoro
urbano con particolare riguardo alle aree sovrastanti il tratto
intubato del torrente Chiassobuio.
- verde urbano: 14) U.I.U. interventi di piantumazione per creazione di viale
alberato sulla via Molinara
97
15) U.I.U. per il recupero e la valorizzazione del tratto urbano del
torrente Chiassobuio
- sist.paesag. 16) U.R.P.A per la formazione di diaframma di verde fra Centro
urbano e Superstrada
17) U.R.P.A. per la formazione di diaframma di verde nell'ambito
compreso fra la zona produttiva fra via Molinara ed il torrente
Chiassobuio
98
FRAZIONE DI: Pieve al Toppo
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro commerciale, artigianale, residenziale
e di servizio da consolidare, valorizzare e riqualificare per la sua collocazione rispetto alle
infrastrutture viarie di primaria importanza che lo interessano superando gli attuali aspetti
negativi della dipendenza dalla città di Arezzo.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: -contenuta entro limiti fisiologici e di riorganizzazione
urbanistica pari a circa 300 nuovi vani per 60 unità abitative
- produttivo: -nessuna ipotesi di incremento ; riconferma area del II° P.I.P.
vigente S.U. e modesto ampliamento dell'impianto Del Tongo.
- terziario: -si valuta sufficiente una'area di circa 1.000 mq. per attrezzature
di servizio da ricomprendere all'interno dell'Unità insediativa
residenziale di previsione
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: Realizzazione di:
1) U.I.R integrata da attività commerciali e direzionali e di
artigianato di servizo posta nel settore ovest della frazione in
aderenza ai tessuti edificati ed alla nuova viabilità in variante
dell'abitato per una volumetria massima di 25.000 mc.
Finalità dell'intervento è quella di compattare il disegno incerto
della frazione nel settore ovest, ricalibrando il tessuto
insediativo eccessivamente squilibrato verso il settore sud-est
2) U.I.R. posta al margine sud dell'abitato per la
realizzazione di case con giardino per una volumetria massima di
mc. 5.000
99
Finalità dell'intervento è quella di configurare qualificandolo il
limite urbano realizando una integrazione di carattere ambientale
e paesaggistica con il previsto Parco urbano
2 bis) U.I.R. per la realizzazione di abitazioni a basso indice (case
basse con giardino) da collocare lungo il tratto urbano della S.S.
73 ricomprendendo nel Comparto d'intervento anche le
sistemazioni a Parco dell'ambito immediatamente adiacente ad
Est. Volumetria massima ammissibile mc. 3.000
- produttivo: 3) U.I.P. Si prevedono i seguenti interventi:
- realizzazione del secondo intervento P.I.P già programmato.
- ampliamento dello stabilimento Del Tongo limitatamente
all'adeguamento degli impianti esistenti
- terziario: -
- serv. a rete: -
- attrez. puntuali: 4) U.I.A.P. Realizzazione di un Centro di aggregazione sociale
sulla comunale per Badia al Pino coordinato con l'Unità
insediativa di previsione 1) U.I.R.
- viabilità e traffico: -creazione di tracciati alternativi alla viabilità di attraversamento
della frazione:
5) U.I.M. per i traffici diretti a Badia al Pino e Ciggiano sul
settore ovest con nuova viabilità in Variante all'attuale asse di
attraversamento
6) U.I.M. per i traffici diretti sulla S.S. 327 di Foiano tramite
nuova viabilità al margine dell'area produttiva ed un piccolo
nuovo allacciamento fra la S.S. 73 e la S.S.327
Il sistema delle viabilità esistenti e quello di previsione definisce
una sorta di anello di Circonvallazione del Centro frazionale
consentendo di liberare a Piazza lo spazio attualmente destinato a
svincolo particolarmente congestionato.
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7) U.I.M. per pedonalizzazione dell'ambito centrale della frazione.
8) U.I.U per la creazione di una Piazza- giardino al posto dello
svincolo di cui sopra
9) U.I.M. per la creazione di piccole aree di parcheggio articolate
nel tessuto urbano
10) U.I.U/U.I.M. per la realizzazione di piazza- parcheggio
alberata lungo via della Regola
11) U.I.M. per la riorganizzazione dei punti di intersezione della
viabilià al limite dell'area urbana.
- trasporto pub. 12) Istituzione di servizio di Bus urbano circolare
per le quattro maggiori frazioni.
- arredo urbano: 13) U.I.U. interventi di qualificazione del suolo pubblico e del
decoro urbano
- verde. urbano: 14) U.I.U. per creazione di viali alberati
-sist. paesag. 15) U.R.P.A per la creazione di aree verdi filtro tra viabilità di
scorrimento e zona produttiva.
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FRAZIONE DI : Viciomaggio - Tuori
1) RUOLO NEL CONTESTO TERRITORIALE: Centro industriale, residenziale da
riorganizzare e valorizzare con funzioni di servizio per il traffico ed il turismo considerato il
rapporto con l'Autostrada e la vicina città di Arezzo; da valorizzare anche come punto di
snodo per gli itinerari turistici e di tempo libero per la riscoperta del territorio collinare.
2) IPOTESI DI CRESCITA:
- residenza: contenuta entro limiti fisiologici e di riorganizzazione
del tessuto urbano; si prevedono 200 nuovi vani per circa 50 unità
abitative.
- produttivo: modesto aumento della capacità insediativa (massimo +15%
dell'attuale volumetria) e potenziamento dell'offerta di aree per
attrezzature e servizi.
- terziario: occorre dotare la frazione di attività commerciali, direzionali e di
artigianato di servizio per la residenza con un offerta di aree di
almeno 2000 mq.
3) INTERVENTI STRUTTURALI PROPOSTI DAL PIANO:
- residenza: Realizzazione di :
1) U.I.R. posta nel settore sud ovest della frazione per
una volumetria massima di mc. 10.000
La finalità dell'intervento è quella di realizzare una ricucitura fra
i tessuti edilizi della frazione, l'area industriale ed il nucleo antico
di Tuori ricomponendo in un disegno unitario l'intero sistema
insediativo di Viciomaggio attraverso il recupero di antichi
tracciati stradali quali quello di via dell'Aia e di via delle Vaglie
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2) U.I.R. integrata da attività commerciali, direzionali ed
artigianato di servizio articolata intorno alla rotatoria posta in
zona centrale della frazione per una volumetria massima di
10.000 mc.
Finalità dell' Unità insediativa è il rafforzamento del punto di
centralità della frazione in funzione di cucitura tra tessuti antichi
e recenti della Frazione; tale obbiettivo viene perseguito con la
creazione all'interno della U.I. di una Piazza e di un Parco
pubblico e di alcune strutture di servizio pubbliche e private.
- produttivo: 3) U.I.P. per l'ampliamento e la riorganizzazione della zona
industriale nel margine est ed ovest collegata ad attività di servizio
alla produzione; lo scopo è quello di consentire il definitivo
consolidamento della zona produttiva attraverso ulteriori
contenute quote di edificabilità che concorrano alla realizzazione
delle infrastrutture mancanti. Volumetria massima mc. 50.000
4) U.I.P lungo la via per Mugliano per per attività speciali a
forte impatto visivo ( depositi cantieri edili, roulotte, rottamazione
ecc.) in estensione della zona D13 esistente dove già sono collocate
attività similari. Volumetria massima mc. 10.000
- terziario: oltre alla realizzazione dei servizi di cui alla U.I.R. 2)
è prevista la realizzazione di:
5) U.I.S. per la realizzazione di una struttura di tipo ricettivo
connessa ad una U.I.M. per attrezzature per il traffico fra l'A1 e
la S.P. di Pescaiola
Si ipotizza la realizzazione di un albergo-motel orientativamente
per 60-90 camere dotato di Parco ed attrezzature sportive e
ricreative.
- servizi a rete: 6) U.I.T. per la realizzazione del collettore fognante da collegare al
depuratore di Chiani
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- attrez. puntuali: 7) U.I.A.P per la realizzazione di una struttura di aggregazione
sociale da collocare nell'ambito interessato dalla U.I.R. 2)
8) U.I.A.P per l'ampliamento del cimitero frazionale
- viabilità e traffico: 9) U.I.M. per la creazione di una Variante alla Provinciale in
parallelo alla Autostrada per il tratto che interessa i tessuti
residenziali
10) U.I.M per la riconversione come viale urbano del tratto della
S.P. liberato dalla Variante
11) UI.M. per la sistemazione di nuove intersezioni nei punti di
passaggio fra area suburbana e centro urbano
12) U.I.M. per il ripristino dell'antico percorso di collegamento
fra Tuori e Viciomaggio
13) U.I.M. per la creazione di parcheggi articolati nel tessuto
urbano
14) U.I.M per l'inserimento di marciapiedi nelle strade urbane
- trasporto pubblico: 15) U.I.M. per la istituzione di un servizio di bus urbano circolare
per le quattro maggiori frazioni di pianura
- arredo urbano: oltre alla creazione di una Piazza e di un Parco nel "cuore" della
frazione in relazione alla Unità insediativa 2) è previsto:
16) U.I.U. per la qualificazione del suolo pubblico e del
decoro urbano.
- verde urbano: vedi n. 22
17) U.I.U per creazione di viali alberati.
- sist. paesag. 18) U.R.P.A. per la formazione di quinte e diaframmi verso
viabilità esterne ed aree urbanizzate.
4) NOTA: Per il nucleo di Tuori si ipotizza:
- 19) un intervento di recupero del Castello in funzione di servizi di ricettività e ristorazione
di qualità
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- 20) U.I.U nell'ambito interessato dal previsto invaso per scopi irrigui dell'Ente Irrigazione
Valdichiana dove si ipotizza una sistemazione di tipo paesaggistico per una fruibilità come
area attrezzata a Parco a carattere ricreativo inserita nella rete di percorsi alternativi.
- 21) U.I.M. per la realizzazione di un parcheggio a servizio del Centro storico.