Lezione Budget

Copyright SDA Bocconi - Protocollo N° XXX Titolo della presentazione 1

Gli strumenti operativi per il REAM

Area/Divisione - data 07/2006Copyright SDA Bocconi - Protocollo N° XXX


IntroduzioneIl modello di Pianificazione, Controllo e Reporting è lo strumento di gestione in grado di:

•pianificare le attività e l’utilizzo delle risorse

•fornire un quadro esaustivo della situazione economica e finanziaria della società

•verificare i risultati consuntivi e gli scostamenti, per attivare i processi decisionali correttivi

•divulgare gli obiettivi della società e le strategie per attuarli

Le attività del modello di Pianificazione, Controllo e Reporting sono:

•Pianificazione (Business Plan)

•Budgeting

•Reporting (consuntivi trimestrali e annuali)

•Stime (forecasting periodico)


Scopi del budget• Scopi• tradurre le strategie aziendali in piani operativi di breve periodo• definire gli obiettivi qualitativi e quantitativi• definire i tempi di realizzazione• definire le modalità pratiche per il raggiungimento

Il Budget è uno strumento di gestione aziendale operativo: per essere efficace ed efficiente, i contenuti devono essere conosciuti e condivisi.


Metodo di costruzione del budgetBottom up

StimeManagement Sistema informativo

Immobile n Immobile 2 Immobile 1

ContrattiServizi

Stime Management

Costi del Personale SG&A

Servizi: Property, Facility, Project

BudgetAsset Management

BudgetServizi

BudgetConsolidato

Linee Guida Strategiche

InvestimentiVendite

Sviluppo BusinessClienti Terzi

Canoni di locazioneCosti di manutenzione ordinaria

Costi di manutenzione straordinariaCosti di gestione operativi

Ammortamenti

Margine di contribuzione per immobile


• Budget consolidato• Situazione Economica consolidata di Gruppo trimestrale• Situazione Patrimoniale consolidata di Gruppo trimestrale• Cash Flow consolidato di Gruppo trimestrale

• Budget per società• Conto Economico civilistico trimestrale• Stato patrimoniale civilistico trimestrale

• Evidenze di dettaglio• Dettaglio per immobile del Margine operativo lordo:

– Ricavi netti da locazione– Ricavi netti dalle vendite

• Piano disinvestimenti• Piano investimenti• Piano manutenzioni ordinarie e straordinarie• Rotazione del Portafoglio• Per immobile valore di libro, costi incrementativi e vendite


Processo di formazione del budget -immobili in GP

• Il processo di formazione del budget è il risultato dell’elaborazione e consolidamento dei singoli budget sezionali, predisposti dai responsabili di area e funzione, su base trimestrale:

• budget dei canoni di locazione Responsabili di Area• budget dei lavori: interventi di manutenzione Direzione tecnica

» interventi straordinari Direzione tecnica• budget ICI Amministrazione immobili• budget assicurazioni immobili Amministrazione immobili• budget amministratori terzi Amministrazione immobili• budget degli altri costi immobiliari diretti Ragioneria, Amministrazione e CdG• budget dei disinvestimenti Asset Mng & Top Mng• budget degli investimenti Asset Mng & Top Mng• budget dei ricavi da servizi vs clienti terzi Resp. Clienti Terzi• budget dei costi del personale Resp. del personale• budget dei costi generali e amministrativi Amministrazione, Ragioneria e CdG• budget degli ammortamenti Ragioneria• budget degli oneri finanziari Resp. Finanza & Asset Mng• budget imposte e tasse Ragioneria e CdG


Processo di formazione del budget -immobili in Generali e Alleanza

• Il processo di formazione del budget degli immobili in Generali e Allenza, analogo a quello per gli immobili in GP, è il risultato dell’elaborazione dei budget sezionali, predisposti dai responsabili di area e funzione:

• budget dei canoni di locazione Responsabili di Area• budget dei lavori: interventi di manutenzione direzione tecnica

» interventi straordinari direzione tecnica• budget ICI Amministrazione• budget assicurazioni immobili Amministrazione• budget degli altri costi immobiliari diretti Ragioneria, Amministrazione e CdG• budget degli ammortamenti Ragioneria• budget dei costi servizio GGI Resp. Clienti Terzi


Calendario operativo del budget 2003

• Inizio Processo di Budget: Entro inizio ottobre(Lun. 04/10)• Invio ai responsabili dei budget sezionali da parte del CdG

dei moduli per la richiesta dei dati• Definizione e invio ai responsabili di Area e Funzione del Piano vendite

da parte dell’Asset Mng e Top Mng

• Predisposizione budget sezionali: Ottobre/Novembre (dal 07/10 al 15/11)• Incontri e riunioni fra i responsabili dei budget sezionali,• gli Asset Manager e il Top Management,• per la condivisione delle strategie e degli obiettivi del budget

• Invio dati al CdG Entro metà novembre (Ven. 15/11)• Raccolta delle informazioni quantitative da parte dei responsabili dei budget sezionali

ed invio al CdG

• Consolidamento budget sezionali Entro fine novembre (Lun. 02/12)• Consolidamento e integrazione dei dati, elaborazione da parte del CdG

di una prima bozza di Budget e presentazione al Top Management per eventuali modifiche

• Stesura e invio del budget finale Entro metà dicembre (Lun. 16/12)• Stesura del budget definitivo per l’approvazione

del CdA ed invio della versione finale ai responsabili dei budget sezionali


Calendario operativo Predisposizione budget sezionali

• Entro il 04/10:– Definizione del Piano Vendite e consegna ai responsabili di area e funzione

da parte dell’Asset Mng e del Top Mng.

• Dal 07/10 al 08/11:– Elaborazione dei dati da parte dei responsabili di Area e Funzione.– Incontri e riunioni Responsabili di Area e Funzione e Asset Mng per la

condivisione dei dati di budget sezionali elaborati.

• Entro il 08/11:– Presentazione al Top Mng dei budget sezionali (Canoni di locazione, Costi di

Manutenzione, Costi del Personale, Ricavi da servizi Clienti Terzi).

• Dal 08/11 al 15/11:– Revisione dei budget sezionali e invio al CdG per il consolidamento.


I budget sezionali - canoni di locazione

• Budget dei canoni di locazione

• Contratti in essere:– dal sistema informativo aziendale– dal sistema informativo viene estratta la seconda scadenza naturale dei contratti,

particolari considerazioni in caso di eventuali disdette note• Contratti in scadenza:

– stima dei responsabili di area delle rilocazioni dei contratti in scadenza fino al 31/12/2003, per immobile e destinazione d’uso degli spazi

• Nuovi contratti:– stima dei responsabili di area delle locazioni degli spazi vuoti, per immobile e destinazione d’uso,

alla data di compilazione del budget– ipotesi di massima: si considerano per i nuovi contratti come data inizio locazione i

mesi necessari per lavori + “X” mesi di sfitto, salvo casi specifici noti

Il budget dei canoni di locazione deve tenere conto del piano didisinvestimenti e del piano dei costi di manutenzione


Budget dei canoni di locazione - 1

Formato dei moduli


Budget dei canoni di locazione - 2

Formato dei moduli


I budget sezionali - costi di manutenzione

• Budget dei lavori:

• interventi di manutenzione:– stime delle DT, dettagliate per immobile e intervento

• interventi straordinari:– stime dell’DT, dettagliate per immobile e intervento

• manutenzioni ordinarie non programmate– stime del CdG, condivise con le UT, dall’andamento dei dati storici

Il budget dei costi di manutenzione deve tenere conto del piano di disinvestimenti e delle scadenze sui contratti


Budget dei costi di manutenzioneFormato dei moduli


I budget sezionali - ricavi da servizi

• Il budget dei ricavi da servizi stima il fatturato di competenza per i seguenti gruppi di clienti:

• Clienti captive

• Clienti terzi

• Nuovi Clienti Terzi


Budget Ricavi per ServiziFormato dei moduli


I budget sezionali - costi del personale

• Budget dei costi del personale (esclusi i costi per i portieri):

• numero di teste, dettagliato per categoria, tipo di contratto (assicurativo, commercio, consulenza), società

• costo del personale, dettagliato per categoria, tipo di contratto (assicurativo, commercio, consulenza), società

• su base trimestrale.


Budget dei costi del personale -numero di teste

Formato dei moduli


Il sistema di reporting

• Reporting consolidato– Gruppo

• Reporting Societario– per le singole società del Gruppo

• Reporting del patrimonio immobiliare– per singolo immobile

Ogni report evidenzia i risultati a consuntivo del periodo e lo scostamento rispetto al budget approvato.



• Reporting del Gruppo Generali Properties

• Conto Economico consolidato• Stato Patrimoniale consolidato• Cash Flow consolidato• Indicatori di bilancio

• Reporting Societario

• Conto Economico e Stato Patrimoniale• per le società del Gruppo Generali Properties• (Generali Properties, Prunus, Immobiliare19 e GGI)

Evidenza per gli azionisti e il Mng.dei risultati e dell’efficienza del Gruppo

nel suo complessoe il rispetto degli obiettivi prefissati.

Evidenza per gli azionisti e il Mng.dei risultati e dell’efficienza del Gruppo

nel suo complessoe il rispetto degli obiettivi prefissati.

Evidenza per gli azionisti e il Mng.dei risultati delle singole società,

della capacitàdi distribuzione di dividendi,

del rispetto degli obiettivi prefissati.

Evidenza per gli azionisti e il Mng.dei risultati delle singole società,

della capacitàdi distribuzione di dividendi,

del rispetto degli obiettivi prefissati.



• Reporting del Patrimonio immobiliare

• Scheda Immobile• Margine operativo lordo• Ricavi netti da locazione• Ricavi dalle vendite• Valori di Libro / Valori di mercato• Redditività• Consistenze e tassi di occupazione• la scheda immobile può essere aggregata per area geografica, città...• Report rotazione del Patrimonio• evidenzia per immobile la movimentazione• per acquisti, vendite e costi incrementativi• Report manutenzioni• evidenzia per immobile il costo delle manutenzioni• ordinarie e straordinarie• Report vendite• evidenzia per ogni immobile il valore di vendita,• il valore di libro netto e lordo e la plusvalenza realizzata

Date post:	10-Apr-2015
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